Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО «Алтайагротранс», г.Бийск на решение арбитражного суда Алтайского края от 18 января 2007 г. по делу № А03-14460/06-22 (судья Сергеев Л.А.) по иску Комитета по управлению имуществом администрации г.Новоалтайска, г.Новоалтайск к открытому акционерному обществу «Алтайгротранс», г.Барнаул о взыскании 61 779 руб. 49 коп. и

У С Т А Н О В И Л А:

Комитет по управлению имуществом администрации г.Новоалтайска обратился в арбитражный суд Алтайского края с иском к открытому акционерному обществу «Алтайагротранс» о взыскании 60284 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате за землю по договору № 1572 от 30.10.2003г. и 1495 руб.05 коп. пени за просрочку уплаты арендной платы.

Исковые требования обоснованы ст.ст. 606-625 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

В ходе судебного разбирательства ответчик по первоначальному иску заявил встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 30.10.2003г. № 1572 недействительным и применении последствия недействительности сделки. В обоснование встречных исковых требований указал, что в 2000 году объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по адресу <...>, были проданы им ФИО2 по договору купли-продажи от 25.12.2000г. №368/1. На момент подписания договора аренды от 11.02.2003г., он фактически не пользовался земельным участком, а его заключение противоречит действующему законодательству, поскольку право пользования на указанный земельный участок перешло к собственнику недвижимости в силу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

В процессе судебного разбирательства представитель истца указала, что представленный ответчиком договор купли-продажи от 25.12.2000, подписанный им с ФИО2, не соответствует требованиям ст. 554 Гражданского кодекса РФ, поскольку не позволяет определенно установить предмет купли-продажи, в силу чего является незаключенным. Кроме того, представитель истца пояснила, что ответчик не уведомил истца о продаже объекта недвижимости третьему лицу.

Решением арбитражного суда от 18.01.2007г. суд удовлетворил требования по первоначальному иску, взыскав с общества с ограниченной ответственностью «Алтайагротранс» пользу администрации комитета по управлению имуществом администрации города Новоалтайска долг по арендной плате за землю в размере 60284 руб. 44 коп., пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 1495руб.05 коп. и взыскал в доход федерального бюджета РФ 2353 руб. 38 коп. госпошлины. В удовлетворении встречного иска суд отказал за необоснованностью.

Не согласившись с решением суда, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, считая, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. В жалобе заявитель указал, что судом не исследован вопрос о соответствии закону договора аренды земельного участка № 1572 от 30.10.2003г. Договор аренды заключен через три года после продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном участке. Заявитель полагает, что для решения вопроса о соответствии или несоответствии закону договора аренды суду необходимо было установить, являлось ли ОАО «Алтайагротранс» к моменту заключения договора собственником недвижимого имущества, то есть необходимо было выяснить момент перехода права собственности. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Однако истец не является заинтересованным лицом, так как договор купли-продажи имущества не порождает прав и обязанностей для истца, а договор аренды земельного участка заключен с нарушением законодательства, вне зависимости от договора купли-продажи имущества. Кроме того, судом необоснованно не было рассмотрено ходатайство об истребовании выписки из единого государственного реестра прав, содержащую информацию о переходе права собственности на объекты недвижимости Новоалтайской колонны №5. Просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

Истец в отзыве на жалобу доводы ответчика отклонил за необоснованностью. Просит решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция считает, что решение по первоначальному иску подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как установлено материалами дела, согласно договору от 30.10.2003 №1572, заключенному между истцом и ответчиком, последний арендовал земельный участок по адресу <...>, общей площадью 10767 кв.м., кадастровый номер 22:69:020201:0022, сроком на 49 лет, для размещения производственной базы.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Арендная плата - одна из форм платы за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств за ответчиком значится долг по арендной плате за землю за период с 01.04.2006г. по 30.09.2006г. в сумме 60284 руб. 44 коп. За просрочку уплаты арендной платы ответчику была начислена пеня за период с 16.07.2006г. по 01.11.2006г. в сумме 1495 руб. 05 коп.

В подтверждение своих доводов истцом представлены: постановление администрации города г.Новоалтайска от 11.02.2003г. №455, договор аренды земельного участка от 30.10.2003г. №1572, акт сдачи-приемки земельного участка от 30.10.2003г., выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.05.2005г. №4/2005-1028.

