Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Взаимопомощь-Регион» на решение арбитражного суда Алтайского края от 02.11.2006года (судья Русских Е.В.) по делу № А03-10616/06-36 по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула к обществу с ограниченной ответственностью «Взаимопомощь-Регион», г.Барнаул, о взыскании 203 684 руб. 91 коп. и обязании вернуть арендованное нежилое помещение, и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Взаимопомощь-Регион» к Комитету по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула об обязании произвести зачет стоимости капитального ремонта арендованного нежилого помещения в сумме 214 848 руб. 60 коп. в счет арендных платежей,

У С Т А Н О В И Л А:

Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула (далее Комитет) обратился в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Взаимопомощь-Регион» о взыскании, с учетом уточненных исковых требований, 203 684 руб. 91 коп., из которых 123 916 руб. 62 коп. задолженность по договору аренды от 14.01.2005г. № 380/о и 92 965 руб. пени, начисленной по пункту 6.2 договора за период с 10.04.2005г. по 11.08.2006г. и обязании вернуть арендованное помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 260, 4 кв. м.

Исковые требования обоснованны статьями 307, 309, 330, 609, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 14.01.2005г. № 380/о, чем существенно нарушил условия договора, в результате чего у него образовалась задолженность в сумме 123 916 руб. 62 коп. С учетом начисленной неустойки общая сумма долга составила 203 684 руб. 91 коп. Задолженность по арендной плате и пени до настоящего времени не погашена, арендуемое помещение арендатором не возвращено, хотя арендодатель в соответствии с пунктом 7.2 договора в одностороннем порядке отказался от исполнения договора.

Обществом с ограниченной ответственностью «Взаимопомощь-Регион» предъявлен встречный иск к Комитету по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула об обязании произвести зачет стоимости произведенного капитального ремонта арендованного нежилого помещения в сумме 214 848 руб. 60 коп. в счет арендных платежей по вышеназванному договору.

Требования по встречному иску обоснованы ссылками на статьи 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендодатель уклонился от производства капитального ремонта в переданном в аренду нежилом помещении, в связи с чем, арендатор в силу неотложной необходимости использования по назначению арендованного помещения произвел его капитальный ремонт. Заявление о зачете затрат на производство ремонте в счет арендных платежей по договору арендодателем оставлено без удовлетворения.

Решением от 02.11.2006 г. арбитражный суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил частично, взыскал с ООО «Взаимопомощь-Регион», г. Барнаул в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула 123 916 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате и 10 000 руб. пени, всего - 133 916 руб. 62 коп. и обязал ООО «Взаимопомощь-Регион» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 280, 3 кв.м., передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула. В удовлетворении встречного иска отказал.

Принимая данное решение, суд первой инстанции мотивировал его тем, что ответчик принятые на себя обязательства по договору в части внесения арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 10.01.2006г. по 11.08.2006г. образовалась задолженность, которая арендатором не оспаривается и подтверждается материалами дела. Взыскание неустойки предусмотрено договором (пункт 6.2), начисление истцом пени за просрочку оплаты является правомерным. Согласно условиям договора, Комитет имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и обязать ответчика освободить помещение, передав его по акту приема-передачи. Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из факта пользования ответчиком арендованным помещением в течение всего периода времени, указанного истцом. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал, что арендуемое имущество изначально было передано с недостатками, о которых было известно ответчику, что в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Кроме того, между сторонами отсутствовало соглашение по проведению арендодателем капитального ремонта. В материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с письмом о необходимости проведения капитального ремонта. Из представленных доказательств не усматривается неотложная необходимость в проведении капитального ремонта.

Ответчик по первоначальному иску не согласился с решением суда и обжаловал его в апелляционном порядке. В жалобе заявитель указал, что суд неверно применил нормы материального права, а именно статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующую ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, так как встречный иск был основан на положениях статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда о том, что ответчиком не представлено доказательств о необходимости проведения неотложного капитального ремонта в арендуемом помещении, не соответствует материалам дела, поскольку в деле имеется акт приема-передачи спорного помещения от 14.01.2005г., свидетельствующий о невозможности использования данного арендуемого помещения под офис без проведения его капитального ремонта.

