Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.01.2021 по делу №А84-6451/2020 (судья Архипова С.Н.)

по искудепартамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Де Ди Групп»

о расторжении договора аренды и о понуждении освободить земельный участок,

при участии в судебном заседании:

отдепартамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО1, по доверенности от 11.01.2021 №12;

от общества с ограниченной ответственностью «Де Ди Групп» – ФИО2, по доверенности от 07.12.2020,

у с т а н о в и л:

департамент по имущественным и земельным отношениям (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Де Ди Групп» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 24.06.2016, понуждении ответчика к возврату земельного участка расположенного по адресу: г.Севастополь, Балаклавский район, ул.Мира, д.4. Исковые требования мотивированы тем, что обществом соответствующий земельный участок использовался не по целевому назначению. Кроме того, в период действия указанного договора обществом допускалась просрочка по внесению арендной платы, установленная согласно решению Арбитражного суда города Севастополя от 11.08.2020 по делу №А84-2735/2020.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.01.2021 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что обществом представлены доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для освоения земельного участка, и доказательства, которые указывают на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реконструкции заявленного объекта.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает, что в результате проведенных мероприятий по контролю исполнения заключенного договора, установлен факт неосвоения соответствующего земельного участка. Таким образом, обществом не исполнены обязательства по договору, отсутствуют объекты строительства, а также не соблюдены требования статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Представители департамента, общества в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы иной стороны.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 24.06.2016 между департаментом как арендодателем и обществом как арендатором был заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 2 650 кв.м., расположенный по адресу: г.Севастополь, Балаклавский район, ул. Мира, д.4, с кадастровым номером 91:01:001006:7, разрешенное использование – для реконструкции детского сада под гостинично-офисный комплекс.

В соответствии с пунктом 6.1 договор заключен сроком на 9 лет.

Согласно пункту 4.1.2 и 4.1.3 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и использовать земельный участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Реконструкцию на участке производить в соответствии с проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке с момента оформления разрешения на строительство.

Как указывает департамент, ответчик нарушил указанные обязательства.

Так, согласно акту обследования земельного участка №7966 от 21.08.2019 инспекцией территориального отдела контроля за использованием земельных участков по Гагаринскому и Балаклавскому районам управления земельных отношений департамента установлено, что земельный участок частично огражден, на нем размещено три одноэтажных капитальных объекта, имеющих признаки демонтажа, эксплуатация которых не осуществляется. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют. Территория земельного участка не благоустроена, присутствуют признаки свалки строительного и бытового мусора.

Кроме того, департамент указывает, что у арендатора, имеется задолженность по уплате арендной платы, о чем свидетельствует решение суда от 11.08.2020 по делу №А84-2735/2020, которым с ответчика взыскана договорная пеня за просрочку исполнения обязательства с 01.08.2016 по 31.07.2019 в размере 37 886,43 руб.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, позволяют департаменту требовать расторжения договора аренды в судебном порядке ввиду существенного нарушений его условий со стороны арендатора, в связи с чем департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Правовое значение для настоящего спора выяснения вопроса – являются ли установленные факты нарушения условий договора существенными для расторжения гражданско-правовой сделки.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из содержания шестого абзаца подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судом первой инстанции установлено, что 25.12.2015 департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя утвержден градостроительный план земельного участка для реконструкции детского сада под гостинично-офисный комплекс по ул.Мира, д.4, г.Севастополь (распоряжение №227 от 28.12.2015).

25.03.2019 между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Крымский региональный центр археологических исследований» заключен договор №20/2019 на проведение научно-исследовательских археологических полевых работ с целью определения наличия (отсутствия) объектов культурного наследия на объекте «Реконструкции детского сада под гостинично-офисный комплекс по ул.Мира, д.4, г.Севастополь», в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В результате исполнения договора был подготовлен акт государственной историко-культурной экспертизы, прошедший согласование в Управлении охраны объектов культурного наследия города Севастополя (копия письма от 02.07.2019 за исх. №1604/01-28-03-03/02/2019).

25.03.2019 между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Крымгеоинжиниринг» заключен договор №25.03-01/19 на выполнение инженерно-экологических и инженерно-гидрометеорологических изысканий по объекту «Реконструкции детского сада под гостинично-офисный комплекс по ул. Мира, 4, г. Севастополь», в соответствии с требованиями СП 47.13330.2012 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения». В результате исполнения договора был подготовлен Технический отчет 25.03-01/19-ИЭИ и Технический отчет 25.03-01/19-ИГМИ.

25.03.2019 между ответчиком и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор №15-19 на выполнение инженерно-геодезических работ, с согласованием организациями эксплуатирующими инженерные коммуникации на объекте «Топографическая съемка земельного участка для проектирования жилого дома». В результате исполнения договора был подготовлен Технический отчет.

25.03.2019 между ответчиком и индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключен договор №02-03/19 на выполнение инженерно-геофизических исследований и инженерно-геологических изысканий для обоснования проекта на объекте «Реконструкции детского сада под гостинично-офисный комплекс по ул.Мира, д.4, г. Севастополь» в соответствии с требованиями СП 47.13330.2012, СП 22.13330.2016, СП 28.13330.2017. В результате исполнения договора был подготовлен Технический отчет 02-03/19-ИГФИ и Технический отчет 02-03/19-ИГИ.

16.03.2020 между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «ЦЭИИС» заключен договор №16-03-ЭИ на проведение негосударственной экспертизы результатов инженерных изыскания объекта «Реконструкции детского сада под гостинично-офисный комплекс по ул. Мира, д.4, г. Севастополь», в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требований к их содержанию».

Департаментом указанные обстоятельства не опровергнуты.

Как верно указал суд первой инстанции, статьями 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка (время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, государственную экспертизу документации, получение разрешения на строительство, а также время, когда земельный участок не мог быть использован).

То есть ответчик, действуя разумно, прежде чем приступить к осуществлению строительных работ, предпринимает все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, ответчиком представлены как доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для освоения земельного участка, так и доказательства, которые указывают на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реконструкции заявленного объекта.

Следовательно, поведение арендатора, осуществляющего подготовку всей необходимой для реконструкции документации и предпринимающего активные действия, направленные на осуществление подготовки к реконструкции объекта в соответствие с нормами действующего законодательства РФ, в силу объективных причин, следует признать добросовестным.

Кроме того, в условиях договора отсутствует срок, в течение которого арендатор обязан освоить арендованный земельный участок.

Таким образом, выше указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендатора производит действия по освоению арендованного земельного участка, в связи с чем исковые требования в части расторжения заключенного договора аренды являются необоснованными.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что обществом на момент рассмотрения настоящего дела задолженность по арендной плате, а также пеня полностью погашена.

Одним из заявленных требований является требование об освобождении земельного участка в рамках понуждения арендатора к исполнению обязанности, установленной статьей 622 ГК РФ.

Как верно указал суд первой инстанции, на спорном земельном участке, как на момент заключения спорного договора аренды, так и на день заявления данного требования, расположен объект недвижимости - нежилое здание (кадастровый номер 91:01:001006:12), которое является объектом права собственности ответчика.

Данный объект принадлежит на праве собственности обществу, право собственности зарегистрировано в ЕГРП 25.01.2016 за №91-91/001-91/001/001/2016-121/1 на основании ранее возникшего права согласно договора купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенного частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа 20.01.2014 №89.

Поэтому требование истца об освобождении земельного участка не может быть удовлетворено судом.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.01.2021 по делу №А84-6451/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А.Тарасенко

Судьи Е.А. Остапова

Н.И. Сикорская