Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м, содержащегося в уведомлении от 17.07.2017 № 22/001/005/2017-8402; обязании зарегистрировать договор аренды, заключенный с ООО «Киприда» в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Киприда» (656060, <...>),

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление, апеллянт) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв. м, содержащегося в уведомлении от 17.07.2017 № 22/001/005/2017-8402; обязании зарегистрировать договор аренды, заключенный с ООО «Киприда» в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв. м.

Определением от 30.08.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Киприда» (далее – третье лицо, ООО «Киприда»).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 15 февраля 2018 года заявленные требования удовлетворены, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв. м, содержащееся в уведомлении от 17.07.2017 №22/001/005/2017-8402 признано незаконным.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в течение десяти дней по вступлении настоящего решения в законную силу осуществить государственную регистрацию договора аренды, заключенного с ООО «Киприда» в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв. м.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, указывая, что судом не дана полная и всестороння оценка всем обстоятельствам дела.

В обоснование доводов апеллянт ссылается на то, что в части 1 статьи 21 Закона о регистрации содержатся требования к правоустанавливающим документам, представленным в целях государственной регистрации, в том числе указанные документы должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации лиц, однако приложение к договору аренды, представленное на регистрацию, не было подписано сторонами; вывод суда о том, что Закон о регистрации не содержит обязанности собственника по постановке на отдельный кадастровый учет переданной в пользование части объекта недвижимости, несостоятельным; позиция суда в большей степени строится на Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета и Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, которые были приняты до вступления в силу нового федерального закона о регистрации недвижимости и не могут служить основанием для вынесения подобного решения, без учета всех фактических обстоятельств дела и изменившихся положении действующего законодательства.

Комитет в представленном отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами, считая решение суда законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).

В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным приступить к рассмотрению апелляционной жалобы в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268, АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Комитет обратился в Управление с целью государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв. метра.

17.04.2017 государственная регистрация приостановлена на три месяца, заявителю предложено поставить на кадастровый учет являющееся объектом договора аренды нежилое помещение площадью 305,7 кв. м, расположенное в подвале здания по адресу: <...>, а также подписать сторонами сделки приложение к договору аренды.

17.07.2017 Управлением отказано Комитету в государственной регистрации договора аренды в соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с неустранением приведенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности, поскольку Комитетом предоставлены документы, позволяющие идентифицировать объект, передаваемый по договору аренды, и достаточные для государственной регистрации.

Рассмотрев материалы дела повторно в порядке главы 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с правильностью выводов суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что основанием для отказа государственной регистрации послужил факт непредставления правоустанавливающих документов на указанный объект, а также невозможность идентификации объекта, за регистрацией договора аренды на который обратился заявитель (предметом аренды является часть помещения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

С 01.01.2017 отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

По правилам пункта 1 статьи 2 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона № 218-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с абзацами 3, 4, 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона № 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Указанная позиция поддерживается также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 № 306-КГ16-17844 и от 16.01.2017 № 306-КГ16-18329.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Поскольку стороны по договору аренды согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды, кроме того, судом учтено, что весь объект недвижимости, принадлежащий городскому округу - городу Барнаулу Алтайского края на праве собственности, состоит на государственном кадастровом учете (кадастровый номер 22:63:000000:0000:644/165А:++++:++); суд пришел к обоснованному выводу о том, что государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена.

Из материалов дела следует, что соглашением сторон о перераспределении долей от 14.12.2008, которое зарегистрировано в установленном законом порядке и имеется в материалах регистрационного дела (т. 1 л.д. 133), определено, что Комитету в соответствии с выпиской из технического паспорта на праве собственности принадлежит 305,7 кв. м, расположенных в подвале (позиции 1-7, 9-17, 19-22), что составляет 24/50 долей.

Кроме того, в материалах дела (т. 1 л.д. 82) имеется приложение к договору аренды от 09.12.2013 № 26 в отношении части спорного помещения - подвала, которое подписано арендатором ООО «Киприда» и который был зарегистрирован, при этом спорное приложение договора аренды 03.04.2017 № 26 является идентичным указанному - л.д. 63.

С учетом содержания пункта 1.1 договора аренды, сведений выписки из технического паспорта, соглашения сторон о перераспределении долей от 14.12.2008, акта приема-передачи помещения от 03.04.2017 стороны идентифицировали предмет аренды, соответственно оснований для отказа в регистрации договора у заинтерсованного лица не имелось.

Комитет не обращался в Управление с заявлением о государственной регистрации прав в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости.

Поскольку заявителем были представлены все необходимые документы для осуществления регистрации договора аренды, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого отказа.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением Росреестра не доказано.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На этом основании суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Комитета.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Алтайского края отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

Поскольку Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции не рассматривается.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 15 февраля 2018 года по делу № А03-15185/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий:

Судьи:

Л.А. Колупаева

Н.А. Усанина

С.Н. Хайкина