Гражданский кодекс часть 1

от индивидуального предпринимателя Сикерина Сергея Олеговича – Малишевская В.Ю., представитель по доверенности от 10.07.2020 № 92/65-н/92-2019-1-1866, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации и представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – Дыбец А.М., представитель по доверенности от 13.01.2020 № 09, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации и представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 26 марта 2020 года по делу № А84-3894/2019

по иску индивидуального предпринимателя Сикерина Сергея Олеговича

(ОГРНИП 314920436702897, ИНН 233802168512)

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

(ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115)

о признании недействительным (ничтожным) одностороннее изменение договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Сикерин Сергей Олегович (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, Департамент, ДИЗО) о признании недействительным (ничтожным) одностороннего изменения договора аренды недвижимого имущества от 11.04.2003 № 17 в части годового размера арендной платы, оформленного предупреждением о необходимости исполнения обязательств от 16.07.2019 года № П/ЗУ-000684, за период с 01.01.2015 по 18.04.2019 года, в том числе уведомлением от 28.06.2019 № УЗО/УВ-001838 за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 года.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 26.03.2020 года исковые требования удовлетворены частично, признано недействительным одностороннее изменение Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя договора аренды земли от 11.04.2003 года № 17, заключённого между Севастопольским городским Советом и индивидуальным предпринимателем Сикериным Сергеем Олеговичем, в части установления годового размера арендной платы за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 года, оформленное уведомлением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 20.06.2019 года № УЗО/УВ-001486 об изменении арендной платы по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, № 17 от 11.04.2003 года. В удовлетворении остальной части исковых требований, отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неверно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения данного дела, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель жалобы указывает, что одностороннее изменение договора аренды не состоялось, поскольку размер арендной платы, в данном случае, является регулируемой величиной, а направление в адрес истца предупреждения и уведомления, являются по сути, реализацией обязанности ДИЗО по досудебному урегулированию спора.

Представитель ИП Сикерина С.О. просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, без удовлетворения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

12.03.2003 года между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и субъектом предпринимательской деятельности – физическим лицом Сикериным С.О. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка со сроком действия до 01.01.2024 года, согласно которому арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,1051 га, расположенный по ул. Корсунской, 33, для обслуживания административного здания, производственных и складских помещений.

В пункте 1.4 договора предусмотрено, что земельный участок передаётся в аренду для обслуживания принадлежащего арендатору на праве частной собственности административного здания, производственных и складских помещений.

Исходя из пункта 2.1 договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 1% от её денежной оценки.

В силу пункта 2.1.1 договора, величина годовой арендной платы согласно расчёту составляет 466 280 грн. х 0,01 = 4663 грн.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора, величина ежегодной арендной платы подлежит ежегодному перечислению в срок до первого февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемого, согласно законодательным актам Украины, порядка денежной оценки земельного участка. Приведённый в пункте 2.1.1 договора расчёт величины годовой арендной платы, корректируется в соответствии с пунктом 2.1.2 договора. Ежегодный расчёт арендной платы делается арендатором в соответствии с пунктом 2.1 договора и согласовывается с арендодателем.

Пунктом 2.6 договора закреплено, что размер арендной платы может изменяться в случае повышения или уменьшения цен, тарифов и т.п., в том числе вследствие инфляционных процессов, увеличения или уменьшения ставок земельного налога и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины, а также при заключении договора на новый срок.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Севастопольским городским управлением земельных ресурсов 11.04.2003 года под номером 17.

Уведомлением от 20.06.2019 года № УЗО/УВ-001486, департамент информировал истца об изменении арендной платы по договору, а именно: размер арендной платы за период с 19.04.2019 по 31.12.2019 года составил 204 559 руб. 07 коп. (пункт 1.7).

В пункте 1.8 указанного уведомления, ответчик указал на то, что размер арендной платы (или нормативно денежная оценка по договору аренды земельного участка, заключённому до 18.03.2014) за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 года, проиндексирован на коэффициент инфляции (4,3%) и составляет 58 938 руб. 74 коп. в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2018 года № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 года и на плановый период 2020 и 2021 годов».

Уведомлением от 28.06.2019 года № УЗО/УВ-001838, департамент информировал истца о том, что размер арендной платы (или нормативно денежная оценка по договору аренды земельного участка, заключённому до 18.03.2014) за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 года проиндексирован на коэффициент инфляции (4,3%) и составляет 176 816 руб. 22 коп. в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2018 года № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 года и на плановый период 2020 и 2021 годов».

Полагая неправомерным изменение ответчиком арендной платы за период с 01.01.2015 по 18.04.2019 года, оформленное вышеуказанными уведомлениями, предприниматель обратился в Арбитражный суд города Севастополя с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Так, удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно части 3 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон № 6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки её внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как правильно указал суд первой инстанции, из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учётом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, перерасчёт размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В тоже время, право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности, в случае изменения размеров земельного налога, повышения нормативной денежной оценки земельного участка, в том числе вследствие инфляции и индексации, предусмотрено пунктом 2.5 договора.

В соответствии с разъяснениям, данными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения, она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в договоре, не означает, что арендатор, не согласный с такими изменениями, не может доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота либо иным образом нарушает основополагающие частно-правовые принципы разумности и добросовестности, поэтому в такой ситуации арендодатель должен доказать основания для изменения ставки арендной платы, а арендатор - тот факт, что изменение ставки нарушает разумный баланс прав и обязанностей сторон, противоречит принципу добросовестности.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, индивидуальный предприниматель Сикерин С.О. избрал надлежащий способ для защиты прав и своих интересов.

