Гражданский кодекс часть 1

от Севастопольской региональной общественной организации «Детско-юношеский спортивный клуб «КУМГАН» («АЛМАЗ») - Бродяная Е.А., представитель по доверенности от 28.09.2021 б/н;

от Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Балаклавский Дворец культуры» - Лебедева Н.А., представитель по доверенности от 01.09.2022 № 2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Севастопольской региональной общественной организации «Детско-юношеский спортивный клуб «КУМГАН» («АЛМАЗ») на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 июня 2022 года по делу № А84-5271/2021

по иску Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Балаклавский Дворец культуры» (ОГРН 1149204069442, ИНН 9202500242)

к Севастопольской региональной общественной организации «Детско-юношеский спортивный клуб «КУМГАН» («АЛМАЗ») (ИНН 92020251461, ОГРН 1159204012714)

о расторжении договора, взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Балаклавский Дворец культуры» (далее - истец, ГБУ «БДК») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Севастопольской региональной общественной организации «Детско-юношеский спортивный клуб «КУМГАН» («АЛМАЗ») (далее - ответчик, Организация, СРОО ДЮСК «КУМГАН») о расторжении договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя № 41-18 от 14.09.2018; взыскании задолженности по арендной плате в размере 139 736,27 рублей, пени в размере 156 573,63 рублей, процентов за пользование чужими денежных средствами в сумме 25 738,14 рублей, а также штрафа в размере 36 334,75 рублей.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя № 41-18 от 14.09.2018 в части невнесения арендных платежей, что является существенным нарушением его условий.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.06.2022 исковые требования удовлетворены частично.

Расторгнут договор аренды № 41-18 имущества находящегося в собственности города Севастополя от 14.09.2018.

Взыскано с Севастопольской региональной общественной организации «Детско-юношеский спортивный клуб «КУМГАН» («АЛМАЗ») в пользу Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Балаклавский Дворец культуры» 130 532,67 рублей, из которых: 62 061,75 рублей задолженность по арендной плате за период с 16.01.2021 по август 2021 года; 27 599,29 рублей - пени; 4 536,88 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами; 36 334,75 рублей - штраф, а также 9 703,46 рублей - государственной пошлины, 9 105,68 рублей - расходов на оплату услуг представителя.

В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, Севастопольская региональная общественная организация «Детско-юношеский спортивный клуб «КУМГАН» («АЛМАЗ») обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 апелляционная жалоба заявителя принята к производству и назначена к рассмотрению.

В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела, 14.09.2018 между Департаментом имущественных и земельных отношений города Севастополя (Арендодатель) и Севастопольской региональной общественной организацией «Детско-юношеский спортивный клуб «КУМГАН» («АЛМАЗ») (Арендатор) заключен договор аренды № 41-18 имущества находящегося в собственности города Севастополя (далее - Договор).

Предметом договора являются встроенные нежилые помещения (№№ 9, 10, 11, 12, примыкающая часть помещения № 8) в цокольном этаже здания лит. «А», общей площадью 64,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Калича, д. 21 (далее - Объект) (пункт 1.1. Договора). Объект передается для занятия спортом (пункт 1.3 Договора).

В связи с передачей в оперативное управление нежилого здания по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, ул. Калича, д. 21, кадастровый номер 91:01:001008:1588 Государственному бюджетному учреждению культуры города Севастополя «Балаклавский Дворец культуры» между истцом и ответчиком 05.04.2019 подписано дополнительное соглашение о смене стороны по договору.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора размер арендной платы за пользование объектом аренды на момент заключения Договора составляет 290 678 рублей в год.

Размер арендной платы за каждый последующий месяц определяется арендатором путем корректировки размера арендной платы за первый месяц в соответствии с индексом потребительских цен, установленных Росстатом. Указанная корректировка и расчет арендной платы осуществляются арендатором самостоятельно. При этом арендодатель вправе извещать арендатора о расчете арендной платы (пункт 4.3 Договора).

В силу пункта 4.6 Договора, арендная плата без учета НДС подлежит уплате арендатором не позднее 20 числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный арендодателем в данном договоре (с учетом дополнительного соглашения).

