Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Алтайскому краю на решение от 03.10.2011 Арбитражного суда Алтайского края (судья Старцева М.В.)
и постановление от 19.12.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бородулина И.И., Журавлёва В.А., Колупаева Л.А.) по делу
№ А03-11559/2011 по заявлению закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» в лице операционного офиса «Барнаульский» Сибирского филиала закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» (129090, <...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656000, <...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>) о признании незаконным решения об отказе
в регистрации договора об ипотеке.

Другое лицо, участвующее в деле: ФИО1.

Суд установил:

закрытое акционерное общество «Райффайзенбанк» (далее
– ЗАО «Райффайзенбанк») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Алтайскому краю (далее – Росреестр, Управление)
об отказе в регистрации договора об ипотеке, изложенного в сообщении
об отказе в государственной регистрации от 15.07.2011 № 01/121/2011-180.

Определением арбитражного суда от 18.08.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ФИО1.

Решением арбитражного суда от 03.10.2011, оставленным
без изменения постановлением апелляционного суда от 19.1.2011, заявление ЗАО «Райффайзенбанк» удовлетворено.

Росреестр обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт
об отказе в удовлетворении заявления ЗАО «Райффайзенбанк».

Управление считает, что при переходе права собственности на здание, право собственности либо право аренды на земельный участок, на котором расположено закладываемое здание в силу положений пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) должно быть оформлено залогодателем.

По мнению заявителя, суды не учли данное обстоятельство,
что свидетельствует о неправомерности признания судами незаконным отказа Росреестра в государственной регистрации договора ипотеки.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, дело рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
(далее – АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив
в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований
для их отмены.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Райффайзенбанк» (кредитор, залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель)
в обеспечение исполнения обществом с ограниченной ответственностью «Золотой сад» (заёмщик) обязательств по кредитному соглашению
от 19.05.2011 № NRL2988/1BUL заключён договор об ипотеке
от 19.05.2011 № NRL2988/1P1 нежилого здания общей площадью
436,1 кв. м, находящегося по адресу: город Барнаул, рабочий посёлок Научный городок, дом 39.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права
от 23.08.2010 серии 22АВ № 382541 и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
№ 22-22-01/134/2010-147 нежилое здание принадлежит ФИО1 на праве собственности.

Согласно пункту 1.1 договора об ипотеке ФИО1 не является собственником либо арендатором земельного участка (его части), расположенного под заложенным зданием.

ЗАО «Райффайзенбанк» и ФИО1 19.05.2011 обратились
в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора об ипотеке.

Согласно уведомлению от 15.06.2011 № 01/121/2011-180 государственная регистрация договора об ипотеке приостановлена Росреестром в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) сроком на 1 месяц до 15.07.2011. Сторонам договора предложено устранить причины, препятствующие государственной регистрации договора об ипотеке, путём оформления прав ФИО1 на земельный участок, на котором расположено закладываемое здание.

Сообщением от 15.07.2011 № 01/121/2011-180 Росреестр отказал
ЗАО «Райффайзенбанк» и ФИО1 в регистрации договора
об ипотеке на основании того, что права на земельный участок, на котором расположено закладываемое здание, не оформлены залогодателем.

Не согласившись с указанным решением Управления,
ЗАО «Райффайзенбанк» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации договора об ипотеке ввиду наличия у ФИО1 как залогодателя права залога только нежилого здания.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ Управления в регистрации договора об ипотеке от 19.05.2011 № NRL2988/1P1 противоречит
статье 20 Закона о регистрации.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов правильными.

В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях
и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В пункте 45 постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных
с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснены правила применения пункта 3 статьи 340 ГК РФ относительно условий действительности договора ипотеки.

Так, в случаях, когда лицо, выступающее залогодателем здания
или сооружения, не является собственником или арендатором соответствующего земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству. Права залогодателя
на земельный участок определяются исходя из статьи 37 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение
или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе
с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

В силу изложенного необходимость в оформлении права
залогодателя на земельный участок, находящийся под переданным в залог зданием или сооружением, отсутствует, поскольку в данном случае реализуются принцип единства юридической судьбы указанных объектов недвижимости.

Применительно к существу спора, отказ в регистрации договора
об ипотеке основан на отсутствии оформленного права залогодателя
на земельный участок,на котором расположено закладываемое здание,
в то время как предметом настоящего договора ипотеки являлось
только нежилое здание, ФИО1 не является собственником
либо арендатором земельного участка (его части), расположенного
под заложенным зданием и необходимого для его использования.

ФИО1 был вправе заложить только нежилое здание, поскольку ему в силустатьи 37 ЗК РФ принадлежало также право пользования земельным участком, расположенным под закладываемым зданием.

При указанных обстоятельствах доводы кассационной жалобы являются несостоятельными.

Выводы судов о незаконности отказа Росреестра в регистрации договора об ипотеке по вышеуказанному основанию основаны
на правильном применении норм материального права.

С учётом изложенного суд кассационной инстанции приходит
к выводу, что решение и постановление приняты с соблюдением норм процессуального права,выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований для их отмены в соответствии
со статьёй 288 АПК РФ не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.10.2011 Арбитражного суда Алтайского края
и постановление от 19.12.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-11559/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.С. Коробейникова

Судьи Е.А. Каранкевич

Ю.С. Бураков