Гражданский кодекс часть 1

от Общества с ограниченной ответственностью «БОРИСФЕН-6» – ФИО1, представитель на основании доверенности от 01.09.2021 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополь – ФИО2, представитель на основании доверенности от 09.03.2022 № 131, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БОРИСФЕН-6» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29 декабря 2021 года по делу № А84-5712/2021,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БОРИСФЕН-6» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Севастополь), Правительству Севастополя (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании отказа незаконным, обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Борисфен-6» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) о признании отказа департамента от 24.06.2021 № 8989/01-10-04-13/02/21, от 23.08.2021 № 12537/01-10-04-13/02/21 незаконным и обязании департамента заключить с обществом договор купли-продажи в отношении структурного подразделения целостного имущественного комплекса ОАО «Нафта-Юг» - целостный имущественный комплекс автозаправочной станции, не вошедший в уставной капитал ОАО «Нафта-Юг», в составе 8 объектов недвижимого имущества, общей площадью 124,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с предоставлением рассрочки по её уплате равными ежемесячными платежами сроком на пять лет, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.12.2021 в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.

Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нормам права, просит отменить решение, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт считает, что хоть действие Федерального закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, полагает, что нормы п. 1 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п. 7 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что отчуждение строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом, что соответствует п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11. Полагает, что в данном случае договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность истцу здания и земельного участка, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования согласно ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178 –ФЗ в части расположения имущественного комплекса в размере 449,8 кв. м (данная площадь застройки определена в рамках судебной экспертизы), а не всего земельного участка целиком в размере 5031,0 кв. м. Кроме того, суд ошибочно пришел к выводу о передаче в аренду земельного участка площадью 5031,0 кв.м, поскольку указанные обстоятельства не подтверждаются материалами дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба общества принята к производству суда апелляционной инстанции.

В письменных пояснениях Департамент полагает, что апелляционная жалобы не подлежит удовлетворению, поскольку отказ в выкупе имущества и земельного участка основан на законе, Федеральный закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, испрашиваемый участок не сформирован, не поставлен на кадастровый учет, как не зарегистрированы и не поставлены на кадастровый учет и иные объекты, которые истец просит выкупить, при этом, испрашиваемые объекты не зарегистрированы как целостный имущественный комплекс, таковым не являются и не являются также и имущественным комплексом; приватизация недвижимого имущества возможна только в случае принятия решения о возмездном отчуждении имущества в порядке, предусмотренном статьей 3, 4 Закона № 159-ФЗ; на день обращения заявителя о предоставлении в собственность арендуемого имущества в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ общество не предоставило доказательств, что соответствует требованиям, установленным статьей 3 данного закона.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.21aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 28.07.2022 произведена замена судьи Евдокимова И. В. на судью Остапову Е.А.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил судебное решение отменить, удовлетворив заявленные требования.

Представитель Департамента, напротив, возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и не подлежащим отмене.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся представителей, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела между Обществом и департаментом был заключен договор аренды имущества от 31.05.2016 № 31-16, предметом которого является имущество, находящееся в собственности города Севастополя - целостный имущественный комплекс автозаправочной станции, не вошедший в уставной капитал ОАО «Нафто-Юг», в составе 8 объектов недвижимого имущества общей площадью 124 кв.м., расположенных по адресу: <...>, а именно: - Автозаправочная станция лит. А - 23,3 кв.м., Навес лит. Б - 54,6 кв.м. - Мастерская-автомойка лит. В - 42,1 кв.м. - Ограждения № 1-3, в т.ч.: забор металлическая сетка, цоколь ракушечник - 45,7 кв.м., забор металлическая сетка, цоколь ракушечник - 73,8 кв.м., забор металлическая сетка, цоколь ракушечник - 44,8 кв.м, №№ 4-8,1 - прочие сооружения, в т.ч.: мощение, колодец бутобетонный № 4 (1 шт.), резервуар металлический РВС 25 куб. м № 5-7 (3 шт.), в т.ч. трубопровод, подпорная стенка бутобетонная № 8 (6,95 п.м.) - Земельный участок - 5031,0 кв.м. (том 1 л.д. 17-22)

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Севреестре 21.04.2021 года.

Объекты переданы в аренду на срок 5 лет, до 30.05.2021 года.

