Гражданский кодекс часть 1

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Томск
Дело № А03-11840/2022
02 ноября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2023 года.
В полном объеме постановление изготовлено 02 ноября 2023 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи

Смеречинской Я.А.,
судей

Афанасьевой Е.В.,

Киреевой О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Комиссаровой К.В., рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы
акционерного общества специализированный застройщик «Барнаулкапстрой», Комитета
жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (№ 07АП-7635/2023(1,2)) на
решение от 26.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-11840/2022
(судья
Янушкевич
С.В.)
по
исковому
заявлению
акционерного
общества
Специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» (656031, Алтайский край, Барнаул
город, ФИО1 улица, 114, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации
города Барнаула Алтайского края (656056, Алтайский край, Барнаул город, Ленина
проспект, 18, ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитету жилищно-
коммунального хозяйства города Барнаула (656043, <...>
, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании с Администрации
города Барнаула Алтайского края неосновательного обогащения в сумме 15 097 393
рублей 84 копейки, с Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула
неосновательного обогащения в сумме 11 879 847 рублей 31 копеек,
по встречному исковому заявлению Комитета жилищно-коммунального хозяйства города
Барнаула к акционерному обществу Специализированный застройщик «Барнаулкапстрой»
о взыскании неосновательного обогащения в сумме 9 461 427 рублей 90 копеек,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,
Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656043,

Алтайский край, Барнаул город, Гоголя улица, 48, ОГРН <***>, ИНН
<***>),
при участии в судебном заседании путем использования систем веб-конференции
представителя истца ФИО2 по доверенности от 31.08.2023 № 50,
представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 24.07.2023,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество Специализированный застройщик «Барнаулкапстрой»
(далее – АО СЗ «Барнаулкапстрой») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с
исковым заявлением к Администрации города Барнаула (далее – Администрация),
Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (далее – Комитет ЖКХ) о
взыскании с Администрации неосновательного обогащения в сумме 15 097 393 рублей 84
копейки, с Комитета ЖКХ неосновательного обогащения в сумме 11 879 847 рублей 31
копейки с учетом изменения размера исковых требований по правилам статьи 49
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),
принятого судом.
Исковые требования АО СЗ «Барнаулкапстрой» обоснованы ссылками на статьи
453, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и
мотивированы вынужденным несением им расходов на заключение и исполнение
договора о развитии застроенных территорий от 30.10.2015, выкуп принадлежащих
собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих расселению,
приобретение и передачу в муниципальную собственность квартир в связи с расселением
многоквартирных домов в городе Барнаул по адресам: ул. Минская, 2/ул. Советской
Армии, 77, ул. Витебская, 3, ул. Витебская, 16, утратой возможности получения
встречного предоставления по договору о развитии застроенных территорий в связи с
прекращением его действия по причине одностороннего отказа Администрации от
договора.
Организуя защиту против иска, Комитет ЖКХ представило встречное исковое
заявление о взыскании с АО СЗ «Барнаулкапстрой» о взыскании денежной суммы
9 461 427 рублей 90 копеек.
Встречные исковые требования Комитета ЖКХ обоснованы ссылками на статьи
453, 1102 ГК РФ и мотивированы нарушением ответчиком обязательств по приобретению
и передаче в муниципальную собственность квартиры для предоставления нанимателям
жилого помещения № 2 по адресу: <...>, передачей
квартиры по адресу <...>, не пригодной для
постоянного проживания, нарушением обязательства по выкупу нежилых помещений,

расположенных в подлежащих расселению домах, вынужденным несением Комитетом
ЖКЗ расходов на исполнение обязательств, возложенных на его оппонента.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных
требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению
муниципальной собственностью города Барнаула.
Решением от 26.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении
первоначальных и встречных исковых требований отказано, с АО СЗ «Барнаулкапстрой»
в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 138 866
рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, АО СЗ «Барнаулкапстрой»
обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в
которой просит отменить решение, принять новый судебный акт об удовлетворении
первоначальных исковых требований, в обоснование ссылается на возникновение на
стороне Администрации экономии в размере расходов на выкуп помещений в аварийных
домах в случае заключения нового договора после расторжения договора о развитии
застроенных территорий; выплаченные как убытки на основании судебного акта и в
порядке претензионного урегулирования денежные средства создают на стороне Комитета
ЖКХ неосновательное обогащение, так как при расторжении договора устранены
основания для их уплаты; вынужденный характер расходов на возмещение убытков на
основании судебного акта и досудебной претензии Комитета ЖКХ; отказ истца от
признания задолженности по возмещению убытков, заявленный в письме от 28.04.2022 №
609; законное получение субсидий, что исключает признаки злоупотребления правом в
действия истца; отсутствие расходования субсидий на расселение аварийных домов.
Поддерживая требования апелляционной жалобы, АО СЗ «Барнаулкапстрой»
представило дополнение к апелляционной жалобе, ссылается на несвоевременное
исполнение Администрацией обязанности по принятию решений об изъятии жилы хи
нежилых помещений в многоквартирных домах, что создало препятствия для исполнения
договора; фактическом расселении и сносе трех из шести жилых домов по адресам в
<...>
армии, д. 75, в связи с чем затраты по сносу и расселению данных не
предъявляются в рамках рассматриваемого иска; создание препятствий для исполнения
договора в связи с отклонением изменений в проект планировки, инициированных АО СЗ
«Барнаулкапстрой».
Комитет по управлению муниципальной собственностью представил отзыв на
апелляционную жалобу, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы АО СЗ

«Барнаулкапстрой», поддерживает доводы Администрации и Комитета ЖКХ, в
обоснование ссылается на правомерный отказ Администрации от договора о развитии
застроенной территории в связи с ненадлежащим исполнение застройщиком
предусмотренных договором обязательств. К дополнительным пояснениям приложены
дополнительные документы, поименованные в перечне приложений.
Комитет ЖКХ также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит
отменить решение в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления, в
обоснование ссылается на предоставление истцом квартиры 29 по ул. Эмилии
Алексеевой, д. 84а, в состоянии, непригодном для проживания, что повлекло
вынужденное предоставление нанимателю жилого помещения для расселения квартиру из
фонда, находящегося в распоряжении Комитета ЖКХ; возникновение на стороне истца
неосновательного обогащения, эквивалентного произведению площади изъятой квартиры
(55,4 кв. м.) и рыночной стоимости одного квадратного метра площади, действовавшей по
состоянию на момент расторжения договора о развитии застроенных территорий;
приобретение истцом выгоды в виде земельных участков для строительства жилого дома
в отсутствие расходов на выкуп земельных участков.
Дополнительно Комитет ЖКХ представил письменные пояснения по делу,
ссылается на условия договора развития застроенных территорий, определяющие
перечень домов, подлежащих сносу, включавший шесть многоквартирных домов, три из
которых снесены в рамках исполнения договора; вынужденное предоставление
Комитетом ЖКХ квартиры для переселения семьи ФИО4, проживавшей по
адресу: ул. Советской Армии, д. 79, кв. 2, в связи с предоставлением его оппонентом
квартиры, не пригодной для проживания людей, расположенной по адресу ул. Эмилии
Алексеевой, д. 84а, кв. 29; взыскание с Комитета ЖКХ в судебном порядке в сумме
3 720 000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 7 812 рублей в
связи с изъятием нежилого помещения, принадлежавшего АО «Почта России», 1 303 000
рублей в связи с изъятием нежилого помещения, принадлежавшего ФИО5;
полагает, что в связи с оплатой данных расходов за счет казны муниципального
образования на стороне АО СЗ «Барнаулкапстрой» образовалось неосновательное
обогащение; утверждает об отсутствии на стороне его оппонента неосновательного
обогащения, поскольку предмет договора РЗТ включал последовательное исполнение
сторонами всего комплекса обязательств, направленных на развитие застроенной
территории, и не предусматривал обмен предоставленных истцом квартир на
предоставленный
администрацией
города
земельный
участок,
а
АО
СЗ
«Барнаулкапстрой» не исполнило в полном объеме принятое на себя обязательство;

