Гражданский кодекс часть 1

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью "Томилино Девелопмент" - ФИО2, доверенность от 06.06.2015 г., сроком по 05.06.2016 г., ФИО3, доверенность от 05.12.2014 г., удостоверена нотариусом Люберецкого нотариального округа Московской области, зарегистрирована в реестре за №3-2602,

рассмотрев 23 июня 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Томилино Девелопмент" (ответчик)

на решение Арбитражного суда Московской области

от 01 декабря 2014 года

принятое судьей Фаньян Ю.А.

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 31 марта 2015 года

принятое судьями Диаковской Н.В., Александровым Д.Д., Юдиной Н.С.

по иску общества с ограниченной ответственностью "СКЛ" (198095, <...>, лит. А)

к обществу с ограниченной ответственностью "Томилино Девелопмент"" (140070, Московская обл., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр. Птицеферма, строение лит.7а)

о взыскании задолженности в сумме 3 858 367 руб. 87 коп.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СКЛ" (далее - ООО "СКЛ") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Томилино Девелопмент" (далее - ООО "Томилино Девелопмент") о взыскании с задолженности в сумме 3 858 367 руб. 87 коп.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что ответчик не исполнил обязательства по возврату уплаченных истцом обеспечительных платежей по договорам аренды, а также не возвратил денежные средства, переплаченные истцом за последний месяц аренды, в котором договор был расторгнут.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2014 года иск удовлетворен полностью.

Суд первой инстанции признал заявленные требования правомерными, указав на отсутствие у ответчика оснований производить зачет в сумме 1 435 200 руб. по договору аренды и не предоставление им доказательств погашения образовавшейся суммы задолженности.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе и дополнению к ней ООО "Томилино Девелопмент", которое не согласно с решением и постановлением апелляционного суда, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела, не соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, в связи с чем просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что нормы статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежали применению, поскольку арендатор помещение арендовал с 21 июля 2013 года по 14 октября 2013 года и своевременно вносил арендную плату. Заявитель также считает, что истец не вправе был реализовывать свое право на уведомление арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, так как им было принято помещение с несущественными недостатками, о чем было отражено в акте приема-передачи, следовательно, он с ними согласился. При этом, по мнению заявителя, истец вправе был расторгнуть договор, по основаниям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации только в судебном порядке.

Кроме того, истцом был нарушен срок уведомления о досрочном расторжении договора, предусмотренный пунктами 9.5,15.3 договора аренды, поэтому арендодатель в качестве неустойки (штрафа) вправе был удержать сумму обеспечительного платежа.

Помимо этого, как указывает заявитель жалобы, он имел право на проведение взаимозачета, который был произведен в третьем квартале 2013 года и уведомление о взаимозачете истцу отправлялось.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу.

Дополнение к кассационной жалобе, отзыв на кассационную жалобу и возражения на дополнение к кассационной жалобе, с учетом мнения представителей сторон, приобщены судом кассационной инстанции к материалам дела.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 30 апреля 2012 года между ООО "Сантех-Центр" (субарендатор) и ООО "Томилино Девелопмент" (арендатор) были заключены договоры субаренды № 04/2012-05ТД и № 04/2012-04ТД, согласно которым арендатор обязался предоставить субарендатору, а субарендатор – принять в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> лит. А.

В результате реорганизации 23 ноября 2013 года ООО "СКЛ" стало правопреемником ООО "Сантех-Центр".

В соответствии с договорами субаренды истцом был выплачен обеспечительный платеж в сумме 1 435 200 руб.

Согласно актам обратной передачи помещений от 20 июля 2013 года к договорам субаренды № 04/2012-05ТД и № 04/2012-04ТД стороны пришли к соглашению, что субарендатор обязуется возместить арендатору расходы на проведение ремонта в размере 200 000 руб.

Вместе с тем, суды также установили, что между ООО "СКЛ" (арендатор) и ООО "Томилино Девелопмент" (арендодатель) был заключен 07 июня 2013 года договор аренды № 01-06/2013-ТД, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору, а арендатор принять во временное владение и пользование помещение, общей площадью 3 303,51 кв.м., согласно плану помещений.

Истцом согласно пункту 15.1 договора уплачен обеспечительный платеж в сумме 2 674 284,28 руб. по платежным поручениям № 2422 от 23.07.2013г., № 2636 от 07.08.2013г.

В тоже время, как ссылался истец, помещения, передаваемые по договору аренды № 01-06/2013-ТД от 07 июня 2013 года, имели существенные недостатки, которые не позволяли использовать их в полом объеме и в соответствии с их назначением.

При этом, истцом неоднократно в адрес ответчика направлялись письма (от 25.07.2013 г., 08.08.2013 г., 09.08.2013 г., 13.08.2013 г., 20.08.2013 г.) с требованием об устранении недостатков.

Согласно пункту 7.3 названного договора аренды, арендодатель обязан в кратчайшие сроки устранять недостатки помещений, возникшие по вине арендодателя в течение срока аренды.

