Гражданский кодекс часть 1

от индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2, представитель по доверенности от 21.08.2019 б/н, личность подтверждена по паспорту гражданина Российской Федерации; ФИО3, представитель по доверенности от 12.04.2019 № 82 АА 1561757, личность подтверждена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Администрации города Джанкоя Республики Крым - ФИО4, представитель по доверенности от 01.03.2019 № 10, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 04 сентября 2019 года по делу № А83-1551/2019, принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации города Джанкоя Республики Крым, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации города Джанкоя Республики Крым, Джанкойского городского совета, муниципального унитарного предприятия муниципального образования городской округ Джанкоя «Городская Управляющая Компания», о признании незаконным отказа и обязании совершить определенные действия,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным отказа Администрации города Джанкоя Республики Крым (далее – Администрация) в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемых на основании договоров аренды от 12.02.2018 № 8/1 и от 27.07.2018 № 62 нежилых помещений №138, №140, 141 площадью 13,9 кв.м. и площадью 13,4 кв.м. соответственно, расположенных по адресу: ул. Ленина, д.8, г.Джанкой, Республика Крым, Российская Федерация, оформленного ответом о рассмотрении обращения от 01.11.2018 № 02.3-14/10465/1.

В порядке устранения допущенных нарушений прав предприниматель просила обязать Администрацию города Джанкоя Республики Крым осуществить государственный кадастровый учёт упомянутых нежилых помещений, оформление иных необходимых правоустанавливающих документов, а также совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутых нежилых помещений, принять решение об условиях их приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, направить ИП ФИО1 проект договора купли-продажи помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены - Джанкойский городской совет Республики Крым, Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации г. Джанкой Республики Крым (далее – Управление архитектуры), Муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Джанкой «Городская Управляющая компания» (далее – МУП «Городская управляющая компания»).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 04.09.2019 в удовлетворении заявленных требований предпринимателю отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нормам права, просит отменить решение, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт считает, что исключение недвижимого имущества из состава казны муниципального образования городской округ Джанкой и закрепление указанного имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием муниципального образования городской округ Джанкой «Городская управляющая компания» не является препятствием для реализации добросовестным арендатором недвижимого имущества права на его приватизацию, поскольку право хозяйственного ведения не зарегистрировано в установленном порядке, ввиду чего в силу части 1 статьи 229 ГК РФ право хозяйственного ведения не возникло. По мнению заявителя, в этой связи ссылка суда на часть 2 и 3 статьи 2, часть 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ необоснованна, предприниматель соответствует требованиям, установленным статьей 3 названного закона.

Администрация в отзыве просит отказать в удовлетворении жалобы, полагая судебное решение законным и обоснованным. Указывает, что нежилые помещения, которые истец хочет приобрести фактически находятся в хозяйственном ведении МУП «Городская управляющая компания»; приватизация недвижимого имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и арендуемого заявителем, возможна только в случае принятия предприятием решения о возмездном отчуждении имущества в порядке, предусмотренном статьей 4 Закона №159-ФЗ; принятие такого решения является правом, а не обязанностью предприятия и в отношении спорного имущества не принималось; на день обращения заявителя о предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений в соответствии со статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ предприниматель не предоставила доказательств, что она соответствует требованиям, установленным статьей 3 данного закона. По мнению Администрации, право субъекта малого и среднего предпринимательства предусмотренное пунктами 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ влияет только на способ приватизации муниципального имущества, включённого в план (программу) приватизации, а не подменяет добровольное волеизъявление собственника на отчуждение муниципального имущества.

Иные лица, участвующие в деле, апелляционному суду отзывов либо пояснений не представили.

В ходе рассмотрения дела, в связи с нахождением судьи Яковлева А.С. в отпуске, определением председателя четвертого судебного состава Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда по рассмотрению настоящего дела произведена замена судьи Яковлева А.С. на судью Карева А.Ю., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы осуществлено с самого начала.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.21aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители ИП ФИО1 поддержали доводы апелляционной жалобы, просили судебное решение отменить, удовлетворив заявленные требования.