Кроме того, судом первой и апелляционной инстанций было установлено, что в уведомлении от 20.06.2019 года, расчёт годовой арендной платы за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 года, произведён ДИЗО следующим образом:

- 1 589 448,32 грн.*0,01*3,55525*1,043 = 58 938 руб. 74 коп., где 1 589 448,32 грн. – нормативная денежная оценка земельного участка, 0,01 (1%) – коэффициент, принятый для расчёта размера арендной платы, процентов нормативной денежной оценки земельного участка, 3,55525 – курс рубля по отношению к гривне, определённый в постановлении Правительства Севастополя от 11.02.2015 года № 88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» для исчисления размера арендной платы, 1,043 – коэффициент инфляции согласно Федеральному закону от 29.11.2018 года № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» (в редакции по состоянию на 01.01.2019).

Кроме того, с учётом исковых требований ДИЗО о взыскании с предпринимателя задолженности арендной платы по договору, в уведомлении от 28.06.2019 года, расчёт годовой арендной платы за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 года произведён ДИЗО по следующей формуле:

- 1 589 448,32 грн.*0,03*3,55525*1,043 = 176 816 руб. 22 коп., где 1 589 448,32 грн. – нормативная денежная оценка земельного участка, 0,03 (3%) – коэффициент, принятый для расчёта в 2013 году размера арендной платы, процентов нормативной денежной оценки земельного участка, 3,55525 – курс рубля по отношению к гривне, определённый в постановлении Правительства Севастополя от 11.02.2015 года № 88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» (далее – постановление № 88-ПП) для исчисления размера арендной платы, 1,043 – коэффициент инфляции согласно Закону № 459-ФЗ (в редакции по состоянию на 01.01.2019 года).

Таким образом, на период с 01.01.2015 по 31.12.2018 года ДИЗО определил размер годовой арендной платы в уведомлении от 20.06.2019 года – 56 508 руб. 86 коп., в уведомлении от 28.06.2019 года – 169 526 руб. 59 коп.

Также, судом первой инстанции было учтено, что в соответствии частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 года № 161-XIV «Об аренде земли», арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

В соответствии с частью 1 статьи 632 Гражданского кодекса Украины, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Пунктами 34, 35 части 1 статьи 26 Закона Украины «О местном самоуправлении» установлено, что к исключительной компетенции городского совета входит решение на пленарных заседаниях по вопросам регулирования земельных отношений; утверждение в соответствии с законом ставок земельного налога, размеров платы за пользование природными ресурсами, находящимися в собственности соответствующих территориальных общин.

Так, судом апелляционной инстанции было установлено, что 5 сессией 6 созыва Севастопольского городского Совета, принято решение от 20.12.2011 года № 2163 «Об утверждении технической документации по нормативно - денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения её в действие».

Данное решение принято Севастопольским городским Советом как представительным органом местного самоуправления города Севастополя, в соответствии с Конституцией Украины и законами Украины, в частности, Законом Украины «О местном самоуправлении в Украине», Законом Украины «Об оценке земель», положения которых, на момент его принятия, регулировали систему местного самоуправления города Севастополя, форму и порядок осуществления местного самоуправления, функции и полномочия органов и должностных лиц местного самоуправления города Севастополя.

На основании пункта 2 данного решения, нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя определено ввести в действие с 01.01.2012 года, а исходя из пункта 4 этого же решения, Главному управлению Госкомзема Украины в г. Севастополе вменено в обязанность обеспечить предоставление выписок из технической документации по нормативной денежной оценке, в частности юридическим и физическим лицам (плательщикам платы за землю) в срок до 20 января 2012 года для исчисления суммы платы за землю; в остальное время - по их запросам в установленном законом порядке.

Из материалов дела усматривается, что 15.02.2012 года Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе выдало истцу извлечение № 570-3.2/5 из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка составляет 1 589 448,32 грн. Согласно расчёту ДИЗО, размер арендной платы на 2013 год, согласованный сторонами, в соответствии с которым коэффициент, принятый для расчёта в 2013 году размера арендной платы, процентов нормативной денежной оценки земельного участка, определён как 3.

Судебной коллегией было установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды земельного участка, подписанный в период действия законодательства государства Украины, до настоящего момента не переоформлен в установленном законодательством РФ порядке.

Кроме того, согласно пункту 1 постановления № 88-ПП, действующего до 29.04.2019 года, с 01.01.2015 года до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учётом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012 года, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01 января 2015 года.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 29.11.2018 № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» (в редакции по состоянию на 01.01.2019), уровень инфляции определён в размере 4,3%.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

С учётом изложенного, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно признал правомерным изменение арендодателем годового размера арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.12.2018 года в сумме 169 526 руб. 59 коп., за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 года - согласно уведомлению от 28.06.2019 года № УЗО/УВ-001838. Одностороннее изменение ответчиком арендной платы по уведомлению от 20.06.2019 года № УЗО/УВ-001486, по мнению суда апелляционной инстанции, является незаконным.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что уведомление от 28.06.2019 года № УЗО/УВ-001838 не содержит сведений об отмене арендодателем ранее осуществленной сделки по изменению арендной платы по уведомлению от 20.06.2019 года № УЗО/УВ-001486, в связи с чем ответчик создал правовую неопределённость во взаимоотношениях с арендатором, что нарушает права и законные интересы истца.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Поскольку апелляционная жалоба подана Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, который в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы не взыскивается.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 26 марта 2020 года по делу № А84-3894/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Ю.В. Колупаева

Е.А. Остапова