Гражданский кодекс часть 1

Истец, Волжский городской комитет по управлению имуществом, обратился в Арбитражный суд РМЭ первой инстанции с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1, о взыскании задолженности за аренду помещения в сумме 20 144 руб. и договорной неустойки размере 49 166,08 руб.

В исковом заявлении были изложены доводы о нарушении ответчиком как арендатором обязательств по внесению платы за пользование имуществом.

Требования обосновывались правовыми ссылками на статьи 607, 614, 622 ГК РФ (л.д. 5).

Ответчик иск не признал, предъявил встречный иск и просил в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ произвести зачет стоимости произведенных ремонтных работ в счет арендной платы на сумму 21 084 руб. (л.д.49-51).

Волжский городской комитет по управлению имуществом в отзыве и в заседании суда просил отказать в удовлетворении встречного иска, поскольку согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду помещения, если иное не предусмотрено договором. А в соответствии с абзацем 5 пункта 2.2. раздела 2 договора аренды, арендатор обязан производить на долевой основе с балансодержателем здания капитальный ремонт помещения. В этой связи арендатор, совместно с балансодержателем, должен нести расходы по капитальному ремонту, получив при этом согласие собственника. О необходимости проведения ремонта арендатор не уведомил арендодателя, не был произведен осмотр технического состояния помещения с участием представителей «собственника» и «балансодержателя» (л.д.97).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.05.05г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскан основной долг по арендной плате в сумме 20 144 руб. и договорная неустойка в уменьшенном размере в сумме 500 руб. В удовлетворении встречного иска предпринимателя о зачете стоимости произведенных ремонтных работ в счет арендной платы в сумме 21 084 руб. отказано.

Арбитражный суд первой инстанции сделал правовой вывод о том, что ответчик пользовался помещением и своевременно не внес арендную плату. Признано несостоятельным суждение ответчика о том, что должен быть произведен зачет стоимости ремонтных работ арендованного помещения в счет арендной платы.

При разрешении спора арбитражный суд применил статьи 612,614,616,622 ГК РФ (л.д.105-108).

Индивидуальный предприниматель ФИО1, не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, обратилась в арбитражный суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске и зачете встречного однородного требования. По мнению ответчика, арбитражным судом неполно выяснены обстоятельства спора, сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, не применены нормы материального права, подлежащие применению, поэтому решение подлежит отмене в соответствии с пунктом 1 статьи 270 АПК РФ.

Как считает участник спора, 20.04.2003г. между ним и Волжским городским комитетом по управлению имуществом был заключен договор аренды № 646 нежилого помещения, расположенного по адресу: РМЭ, <...>, общей площадью 43,50 кв. м., сроком действия с 20.04.2003г. по 31.12.2003г. По окончании срока аренды указанный договор был пролонгирован на следующий год.

По мнению ответчика, является ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что 02.01.2004г. между сторонами спора был заключен договор аренды на 2004 год на иных условиях. Подтверждением тому служит решение Волжского городского Собрания № 237 от 19.01.2004г. «О ставке арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, на 2004 год». Данный документ подтверждает, что на момент заключения договора аренды № 646 от 02.01.2004г. истцу не могла быть известна твердая ставка арендной платы, указанная в договоре.

Ответчик считает, что истцом фактически был увеличен размер арендной платы, однако арендатор об этом соответствующим образом извещен не был.

Оценивая договор аренды № 646 от 02.01.2004г. ответчик указывает, что в графе «подписи сторон», акте приема-передачи отсутствуют даты, указывающие на момент подписания договора.

В апелляционной жалобе также отмечено, что суд первой инстанции сделал ошибочный вывод, посчитав, что ремонтные работы помещения проведены без письменного разрешения арендодателя. Ответчик полагает, что такая обязанность арендатора установлена договором аренды (л.д.119-122).

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец, Волжский городской комитет по управлению имуществом, в судебном заседании апелляционной инстанции заявил о законности решения арбитражного суда первой инстанции.