Представитель Администрации, напротив, возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и не подлежащим отмене.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие в силу статьи 156, части 2 статьи 200, части 1 статьи 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся представителей, апелляционный суд усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкой, как уполномоченный орган, 11.11.2016 передал по договору аренды № 47 в арендное пользование ИП ФИО1 на срок до 28.08.2017 встроенные нежилые помещения № 140, 141 общей площадью 13,4 кв.м., расположенные на первом этаже нежилого трехэтажного здания по адресу: ул. Ленина, д.8, г.Джанкой, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым.

Имущество передано в аренду с целью размещения торгового объекта (пункт 1.1). В соответствии с пунктом 2.1 договора вступление арендатора во владение и пользование имуществом наступает одновременно с подписанием сторонами договора и акта приема-передачи указанного имущества (пункт 2.2 договора). Соответствующий акт приёма передачи-имущества подписан сторонами договора 11.11.2016 (л.д. 38-47, том 1).

В пункте 1.3 договора стороны указали, что данный договор заключен взамен договора аренды № 15 и №16 от 28.10.2010 недвижимого имущества коммунальной собственности, срок действия которого истёк, и в связи с реализацией права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

28.04.2017 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 11.11.2016 №47, по условиям пункта 1 которого на основании решения Джанкойского городского совета от 28.04.2017 № 656 «Об исключении из казны и закреплении недвижимого имущества» сторона арендодателя заменена в договоре на Муниципальное унитарное предприятие «Городская управляющая компания» с 01.05.2017.

28.08.2017 между МУП «Городская управляющая компания» и ИП ФИО1 заключен новый договор аренды № 94 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, предметом которого согласно пункту 1.1 договора являются те же встроенные нежилые помещения № 140, 141 общей площадью 13,4 кв. м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: ул. Ленина, д.8 в г. Джанкой, Республика Крым. Договор заключен на основании постановления Администрации г.Джанкоя Республики Крым от 28.07.2017 № 352 «О заключении договора аренды на новый срок с ИП ФИО1» (л.д. 49-52, т.1).

Имущество передано в аренду также с целью размещения торгового объекта сроком с 29.08.2017 по 29.07.2018, на что указано в пункте 1.2, 9.1 договора. Приём-передача помещений от арендодателя к арендатору оформлена актом приёма-передачи (л.д.53, т.1).

В дальнейшем 27.07.2018 МУП «Городская управляющая компания» и ИП ФИО1 заключили новый договор аренды №62 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, в соответствии с пунктом 1.1 которого в аренду предпринимателю переданы те же встроенные нежилые помещения №140, 141 общей площадью 13,4 кв.м, расположенные по адресу: ул.Ленина, д.8, г.Джанкой, Республика Крым, с целью размещения торгового объекта. Согласно пункту 1.3 договора спорные нежилые помещения предоставлены арендатору на основании постановления Администрации города Джанкоя Республики Крым от 02.07.2018 № 307 «О заключении договора аренды на новый срок». Срок действия договора установлен сторонами продолжительностью 11 (одиннадцать) месяцев с 30.07.2018 по 30.06.2019 (пункт 9.1 договора). Приём-передача помещений от арендодателя к арендатору оформлены актом приёма-передачи от 27.07.2018 (л.д.54-58, т.1).

Также предпринимателем с Управлением архитектуры, как уполномоченным органом, 10.04.2016 был заключен договор № 23 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым - встроенное нежилое помещение № 138 общей площадью 13,9 кв.м., расположенное на первом этаже нежилого трехэтажного здания по адресу: <...>. Имущество передано в аренду с целью размещения торгового объекта. Соответствующий акт приёма передачи-имущества подписан сторонами договора 10.04.2016 (л.д. 59-69, том 1).