Так как ответчиком доказательств оплаты долга не было представлено, суд признал требования истца обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Доводы ответчика о несоответствии заключенного договора аренды земельного участка от 30.10.2003г. №1572 требованиям действующего законодательства суд отклонил.

При этом суд исходил из того, что договор купли-продажи от 25.10.2000г. является не заключенным. Данный вывод суда обоснован ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из договора купли-продажи от 25.12.2000г. №368/1, продавец передает покупателю, ФИО2, объекты недвижимости, расположенные по адресу <...>, в том числе здания конторы (литер А), гаража (литер Б,В), стоянки (литер Г), подсобного цеха (литер Д,Ж), сварочного цеха (литер З), склада ( литер И), водогрейки (литер К), сторожки (литер Л).

Суд указал, что условие договора не позволяет определенно установить предмет купли-продажи, поскольку не содержит указание на земельный участок, на котором расположены здания, в том числе, его кадастровый номер, и площадь, права продавца имущества на него.

Из представленных ответчиком выписок из единого государственного реестра ( л.д. 26а-34) следует, что право собственности за ФИО2 зарегистрировано на части зданий конторы (литер А), гаража (литер Б,В), стоянки (литер Г), подсобного цеха (литер Д,Ж), сварочного цеха (литер З), склада ( литер И), водогрейки (литер К), сторожки (литер Л), расположенные по адресу <...>, что вызвало сомнения суда, в идентичности объектов купли-продажи и объектов, право собственности на которые зарегистрированы согласно указанным выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суд указал также, что ответчиком не представлены документы, подтверждающие момент перехода права собственности на указанные выше объекты.

Апелляционная инстанция с выводами суда согласиться не может в связи с тем, что они основаны на неполно выясненных обстоятельствах и без исследования всех имеющих отношение к делу доказательств.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий и строений. Таким образом, закон четко определяет, что только собственник здания или сооружения, расположенного на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности может приобрести права на этот участок.

Материалами дела установлено, что на момент заключения договора аренды № 1572 от 30.10.2003г. на спорном земельном участке находились объекты, принадлежащие на праве собственности ОАО «Алтайагротранс».

Из представленных УФРС по Алтайскому краю по запросу апелляционной инстанции суда выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества усматривается, что 20.05.2004г. был зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество на спорном земельном участке от ответчика к покупателю ФИО2

В качестве основания регистрации перехода права собственности представлен договор купли-продажи имущества от 25.12.2000 г. №368/1 с дополнительным соглашением к нему от 03.11.2004 г. В дополнительном соглашении стороны согласовали данные о предмете сделки в соответствии со ст.554 Гражданского кодекса РФ.

Как установлено п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Согласно п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права, означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на аренду земельного участка.

В соответствии с п.14 этого же постановления, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу изложенных обстоятельств ответчик не пользовался и не вправе был пользоваться земельным участком в спорный период. Учитывая данные обстоятельства, требования истца о взыскании задолженности по договору аренды за период 01.04.06г. по 30.09.06г. и пени за период с 16.07. 06г. по 01.11.06г. не правомерны и не подлежат удовлетворению.

На основании представленных документов о моменте регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи №368/1 от 25.12.2000 г. ОАО «Алтайагротранс» заключило договор аренды земельного участка №1572 от 30.10.2003 г., являясь собственником объектов недвижимости , расположенных на арендуемом земельном участке.

Таким образом, оснований для признания договора аренды недействительным не имеется.

Суд первой инстанции обоснованно принял решение об отказе в удовлетворении встречного иска ОАО «Алтайагротранс».

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции решение суда по первоначальному иску комитета по управлению имуществом администрации г.Новоалтайска отменяет и принимает новое решение об отказе в иске. Оснований для отмены решения суда по встречному иску не усматривается.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на истца по первоначальному иску.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 270, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция

П О С Т А Н О В И Л А:

Решение арбитражного суда от 18 января 2007 года по делу № А03-14460/06-22 по первоначальному иску отменить и принять новое решение.

В удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом администрации г.Новоалтайска отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий Л.А.Симонова

Судьи В.И.Матвиенко

Н.А.Михайлюк