указывает на заключение договора развития застроенной территории по итогам конкурса,
при подаче заявок на участие в котором участник торгов исследовал район застройки и
определил, что представляют подлежащие сносу дома; выполнение органом местного
самоуправления своих обязательств, отсутствие у застройщика препятствий для
исполнения обязательств в отношении иных многоквартирных домов; отсутствие
оснований для квалификации взысканных с АО СЗ «Барнаулкапстрой» убытков в сумме
7 814 969 рублей 17 копеек как сформированного на стороне Комитета ЖКХ
неосновательного обогащения, и квалификации как неосновательного обогащения
расходов его оппонента на проведение мероприятий по расселению граждан.
В целях всесторонней и полной проверки доводов и требований апелляционных
жалоб, обстоятельств спора представленные сторонами отзыв, дополнительные пояснения
и документы приобщены апелляционным судом к материалам дела.
Определением от 10.10.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда
восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы Комитета жилищно-коммунального
хозяйства города Барнаула.
Представители АО СЗ «Барнаулкапстрой», Комитета ЖКХ, принявшие участие в
судебном заседании путем использования систем веб-конференции, поддержали
требования собственных апелляционных жалоб, возражения на жалобы процессуальных
оппонентов.
Администрация, третье лицо, извещенные посредством публичного размещения
определения апелляционного суда на официальном сайте арбитражного суда в сети
Интернет по правилам части 1 статьи 122 АПК РФ, представителей в судебное заседание
не направили.
Принимая во внимание наличие доказательств надлежащего извещения ответчика,
третьего лица, арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционные жалобы в
отсутствие их представителей по правилам статей 156, 266 АПК РФ.
Изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва, пояснений, выслушав
представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей
268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный суд
апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, 28.09.2013 в газете «Вечерний Барнаул» и
на официальном сайте Единой информационной системы в сфере закупок (далее – ЕИС
закупки) опубликована информация о проведении аукциона на право заключения
договора о развитии застроенной территории в границах улиц Советской Армии, Курской,
Витебской, ФИО6.

Письмом от 24.09.2013 № 4029 АО СЗ «Барнаулкапстрой» обратилось в Комитет
по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула с запросом о предоставлении
пояснений относительно изъятия нежилых помещений, находящихся в домах по ул.
Советской Армии, <...> (т. 4 л.д. 52). Ответом от 07.10.2013 № ПВ-
1781/01-13/4 профильный комитет Администрации города Барнаула сообщил о
применении в отношении нежилых помещений по аналогии порядка, предусмотренного
для изъятия жилых помещений, дополнительно направило квартирографию подлежавших
расселению многоквартирных домов (т. 4 л.д. 52).
01.10.2015 АО СЗ «Барнаулкапстрой» представило заявку на участие в аукционе на
право заключение договора о развитии застроенной территории, в которой заявило о
согласии на подписание договора (т. 4 л.д. 2-3). Протоколом от 02.10.2015 приема заявок
на участие в аукционе зафиксирована подача одной заявки, допущенной к участию в
аукционе (т. 4 л.д. 4). В связи с подачей заявки на участие в аукционе АО СЗ
«Барнаулкапстрой» оплачен задаток в сумме 7 412 000 рублей по платежному поручению
от 30.09.2015 № 4164 (т. 4 л.д. 5).
По результатам аукциона Администрация города Барнаула (администрация)
заключила с единственным участником аукциона ОАО «Барнаулкапстрой» (застройщик)
договор о развитии застроенной территории от 30.10.2015 (т. 1 л.д. 21-27), предмет
которого включал обязательства застройщика в установленный договором срок своими
силами и за свой счет и(или) с привлечением других лиц и(или) средств других лиц
выполнить обязательства, установленные раздело 3 договора, и обязательства
администрации создать необходимые условия для выполнения обязательств в
соответствии с тем же разделом договора (пункт 1.1).
Договор заключен на срок до 31.12.2022 (пункт 4.1). Администрация в
одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе, в случае
неисполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1-3.1.5
договора (подпункт 1 пункта 4.3.2)
Предметом договора являлось развитие застроенной территории, ограниченной
улицами Советской Армии, Курской, Витебской, ФИО6. Территория, в отношении
которой принято решение о развитии, занимает ориентировочную площадь 4,2 га (пункт
1.2). В перечень зданий, подлежащих сносу, включены адреса по ул. Минская, 1/ул.
Советской Армии, 75; ул. Минская, 2/ул. Советской Армии, 77; ул. Советской Армии, 79;
ул. Советской Армии, 83, ул. Витебская, 3; ул. Витебская, 16 (пункт 1.3).

Предоставление застройщику земельных участков для строительства в границах
застроенной территории осуществляет без проведения торгов в соответствии с земельным
законодательством Российской Федерации (пункт 1.4).
Цена права на заключение договора устанавливается по результатам аукциона и
составляет 7 412 000 рублей (пункт 2.1). Платеж в размере 7 412 000 рублей, внесенный
застройщиком в качестве задатка для участия в аукционе, засчитывается в счет уплаты
суммы по договору (пункт 2.2).
Обязательства застройщика включали подготовку проекта планировки застроенной
территории, включая проект межевания застроенной территории и представить его на
утверждение в установленном порядке; максимальный срок подготовки проектов – 1 год с
момента заключения договора (пункт 3.1.1); создание либо приобретение и передачу в
муниципальную собственность городского округа города Барнаула благоустроенные
жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений,
предоставленных
по
договорам
социального
найма,
договорам
найма
специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории;
максимальный срок выполнения указанного обязательства – 24 месяца с момента
принятия решения администрацией города Барнаула об изъятии и дальнейшем
использовании жилых помещений с согласованием перечня передаваемых жилых
помещений с учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых
помещений с Комитетом ЖКХ (пункт 3.1.2); уплату возмещения, определяемого в
соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, за
изымаемые на основании решения администрации города Барнаула жилые помещения в
многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и
расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых
расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и
земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования
городского округа города Барнаула, в случае, если ему были переданы жилые помещения
в соответствии с пунктом 3.1.2 договора; максимальный срок исполнения обязательства –
24 месяца с момента принятия администрацией решения об изъятии и дальнейшем
использовании жилых помещений и земельных участков (пункт 3.1.3); осуществление
строительства и (или) реконструкции, сдачи в эксплуатацию внутриквартальных
инженерных сетей, сооружений, предназначенных для обеспечения застроенной
территории (в соответствии с проектом планировки) и подлежащих передаче в
муниципальную собственность города Барнаула, максимальный срок выполнения
обязательства – пять лет с предварительным освобождением земельных участков в

соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 3.1.4);
осуществление оформления прав на земельные участки, расположенные в границах
застроенной территории (пункт 3.1.6).
Обязательства администрация включали утверждение проекта планировки
застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории,
максимальный срок выполнения обязательства – три месяца с момента представления
застройщиком проекта планировки, включая проект межевания (пункт 3.3.1); принятие в
соответствии с требованиями законодательства решения об изъятии для муниципальных
нужд жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, и расположенных
на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие
многоквартирные дома, максимальный срок исполнения обязательства – 1 год с момента
письменного обращения застройщика (пункт 3.3.2); предоставление застройщику
земельных участков в границах застроенной территории, находящихся в муниципальной
собственности и не предоставленных третьим лицам без проведения торгов для
градостроительства после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных
пунктами 3.1.1-3.1.3 договора, максимальный срок выполнения обязательства – три
месяца с момента подачи заявления о предоставлении земельного участка (пункт 3.3.3).
В период действия договора АО СЗ «Барнаулкапстрой» предоставлены субсидии из
бюджета города на сокращение задолженности на основании Постановления
Администрации города Барнаула от 18.08.2021 № 1268 «Об утверждении Порядка
предоставления из бюджета города субсидий хозяйственным обществам, 100 процентов
акций (долей) в которых принадлежит городу Барнаулу, осуществляющему деятельность
в сфере капитального строительства», заявлений АО СЗ «Бараунлкапстрой» (т. 3 л.д. 44-
45), приказов Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула о
предоставлении субсидии на финансовое обеспечение затрат в связи с исполнением
обязательств, связанных с погашением обязательств по оплате обязательных платежей в
бюджеты бюджетной системы РФ, оплате труда работников общества, оплате
коммунальных услуг, услуг связи, исполнение судебных решений по искам,
предъявленным к обществу о взыскании неустойки в связи с нарушением обществом
обязательств по договорам участия в долевом строительстве, оплате товаров, работ, услуг,
кредитов, процентам по кредитам, в целях завершения строительства многоквартирных
домов, возводимых с привлечением средств участников долевого строительства,
исполнения иных обязательств по договорам долевого участия в строительстве в суммах
84 286 856 рублей 98 копеек и 60 438 708 рублей 66 копеек, договоров о предоставлении
субсидий в указанных суммах. Полученные в порядке предоставления субсидий,

использованы истцом, в оставшейся части возвращены в бюджет города в суммах 1 931
147 рублей 27 копеек и 247 428 рублей 32 копеек соответственно (т. 3 л.д. 57-70).
В 2016 году АО СЗ «Барнаулкапстрой» представило для утверждения проект
планировки и проект межевания застроенной территории, об устранении замечаний по
которому сообщило письмом от 30.11.2016 № 2749/06 (представлено истцом в
электронном виде 25.10.2023).
Постановлением от 29.03.2017 № 594 Администрации города Барнаула по итогам
публичных слушаний утвержден проект планировки и проект межевания застроенной
территории, ограниченной улицами Советской Армии, Курской, Витебской, ФИО6 (т.
5 л.д. 7).
Для актуализации сведений о ранее сформированных и прошедших кадастровый
учет земельных участках застроенной территории, с целью уточнения технико-
экономических показателей застройки территории и уточнения границ земельных
участков АО СЗ «Барнаулкапстрой» направило в Комитет по строительству, архитектуре
и развитию города Барнаула проекты по внесению изменений в проект межевания
застроенной территории.
Постановлениями от 25.12.2017 № 2595, от 29.03.2018 № 599 Администрации
города Барнаула утвержден проект по внесению изменений в проект планировки и проект
межевания застроенной территории (представлены истцом в электронном виде
25.10.2023).
В 2020 году состоялась переписка сторон по вопросу утверждения проекта по
внесению изменений в проект межевания застроенной территории. Вновь подготовленные
застройщиком проекты планировки и межевания застроенной территории утверждены не
были.
Многоквартирные жилые дома по указанным в договоре о развитии застроенной
территории адресам признаны аварийными и подлежащими сносу на основании
заключений от 27.12.2012, от 28.03.2013, от 28.03.2013, от 30.11.2012, от 31.10.2012
(представлены ответчиком в электронном виде 25.10.2023).
Согласно представленным Комитетом ЖКХ сведениям, не оспоренным его
процессуальным оппонентом (предоставлены в электронном виде 25.10.2023), в связи с
исполнением договора о развитии застроенной территории АО СЗ «Барнаулкапстрой»
проведено расселение многоквартирных домов по адресам ул. Советской Армии, <...>

В связи с расселением многоквартирного дома по ул. Советской Армии, д. 77,
Комитетом ЖКХ выплачено возмещение за изъятые жилые помещения, находившиеся в

собственности граждан, и предоставлены жилые помещения по квартирам №№ 1-3, 5-10,
13, 14, 17-21, АО СЗ «Барнаулкапстрой» выплачено возмещение по квартирам №№ 4, 16.
В связи с расселением многоквартирного дома по ул. Витебской, д. 3, Комитетом
ЖКХ выплачено возмещение за изъятые жилые помещения, находившиеся в
собственности граждан, и предоставлены жилые помещения по квартирам №№ 1-17, 19-
31, АО СЗ «Барнаулкапстрой» выплачено возмещение по квартире № 18.
В связи с расселением многоквартирного дома по ул. Витебской, д. 16, Комитетом
ЖКХ выплачено возмещение за изъятые жилые помещения, находившиеся в
собственности граждан, по квартирам №№ 2-4, 6—10, АО СЗ «Барнаулкапстрой»
выплачено возмещение по квартирам №№ 1, 5, 11.
В связи с расселением и сносом жилых домов по адресам ул. Советской Армии, <...>
постановлениями
Администрации города Барнаула от 07.08.2020 № 1270, от 17.07.2020 № 1094, от
23.09.2020 № 1555 АО СЗ «Барнаулкапстрой» из земель муниципальной собственности
предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 22:63:040245:789 площадью
0,7257 га (двухконтурный), 22:63:040245:782 площадью 0,6987 га, 22:63:000000:2416
площадью 0,5890 га, на основании которых заключены договоры аренды земельных
участков (представлены ответчиком в электронном виде 25.10.2023).
Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула выданы АО
СЗ «Барнаулкапстрой» разрешения от 26.08.2018 № RU22302000-233-2018 на
строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями
общественного назначения общей площадью 19 756,26 кв. м. на 308 квартир сроком
действия до 28.10.2021, от 25.06.2018 № RU22302000-224-2018 на строительство
многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения
общей площадью 12 047,89 кв. м. на 143 квартиры сроком действия до 25.10.2021, от
08.10.2019 № RU22302000-271-2019 на строительство многоквартирного жилого дома со
встроенными помещениями общественного назначения общей площадью 16 925,3 кв. м.
на 143 квартиры сроком действия до 28.10.2023, от 07.07.2021 № RU22302000-61-2021 на
строительство многоквартирного жилого дома с объектами общественного назначения
общей площадью 16 675,6 кв. м. на 161 квартиру сроком действия до 02.01.2024 (т. 4 л.д.
110-114, 140-141, т. 5 л.д. 5-10).
Письмами от 16.11.2015 № 3050, от 13.09.2017 АО СЗ «Барнаулкапстрой»
Администрации сообщило о нежилых помещениях в жилом доме по ул. Советской
Армии, 75, принадлежащих ФГУП «Почта России», просило дать поручение о решении
вопроса о выплате возмещения за изымаемое нежилое помещение. Ответами от 18.12.2015

