Гражданский кодекс часть 1

установил: ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым требованием к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о взыскании на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Ростовской области задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 9100-2 от 26.08.2004г. в размере 40 551,89 руб.; о взыскании с ИП ФИО2 в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Ростовской области пеню в размере 1 472,37 руб.

Кроме того, ответчик заявил встречный иск к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о возмещении суммы неосновательного обогащения в размере 51 390 руб.

Решением суда от 21.11.2006г. исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ответчика в пользу истца 21 604 руб. 18 коп. задолженности и пени по арендной плате. В удовлетворении встречного иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что после истечения срока действия договора аренды 15.08.2005г. арендованное помещение было возвращено арендодателю. Арендатор должен был оплачивать стоимость аренды до момента заключения договора купли-продажи. Однако, арендная плата за период с сентября по 06.12.2005г. ответчиком не вносилась. Встречные требования не подлежат удовлетворению, так как ИП ФИО3 пользовался спорным нежилым помещением, вследствие чего внесение им платежей в счет арендной платы и получение из ДИЗО производилось на установленных договором аренды основаниях.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, полагая, что договор аренды заключался с целью использования выделяемого помещения под магазин. Фактически же помещение для этих целей не использовалось, так как вход отсутствовал, не имелось канализации, водопровода, отопления. В соответствии с п. 7.3 договора в случае не проведения ремонта в срок до 26.11.2004г. договор считался расторгнутым в одностороннем порядке. Таким образом, договор с 26.11.2004г. считается расторгнутым. В соответствии с актом сдачи-приемки нежилого помещения от 26.08.2004г. передано помещение площадью 90.6 кв.м. Дополнительным соглашением от 17.03.05г. в договор аренды внесены изменения в части увеличения арендуемого помещения комнаты в подвале №№32-35 общей площадью43,9. Однако, указанное помещение 43,9 кв.м. по аналогичному акту сдачи-приемки не передавалось ИП ФИО2 Более того, объект площадью 134,3 кв.м. с учетом дополнительного соглашения № 7591-2 от 17.03.05г. по акту сдачи- приемки также не передавался и требования истца о сдаче объекта по акту сдачи-приемки 134,3 кв.м. являются незаконными. Также судом первой инстанции не учтены расчеты при рассмотрении дела. За период с 26.11.2004г. по 15.08.2005г. переплата составила 24 264,47 руб. Арендные платежи в сумме 51390 руб. перечислены ФИО2 при этом, ошибочно полагая, что он сам действует в соответствии с договором. Факта пользования помещением по целевому назначению не проведено, доказательств использования помещения в суд первой инстанции не представлено.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение от 21.11.2006г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется апелляционной инстанцией Арбитражного суда Ростовской области в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражным судом апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области был объявлен перерыв судебного заседания до 14 часов. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение арбитражного суда от 21.11.2006г. не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону и ИП ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения №9100-2 от 26.08.2004г., согласно которому ответчику было передано нежилое помещение по ул.Киргизская,38а, литер А (комната№27) общей площадью 90,60кв.м. под офис. Помещение передано по акту приема-передачи.

В пункте 1.2 договора предусмотрен срок его действия и определен до 15.08.2005г.

Права и обязанности сторон по договору возникают с момента окончания производства ИП ФИО2 капитального ремонта нежилое помещение по ул.Киргизская,38а и предоставлении в ДИЗО актов Ф-2 , согласованных с балансодержателем (п. 1.2.1 договора).

В п. 1.2.2 договора предусмотрено, что капитальный ремонт арендатор обязан выполнить в срок до 26.11.2004г.

Согласно пункту 7.3 договора в случае не проведения капитального ремонта в срок до 26.11.2004г. настоящий договор считается расторгнутым в одностороннем порядке.

Судом первой инстанции правомерно указано, что обязательства арендатором по проведению капитального ремонта не выполнены, однако, договор в одностороннем порядке не был расторгнут, а льгота виде освобождения арендатора от внесения арендной платы на период проведения капитального ремонта является ничем иным как установлением арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества ( часть 5 с пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ). В связи с тем, что арендатором улучшения не произведены, арендодатель вправе требовать от арендатора арендную плату в размере, установленном договором.

Дополнительным соглашением от 01.01.2005г. (л.д.66) внесены изменения в договор в части размер арендной платы, который составил 4484руб.70коп. в месяц.

