Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью "СК Фасад" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" (далее – заинтересованное лицо, администрация) о признании недействительным (незаконным) постановления главы администрации от 31.05.2017 № 558.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.07.2018 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просила решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована законностью и обоснованностью обжалуемого постановления, неисполнением обществом обязанностей по договору купли-продажи от 10.04.2015 № 562.

Общество с доводами жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители заявителя поддержал доводы отзыва.

Судебное заседание откладывалось.

В судебное заседание представители участвующих в деле лиц, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание откладывалось.

В составе суда произведена замена судьи Ефимовой О.Ю. на судью
Гуденица Т.Г. в связи с пребыванием на учебе судьи Ефимовой О.Ю.

Представитель заявителя поддержал доводы отзыва, дополнения к отзыву, просил оставить решение суда без изменения.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв в течение дня до 17 час. 45 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации от 30.01.2014 обществу в возмездную собственность предоставлен земельный участок площадью 16 388 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 01:05:0200163:649, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <...> для эксплуатации производственных помещений (далее – спорный земельный участок).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 по делу № А01-712/2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.04.2015, признан незаконным, не соответствующим требованиям пункта 2.2 статьи 3, пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", формализованный в постановлении от 30.01.2014 № 177 отказ администрации в удовлетворении заявления общества от 24.01.2014 в части приобретения в собственность спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости данного земельного участка.

На администрацию в двухнедельный срок с даты вступления в законную силу постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А01-712/2014 возложена обязанность направить в адрес проект договора купли-продажи спорного земельного участка с указанием выкупной цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости данного земельного участка.

Постановлением главы администрации от 31.05.2017 № 558 отменено постановление главы администрации от 30.01.2014 № 177 о предоставлении обществу в возмездную собственность земельного участка.

Не согласившись с данным постановлением, заявитель обратился в суд с заявлением, согласно которому просит признать постановление главы администрации от 30.01.2014 № 177 об отмене постановления от 30.01.2014 № 177 не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской, а также экономической деятельности общества.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 1,2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела видно, что на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А01-712/2014 возбуждено исполнительное производство № 38992/15/01020-ИП, которое окончено 21.06.2016 в связи с фактическим исполнением.

Поскольку в резолютивной части постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 по делу № А01-712/2014 признан незаконным, не соответствующим требованиям закона, формализованный в постановлении от 30.01.2014 № 177 отказ администрации в удовлетворении заявления общества от 24.01.2014 в части приобретении в собственность земельного участка, и на администрацию в двухнедельный срок с даты вступления в законную силу постановления апелляционного суда возложена обязанность направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка, с указанием выкупной цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости данного земельного участка, а исполнительное производство окончено в связи с фактическим исполнением, то суд первой инстанции обоснованно признал состоявшимся то обстоятельство, что договор купли-продажи, который соответствует требованиям, изложенным постановлении суда апелляционной инстанции, направлен администрацией в адрес общества.

Администрация в обоснование принятого постановления от 31.05.2017 указывает, что общество не подписало направленный проект договора купли-продажи от 10.04.2015 № 562 и не оплатило сумму по договору в размере 848 636 рублей 56 копеек в срок, установленный договором (5 банковских дней со дня подписания договора).

По этим основаниям администрацией вынесено постановление от 31.05.2017 № 558 об отмене постановления от 30.01.2014 № 177 о предоставлении обществу земельного участка в возмездную собственность.

Администрация считает, что поскольку проект договора купли-продажи земельного участка не был подписан обществом и зарегистрирован в установленном законом порядке, он считается не заключенным.

В материалы дела представлены сведения об основных характеристиках объекта недвижимости – земельного участка, с кадастровым номером 01:05:0200163:649, согласно которым собственником (правообладателем) земельного участка является общество, при этом документом-основанием для перехода права явился договор купли-продажи от 10.04.2015 № 562.

Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если по условиям договора для его заключения необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента соответствующей передачи (статьи 224, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Применительно к продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551 и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 491 Гражданского кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение, согласно которому после передачи продавцом недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, права покупателя по сравнению с правами собственника ограничены только возможностью распоряжаться полученным во владение имуществом.

Направление администрацией обществу договора купли-продажи фактически свидетельствует о воле администрации заключить такой договор, а за покупателем (обществом) остается право совершить акцепт оферты.

Выше указано, что договор купли-продажи земельного участка, направленный обществу администрацией, зарегистрирован в установленном законом порядке, что свидетельствует о том, что общество его подписало.

Из изложенного следует, и подтверждается пояснениями представителя заявителя, что общество приняло условия договора и передало договор государственному регистратору для совершения регистрационных действий по регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

Доводы администрации о том, что договор считается незаключенным, отклоняются судом как несостоятельные, потому как вопрос о заключенности договора не является предметом разбирательства по данному делу.

Администрация вправе в установленном законом порядке обратиться в суд с заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.

Суд отмечает, что право общества на приобретение земельного участка возникло на основании постановления суда, которое дает право обществу заключить такой договор, при этом для рассмотрения данного спора не имеет правового значения то обстоятельство, когда будет подписан такой договор.

Более того, даже отсутствие заключения такого договора не может служить основанием для отмены администрацией оспариваемого постановления, потому как право на приобретение вещи у общества возникло на основании постановления суда.

Частью 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - закон № 131-ФЗ) предусмотрено, что муниципальные правовые акты могут быть отменены органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, а также судом.

Постановление от 31.05.2017 № 558 принято администрацией за пределами полномочий, предоставленных ей ст. 48 Закона № 131-ФЗ, не позволяющей органу местного самоуправления отменять муниципальные правовые акты, на основании которых уже возникли или могут возникнуть (в данном случае гражданско-правовые) отношения, а именно: что оспариваемое постановление носит произвольный характер, не содержит ссылок на закон, иные нормативные акты и фактические обстоятельства, явившиеся основанием для отмены ранее принятого постановления главы администрации.

В результате принятия постановления от 31.05.2017 № 558 нарушены права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, заинтересованного на законных основаниях в приобретении спорного земельного участка, предоставленного ему.

Решение о предоставлении заявителю земельного участка в собственность заинтересованным лицом принято, орган местного самоуправления направил обществу для заключения договор купли-продажи земельного участка с актом приема передачи.

Договор подписан и зарегистрирован в установленном порядке.

С учетом этого публично-правовые отношения по предоставлению земли между заявителем и администрацией прекратились (административный акт муниципального органа исполнен) с момента подписания договора и возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению земельным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.

Вместе с этим, публичный ненормативный правовой акт не может прекращать, отменять гражданско-правовой договор.

Объем предоставленных гражданам и юридическим лицам гарантий защиты, а также реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий по распоряжению земельными участками не могут ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.

Признание прав на земельный участок и защита прав на него осуществляются только в судебном порядке.

Признание утратившим силу ненормативного акта, являющегося основанием для заключения договора купли-продажи, нарушает права и законные интересы заявителя.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое постановление нарушает права и законные интересы заявителя как стороны указанного договора в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем признано судом незаконным.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.07.2018 по делу
№ А01-725/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Республики Адыгея в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С.С. Филимонова

Судьи Т.Г. Гуденица

Н.Н. Смотрова