№ 4865, от 13.10.2017 № 21/отв-4697 Администрация сообщило о ведении работы по
выбору способа наделения Комитета ЖКХ требуемыми полномочиями (т. 3 л.д. , 53-55,
122-123).
Нежилое помещение по адресу: <...>
площадью 145 кв. м., принадлежавшее ФГУП «Почта России», изъято на основании на
основании соглашения от 25.06.2018 о порядке компенсации потерь посредством
предоставления вновь созданного недвижимого имущества (т. 4 л.д. 64-69). Стоимость
помещения возмещена Комитетом ЖКХ путем выплаты в пользу АО «Почта России»
денежных средств в сумме 3 720 000 рублей по платежному поручению от 27.04.2020 №
168489 (т. 3 л.д. 80).
Решением от 26.08.2019 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-
3416/2019, оставленным без изменения постановлением от 10.02.2020 Седьмого
арбитражного апелляционного суда прекращено право собственности Российской
Федерации на нежилое помещение площадью 145,3 кв. м., расположенное на первом
этаже многоквартирного дома по адресу: <...> (т. 4 л.д. 72-94).
В связи с изъятием нежилого помещения, находившегося в собственности ФИО5
. расположенного в многоквартирном доме по ул. Советской Армии, д. 75, на
основании определения суда по делу № 2-1357/2018, постановления Администрации
города Барнаула от 09.01.2018 № 11, Комитетом ЖКХ в пользу ФИО5 выплачены
денежные средства в сумме 1 303 000 рублей по платежному поручению от 21.09.2018 №
285357 (т. 4 л.д. 80).
Письмом от 17.12.2018 № 488/02 АО СЗ «Барнаулкапстрой» потребовало от
Комитета ЖКХ возмещения расходов на приобретение жилых помещений, площадь
которых превышает общую площадь квартир в расселяемых жилых домах (т. 3 л.д. 58)
Комитет ЖКХ, утверждая о возникновении у него убытков в сумме 5 064 878
рублей 14 копеек в размере возмещения стоимости изымаемых жилых помещений,
взысканного решениями судов общей юрисдикции в пользу физических лиц, обратился с
иском в арбитражный суд.
Решением от 29.05.2020 Арбитражного суда алтайского края по делу № А03-
21575/2019с АО СЗ «Барнаулкапстрой в пользу Комитета ЖКХ взысканы убытки в сумме
5 064 878 рублей 14 копеек. Решение исполнено АО СЗ «Барнаулкапстрой» путем
перечисления в пользу Комитета ЖКХ» денежных средств в сумме 5 064 878 рублей 14
копеек по платежному поручению от 25.01.2021 № 333030 (т. 1 л.д. 113-121).
02.12.2021 Комитет ЖКХ представил в АО СЗ «Барнаулкапстрой» претензию о
возмещении денежных средств в сумме 7 814 969 рублей 17 копеек, уплаченных по

исполнительным документам в счет возмещения за изъятые жилые помещения,
взысканных на основании решений Центрального районного суда города Барнаул от
11.12.2020 по делу № 2-2420/2020, от 14.05.2020 по делу № 2-734/2020, от 21.01.2021 по
делу № 2-89/2021, от 21.06.2021 по делу № 2-283/2021, решения Железнодорожного
районного суда от 21.01.2021 по делу № 2-2046/2020 (т. 1 л.д. 33).
АО «Барнаулкапстрой» перечислило в пользу Комитета ЖКХ денежные средства в
сумме 7 814 969 рублей 17 копеек по платежному поручению от 28.04.2022 № 600 с
указанием назначения платежа – расходы по уплате возмещения за изымаемые жилые
помещения по договору о развитии застроенной территории от 30.10.2015 (т. 1 л.д. 34).
Письмом от 28.04.2022 № 609, принятым Администрацией 28.04.2022 согласно отметке о
входящей регистрации, АО СЗ «Барнаулкапстрой» заявило о вынужденном перечислении
данных денежных средств и отказе в признании этих средств задолженностью (т. 1 л.д.
35).
Согласно заключению эксперта от 20.05.2021 № 135С/21 по результатам судебной
экспертизы, проведенной по поручению Железнодорожного районного суда города
Барнаула в рамках гражданского дела № 2-1014/2021, объектом которой являлось
исследование жилого помещения № 29 и общего имущества многоквартирного дома №
84а по ул. Э. Алексеевой в городе Барнауле, в результате экспертного осмотра
установлены дефекты и повреждения конструкций и инженерного оборудования жилого
помещения № 29 и общего имущества дома; квартира № 29 не соответствует требованиям,
предъявляемым к жилому помещению и не пригодно для постоянного проживания;
указанные в заключении недостатки негативно влияют на условия проживания граждан в
указанном жилом помещении (т. 3 л.д. 19-23).
Постановлением от 30.08.2018 № 1462 Администрации города Барнаула ФИО4
на состав семьи из пяти человек предоставлена квартира общей площадью 44,4 кв. м.
по адресу: <...>. Квартира передана
ФИО4 (наниматель) и членам ее семьи в пользование по договору социального
найма (т. 3 л.д. 79, 83).
Претензией от 31.10.2022 № 200/1851-исх-4679 и последующим письмом от
27.04.2023 № 200/156/исх-1490 Комитет ЖКХ предложил АО СЗ «Барнаулкапстрой»
расторгнуть договор безвозмездной передачи имущества от 25.10.2017 и принять в
собственность последнего указанное жилое помещение (т. 3 л.д. 84, т. 5 л.д. 17).
Согласно представленному ответчиком заключению специалиста от 05.05.2023
стоимость одного квадратного метра жилого помещения, расположенного в жилом доме