Истец по первоначальному иску представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что жалобу ответчика считает необоснованной, просит оставить решение суда от 02.11.2006г. без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил, что договор аренды № 380/о от 14.01.2005г. заключен на 5 лет, а в пункте 4.1.5 стороны предусмотрели, что обязанность по производству капитального ремонта возлагается на арендатора при сроке аренды 5 и более лет. В подтверждение своих доводов ссылается на решение Барнаульской городской Думы от 26.11.2004г. № 55 (пункты 9.1, 9.2), в котором указано, что при заключении долгосрочного договора аренды свыше одного года обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендатора.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив правильность судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения сторон, апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как установлено материалами дела и не оспаривается сторонами, 14.01.2005г. между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием «ПЖЭТ-2 Октябрьского Района (балансодержателем) и ООО «Взаимопомощь-Регион» (арендатором) заключен договор аренды № 380/о нежилого помещения муниципальной собственности площадью 260, 4 кв. м, расположенного по адресу: <...> для использования под офис, сроком с 14.01.2005г. по 31.12.2005г., а затем продленного до 13.01.2010г. соглашением от 26.01.2005г. о внесении изменений и дополнений в указанный договор аренды.

По акту приема-передачи от 14.01.2005г. балансодержателем арендатору было передано нежилое помещение общей площадью 280,3 кв.м., в том числе подвал площадью 260, 4 кв. м. и места общего пользования площадью 19, 9 кв. м., с указанием на то, что помещение требует капитального ремонта.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 4.1.2, 5.1, 5.2 и 5.3 указанного договора ответчик обязался вносить арендную плату до 10 числа текущего месяца на расчетные счета арендодателя и балансодержателя.

Согласно статьям 307 и 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договоров, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

27.07.2006г. Комитет направил в адрес ответчика письмо №1751/04, в котором изложил отказ от исполнения договора на основании пунктов 7.2 и 7.2.2. договора в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы и заявил о расторжении договора аренды по истечении двух недель с момента направления ответчику данного письма.

В соответствии с пунктом 7.2.2. договора № 380/о Комитет имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неуплаты арендатором платежей по договору за два месяца и более, при этом договор считается расторгнутым по истечении двух недель с момента направления арендатору такого отказа (пункт 7.2.14).

Указанные условия договора соответствуют пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, предусмотренный в договоре, не противоречит статье 619 и пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Задолженность по арендной плате ответчиком не оспаривалась.

Поскольку арендатор добровольно не освободил помещение, арендодатель вправе был обратиться в арбитражный суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции, учитывая пункты 7.2.2. и 4.1.11 договора, правомерно удовлетворил исковые требования Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула.

В отношении встречного иска судом первой инстанции также дана надлежащая правовая оценка доказательствам, представленным обществом с ограниченной ответственностью «Взаимопомощь-Регион» в обоснование своих требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлена возможность согласования в договоре аренды условия о проведении им капитального ремонта в счет арендной платы.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации неотделимые улучшения, производимые арендатором требуют согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Таким образом, невозможность использовать арендованное помещение в целях, предусмотренных договором, сама по себе не является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей, если арендатору были известны недостатки сданного в аренду имущества.

Кроме того, передача спорного помещения производилась по акту приема-передачи от 14.01.2005г., в котором стороны отразили, что на момент передачи помещения требуется проведение капитального ремонта. Следовательно, на момент передачи арендуемого имущества ответчик был осведомлен о том, что имущество передается с недостатками.

Из материалов дела не усматривается, что общество с ограниченной ответственностью «Взаимопомощь-Регион» обращалось в Комитет с письмами о проведении капитального ремонта, доказательств проведения неотложного капитального ремонта суду не представил.

По этим причинам ремонт, проведенный ответчиком, не может служить основанием для обязания истца произвести зачет его стоимости в счет арендных платежей по вышеназванному договору.

Необходимо также отметить, что по условиям договора аренды 14.01.2005г. № 380/о обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора при сроке аренды пять лет и более. При сроке аренды свыше одного года и до пяти лет, что имеет место в данном случае, обязанность по производству капитального ремонта устанавливается соглашением сторон (пункт 4.1.5 договора).

Такого соглашения сторонами не было заключено.

Таким образом, отказ судом первой инстанции в удовлетворении встречного иска, является правомерным.

Судебный акт принят на основе исследования и оценки всех обстоятельств дела и представленных доказательств, нарушений норм материального права судом не допущено.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы ответчика были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки выводов суда у апелляционной инстанции не имеется.

Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы подлежит отнесению на ответчика согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция арбитражного суда Алтайского края

П О С Т А Н О В И Л А :

Решение арбитражного суда от 02 ноября 2006 года по делу № А03-10616/06-36 оставить без изменения, апелляционную жалобу, без удовлетворения.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Взаимопомощь-Регион», г.Барнаул, справку на возврат госпошлины в сумме 4 987 руб. 60 коп. как излишне уплаченной по платежному поручению № 23 от 29.11.2006г. в сумме 5 987 руб. 80 коп.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок с момента его принятия.

Председательствующий Н.И. Семенихина

Судьи А.П. Борискин

Л.А. Симонова