Дополнительно истец пояснил, что договор аренды нежилого муниципального помещения № 646 от 02.01.2004г. со стороны ответчика подписан представителем ИП ФИО1 ФИО3, действовавшим на основании доверенности.

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257- 262, 266-271 АПК РФ.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 20 апреля 2003 года между истцом, Комитетом по управлению имуществом города Волжска, и ответчиком по делу, индивидуальным предпринимателем ФИО1, был заключен в письменной форме договор, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать ответчику во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волжск, ул. Дружбы, д.16-А, общей площадью 43,50 кв. м., а ответчик как арендатор обязался вносить арендную плату в размере 15864,99 руб. Срок действия договора сторонами определён с 20 апреля по 31 декабря 2003 года (л.д. 53-55).

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что к обязательствам сторон, возникшим из заключённого между ними договора, применяются правила гражданского законодательства о договоре аренды зданий и сооружений.

Установленные пунктом 1 статьи 651 ГК требования к форме договора аренды недвижимого имущества соблюдены: договор заключён в письменной форме путём составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК.

Договор аренды был заключен на срок менее одного года. По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК договор краткосрочной аренды не требует проведения его обязательной государственной регистрации, поэтому он считается заключённым, вступил в юридическую силу и стал обязательным для сторон со дня его подписания сторонами (пункт 1статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Истец как арендодатель свое обязательство по договору исполнил, передал спорное нежилое помещение ответчику по акту.

В силу статей 606, 614 ГК РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования арендованным имуществом.

В нарушение требований статьи 614 ГК РФ у ИП ФИО1 возникла задолженность по оплате арендной платы.

Арендная плата за период с 01 января 2004 года по 31 декабря 2004 года составила согласно расчету истца 20 144 руб. При этом истец руководствовался размером арендной платы, установленной п.3.1.договора аренды № 646 от 02.01.2004г. и решением Волжского городского Собрания РМЭ от 19.01.2004г. № 237 «О ставке арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, на 2004 год» - л.д.69 – 70.

31 октября 2003 года предприниматель ФИО1 обратилась с заявлением в МУП УЖКХ, балансодержателю спорного помещения, с письмом, в котором просила разрешения на проведение работ по благоустройству входа в арендуемое помещение (л.д.68). Согласие на проведение работ получено не было. Тем не менее, 10 ноября 2003 года ответчиком, ИП ФИО1, заключен договор подряда с ООО «Стройресурс», предметом которого являлось проведение ремонта крыльца и тамбура арендуемого ИП ФИО1 помещения (л.д.66-67). Стоимость работ была произведена за счет ответчика и составила 42 168 руб. (л.д.83-88).

Полагая, что расходы по проведению ремонта помещения должны оцениваться как устранение недостатков имущества и могут быть зачтены в счет стоимости арендной платы, ответчик обратился к истцу со встречным иском.

Арбитражным судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Арбитражным судом апелляционной инстанции приняты меры к проверке и правовой оценке аргументов, названных в апелляционной жалобе в качестве оснований отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Утверждение заявителя о том, что в 2004 году действовал договор от 20.04.2003г., а договор аренды от 02.01.2004г. № 646 им не подписывался, признано судом несостоятельным.

Со стороны ответчика указанный договор подписан ФИО3, действовавшим на основании доверенности от 27.09.2002г., имеющейся в материалах дела (л.д. 44). Отказ представителя от своей подписи не принят судом во внимание, поскольку о фальсификации договора, либо необходимости почерковедческой экспертизы в заседании арбитражного суда первой инстанции заявлено не было. Более того, в материалах дела имеется письмо ответчика от 01.11.2004г., из содержания которого также следует, что в 2004 году заключён новый договор (л.д.63). Тем самым, сделка была в последующем прямо одобрена ответчиком, поскольку в деле имеются соответствующие документальные сведения, исходя из того, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10. 2000 г. № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 ГК РФ»).

