Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Катангарский лесопромышленный комбинат» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 июля 2010 года по делу №А78-3664/2010 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября
2010 года по тому же делу (суд первой инстанции: Кутукова Л.П.; апелляционный суд: Скажутина Е.Н., Юдин С.И., Макарцев А.В.),

установил:

закрытое акционерное общество «Катангарский лесопромышленный комбинат» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального района «Петровск-Забайкальский район» (далее – администрация) о признании договора купли-продажи от 10.04.2009 №79 недействительной (ничтожной) сделкой в части пункта 6.1, устанавливающего размер выкупной цены за земельный участок.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 13 июля 2010 года в удовлетворении иска отказано.

Судебный акт принят со ссылкой на статьи 131, 164, 425, 433, 445, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 2, статью 4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и мотивирован тем, что договор купли-продажи не заключен в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2010 года решение оставлено без изменения.

Апелляционный суд признал вывод суда первой инстанции о незаключенности договора ошибочным. Вместе с тем указал, что суд не может выйти за рамки заявленных исковых требований, поскольку признание ничтожным одного пункта договора повлечет признание ничтожным всего договора в целом.

В кассационной жалобе заявитель просит проверить законность принятых по делу судебных актов в связи с неприменением подлежащих применению норм материального права – пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильным толкованием апелляционным судом статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Податель кассационной жалобы указывает на нерассмотрение судами предмета спора.

Ответчик отзыв на кассационную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений №№17508, 17509), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, 10.04.2009 между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка №79.

Согласно условиям названного договора администрация продает, а общество покупает земельный участок площадью 139 531 кв.м (пункт 1), цена отчуждаемого участка равна пятикратной ставке земельного налога и составляет 1 569 723 рубля (пункт 6.1).

Поскольку условие договора купли-продажи о цене выкупа земельного участка не отвечает требованиям действующего законодательства, истец со ссылкой статью 180 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, правильность применения при рассмотрении дела судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 1 статьи 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Поскольку действующее гражданское законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи земельного участка, следовательно, правовых оснований считать оспариваемый договор незаключенным у суда первой инстанции не имелось.

В этой связи вывод апелляционного суда о признании договора купли-продажи заключенным с 10.04.2009 – момента его заключения является обоснованным.

Между тем, суд кассационной инстанции считает вывод апелляционного суда о том, что недействительность условия о размере выкупной цены за земельный участок влечет недействительность сделки в целом, ошибочным.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки (разъяснения, изложенные в пункте 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8).

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из содержания данной нормы права недействительная часть сделки может и не влечь недействительности прочих ее условий. Но обязательным основанием для этого должна являться допустимость того, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, гражданское законодательство не исключает возможность признания договора незаключенным в части его условий, что не препятствует исполнению договора (совершению сделки) без этой части или с соответствующим изменением условий договора (сделки).

В данном случае недействительность условий о размере выкупной цены в части за земельный участок не влечет недействительности договора в целом.

При разрешении спора ни суд первой инстанции, ни апелляционный суд в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяли соответствие (несоответствие) оспариваемого пункта договора требованиям гражданского и земельного законодательства.

С учетом изложенного по результатам рассмотрения жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежат отмене на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть спор по существу, проверив соответствие (несоответствие) оспариваемого пункта договора требованиям гражданского и земельного законодательства, распределить расходы за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 июля 2010 года по делу №А78-3664/2010 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от
21 сентября 2010 года по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.

Председательствующий

Н.Н. Тютрина

Судьи:

А.И. Скубаев

Л.М. Соколова