Дополнительным соглашением от 17.03.2005г. (л.д.11) в договор аренды внесены изменения в части увеличения площади арендуемого помещения до 134,30кв.м. (комнаты №№27,32,33,34,35). Кроме того, увеличена арендная плата до 6647руб.85коп. Дополнительные помещения по акту приема-передачи не передавались.

По платежным поручениям №ИП-000004 от 19.04.2005г., №ИП-000006 от 12.05.2005г., № 007 от 10.06.2005г., № 007 от 08.07.2005г., №008 от 12.08.2005г. арендатор оплачивал стоимость аренды исходя из условий дополнительного соглашения, что свидетельствует о том, что он пользовался помещениями площадью 134,30кв.м.

На л.д. 67 имеется заявление ИП ФИО2 от 17.09.2004г. адресованное ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в котором указано, что им арендован подвал по ул. Киргизской 38а. В связи с тем, что вплотную примыкают два свободных помещения 40м2, а в арендуемом подвале отсутствует дневное освещение и из одного приемка крайне сложно монтировать входной узел. ИП ФИО2 просит представить пустующие помещения в аренду. Кроме того, на л.д. 68 имеется письмо, адресованное директору ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в котором ИП ФИО2 просит рассмотреть на городской комиссии по недвижимости вопрос об увеличении арендуемой площади на 43,7 кв.м.к договору аренды, заключенного с ИП ФИО2 по адресу: ул. Киргизская 38 а, которое примыкает к арендуемому и включено в реестр.

На основании изложенного, судебной коллегией довод ответчика о том, что ему не передавалось помещение площадью 43,9 кв.м. не принимается и опровергается материалами дела.

Судом первой инстанции обоснованно указано об отсутствии доказательств, подтверждающих то, что после истечения срока действия договора аренды 15.08.2005г. арендованное помещение было возвращено арендодателю.

Представленное ИП ФИО2 заявление в адрес МУФЗ Первомайского р-на о принятии помещения в качестве допустимого доказательства передачи помещения принято быть не может в связи с тем, что на данном заявлении отсутствует расписка МУФЗ о его получении. Арендодатель не заявлял требования о возврате помещения из аренды. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что после истечения срока действия договора аренды 15.08.2005г. арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 29.09.2005г. №2322 «Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения , расположенного по адресу: ул. Киргизская,38а» решено приватизировать данное помещение на торгах .

По результатам торгов между МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» и ФИО2 06.12.2005г. заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения. На основании данного договора купли-продажи нежилого помещения 01.03.2006г. ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорное нежилое помещение.

Так как с момента заключения договора купли-продажи отношения по аренде спорного помещения между истцом и ответчиком прекратились, то арендатор должен был оплачивать аренду до момента заключения договора купли-продажи.

Договор купли-продажи считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Из смысла пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор купли-продажи вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи прекращаются отношения сторон, первоначально существовавшие на основе договора аренды. Арендная плата за пользование помещением с момента заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности взысканию не подлежит.

Арендная плата ответчиком не вносилась. Общий размер арендной платы составил 21227руб.52коп. В соответствии с п.5.1 договора за период с 01.09.2005г. до 06.12.2005г. с ответчика подлежит взысканию пеня за просрочку внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки). Размер пени составляет 376руб.66коп.

В удовлетворении встречных требований о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения обоснованно отказано судом первой инстанции, поскольку в спорный период ИП ФИО3 пользовался нежилым помещением и внесение им платежей в счет арендной платы и получение их ДИЗО г.Ростова-на-Дону производилось на установленных договором аренды основаниях.

Исходя из положений статей 616 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец должен представить доказательства, подтверждающие факт и размер неосновательного обогащения.

Поскольку до момента заключения договора купли-продажи ИП ФИО2 не являлся собственником спорного помещения, однако пользовался им, он был обязан вносить арендную плату за использование помещения. Следовательно, перечисленные денежные средства в размере 51 390 руб. не могут расцениваться как неосновательное обогащение.

Все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана правильная правовая оценка, поэтому основания для отмены или изменения решения суда от 21.11.2006г. отсутствуют.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение суда от 21.11.2006г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить из федерального бюджета ИП ФИО2, проживающему по адресу: <...> д. 21излишне оплаченную государственную пошлину в размере 1042 руб. по апелляционной жалобе, выдав справку на ее возврат.

Постановление может быть обжаловано в порядке главы 35 АПК РФ.

Председательствующий Н.В. Баранова

Судьи С.В. Ехлакова

ФИО4