Гражданский кодекс часть 1

при участии в заседании: представителя Саратовского областного союза потребительских обществ – ФИО1, действующей на основании доверенности от 15.01.2009 № 9,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу коммерческого банка «Партнербанк» общество с ограниченной ответственностью в лице ликвидатора Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»,

на решение арбитражного суда Саратовской области от 27 сентября 2010 года

по делу № А57-22786/2009 (судья Николаева Л.М.)

по заявлению Саратовского областного союза потребительских обществ

к коммерческому банку «Партнербанк» обществу с ограниченной ответственностью,

третье лицо: управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

о регистрации дополнительных соглашений к договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

в арбитражный суд Саратовской области обратился Саратовский областной союз потребительских обществ (далее по тексту - Саратовский облпотребсоюз, истец) с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) к коммерческому банку «Партнербанк» общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту - КБ «Партнебанк» ООО, банк) в лице ликвидатора Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее по тексту – ликвидатор КБ «Партнебанк» ООО) и управлению Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (далее по тексту - управление Росреестра по Саратовской области, Управление) о регистрации дополнительных соглашений от 31.12.2003 № 8, от 01.01.2005 № 9, от 01.01.2006 № 10 и от 01.01.2007 № 11 к договору аренды от 01.01.1997 № 1 нежилых помещений общей площадью 430,7 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>.

Решением суда от 02.02.2010 в удовлетворении исковых требований отказано, судебный акт мотивирован отсутствием организационной правовой формы юридического лица как одного юридического лица в лице другого юридического лица.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 года решение арбитражного суда Саратовской области от 02.02.2010 исковые требования Саратовского облпотребсоюза удовлетворены. Суд обязал зарегистрировать дополнительные соглашения от 31.12.2003 № 8, от 01.01.2005 № 9, от 01.01.2006 № 10 и от 01.01.2007 № 11 к договору аренды нежилых помещений от 01.01.1997 № 1. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.07.2009 по делу № А57-22786/2009 решение суда от 02.02.2010 и Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 отменены и настоящее дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Арбитражный суд Саратовской области решением от 27.09.2010 требования истца удовлетворил и обязал зарегистрировать дополнительные соглашения от 31.12.2003 № 8, от 01.01.2005 № 9, от 01.01.2006 № 10 и от 01.01.2007 № 11 к договору аренды от 01.01.1997 № 1 нежилых помещений общей площадью 430,7 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>, а также взыскал с КБ «Партнебанк» ООО государственную пошлину в сумме 2000 рублей за рассмотрение дела судом кассационной инстанции.

Ликвидатор КБ «Партнебанк» ООО, не согласившись с принятым решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Саратовский облпотребсоюз возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на неё.

Управление Росреестра по Саратовской области в нарушение статьи 262 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Представители банка и управления Росреестра по Саратовской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 93153 1, 93150 0, 93152 4, а также телеграммой № 000055. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя Саратовского облпотребсоюза, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01 января 1997 года между Саратовским облпотребсоюзом (арендодатель) и коммерческим банком «Мост-банк» (арендатор) заключён договор № 1 аренды нежилых помещений общей площадью 307,7 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>, сроком па 15 лет (листы дела 10-11 тома 1).

Дополнительными соглашениями от 08.09.1997 и 01.08.1998 арендуемая площадь помещений увеличена до 430,7 кв.м.

Соглашением от 06.03.2002 об уступке права аренды, переводе долга и отступном коммерческий банк «Мост-банк» переуступил все свои права и обязанности по договору аренды КБ «Партнербанк» ООО (лист дела 12 тома 1).

Договор аренды и переуступка обязательства 12.09.2002 были зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области.

Дополнительным соглашением от 20.06.2002 Саратовский облпотребсоюз и KБ «Партнербанк» ООО договорились об изменении суммы арендной платы за нежилые помещения, которая была установлена в размере 185 рублей за 1 кв.м в месяц. Данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке органом государственной регистрации на территории Саратовской области.

Дополнительным соглашением от 31.12.2003 № 8 сумма арендной платы была установлена в размере 250 рублей в месяц за 1 кв.м. В силу пункта 3 данного соглашения оно является неотъемлемой частью договора от 01.01.1997 № 1.

Дополнительным соглашением от 01.01.2005 № 9 сумма арендной платы была установлена в размере 300 рублей в месяц за 1 кв.м. Согласно пункту 2 данного соглашения оно является неотъемлемой частью договора от 01.01.1997 № 1 и вступает в силу 01.01.2005.

Дополнительным соглашением от 01.01.2006 № 10 сумма арендной платы была установлена в размере 330 рублей в месяц за 1 кв.м. Согласно пункту 2 данного соглашения оно является неотъемлемой частью договора от 01.01.1997 № 1 и вступает в силу 01.01.2006.

Дополнительным соглашением от 01.01.2007 № 11 сумма арендной платы была установлена в размере 800 рублей в месяц за 1 кв.м. Согласно пункту 2 данного соглашения оно является неотъемлемой частью договора от 01.01.1997 № 1 и вступает в силу 01.01.2007.

С целью регистрации указанных соглашений истец обратился в УФРС по Саратовской области.

Управление 09.09.2009 приостановило регистрацию соглашений, а 15.01.2010 отказало Саратовскому облпотребсоюзу в государственной регистрации, указав в качестве одного из оснований для приостановления и отказа в регистрации на необходимость предоставления ещё одного подлинного экземпляра дополнительного соглашения.