Как указывает истец в исковом заявлении, арендодатель свои обязательства по Договору выполнил надлежащим образом - передал арендатору объект аренды, о чем сторонами подписан акт приема-передачи от 14.09.2018.

16.01.2020 истец в соответствии с подпунктом 2.2.2 Договора направил ответчику письмо № 7, в котором уведомил арендатора о том, что с 2020 года по 2021 год включительно ГБУК «БДК» будет проводить ремонтно-реставрационные работы по сохранению и приспособлению объекта культурного наследия «Административное здание» камень, 1930 г. (пл. 1 Мая) для современного использования. В период ремонтных работ занятия всех клубных формирований на базе ГБУК «БДК» проводиться не будут. Ориентировочно работы будут начаты в марте 2020 года.

Подпунктом 2.2.2 Договора предусмотрено, что арендодатель не менее чем за два месяца письменно уведомляет арендатора о необходимости освобождения Объекта в связи с отказом Арендодателя от договора в случае принятия в установленном порядке решениями о постановке здания, строения, сооружения, многоквартирного дома на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или признания его аварийным, принятия решения о сносе и в других случаях, предусмотренных договором.

Как утверждает ответчик и не оспаривает истец, арендатор не использовал помещение по целевому назначению в указанный период.

Письмом от 29.07.2020 СРОО ДЮСК «КУМГАН» сообщило истцу о том, что во исполнения требования от 16.01.2020 № 7 об освобождении помещения, помещение было освобождено и в настоящий момент осуществляется вывоз оставшихся вещей и имущества. Фактическое использование арендованных СРОО ДЮСК «КУМГАН» помещений с момента направления уведомления не осуществлялось, как ввиду указанного требования, так и в соответствии введенным мерами периода карантина согласно приказу Губернатора города Севастополя № 14-УГ и Управления по делам молодежи и спорта города Севастополя № 100. В связи с невозможностью использования помещения спортивного зала в соответствии с его целевым назначением и деятельностью СРОО ДЮСК «КУМГАН» просил прекратить начисление арендной платы с 01.07.2020 на весь период проведения ремонтно-реставрационных работ.

29.07.2020 стороны подписали дополнительное соглашение, об освобождении ответчика от внесения арендной платы за период с 01.04.2020 по 01.07.2020 на основании подпункта 2 пункта 5 распоряжения Губернатора города Севастополя от 08.04.2020 № 73-РГ «Об утверждении Комплексного регионального плана первоочередных мероприятий (действий) по обеспечению устойчивого развития экономики города Севастополя».

29.07.2020 истец направил ответчику письмо № 179, в котором указал на наличие задолженности по арендной плате за период с января по июнь 2020 года в сумме 30 144,46 рублей и требование оплатить до 07.08.2020. Просит считать не действительным Дополнительное соглашение № 2 от 29.07.2020, в связи с отсутствием оснований для его заключения.

Также в указанном письме истец указал на то, что письмо № 7 от 16.01.2020 носило информационный характер. ГБУК «БДК» в 2020 планирует начать реставрационные работы. Так как договор на проведение реставрационных работ не заключен, оснований для направления требования об освобождении помещений у ГБУК «БКД» не было. Уведомление о необходимости освобождения помещения будет направлено после заключения указанного договора.

30.12.2020 истец направил ответчику письмо № 344, которое просил считать предсудебным, в котором указано о наличии задолженности за период с января по декабрь 2020 года в сумме 48 858,35 рублей и требование о погашении задолженности.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды,а именно несвоевременная оплата арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей апелляционного суда пришла к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался тем, что в соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Право арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, предусмотрено также в пункте 4 статьи 614 ГК РФ.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, истец в январе 2020 года уведомил ответчика о необходимости освобождения помещения в связи с реставрационными работами. Ответчик исполнил требование истца и не использовал помещение. О том, что реставрационные работы в помещении не проводятся, и помещение можно использовать истец уведомил ответчика только 29.07.2020 (письмо №179).