по адресу: <...>, по состоянию на 01.04.2022 составляет
79 834 рубля (т. 4 л.д. 153).
Уведомлением от 14.03.2022 № 220/21/исх-514, полученным застройщиком
21.03.2022 согласно отметке о входящей регистрации, Администрация известила АО СЗ
«Барнаулкапстрой» об одностороннем отказе от исполнения договора о развитии
застроенной территории в связи с неисполнением обязательств, предусмотренных
пунктами 3.1.2, 3.2.3, 3.1.4 договора; договор считается расторгнутым по истечении 30
календарных дней с момента получения уведомления (т. 1 л.д. 29).
Письмом от 23.03.2022 № 416 АО СЗ «Барнаулкапстрой» сообщило администрации
о приостановлении мероприятий по расселению собственников помещений в аварийных
жилых домах по договору от 30.10.2015 в связи со сложным финансовым положением,
предложило урегулировать соглашением сторон взаимную задолженность по договору
РЗТ (т. 3 л.д. 42-43).
Ответом от 20.04.2022 № 569 АО СЗ «Барнаулкапстрой» сообщило Администрации
о несении им убытков в связи с расселением жилых домов по улицам Минская,
2/Советской Армии, 77, Витебская, 3, Витебская, 16, по которым общество не получит
встречного предоставления в виде земельных участков, в сумме 29 227 364 рубля 43
копейки (т. 1 л.д. 30).
Письмом от 24.05.2022 № 200/21/отв-1982, полученным застройщиком,
Администрация повторно сообщила о расторжении договора развития застроенных
территорий в связи с нарушением застройщиком договорных обязательств по пунктам
3.1.2 и 3.1.3 договора (т. 1 л.д. 31-32).
Утверждая о формировании на стороне ответчиков неосновательного обогащения в
связи с расторжением договора о развитии застроенной территории, АО СЗ
«Барнаулкапстрой» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно представленным истцом расчетам, неосновательное обогащение на
стороне Администрации сформировано в сумме 15 097 393 рубля 84 копейки, в том числе
в связи с несением расходов на уплату задатка за участие в аукционе на право заключения
договора в сумме 7 412 000 рублей, подготовке заключений о техническом состоянии
несущих и ограждающих строительных конструкций п жилых домах по адресам ул.
Советской Армии, <...>, 83, ул. Минская, 1, разработке эскизных проектов, схемы
генплана, проектов планировки и межевания территории, внесения изменений в
указанные проекты, проведению инженерных изысканий, разработке проектной и рабочей
документации, приобретению и подготовке к передаче гражданам жилых помещений
взамен изъятых жилых помещений.

Неосновательное обогащение на стороне Комитета ЖКХ, по утверждению истца,
составило 11 879 847 рублей 31 копейки и сформировалось в связи с возмещением в
пользу данного ответчика выплаченных им денежных средств за изъятые жилые
помещения на основании решения от 29.05.2020 Арбитражного суда Алтайского края по
делу № А03-21575/2019 в сумме 5 064 878 рублей 14 копеек и претензии от 26.11.2021 №
200/151/исх-4801 в сумме 7 814 969 рублей 17 копеек.
Утверждая о формировании на стороне истца неосновательного обогащения в
сумме 9 461 427 рублей 90 копеек, Комитет ЖКХ обратился в рамках настоящего дела с
встречным иском. Согласно поддержанным Комитетом ЖКХ встречным требованиям
неосновательное обогащение сформировано в размере стоимости квартиры,
предоставленной в пользование ФИО4, в сумме 4 430 615 рублей, возмещения в
связи с изъятием нежилых помещений, выплаченного в пользу АО «Почта России» в
сумме 3 727 812 рублей 90 копеек с учетом расходов по уплате государственной
пошлины и выплаченного в пользу ФИО5 в сумме 1 303 000 рублей.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой
инстанции исходил из отсутствия на стороне Администрации неосновательного
обогащения, поскольку полномочия по расселению многоквартирных домов возложены
на Комитет ЖКХ, избрания истцом не верного способа защиты права при предъявлении
первоначального иска о взыскании неосновательного обогащения; отсутствия оснований
для взыскания в составе квартальных затрат задолженности по договорам, заключенных
истцом ранее договора о развитии застроенной территории, отсутствия оснований для
взыскания платы за заключение названного договора, выплаты истцом в пользу Комитета
ЖКХ денежных средств в сумме 12 879 84 рублей 31 копейка в порядке возмещения
причиненных последнему убытков, предоставления истцу субсидий из бюджета города на
сумму более 140 млн. рублей.
Арбитражный суд апелляционной инстанции в целом соглашается с выводом суда
первой инстанции об отсутствии оснований для вывода о формировании у каждой
стороны неосновательного обогащения в связи с расторжением спорного договора, при
этом исходит из следующего.
В силу пунктов 1, 7 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают как из договоров и иных
сделок, так и вследствие неосновательного обогащения.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными
правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество
(приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему

неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное
обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом
поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или это
произошло помимо их воли.
В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Кодексом,
другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа
соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат
применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате
исполненного в связи с этим обязательством.
Согласно правилу части 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее
неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в
натуре.
В соответствии с частью 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской
Федерации (далее – ГрК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения договора
от 30.10.2015, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента
планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах
смежных элементов планировочной структуры или их частей.
Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о
развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 названного Кодекса
(часть 7 статьи 46.1), согласно которой по договору о развитии застроенной территории
одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и
(или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в
соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного
самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в
соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть
предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 этой статьи.
Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого
аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25
и 28 статьи 46.3 Кодекса.
Существенные условия договора о развитии застроенной территории определены
частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в применимой редакции), к которым отнесены, в том числе,
цена права на заключение договора; обязательство лица, заключившего договор с органом
местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории,
включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято
решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными

нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с
утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями
обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового
назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки
таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного
самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или
муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления
гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам
социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и
расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о
развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство
лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную
цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в
соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных
домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной
территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на
которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и
земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой
собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального
образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в
соответствии с пунктом 4 данной части; максимальные сроки выполнения указанного
обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного
самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении
которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом
планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;
обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной
территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой
принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и
местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в
соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными
показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-
бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки
выполнения указанного обязательства; обязательство органа местного самоуправления
принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в
многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и

расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о
развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные
дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство органа
местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом
местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей
части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным
законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении
которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в
муниципальной собственности или государственная собственность на которые не
разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом
местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение
гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного
обязательства.
В силу пункта 1 части 9 статьи 46.2 ГрК РФ орган местного самоуправления в
одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае
неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления,
обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 указанной
статьи.
Следуя материалам дела, уплаченный АО СЗ «Барнаулкапстрой» задаток
представляет собой плату за заключение договора, что отражено в пункте 2.2 договора от
30.10.2015. Договор заключен и исполнялся сторонами, в связи с чем удержание
Администрацией уплаченных за заключение договора денежных средств основано на
приведенных выше нормах закона и условиях договора.
Из представленных истцом расчетов следует, что предъявленные к возмещению
ответчиками расходы понесены истцом в связи с исполнением принятого им
обязательства по выплате возмещения за изъятые жилые помещения, находившиеся в
собственности граждан, приобретением, приведением в надлежащее состояние, пригодное
для проживания людей, жилых помещений, переданных гражданам, взамен изъятых
жилых помещений муниципальной собственности. Исполнение таких обязательств
установлено законом и условиями договора.
Выплата в пользу Комитета ЖКХ в счет возмещения расходов в связи с изъятием
жилых помещений, находившихся в собственности граждан, произведена истцом в период
действия договора о развитии застроенной территории и в пределах исполнения
установленного им обязательства застройщика о выплате возмещения за изъятые жилые
помещения.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное
значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в
случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и
смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей
статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена
действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во
внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору
переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон,
обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).
Согласно разъяснениям пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих
положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании
договора» (далее – Постановление от 25.12.2018 № 49), условия договора подлежат
толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского
законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ,
законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом
принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений
(буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого
употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и
добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не
следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-
либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного
поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому
пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими
условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия
договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что
они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа
законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Анализ условий договора о развитии застроенной территории, устанавливающих
обязательства застройщика по предоставлению квартир и уплаты выкупной цены за
изымаемые земельные участки и жилые помещения, показывает, что исполнение