В пункте 1.3 договора стороны указали, что данный договор заключен взамен договора аренды № 9/12 от 09.04.2012 недвижимого имущества коммунальной собственности, срок действия которого истёк, в связи с реализацией права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

По истечении срока действия этого договора стороны заключили новый договор аренды от 10.03.2017 № 77 на это же имущество сроком на 11 месяцев, с 11.03.2017 по 11.02.2018, а затем на основании решения Джанкойского городского совета от 28.04.2017 № 656 «Об исключении из казны и закреплении недвижимого имущества» соглашением от 28.04.2017 внесли в него изменения в части замены стороны арендодателя – Управление архитектуры на МУП «Городская управляющая компания.

В последующем МУП «Городская управляющая компания» и ИП ФИО1 по истечении срока действия указанного договора аренды последовательно заключали сначала договор аренды от 12.02.2018 № 8/1, затем договор аренды от 11.01.2019 № 88 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, в порядке реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок (л.д.80-89, т.1).

В соответствии с пунктами 1.1 данных договоров в аренду предпринимателю передано то же встроенное нежилое помещение №138 общей площадью 13,9 кв.м, расположенное по адресу: ул.Ленина, д.8, г.Джанкой, Республика Крым, с целью размещения торгового объекта. Согласно пункту 1.3 договоров спорное нежилое помещение предоставлено арендатору на основании постановлений Администрации города Джанкоя Республики Крым от 12.01.2018 № 13 и от 21.12.2018 № 630 «О заключении договора аренды на новый срок». Срок действия договоров установлен сторонами продолжительностью 11 (одиннадцать) месяцев с 12.02.2018 по 12.01.2019 и с 13.01.2019 по 12.12.2019 соответственно (пункт 9.1 договоров). Приём-передача помещений от арендодателя к арендатору оформлены актами приёма-передачи от 12.02.2018 и от 11.01.2019.

Таким образом, судом установлено и не оспаривается сторонами, что предприниматель непрерывно с 2010 года и по настоящее время является арендатором муниципального имущества - встроенных нежилых помещений № 138, 140, 141, расположенных по адресу: <...>, для использования под размещение торговых объектов.

Материалами дела также подтверждается, что заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства. Из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, который на территории Крыма впервые сформирован 01.08.2016 на основе сведений за предшествующий 2015 календарный год, следует, что ИП ФИО1 была включена в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016 с категорией субъекта предпринимательства микропредприятие.

Предприниматель не имеет задолженности по арендной плате за пользование арендуемым имуществом, что подтверждено заявителем соответствующими актами сверок с арендодателем.

03.10.2018 ИП ФИО1 обратилась в Администрацию с письмом № 5 о реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества, арендованного по договорам аренды № 8/1 от 12.02.2018 и № 62 от 27.07.2018, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, а именно: встроенных нежилых помещений №138 (кадастровый номер 90:17:010101:941) и №140, 141 (кадастровый номер 90:17:010101:930) общей площадью 13,9 кв.м. и 13,4 кв.м. соответственно, расположенных по адресу: ул.Ленина, д.8, г.Джанкой, Республика Крым.

В ответ на указанное заявление Администрация письмом №02.3-14/10465/1 от 01.11.2018 уведомила заявителя о том, что в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объекты недвижимости Администрацией проводится работа по постановке на кадастровый учет и регистрации на них права муниципальной собственности, а также о том, что арендуемые объекты в соответствии с решением Джанкойского городского совета от 28.04.2017 № 656 «Об исключении из казны и закреплении недвижимого имущества» закреплены на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием муниципального образования городской округ Джанкой «Городская управляющая компания», что не позволяет провести процедуру продажи указанного имущества.