Письмом от 27.05.2021 года №АИ-65/21 Департамент указывает, что договором 31-16 от 31.05.2016 года ООО «Борисфен-6» передано недвижимое имущество, общей площадью 69,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>, в связи с окончанием срока договора аренды от 31.05.2016 № 31-16, Департамент уведомил о прекращении действия договора, предложив его передать по акту приема-передачи. (том 3 л.д. 47)

Общество 24.05.2021 обратилось к департаменту с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Севастополь» в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. ( л.д. 11 том 1)

Письмом от 24.06.2021 № 8989/01-10-04-13/02/21 департамент уведомил общество об отказе в приобретении арендуемого государственного имущества в виду несоответствия требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона, ссылаясь на то, что субъект малого и среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия департаментом решения о приватизации данного имущества, однако договор аренды целостного имущественного комплекса не зарегистрирован. (том 1 л.д. 12)

Заявлением от 22.07.2021 исх. № 22/2 общество направило в департамент проект договора купли-продажи объекта с предложением подписать договор купли-продажи. (том 1 л.д. 13-15)

Письмом от 23.08.2021 № 12537/01-10-04-13/02/21 департамент отказал обществу в преимущественном праве приобретения арендуемого государственного имущества, в котором департамент сообщает, что вышеуказанный договор прекратил свое действие 30.05.2021.

Обращаясь с исковыми требованиями о признании отказов от 24.06.2021 № 8989/01-10-04-13/02/21 и от 23.08.2021 № 12537/01-10-04-13/02/21 Департамента незаконными, истец просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи целостного имущественного комплекса автозаправочной станции, не вошедшего в уставной капитал ОАО «Нафто-Юг», в составе 8 объектов недвижимого имущества общей площадью 124 кв.м., расположенных по адресу: <...>, с предоставлением рассрочки по ее уплате равными ежемесячными платежами сроком на пять лет, на условиях проекта договора, направленного в адрес ответчика и приложенного к исковому заявлению.

Оказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу о законности оспоренного отказа администрации, поскольку действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Сформулированные заявителем требования заключаются в признании незаконными отказов Департамента в заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося у Общества в аренде, а способом восстановления нарушенного права заявитель полагает обязать заключить договор купли-продажи на условиях, согласно направленному в адрес ответчика проекта договора.

В силу части 1 статьи 133 АПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются, в том числе определение характера спорного правоотношения, что, в свою очередь, влияет на определение подлежащего применению законодательства и относимых к делу обстоятельств, а также состава лиц, участвующих в деле. Уяснение характера спорных правоотношений судом – правовая квалификация - требует, в частности, уяснения правовой цели обращения заявителя в суд, и проверка избранного способа защиты на предмет соответствия этой цели, поскольку в силу статьи 4 АПК РФ обращение в суд имеет целью защиту прав и законных интересов.

Из содержания требования заявителя, его апелляционной жалобы и пояснений, данных в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции, следует, что его цель – заключение договора купли-продажи имущества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ на условиях проекта договора, направленного в адрес Департамента.

При наличии таких обстоятельств и заявленных требований, которые подлежат рассмотрению как в порядке гл. 24 АПК РФ, так и в исковом порядке, с учетом цели обращения истца за судебной защитой, коллегия судей полагает, что спор носит исковой, гражданско-правовой характер и суду следует установить обстоятельства, входящие в предмет спора, а именно: является ли истец субъектом права аренды выкупаемого имущества; являются ли объекты договора купли-продажи имуществом, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и соответственно заключен договор купли-продажи, проверить условия договора на предмет их соответствия действующему законодательству.

Спорные отношения по делу возникли в связи с выкупом арендуемого муниципального имущества в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ, который, как следует из его содержания, направлен на поддержку малого и среднего предпринимательства.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (определения от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О, от 16.02.2012 № 260-О-О) цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

Для реализации этой цели субъектам малого и среднего предпринимательства законом предоставлено, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Часть 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Согласно ст. 3 Закону 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, могут реализовать такое преимущественное право при условии, что:

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору, который относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при одновременном выполнении перечисленных выше условий.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо ВАС РФ № 134) разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как следует из материалов дела, Общество согласно сведениям, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, ООО "Борисфен-6" является микропредприятием, пользовалось арендуемым имуществом непрерывно более двух лет, с 31.05.2016 года (с момента подписания договора и передачи его по акту приема-передачи). Тот факт, что договор был зарегистрирован 21.04.2021 года, не может являться препятствием для заключения договора купли-продажи имущества, поскольку на момент подачи заявления (24.05.2021) и на момент принятия решения об отказе в заключении договора купли-продажи Департаментом (24.06.2021) договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Задолженности по арендной плате за это имущество, неустойкам (штрафам, пеням) не имело, на момент принятия решения об отказе в заключении договора купли-продажи, что соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", в свою очередь, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, объекты недвижимости, которые истец просил передать в собственность, как целостный имущественный комплекс, таковым не является.