Утверждение представителя ответчика о том, что ФИО3 не имел возможности в январе 2004 года подписать договор аренды в связи с содержанием под стражей, признано судом не убедительным. Постановление Волжского городского суда от 10.04.2003г. об избрании в отношении ФИО3 меры пресечения в виде заключения под стражу и кассационное определение от 23.04.2003г. не свидетельствуют о том, когда ФИО3 из-под стражи был освобождён.

Таким образом, договор аренды от 02 января 2004 года соответствует гражданско-правовым нормам о его существенных условиях, о предмете, о форме, поэтому является законным и действующим. Из него в силу пункта 2 статьи 307 ГК возникли взаимные обязательства сторон.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Поэтому, как правильно установил арбитражный суд первой инстанции, срок действия договора аренды № 646 от 20.04.2003г., истек 31.12.2003г.

Арбитражным судом первой инстанции правильно оценены документальные доказательства и сделан обоснованный вывод о том, что проведенные ответчиком ремонтные работы помещения должны оцениваться не как устранение недостатков имущества, а как улучшение арендованного имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в том случае, когда такие недостатки были существенными, не могли быть обнаружены при передаче в аренду, и препятствовали при пользовании им. Таких доказательств предпринимателем ФИО1 не представлено.

По этой причине арбитражный суд первой инстанции обоснованно применил к возникшему спору норму, содержащуюся в пункте 2 статьи 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые не были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или при передаче имущества в аренду.

Арбитражный суд первой инстанции правильно при разрешении спора руководствовался нормой статьи 623 ГК РФ, согласно которой возмещение стоимости улучшения арендованного имущества возможно лишь в том случае, если предварительно было получено согласие арендодателя на такое улучшение. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Арбитражным судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и сделан обоснованный вывод о том, что вопреки требованиям статьи 623 ГК РФ арендатор не получил письменного согласия на улучшения арендованного имущества.

При этом арбитражный суд правильно оценил фактические обстоятельства дела, указав, что в письме от 31.10.2003г., направленном ответчиком в адрес балансодержателя помещения, отсутствует надлежащим образом оформленное соглашение на проведение ремонта, а, напротив, арендатор заявляет в письме о проведении затрат по благоустройству за свой счет.

Ответчиком не представлено доказательств того, что предприниматель ФИО1 проводила «капитальный ремонт помещения» на долевой основе с балансодержателем МУП УЖКХ.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из условий пункта 2.2. договора аренды о том, что на арендатора возложена обязанность производить текущий ремонт за свой счет без компенсации его стоимости арендодателем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции признает верным применение по спору всех норм материального права, отраженных в судебном акте.

Доводы ответчика правильно отклонены арбитражным судом первой инстанции, поскольку они не соответствуют гражданскому законодательству и не подтверждены надлежащими и достоверными доказательствами.

Таким образом, при рассмотрении искового требования Волжского городского комитета по управлению имуществом к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании основного долга и пеней на общую сумму 63 310,08 руб. арбитражным судом первой инстанции правильно и всесторонне оценены доказательства по делу и верно применены нормы материального и процессуального права. Законных оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для пересмотра судебного акта первой инстанции не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции оставляет решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 585 руб. за рассмотрение дела в апелляционной инстанции подлежит взысканию с ответчика, апелляционная жалоба которого отклонена. При подаче встречного иска ответчиком государственная пошлина уплачена в сумме 943,36 руб., что больше необходимой на 100 руб. Поэтому с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 485 руб.

Руководствуясь статьями 257-262, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

1.Решение Арбитражного суда первой инстанции от 27.05.2005г. по делу № А-38-700-3/103-2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без у

2.Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 485 руб. за рассмотрение дела в апелляционной инстанции.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий Казакова В.Н.

Судьи Волков А.И.

Рыбаков А.А.