Предприниматель, расценив указанное письмо как решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованных помещений, полагая такой отказ не соответствующим требованиям Закона № 159-ФЗ и нарушающим ее права в сфере предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу о законности оспоренного отказа администрации, поскольку арендуемое субъектом малого предпринимательства имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием, следовательно, по смыслу Закона № 159-ФЗ право на приобретение такого имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона. При этом суд указал, что спорные нежилые помещения ранее находились в оперативном управлении Управления архитектуры, что отражено в договорах аренды, и затем переданы в хозяйственное ведение МУП «Городская управляющая компания», в связи с чем смена арендодателя не свидетельствует о совершении администрацией действий, направленных на воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного им имущества.

Между тем такие выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, судом не учтено следующее.

Спорные отношения по делу возникли в связи с выкупом арендуемого муниципального имущества в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ, который, как следует из его содержания, направлен на поддержку малого и среднего предпринимательства.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (определения от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О, от 16.02.2012 № 260-О-О) цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

Для реализации этой цели субъектам малого и среднего предпринимательства законом предоставлено, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 20.12.2010 № 22-П, введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт "ж"). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (часть 3статьи 37 Конституции Российской Федерации), а следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо ВАС РФ № 134) разъяснено, что одним из основных условий для предоставления в собственность арендуемого имущества является наличие у субъекта права аренды выкупаемого имущества, то есть его нахождение во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (статья 3 Закона № 159-ФЗ).

Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 14 пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

Часть 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ (в редакции от 03.07.2018, действовавшей на дату обращения общества с требованием о выкупе) предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору, который относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при одновременном выполнении перечисленных выше условий.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемой ситуации заявитель пользовалась арендуемым имуществом непрерывно, задолженности по арендной плате за это имущество, неустойкам (штрафам, пеням) не имеет, соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в свою очередь, арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, ИП ФИО1 соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и имеет преимущественное право на приобретение арендуемых ею объектов муниципального имущества.

Выводы суда о невозможности реализации права на приобретение имущества в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона №159-ФЗ, апелляционная коллегия признает ошибочными.

Действительно, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №134, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства имущество закреплено на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за государственным или муниципальным предприятием, по смыслу Закона №159-ФЗ право на приобретение такого имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона.

Между тем, в отсутствие в материалах дела доказательств государственной регистрации права хозяйственного ведения муниципального предприятия, как это предусмотрено положениями статьями 131, 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, указание судом первой инстанции о наличии этого препятствия для выкупа спорного помещения нельзя признать обоснованным.

Аналогичная правая позиция высказана в определении Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС18-16134.

Как следует из материалов дела, 28.04.2017 решением Джанкойского городского совета № 656 «Об исключении из казны и закреплении недвижимого имущества» спорное имущество исключено из казны муниципального образования и закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП «Городская управляющая компания». Однако по сведениям Единого государственного реестра недвижимости такого обременения муниципального имущества не зарегистрировано.

Судом не учтено, что предприниматель арендует имущество непрерывно с 2010 года, решение же издано после опубликования Закона №159-ФЗ, право хозяйственного ведения МУП «Городская управляющая компания» не зарегистрировано в установленном законом порядке, необходимость использования арендуемого имущества для нужд предприятия материалами дела не подтверждена, имущество, как и прежде, сдаётся в аренду МУП «Городская управляющая компания» с согласия Администрации, самим предприятием помещения не используются.

Более того, в последствии, решением Джанкойского городского совета от 28.10.2019 № 34 ранее принятое решение от 28.04.2017 № 656 «Об исключении из казны и закреплении недвижимого имущества» отменено, Администрации поручено организовать работу по передаче прав и обязанностей (перемене лиц в обязательстве) по договорам аренды недвижимого имущества, расположенного в нежилом здании по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое, заключенным МУП «Городская управляющая компания», Управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации г. Джанкоя.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №134, в том случае, если после опубликования Закона №159-ФЗ субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления передал государственное или муниципальное имущество, находящееся в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства, государственному или муниципальному предприятию в хозяйственное ведение или оперативное управление с целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в собственность, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение этого имущества и обязать уполномоченный орган осуществить действия по реализации такого права.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения пункта 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также разъяснения, предусмотренные пунктом 5 информационного письма № 134, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 по делу №308-ЭС18-16134, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о создании Администрацией необоснованных препятствий для реализации преимущественного права предпринимателя на выкуп помещений путём формального издания распоряжения о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения при отсутствии государственной регистрации данного права и фактического использования помещений для нужд муниципального предприятия.