сторонами договора всех обязательств, обеспечивающих отселение лиц, проживающих в
аварийных и подлежащих сносу жилых домах, являлось обязательным условием
дальнейшего исполнения договора, предполагавшего строительство объектов на
соответствующем земельном участке, что согласуется с нормами статей 46.1-46.2 ГрК РФ.
Из материалов дела следует, что обязательства Администрации по предоставлению
земельных участков после завершения расселения и сноса жилых домов исполнены,
земельные участки получены истцом.
Возможность дальнейшей реализации АО СЗ «Барнаулкапстрой» собственного
интереса, преследуемого при заключении договора о развитии застроенной территории,
обеспечено выдачей ему Администрацией разрешений на строительство многоквартирных
жилых домов с помещениями общественного назначения.
Таким образом, до момента расторжения договора от 30.10.2015 сторонами
последовательно исполнялся комплекс обязательств в объеме, предусмотренном
договором и обеспечиваемом исполнением каждой из сторон отнесенных на нее
обязательств. Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае исполненные
обязательства сторон обеспечивают эквивалентность встречных предоставлений.
Предоставлением истцом жилых помещений, выплатой возмещения стоимости изъятых
квартир в связи с исполнением договорного обязательства такая эквивалентность
нарушена не была, поскольку такое предоставление было направлено на исполнение
обязательств, связанных с отселением граждан из аварийных и подлежавших сносу домов,
без чего невозможно начало строительства на соответствующем земельном участке.
Поскольку обязательства по расселению и сносу трех жилых домов АО СЗ
«Барнаулкапстрой» на момент расторжения договора о развитии застроенной территории
не выполнено, обязательство Администрации по предоставлению истцу земельных
участков на территории, занятой данными домами, не возникло.
Довод истца о нарушении эквивалентности встречных предоставлений в связи и
исполнением предусмотренных договором обязательств по предоставлению квартир и
выплате их выкупной стоимости в отсутствие передачи в собственность истца земельного
участка судом отклонен, как не соответствующий условиям договора.
В
рассматриваемом
случае
предмет
договора
территории
включал
последовательное исполнение сторонами комплекса обязательств, направленных на
развитие застроенной территории, и не предусматривал обмен предоставленных
застройщиком квартир и выплаченного возмещения стоимости квартир на
предоставленные Администрацией земельные участки. Поэтому применение расчетной

эквивалентности, исходя из количественных либо стоимостных показателей квартир и
земельных участков, в данном случае не допустимо.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к верному
выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании
неосновательного обогащения в пользу каждой стороны.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
По смыслу части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК и правовой позиции,
изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 24.07.2012 № 5761/12, арбитражный суд не связан правовой квалификацией
спорных отношений, предлагаемой сторонами, и должен рассматривать заявленное
требование, исходя из фактических правоотношений.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом,
другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний
отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено
управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора
(исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного
уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными
правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора
(исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор
считается расторгнутым или измененным.
Согласно разъяснениям пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих
положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их
исполнении» (далее – Постановление от 22.11.2016 № 54) при осуществлении стороной
права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его
исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные
интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение
этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью
или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий
обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2
статьи 168 ГК РФ).
Право на одностороннее расторжение договор о развитии застроенной территории
установлено в части 9 статьи 46.2 ГрК РФ и предусмотрено в пункте 4.3.2 договора, в том
числе в случае нарушения застройщиком принятых на себя обязательств.

В рассматриваемом случае обязательства по подготовке и утверждению проектов
планировки и межевания территории выполнены сторонами в установленные договором
сроки. Первоначальный проект планировки, включая проект межевания территории,
подготовлен застройщиком в 2016 году и утвержден Администрацией после устранения
его недостатков (замечаний).
Последующая подготовка изменений в проекты планировки и межевания
территории связана с реализацией договора о развитии застроенной территории,
выделением земельных участков под строительство истцом многоквартирных домов,
уточнением границ земельных участков. После завершения данного этапа выполнение
обязательств сторон продолжено. Поэтому последующие отношения сторон в связи с
внесением изменений в проект планировки и проект межевания территории не находятся
в причинной связи с расторжением договора.
Как следует из представленных суду сведений о фактическом расселении
многоквартирных домов, согласующихся с договорной, передаточной, платежной
документацией, предоставленной истцом в обоснование утверждения о несении расходов
на предоставление жилых помещений и выплатой возмещения стоимости изъятых
квартир, застройщик исполнил полностью обязательства по расселению жилых домов
только по адресам ул. Советской Армии, <...>.
В связи с расселением остальных трех жилых домов застройщиком исполнены
обязательства по предоставлению жилых помещений и выплате возмещения стоимости
квартир в доме по ул. Советской Армии, д. 77, лишь по двум квартирам из двадцати
одной, по ул. Витебской, д. 3, лишь по одной квартире из тридцати одной, по ул.
Витебской, д. 16, лишь по трем квартирам из одиннадцати.
Материалами дела подтверждается несвоевременное строительство застройщиком
инженерных коммуникаций, необходимых для обеспечения энергетическими ресурсами
построенных жилых домов и подлежащих передаче в муниципальную собственность.
Доводы истца о создании администрацией препятствий в исполнении им
обязательств по договору не нашли подтверждения при рассмотрении спора, поскольку
решения об изъятии жилых помещений и земельных участков принято Администрацией в
пределах срока действия договора, срок действия договора после принятия таких решений
позволял принятие истцом мер к исполнению своих обязательств, имелись утвержденные
Администрацией проекты планировки и межевания территории.
При этом письмом от 23.03.2022 № 416 истец сообщил Администрации о
приостановлении мероприятий по расселению собственников помещений в аварийных
жилых домах в связи со сложным финансовым положением.