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, факт неиспользования ответчиком объекта аренды в период с марта по август 2020 года по требованию истца подтвержден материалами дела, соответственно начисление ответчику за указанный период арендной платы не обосновано.

Как указывает ответчик с августа 2020 года по август 2021 года, он также не использовал помещение в связи с введенными, в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной COVID-19, ограничениями в виде приостановлении работы кружков и секций на основании Указов Губернатора города Севастополя.

Так в соответствии с указом Губернатора города Севастополя от 17.03.2020 № 14-УГ «О введении на территории города Севастополя режима повышенной готовности», а также Приказами директора ГБУК «БДК» деятельность клубных формирований не осуществлялась в периоды с 17.03.2020 по 15.01.2021.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.

Таким образом, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, до 16.01.2021 объект аренды не мог использоваться Организацией по назначению - детская спортивная секция. В связи с чем, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для начисления арендной платы за указанный период.

При таких обстоятельствах оставшаяся задолженность ответчика по арендной плате с 16.01.2021 по август 2021 года в размере 62 061,75 рублейподлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что с января 2021 года по август 2021 года арендуемое помещение не использовалось подлежит отклонению, поскольку, как следует из письма ответчика б/н от 29.07.2020 и его пояснений данных в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, имущество и вещи Организации находятся в арендуемом помещении.

Кроме того, согласно служебной записке работника ГБУК «БКД» от 01.03.2022, помещение было освобождено в конце ноября 2021 года.

При этом, акт приема передачи нежилого помещения подписан арендатором лишь 30.05.2022.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что основания для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей за указанный период отсутствуют.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания договорной неустойки, суд первой инстанции исходил из следующих норм материального права, с которыми суд апелляционной инстанции соглашается.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 8.2. Договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пению в размере 0,5 % в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету суда, неустойка, начисленная на задолженность по арендной плате за период с 16.01.2021 по июнь 2021 (исходя из заявленных требований), за период с 21.01.2021 по 12.08.2021 составила 27 599,29 рублей.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30% годовых от просроченной суммы за весь период просрочки(пункт 8.3. Договора).

В соответствии с расчетом суда первой инстанции, сумма процентов, начисленная на задолженность по арендной плате за период с 16.01.2021 по июнь 2021 (исходя из заявленных требований), за период с 21.01.2021 по 12.08.2021 составляет 4 536,88 рублей.

Пунктом 8.4. договора предусмотрено, в случае если просрочка внесения аренной платы в полном объеме будет продолжаться более 60 календарных дней, Арендатор уплачивает штраф в сумме равной пятикратному размеру месячной арендной платы, установленной договором.

При расчете штрафа истцом применялась минимальная арендная плата за первый месяц в сумме 7 266,95 рублей (7 266,95 х 5), в связи с чем сумма штрафа, подлежащая взысканию, составила 36 334,75 рублей.

Действие договора прекращается путем его расторжения за решением суда на требование одной из сторон вследствие невыполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенно мешает его исполнению, а также из других оснований, указанных законом (пункт 37 Договора).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Помимо общих норм, устанавливающих основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ), в Кодексе содержатся специальные нормы, устанавливающие такие основания применительно к отдельным видам договорных обязательств.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор белее двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу положений статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума № 73), если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, за весь период договорных отношений ответчиком обязательства по внесению арендной платы нарушались: внесение платы за арендуемый объект недвижимости производилось несвоевременно и не в полном объеме, что свидетельствует о недобросовестности исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по Договору и нарушением его существенных условий.

Неоднократное нарушение ответчиком установленных договором условий платежа, а также соблюдение истцом порядка расторжения договора аренды подтверждаются материалами дела.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей является существенным нарушением договора аренды, что свидетельствует о наличии достаточных оснований для его расторжения в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 и пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.

Доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены решения суда, в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, не установлено. В связи с чем, доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 июня 2022 года по делу № А84-5271/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Севастопольской региональной общественной организации «Детско-юношеский спортивный клуб «КУМГАН» («АЛМАЗ») - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Е.А. Остапова

А.А. Тарасенко