Выводы суда первой инстанции о том, что спорные нежилые помещения ранее находились в оперативном управлении Управления архитектуры, что отражено в договорах аренды, и затем переданы в хозяйственное ведение МУП, в связи с чем смена арендодателя не свидетельствует о совершении администрацией действий, направленных на воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного имущества, являются ошибочными и не соответствуют представленным в дело доказательствам.

В рассматриваемом случае Управление архитектуры при заключении договоров аренды с ИП ФИО1 действовало как уполномоченный орган, выступая арендодателем муниципального имущества, в силу пункта 2.1.4 Положения об Управлении архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкой, утвержденного решением Джанкойского городского совета от 21.11.2014 № 77, соответственно, спорное имущество не находилось у него в оперативном управлении.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Приведенный в оспариваемом письме Администрации довод об отсутствии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости ввиду отсутствия государственной регистрации права муниципальной собственности на них не относится к числу законно установленных оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа имущества ввиду отсутствия законно установленных препятствий для одновременной регистрации права муниципальной собственности и его перехода по договору купли-продажи в порядке реализации преимущественного права выкупа.

В процессе рассмотрения дела суду апелляционной инстанции представлены доказательства того, что арендуемые нежилые помещения в установленном порядке сформированы в самостоятельные объекты недвижимого имущества, в отношении которых по правилам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был осуществлен государственный кадастровый учет и произведена государственная регистрация права муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела соответствующие выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу вышеизложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что оснований для отказа в удовлетворении требований предпринимателя, заявленных по настоящему делу, не имелось.

Требования заявителя о реализации преимущественного права выкупа обоснованно адресованы Администрации, на которую положениями статьи 9 Закона №159-ФЗ возложена обязанность по обеспечению реализации данного права в установленном порядке. При этом подразделения администрации и иные органы муниципального образования не наделены правом по распоряжению имуществом муниципального образования согласно его Уставу.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленного требования.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем, в пользу которого принят судебный акт, подлежат взысканию с Администрации города Джанкоя Республики Крым.

Учитывая, что при подаче в арбитражный суд настоящего заявления в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предпринимателю следовало уплатить государственную пошлину в размере 300,00 рублей, фактически уплачено 3 000,00 рублей, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2700, 00 рублей подлежит возврату заявителю из федерального бюджета на основании статьи 104 АПК РФ, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 04 сентября 2019 года по делу №А83-1551/2019 отменить.

Принять новый судебный акт.

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации города Джанкоя Республики Крым, изложенное в письме от 01.11.2018 № 02.3-14/10465/1 об отказе в реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО1 на приобретение арендуемых нежилых помещений № 138 общей площадью 13,9 кв.м по договору аренды № 8/1 от 12.02.2018 и нежилых помещений №№ 140, 141 общей площадью 13,4 кв.м по договору аренды № 62 от 27.07.2018, расположенных по адресу: <...>.

Обязать Администрацию города Джанкоя Республики Крым устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутых нежилых помещений, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2700, 00 руб. (две тысячи семьсот рублей 00 копеек), излишне уплаченную по платежному поручению от 29.01.2019 № 123 через РНКБ Банк (ПАО) г. Симферополь при подаче в арбитражный суд заявления.

Взыскать с Администрации города Джанкоя Республики Крым 450, 00 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу в арбитражный суд заявления и апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Привалова

Судьи О.Г. Градова

А.Ю. Карев