Поскольку застройщик нарушил свои обязательства по расселению и сносу жилых
домов, строительству инженерных сетей, Администрация приобрела возможность
использовать способ защиты, предусмотренный статьей 450.1 ГК РФ, статьей 46.2 ГрК
РФ, путем расторжения договора.
Такое право реализовано Администрацией путем направления в адрес АО СЗ
«Барнаулкапстрой» уведомления об отказе от договора от 14.03.2022 № 200/21/исх-514.
Ответом на данное уведомление от 20.04.2022 № 569 и в последующих письмах
застройщик не оспорил данное уведомление, не заявил о несогласии с отказом
Администрации от исполнения договора.
Поскольку право на односторонний отказ от договора реализовано
Администрацией в связи с допущенными застройщиком нарушениями договорных
обязательств, препятствующими исполнению договора, отказ Администрации от договора
является правомерным. Договор о развитии застроенной территории расторгнут с момента
его получения застройщиком 21.03.2022, зафиксированного отметкой о входящей
регистрации.
В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами,
предусмотренными законом, в том числе путем возмещения убытков.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать
полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не
предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются
расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для
восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный
ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных
условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная
выгода).
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору
убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление от 23.06.2015 №
25) указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик
является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также
факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи
15 ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи
401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения
вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ).
Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или
причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда
предполагается, пока не доказано обратное.
Пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса
Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее –
Постановление от 24.03.2016 № 7) разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ,
кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также
обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь
между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и
названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера
причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог
уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками
необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях
гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение
убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием
допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между
нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между
своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить
доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Согласно правовому подходу, изложенному в пункте 4 Постановления от
24.03.2016 № 7, суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о
возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением
обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с
разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению
убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств
дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности
допущенному нарушению обязательства.
Исходя из приведенных выше норм права и разъяснений, иск о взыскании убытков
может быть удовлетворен при доказанности всей совокупности элементов: наличия

убытков, нарушения ответчиком обязательства или причинения вреда, причинной связи
между возникшими убытками истца и поведением ответчика, размера убытков,
установленного с достаточной степенью достоверности. Недоказанность одного из
необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения
требований.
Первоначальное бремя доказывания по иску о взыскании убытков возлагается на
истца, которому надлежит доказать, что именно ответчик является лицом, в результате
действий которого возник ущерб, а также факты причинения вреда и наличия убытков. В
свою очередь, ответчик вправе возражать против соответствующего иска, представляя
доказательства отсутствия причинной связи между его действиями и причиненным истцу
ущербом и причинения вреда не по его вине.
Положения статей 15, 393 ГК РФ устанавливают общее правило о возмещении
убытков лицу, потерпевшему от нарушения договорного обязательства, в полном объеме.
В рассматриваемой ситуации признаки нарушения Администрацией договорных
обязательств не установлены при рассмотрении спора. Такие нарушения установлены в
действиях застройщика, не обеспечившего исполнение обязательств по расселению и
сносу многоквартирных домов в пределах установленного в договоре срока.
В связи с изложенным несение АО СЗ «Барнаулкапстрой» расходов на
приобретение квартир, приведение их надлежащее состояние, пригодное для проживания
людей, выплате возмещения выкупной стоимости квартир, а равно расходов на
исполнение обязательства по подготовке проекта планировки и межевания территории
обусловлено собственными действиями застройщика, совершенными в связи с
исполнением договорного обязательства, однако не достаточными для его полного
исполнения и дальнейшей реализации заключенного сторонами договора.
Получение Администрацией задатка, учтенного в договоре о развитии застроенной
территории в качестве платы за его заключение, не связана с расторжением договора,
поэтому не является обстоятельством, образующим состав нарушения.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения требований
АО СЗ «Барнаулкапстрой» о возложении на Администрацию понесенных ею расходов.
Выплата истцом денежных средств в сумме 5 064 878 рублей 31 копейки по
решению от 29.05.2020 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-21575/2019 и
в сумме 7 814 969 рублей 17 копеек по претензии от 26.11.2021 № 200/151/исх-4801
произведена в пределах исполнения застройщиком обязательства по возмещению
стоимости изъятых квартир, установленного договором, не связана с каким-либо
неправомерным поведением ответчика.

Органы местного самоуправления осуществляют права собственника от имени
муниципального образования. Органы местного самоуправления в рамках их компетенции
своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные
неимущественные права и обязанности, выступать в суде от имени муниципального
образования (статья 125 ГК РФ).
Пунктом 3.8.18. Положения о комитете жилищно-коммунального хозяйства города
Барнаула, утвержденного решением Барнаульской городской Думы от 24.02.2012 №694
(далее - Положение № 694), предусмотрено, что комитет готовит предложения по
вопросам отселения граждан из домов, признанных аварийными и подлежащими сносу
или реконструкции, организует работу по переселению граждан из домов, признанных
аварийными.
Комитет выполняет мероприятия по изъятию жилых помещений для
муниципальных нужд в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу либо
реконструкции, в соответствии с действующим законодательством и муниципальными
правовыми актами города Барнаула, в том числе заключает соглашения об изъятии жилых
помещений для муниципальных нужд в домах, признанных аварийными и подлежащими
сносу либо реконструкции, и осуществляет выплату возмещения (пункт 3.8.20.
Положения № 694).
Денежные средства в счет возмещения стоимости изъятых жилых помещений
получены Комитетом ЖКХ в пределах его полномочий и в связи с реализацией договора о
развитии застроенной территории. Следовательно, отсутствуют основания для
возложения на Комитет ЖКХ обязанности по возмещению истцу уплаченных им
денежных средств.
Поддерживая встречные исковые требования, Комитет ЖКХ заявлял о возложении
на его процессуального оппонента обязанности по возмещению понесенных им расходов
на выплату возмещения стоимости изъятых нежилых помещений, принадлежавших АО
«Почта России» в сумме 3 727 812 рублей 90 копеек, включая расходы по уплате
государственной пошлины в размере 7 812 рублей 90 копеек в связи с взысканием
денежной суммы в судебном порядке, и ФИО5 в сумме 1 303 000 рублей.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации
(далее – ЖК РФ) Признание в установленном Правительством Российской Федерации
порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции
является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в
указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае,

если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или
реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный
дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию
каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений,
принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке,
предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
В подпункте 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ установлено обязательство лица,
заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за
изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в
соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных
домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной
территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на
которых расположены такие многоквартирные дома, за установленными исключениями.
Таким образом, нормами закона, определяющими обязательства лицо,
заключившего договор о развитии застроенной территории, не установлено обязательство
этого лица по выплате стоимости нежилого помещения, находящегося в собственности
гражданина или юридического лица, расположенного в подлежащем расселению доме.
Условиями договора от 30.10.2015 предусмотрено обязательство застройщика по
возмещению стоимости жилых помещений, расположенных в подлежащих расселению и
сносу аварийных жилых домов. Однако соглашение о возложении на застройщика
обязательства по возмещению стоимости нежилых помещений в этих домах при
заключении договора сторонам не достигнуто.
Поскольку договор о развитии застроенной территории заключен сторонами по
результатам конкурентной процедуры (аукциона), инициированной Администрацией,
застройщиком приняты условия договора, сформулированные Администрацией, что
следует из заявки на участие в аукционе и протокола о приема заявок на участие в
аукционе.
На момент заключения договора Администрация была осведомлена о размещении
в многоквартирных домах, подлежащих сносу в связи с развитием застроенной
территории, нежилых помещений, находящихся в собственности ФГУП «Почта России» и
ФИО5, что следует из переписки сторон, начиная с 2013 года.
В таких условиях действия Комитета ЖКХ по выплате возмещения стоимости
нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, подлежавших
расселению и сносу в связи с развитием застроенной территории, могут свидетельствовать