На территории Российской Федерации кадастровый учет и государственная регистрация прав, в том числе ранее возникших, регулируются Законом № 218-ФЗ.

В силу части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Сведения о характеристиках объектов недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в процедуре государственного кадастрового учета, что следует из положений частей 2 и 7 статьи 1, части 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2, пунктом 3 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых отнесено описание местоположения объекта недвижимости, а также их характеристики.

Исходя из части 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально- определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков относятся к основным сведениям об объекте недвижимости.

В кадастр недвижимости в качестве основных сведенийй об объекте недвижимости вносится описание местоположения объекта недвижимости (пункт 3 части 4 статьи 8 Законам 218-ФЗ), к которым, в частности, относятся - кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения (пункт 2 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ), площадь, (пункт 9 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

С целью выяснения сведений о характеристиках испрашиваемых объектов недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости), коллегия судей истребовала указанные сведения из Севреестра.

Из представленных Севреестром материалов, следует, что 05.09.2019 на кадастровый учет поставлена мастерская-автомойка, площадью 42,1 кв.м., присвоен кадастровый номер: 91:01:003006:1101, а 03.09.2019 года - административное помещение, площадью 27,3 кв. м, с присвоением кадастрового номера: 91:01:003006:1098.

Распоряжением № 11437-РДИ от 13.11.2019 указанные объекты включены в реестр собственности города Севастополя.

Иные объекты: навес лит. Б - 54,6 кв.м.; Ограждения № 1-3, в т.ч.: забор металлическая сетка, цоколь ракушечник - 45,7 кв.м., забор металлическая сетка, цоколь ракушечник - 73,8 кв.м., забор металлическая сетка, цоколь ракушечник - 44,8 кв.м, №№ 4-8,1 - прочие сооружения, в т.ч.: мощение, колодец бутобетонный № 4 (1 шт.), резервуар металлический РВС 25 куб. м № 5-7 (3 шт.), в т.ч. трубопровод, подпорная стенка бутобетонная № 8 (6,95 п.м.), земельный участок – 5031,0 кв.м не поставлены на кадастровый учет и право собственности на них не зарегистрировано.

Как следует из проекта договора, по условиям которого истец просит заключить договор купли-продажи, предметом договора является объект недвижимости: структурное подразделение целостного имущественного комплекса ОАО «Нафта-Юг» - целостный имущественный комплекс автозаправочной станции, не вошедший в уставной капитал ОАО «Нафта-Юг», в составе 8 объектов недвижимого имущества, общей площадью 124,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В своих пояснениях, Департамент возражает против отнесения переданных в аренду истцу объектов к целостному имущественному комплексу, поскольку как единый комплекс спорный объект не зарегистрирован, по функциональному назначению к таковому не относится, указание об этом в договоре аренды, носит некорректный характер.

Согласно пунктам 1, 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Для исследования вопроса о том, является ли имущественный комплекс единым недвижимым комплексом в смысле статьи 133.1 ГК РФ, к которому применяются правила статьи 133 ГК РФ о неделимых вещах; является ли спорные объекты самостоятельными объектами недвижимости, коллегия судей предлагала сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы, в связи с чем неоднократно откладывали судебные заседания.

Истцом предоставлен в качестве доказательства экспертное исследование, согласно выводов которого установлено следующее:

- По результатам проведенного технического обследования с применением предварительного визуального осмотра зданий и сооружений, входящих в состав объекта аренды - Структурного подразделения целостного имущественного комплекса ОАО «Нафто-Юг» - целостного имущественного комплекса автозаправочной станции, не вошедшей в уставной капитал ОАО «Нафто-Юг» расположенного по адресу: <...> установлено, что здания и сооружения в составе 8 объектов аренды (здание АЗС лит. А, навес лит. Б, мастерская-автомойка лит. В, ограждения №№1-3, мощение, колодец, 3 резервуары №5-7, подпорная стена №5) относится к категории технического состояния - Работоспособное состояние в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2009г. № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013г.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», и ГОСТа 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Вид фактического использования объекта аренды – автомойка.