В соответствии с пунктом 9.3 договора аренды, арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора путем направления письменного уведомления арендодателю не позднее чем за 14 дней до даты предполагаемого расторжения.

Суды установили, что истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 24 сентября 2013 года исх. №804/02-04 о расторжении договора аренды с 14 октября 2013 года.

Согласно акту сдачи-приемки помещения от 14 октября 2013 года, по которому арендатор передал арендодателю арендуемые помещения, стороны пришли к соглашению, что арендатор обязуется возместить арендодателю расходы в сумме 155 045 руб. 84 коп.

Обращаясь в арбитражный суд истец ссылался на то, что ответчик свои обязательства по возврату обеспечительных платежей по договорам не исполнил, а также не возвратил переплату по арендной плате в сумме 103 929 руб. 43 коп., образовавшуюся в связи с внесением истцом в соответствии с пунктом 4.2 договора аренды авансовым платежом арендной платы за октябрь 2013 года, тогда как договор был расторгнут 14 октября 2014 года.

Суды обеих инстанций, рассмотрев заявленные требования, на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, а также правильного применения норм материального права, сделали обоснованные выводы об удовлетворении иска, с которыми суд кассационной инстанции соглашается.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как разъяснено в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 декабря 2001 года № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", для прекращения обязательства зачетом встречного однородного требования необходимо, чтобы заявление о зачете было получено соответствующей стороной.

Исследовав и оценив доводы ответчика о зачете встречных однородных требований суды обеих инстанций установили, что в материалы дела не предоставлены доказательства, подтверждающие направление ответчиком и получение истцом соответствующего требования.

При таких установленных обстоятельствах, является правильным вывод судов обеих инстанций о том, что основания производить зачет в сумме 1 435 200 руб. по договору аренды у ответчика отсутствуют.

В связи с этим, доводы кассационной жалобы, касающиеся обстоятельств проведенного ответчиком зачета, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доводы об иных фактических обстоятельств: о принятии истцом в пользование помещения с несущественными недостатками, о необходимости в судебном порядке расторгать договор аренды, а также иные доводы, касающиеся недостатков в арендованном помещении, также не могут быть приняты, поскольку они ранее заявлялись и были проверены судами обеих инстанций.

Так, как указал суд апелляционной инстанции, утверждение ответчика о том, что с момента начала срока аренды между сторонами подписан Акт приема-передачи без каких-либо уточнений по недостаткам не соответствует действительности, как и его ссылка на то, что он не был ознакомлен с актом о возврате помещений и с теми недостатками которые в нем указаны, поскольку на представленном в материалы дела акте сдачи-приемки от 14 октября 2013 года с приложением № 1 о недостатках к указанному акту имеется подпись ответчика и штамп организации (л.д. 22-25, т. 3).

Между тем, ответчиком недостатки арендуемого имущества в оговоренные договором сроки (14 дней с момента поступления заявки, пункт 7.3. и 9.3. Договора аренды), устранены не были.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В связи с тем, что как установили суды обеих инстанций, процесс устранения недостатков ответчиком был затянут, за длительный период от ответчика так и не поступило точных сведений о сроках устранения выявленных недостатков, на основании пункта 9.3. договора аренды и статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец воспользовался своим правом на досрочное расторжение договора аренды по вине арендодателя, направив соответствующее уведомление в адрес ответчика.

При этом, в самой кассационной жалобе заявитель признает, что в акте сдачи-приемки помещения от 21 июля 2013 года были отражены недостатки в помещении, которые между тем ответчик расценивает несущественными и не препятствующими истцу в пользовании арендованным имуществом.

В тоже время, как правильно отметили суды обеих инстанций, законодатель предоставляет арендатору для защиты своих прав воспользоваться таким правом как досрочное расторжение, при этом, исходя из буквального толкования статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, ответчик подписал акт приема-передачи от 14 октября 2013 года, согласно которому арендатор сдал, а арендодатель принял помещения, следовательно, был согласен на расторжение договора, в связи с чем его доводы о том, что истец не вправе был досрочно расторгать договор, а должен был обращаться в судебном порядке для расторжения договоры, не состоятельны.

Несостоятелен также является довод кассационной жалобы о наличии у ответчика права на применение штрафных санкций в виде удержания обеспечительного платежа ввиду нарушения истцом срока уведомления о расторжении договора аренды, предусмотренного пунктом 9.5 договора аренды (за пять месяцев до даты предполагаемого расторжения), поскольку, как установили суды, одностороннее расторжение договора было осуществлено истцом на основании его права, закрепленного пунктом 9.3 договора, предусматривающего срок направления уведомления не позднее 14 дней до даты предполагаемого расторжения.

При этом, как указывает ответчик в своей кассационной жалобе уведомление от истца о расторжении договора им было получено даже за три недели.

Учитывая вышеизложенное, доводы кассационной жалобы, внимательно изученные судом кассационной инстанцией, не могут быть приняты, поскольку не опровергают выводов судов.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования предоставленных в материалы дела доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2015 года по делу № А41-56216/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья С.В. Волков

Судьи О.И. Комарова

О.И. Русакова