об исполнении им собственных обязанностей, однако не обусловлены каким-либо
неправомерным поведением застройщика.
В отсутствии обязательства застройщика по возмещению собственникам нежилых
помещений, расположенных в аварийных жилых домах, стоимости этих помещений,
отсутствуют основания для возложения на АО СЗ «Барнаулкапстрой» обязательства по
возмещению понесенных им расходов.
Довод Комитета ЖКХ о применении к отношениям по изъятию нежилых
помещений нормативного регулирования, установленного в отношении жилых
помещений, по аналогии закона, отклонен арбитражным апелляционным судом,
поскольку условия договора о развитии застроенной территории установлены нормами
закона с достаточной определенностью и могут быть изменены соглашением сторон, а в
данном случае такое соглашение сторонами не достигнуто.
Заявляя о возложении на застройщика обязанности по восполнению его
имущественной сферы в связи с предоставлением жилого помещения ФИО4,
Комитет ЖКХ утверждал о передаче АО СЗ «Барнаулкапстрой» жилого помещения,
характеристики которого не допускали его использования для проживания людей.
Обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления,
создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную
собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам,
выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма,
договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на
застроенной территории, установлено в пункте 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.
Аналогичным образом данное обязательство определено в пункте 3.1.2 договора от
30.10.2015.
Материалами дела, не вызывавшими разногласия сторон, подтверждено
предоставление ФИО4 на условия социального найма квартиры № 2 в доме по
адресу: <...>, состоящей из трех комнат.
Из пояснений Комитета ЖКХ, неоднократно представленных при рассмотрении
дела, следует, что ФИО4 и члены ее семьи занимали только две комнаты из трех в
указанной квартире.
АО СЗ «Барнаулкапстрой» в связи с исполнением обязательства по передаче
жилых помещений для расселения граждан из аварийных жилых домов, предоставил
квартиру № 29 в доме по адресу ул. Эмилии Алексеевой, д. 84а, недостатки которой,
исключающие проживание в этой квартире людей, установлены при проведении
экспертного исследования, назначенного судом.

Заключение эксперта от 20.05.2021 № 135С/21, установившее недостатки
указанного жилого помещения, является надлежащим доказательством с учетом
положений статьи 75 АПК РФ, разъяснений пункта 13 постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах
практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе». Выводы
заключения эксперта при рассмотрении дела не опровергнуты и не оспаривались
участвующими в деле лицами.
Таким образом, представленной в дело совокупностью доказательств в
достаточной
мере
подтверждается
нарушение
застройщиком
обязательства,
предусмотренного договором о развитии застроенной территории, в связи с
предоставлением Администрации жилого помещения, подлежавшего передаче гражданам
взамен изымаемого жилого помещения, характеристики которого не допускали
использование этого жилого помещения по назначению.
Предоставление жилого помещения, не пригодного для использования по
назначению, в нарушение установленного договором обязательства является основанием
для возложения на нарушителя обязанности по возмещению убытков, причиненных
потерпевшей стороне.
Поскольку возможность надлежащего исполнения застройщиком обязательства по
передаче Администрации качественного жилого помещения сохранялась в пределах срока
действия договора от 30.10.2015, прекратившегося 21.03.2022, в связи с односторонним
отказом Администрации от его исполнения, убытки возникли с момента расторжения
договора.
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения
кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы
обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).
В рассматриваемом случае требование Комитета ЖКХ направлено на
восстановление его имущественной сферы, которая уменьшена в связи с предоставлением
ФИО4 двухкомнатной квартиры общей площадью 44,4 кв. м. по адресу: <...>
.
Исчисление Комитетом ЖКХ убытков, исходя из площади квартиры, ранее
предоставленной ФИО4 в аварийном доме, не учитывает фактическое
проживание членов ее семьи лишь в двух комнатах этой квартиры, обязательное
предоставление ей жилого помещения с учетом установленных нормативов, выполненных
при предоставлении квартиры площадью 44,4 кв. м. В связи с этим расчет Комитета ЖКХ
отклонен арбитражным апелляционным судом.

Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей
площади жилого помещения в Алтайском крае по состоянию на 21.03.2022 (первый
квартал 2022 года) действовали в размере, утвержденном приказом Министерства
строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.09.2021
№ 699/пр, согласно которому средняя рыночная стоимость одного квадратного метра
общей площади жилого помещения составляла 44 586 рублей.
Согласно произведенному апелляционным судом расчету, по состоянию на дату
расторжения договора о развитии застроенной территории, рыночная стоимость квартиры
площадью 44,4 кв. м., предоставленной ФИО4, составляла 1 979 618 рублей 40
копеек (44,4 кв. м. х 44 586 рублей = 1 979 618 рублей 40 копеек).
Требование Комитета ЖКХ о взыскании с АО СЗ «Барнаулкапстрой» убытков в
связи с предоставлением жилого помещения ненадлежащего качества подлежит
удовлетворению в сумме 1 979 618 рублей 40 копеек.
Удовлетворение такого требования не приведет к формированию на стороне
Комитета ЖКХ необоснованной выгоды, поскольку квартира передана Администрации,
неоднократно заявлявшей о готовности возвратить эту квартиру АО СЗ
«Барнаулкапстрой» в письмах от 31.10.2022 № 200/1851-исх-4679, от 27.04.2023 №
200/156/исх-1490.
В связи с изложенным, решение от 26.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края
подлежит отмене в части отказа в удовлетворении встречного иска и распределения
судебных расходов с изложением вывода о частично удовлетворении встречного иска.
Поскольку судебный акт в пользу АО СЗ «Барнаулкапстрой» по первоначальному
иску не принят, а доводы его апелляционной жалобы не нашли подтверждения при ее
рассмотрении, судебные расходы по уплате государственной пошлины по
первоначальному иску и апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины
по апелляционной жалобе ответчика не рассматривается, поскольку Комитет ЖКХ
освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 26.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-
11840/2022 отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований.
Встречные исковые требования Комитета жилищно-коммунального хозяйства
города Барнаула удовлетворить частично.

Взыскать
с
акционерного
общества
Специализированный
застройщик
«Барнаулкапстрой» (ИНН <***>) в пользу Комитета жилищно-коммунального
хозяйства города Барнаула (ИНН <***>) убытки в сумме 1 979 618 рублей 40 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований в остальной части отказать.
В остальной части решение от 26.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края по
делу № А03-11840/2022 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со
дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через
Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий
Я.А. Смеречинская

Судьи

Е.В. Афанасьева

О.Ю. Киреева