- Рассмотрев основные требования, предъявляемые к договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности, эксперт делает вывод, что Договор аренды от 31.05.2016г. №31-16 имущества, находящегося в собственности города Севастополя, заключен в соответствии со статьями Закона города Севастополя от 30 декабря 2014 года №104-ЗС «Об аренде государственного имущества города Севастополя» (в редакции Закона города Севастополя от 25.12.2018 № 473-3C) и требованиями Главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

- Проведено исследование предмета Договора аренды №31-16 от 31.05.2016г. на соответствие его единому имущественному комплексу. Цель исследования: Обоснование единственной возможности использования всех объектов недвижимости только в составе целостного имущественного комплекса. На территории объекта аренды: Структурного подразделения целостного имущественного комплекса ОАО «Нафто-Юг» - целостного имущественного комплекса автозаправочной станции, не вошедшего в уставной фонд ОАО «Нафто-Юг» в составе 8 объектов недвижимого имущества, а также земельный участок (перечень имущества согласно акту приема-передачи объекта аренды к договору от 31.05.2016г. №31-16), расположенного по адресу: <...> д, 148 осуществляется предпринимательская деятельность на базе автомойки с полным циклом работ, объектом права является имущественный комплекс в соответствии со ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации.Целостный имущественный комплекс определяется тоже как хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (услуг) с предоставленным ему земельным участком, в состав которого вошло имущество, предназначенное для осуществления производственной деятельности. Целостный имущественный комплекс - объект, совокупность активов которого обеспечивает проведение отдельной хозяйственной деятельности на постоянной и регулярной основе. Целостными имущественными комплексами могут быть структурные подразделения предприятий (цеха, участки и т.п.), которые выделяются в установленном порядке в самостоятельные объекты и могут быть зарегистрированы как самостоятельные предприятия. Объекты недвижимости, переданные по договору аренды №31-16 от 31.05.2016г., составляют единый целостный имущественный комплекс, данный комплекс не может быть разделен, все объекты недвижимости необходимы для осуществления завершенного цикла услуг.

Однако коллегия судей не может принять в качестве доказательства указанное экспертное исследование. Коллегия судей критически относится к выводам эксперта, в частности к выводу об отнесении спорных объектов к целостному имущественному комплексу, поскольку эксперт, не предупрежденный об уголовной ответственности, при ответе на указанный вопрос, не мотивировал его, ограничившись анализом правовых норм и указанием о том, что объект аренды – структурное подразделение целостного имущественного комплекса ОАО «Нафто-Юг» - целостного имущественного комплекса заправочной станции, не вошедшей в уставный фонд ОАО «Нафто-Юг», на котором осуществляется предпринимательская деятельность на базе автомойки с полным циклом работ; не указал какие работы в указанных объектах можно отнести к работам с полным циклом, на основании каких исследований (кроме анализа правовых норм) эксперт пришел к выводу о том, что спорные объекты являются структурным подразделением, кроме как названия предмета, указанного в договоре аренды; не указал при этом как все 8 объектов (без отнесения их к объектам капитальным или некапитальным, основным или вспомогательным, без анализа технического использования как единого объекта) функционально связаны между собой и на основании каких исследований эксперт пришел к выводу о неделимости данного недвижимого имущества.

С учетом нахождения имущества у истца в аренде также в период нахождения города Севастополя в составе Украины, коллегия судей учитывает, что в законодательстве Украины, существовало понятие "целостный имущественный комплекс", под которым согласно части 1 статьи 4 Закона Украины от 10.04.1992 № 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества" понимался хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он расположен, автономными инженерными коммуникациями, энергоснабжением. В случае выделения целостного имущественного комплекса структурного подразделения предприятия составляется распределительный баланс.

Доказательств, свидетельствующих о выделении целостного имущественного комплекса структурного подразделения предприятия, истцом не предоставлено, как не предоставлено и доказательств регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, как на целостный имущественный комплекс, по законодательству Украины.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что истцом не предоставлено достаточных доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что спорные объекты недвижимости являются единым целостным имущественным комплексом.

