Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу зарытого акционерного общества «Банк Русский Стандарт» на решение
от 14.04.2010 Арбитражного суда Республики Алтай
(судья Е.Ф. Кириченко) и постановление от 27.08.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи В.М. Сухотина, Л.Ф. Зубарева, Н.К.Калиниченко) по делу № А02-134/2010 по иску закрытого акционерного общества «Банк Русский Стандарт» к индивидуальному предпринимателю Сейрану Хачатуровичу Марабяну о взыскании стоимости неотделимых улучшений и штрафа.

Суд установил:

закрытое акционерное общество «Банк Русский Стандарт»
(далее – ЗАО «Банк Русский Стандарт» банк) обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к индивидуальному предпринимателю Сейрану Хачатуровичу Марабяну (далее – И.П С.Х. Марабян, предприниматель) о взыскании стоимости неотделимых улучшений
в размере 3 800 789,43 рублей и штрафа в размере 897 517,50 рублей.

Решением суда от 14.04.2010, оставленным без изменения постановлением от 27.08.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Принимая решение и постановление, арбитражные суды исходили
из того, что банк не представил суду доказательств, подтверждающих уклонение арендодателя от заключения долгосрочного договора аренды, согласования в отношении неотделимых улучшений с арендодателем.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами,
ЗАО «Банк Русский Стандарт» обратилось в суд с кассационной жалобой,
в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение
в арбитражный суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, вывод суда
о незаключённости предварительного договора аренды помещения неправомерен. Факт уклонения арендодателя от заключения договора аренды прямо зафиксирован в письме от 24.07.2008 № 41. Также считает неправомерным отказ в удовлетворении требований о взыскании
с предпринимателя штрафа. Указывает на то, что материалами дела подтверждается согласие предпринимателя на производимые банком
в помещении неотделимые улучшения.

Отзыв на кассационную жалобу до начала судебного заседания
предприниматель не представил.

В судебном заседании ИП С.Х. Марабян, полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными, просил кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Проверив в порядке статей 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований
для их отмены.

Как следует из материалов дела между ИП С.Х. Марабяном (арендодатель) и ЗАО «Банк Русский Стандарт» (арендатор) заключён договор аренды от 31.07.2008 № 553/08.

Согласно пункту 1.1. договора ИП С.Х, Марабян обязуется передать арендатору во временное пользование нежилое помещение общей площадью 236,5 кв.м, находящееся на первом этаже и нежилое помещение общей площадью 236, 5 кв.м на втором этаже здания, расположенного
по адресу: Республика Алтай, город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, дом 68.

Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен
до государственной регистрации долгосрочного договора аренды,
но не более 11 месяцев.

Согласно пункту 3.3.5 договора арендатор обязуется согласовывать
с арендодателем все улучшения и перепланировки, с обязательным предъявлением технической и проектно-сметной документации, выполненной проектной организацией и оплаченной за счёт арендатора.

Согласно пункту 3.1.10 договора, в случае, если по вине
или инициативе ИП С.Х. Марабяна не будет заключён долгосрочный договор аренды, предприниматель обязан возместить банку стоимость ремонта арендуемого помещения и неотделимых улучшений помещения, произведённых банком за счёт собственных средств и с согласия предпринимателя по остаточной стоимости.

В соответствии с пунктом 3.1.13 арендодатель обязуется заключить долгосрочный договор аренды на срок 3 года 6 месяцев. Долгосрочный договор должен быть заключён до 01.10.2008.

Размер арендной платы стороны определили в пункте 4.1 договора аренды в сумме 299 172,50 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 5.7 договора, в случае отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора аренды или уклонение
от его заключения последний обязан оплатить штраф в трехкратном размере от ежемесячной арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора.

Акт передачи имущества в аренду подписан сторонами 31.07.2008.

В нарушение условий договора ИП С.Х. Марабян в срок
до 01.10.2008, проект договора аренды, подписанный с его стороны, (оферту) банку не направил.

В соответствии с пунктом 5.7 договора ЗАО «Банк Русский Стандарт» начислило ИП С.Х. Марабяну штраф в размере 897 517, 50 рублей.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.1.10 договора
ЗАО «Банк Русский Стандарт» предъявило к оплате ИП С.Х. Марабяну стоимость неотделимых улучшений помещения в размере
2 946 860,43 рублей.

Ненадлежащее исполнение арендодателем обязательств
по предварительному договору аренды явилось основанием для обращения ЗАО «Банк Русский Стандарт» в суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения принятые
по делу судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств
и следующих норм материального права.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой
в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия
о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязательство сторон
по поводу заключения в будущем, в срок, определённый в договоре
или законе, основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из того, что в предварительном договоре отсутствуют условия, позволяющие определить предмет долгосрочного договора аренды
и размер арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали указанный договор незаключённым.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений,
если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что стороны определили условия возмещения арендодателем двух видов неотделимых улучшений: улучшения, произведённые банком на момент заключения настоящего договора (перечень и стоимость приведены в пункте 3.1.10 договора аренды), а также улучшения, которые будут произведены банком в течение действия договора.

В первом случае обязанность предпринимателя возместить стоимость
уже произведённых банком неотделимых улучшений возникает в случае, если по вине или по инициативе арендодателя не будет заключён долгосрочный договор аренды, а также в случае расторжения договора аренды по его вине либо инициативе. Поскольку незаключённое соглашение не порождает каких-либо правовых последствий для лиц, его подписавших, суды, признав незаключённым предварительный договора о долгосрочной аренде, правомерно указали, что у С.Х. Марабяна отсутствовала обязанность заключить с ЗАО «Банк Русский Стандарт» договор на новый срок.

Доводы подателя жалобы о том, что предприниматель уклонялся
от заключения долгосрочного договора аренды, судом кассационной инстанции не принимаются, так как в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО «Банк Русский Стандарт» не представило суду доказательств, подтверждающих данное обстоятельство.

Также не принимаются доводы банка, касающиеся неотделимых улучшений, произведённых в период действия договора аренды помещения от 31.07.2008 № 553/08 в связи с отсутствием
в деле доказательств, свидетельствующих о проведении работ в период действия указанного договора и согласования банком этих работ
с арендодателем.

В целом доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов суда, которые основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Основания для отмены решения и постановления апелляционной инстанций в соответствии со статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.04.2010 Арбитражного суда Республики Алтай
и постановление от 27.08.2010 седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А02-134/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Ю.С. Бураков

Судьи О.С. Коробейникова

В.В. Сирина