УФРС по Саратовской области в адрес КБ «Партнербанк» ООО были направлены письма от 28.08.2009, от 24.09.2009 № 176, от 18.02.2010 № 43 с просьбой о направлении в орган государственной регистрации доверенного лица для регистрации названных дополнительных соглашений с предоставлением подлинных экземпляров, необходимых для их государственной регистрации. Банк, однако, оставил данные письма без ответа и не предпринял действий, направленных на государственную регистрацию названных соглашений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Саратовского облпотребсоюза в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, обоснованно исходил из необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений как неотъемлемых частей договора аренды.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными по следующим основаниям.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 31.07.2008 по делу № А57-9627/08-253 КБ «Партнербанк» ООО ликвидировано, ликвидатором назначена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов».

Из материалов дела следует, что КБ «Партнербанк» ООО уплачивал арендные платежи в соответствии с дополнительными соглашениями от 01.01.2005 № 9, от 01.01.2006 № 10, от 01.01.2007 № 11, которыми стороны изменили ежемесячный размер арендной платы за нежилые помещения за 1 кв.м, что не оспаривается ни истцом, ни ответчиком.

В связи с изложенным, суд первой инстанции обоснованно признал неправомерными действия КБ «Партнербанк» ООО, выразившиеся в уклонении от государственной регистрации дополнительных соглашений, поскольку в данном случае отсутствие такой регистрации в соответствии с пунктом 1 части 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) влечёт их незаключённость.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 7, 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о её регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключённой.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Ликвидатор КБ «Партнебанк» ООО, указывая на невозможность регистрации спорных соглашений, сослался на то обстоятельство, что им в порядке статьи 50.34. Федерального закона от 25.02.1999 № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» был заявлен отказ от исполнения договора аренды нежилых помещений от 01.01.1997 № 1.

Суд первой инстанции дал правильную оценку указанному доводу ликвидатора, сочтя его несостоятельным, в силу следующего.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 50.34. Федерального закона от 25.02.1999 № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» конкурсный управляющий вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок, совершённых кредитной организацией и не исполненных сторонами, полностью или частично, если исполнение кредитной организацией указанных сделок повлечёт за собой убытки для кредитной организации по сравнению с аналогичными сделками, совершёнными при сравнимых обстоятельствах. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор, заключённый кредитной организацией, считается расторгнутым со дня получения каждой из сторон указанного договора заявления конкурсного управляющего об отказе от исполнения указанного договора.

Как следует из материалов дела, ликвидатор КБ «Партнербанк» ООО направил в адрес истца уведомление от 08.10.2009, в котором сообщил об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (лист дела 45 тома 1).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) кредитных организаций, не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Поскольку срок отказа ликвидатором от исполнения договоров Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» не предусмотрен, к данным правоотношениям следует применить положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с частью 1 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

В силу части 3 статья 129 указанного закона конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Таким образом, отказ от исполнения договора аренды заявлен ликвидатором по истечении установленного законом трёхмесячного срока.

Кроме того, ликвидатором в нарушение части 2 статьи 50.34 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» не представлено доказательств того, что исполнение договора аренды от 01.01.1097 № 1 влечет за собой убытки по сравнению с аналогичными сделками, совершенными при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статья 393 ГК РФ при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требования удовлетворено не было - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требования о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Апелляционным судом установлено, что размер арендной платы, установленный спорными дополнительными соглашениями к договору аренды, не превышает арендных ставок за аналогичное имущество в г. Саратове.

Средний размер арендной платы за аналогичное недвижимое имущество в г. Саратове, определённый с использованием «Методики определения арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) муниципальной собственности», утвержденной решением Саратовской городской Думы от 04.11.2003 № 39-361, с учетом коэффициента для банковской деятельности, месторасположения арендуемого имущества и базовой ставки арендной платы, утверждаемой ежегодно Саратовской городской Думой, значительно превышает размер арендной платы, установленный дополнительными соглашениями к договору от 01.01.1097 № 1.

При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие возможного ущерба и истечение установленного законом трехмесячного срока для отказа от исполнения договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованном отказе ликвидатора от исполнения договора аренды нежилых помещений от 01.01.1997 № 1.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что спорные нежилые помещения фактически арендатором не используются и возвращены истцу, принявшему ключи от указанных помещений, материалами дела не подтверждаются.

Апелляционным судом установлено, что ключи от помещений, арендуемых КБ «Партнербанк» ООО, приняты истцом 28.10.2009 только с целью устранения аварийной ситуации, возникшей в названных помещениях в связи с подачей тепла в здание, а телеграммой от 03.11.2009 Саратовский облпотребсоюз сообщил банку об устранении аварии и готовности возвратить ключи от помещений. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, учитывая, что акт приема-передачи помещений между сторонами не подписан, договор аренды не расторгнут, принятое судом решение о регистрации спорных соглашений законно и обоснованно.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого решения.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, правильным, оснований для его отмены не имеется, в связи с чем апелляционную жалобу ликвидатора КБ «Партнербанк» ООО следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Саратовской области от 27.09.2010 по делу № А57-22786/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу коммерческого банка «Партнербанк» общество с ограниченной ответственностью в лице ликвидатора Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий О.А.Дубровина

Судьи Н.В. Луговской

М.Г. Цуцкова