Кроме того, истец полагает необходимым определить цену выкупа согласно заключению судебной экспертизы, которой определена рыночная цена целостного имущественного комплекса: Автозаправочная станция лит. А - 23,3 кв.м., Навес лит. Б - 54,6 кв.м., Мастерская-автомойка лит. В - 42,1 кв.м., Ограждения № 1-3, в т.ч.: забор металлическая сетка, цоколь ракушечник - 45,7 кв.м., забор металлическая сетка, цоколь ракушечник - 73,8 кв.м., забор металлическая сетка, цоколь ракушечник - 44,8 кв.м, №№ 4-8,1 - прочие сооружения, в т.ч.: мощение, колодец бутобетонный № 4 (1 шт.), резервуар металлический РВС 25 куб. м № 5-7 (3 шт.), в т.ч. трубопровод, подпорная стенка бутобетонная № 8 (6,95 п.м.), земельный участок в части расположения объектов, (площадью 399 кв. м, исходя из исследовательской части заключения); которая составляет 3 439 623 рубля.

Вместе с тем, земельный участок под объектами недвижимости, как самостоятельный объект недвижимости, так и составная часть единого недвижимого комплекса не сформирован, каким образом была определена его площадь, конфигурация границ, суду не предоставлено.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 ЗК РФ земельные участки являются объектами земельных отношений.

В силу пункта 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

По смыслу части 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка.

Согласно части 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (часть 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ).

Как следует из договора аренды, в предмет договора входил земельный участок площадью 5031,0 кв. м. Истец в апелляционной жалобе и в ходе судебных заседаний настаивает на включении земельного участка, площадью 449,8 кв.м.

Вместе с тем, в материалы дела предоставлены доказательства о том, что истец изначально обращался за формированием земельного участка и согласованием схемы площадью 2578 кв.м. (согласно кадастрового плана). На заявление Общества от 26.08.2019 (вх. ГУ-15062/19) на предоставление государственной услуги о предварительном согласовании предоставленного земельного участка Департаментом 10.09.2019 (ГУ-исх-10653/19) сообщено, что основанием для принятия решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка является не соответствие схемы Генеральному плану города Севастополя и иной градостроительной документации. Так, Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя установлено, что испрашиваемый земельный участок расположен в проектируемой зоне общественной застройки общегородского и районного значения, в границах местных улиц и дорог. ( том 2 л.д. 129-134)

За согласованием схемы земельного участка площадью 449,8 кв.м. и 399 кв.м истец к Департаменту не обращался, кадастровый план земельного участка не предоставлен.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании стороны не заявляли о проведении повторной экспертизы.

Таким образом, поскольку испрашиваемый объект не является целостным имущественным комплексом, а рыночная цена определена в том числе и за земельный участок, который не был сформирован надлежащим образом, и площадь которого определил эксперт-оценщик при проведении оценочной экспертизы, не является обоснованной и такой, что соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", коллегия судей полагает, что рыночная стоимость, испрашиваемых истцом объектов, которая определена заключением судебной экспертизы от 09.11.2021, является неверной, а потому не может являться надлежащим доказательством определения стоимости отчуждаемых объектов.

Как следует из устных и письменных пояснений истца, последний настаивал на том, что предметом договора купли-продажи должны быть 8 объектов, переданных ему в аренду и земельный участок под объектами, как единый целостный имущественный комплекс, возражал против заключения договора купли-продажи на объекты недвижимости, поставленные на кадастровый учет и зарегистрированные в ЕГРН.

При таких обстоятельствах, коллегия судей, несмотря на то, что общество на дату обращения с требованием о реализации преимущественного права выкупа от 24.05.2021 соответствовало критериям, установленных ст. 3 Закона № 159-ФЗ, однако заявленные им в порядке реализации преимущественного права выкупа объекты нельзя считать объектами целостного имущественного комплекса, которые являются единой неделимой недвижимой вещью в силу статьи 130, 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которой должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О кадастровой деятельности», и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем коллегия судей приходит к выводу, что испрашиваемое истцом имущество не является объектом приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ.

Таким образом, коллегия судей полагает необходимым признать вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований правильным, несмотря на приведение иной мотивировочной части судебного акта. При этом коллегия судей полагает указать, что в такой ситуации признание незаконным отказа Департамента в заключении договора купли-продажи не влечет восстановления нарушенного права, поскольку цель обращения истца в суд (обязание заключить договор купли-продажи) не достигается по результатам рассмотрения данного требования при таком исходе дела.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решениеАрбитражного суда города Севастополя от 29 декабря 2021 года по делу №А84-5712/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БОРИСФЕН-6» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.И. Сикорская

Судьи Е.А. Остапова

Ю.В. Колупаева