Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме сентября 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Дерхо Д.С.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Балабановой Е.Г.,рассмотрел кассационную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края на решение Арбитражного суда Алтайского края от 01.03.2022 (судья Гуляев А.С.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022 (судьи Кривошеина С.В., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу № А03-16918/2021 по заявлению Смирнова Олега Геннадьевича (город Барнаул) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, город Барнаул, улица Чкалова, дом 64, ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края в заседании участвовали представители: индивидуального предпринимателя Смирнова Олега Геннадьевича – Шваб Д.О. по доверенности
от 27.10.2021; Управления имущественных отношений Алтайского края – Подлесных И.А. по доверенности от 04.08.2022.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Смирнов Олег Геннадьевич (далее – предприниматель, ИП Смирнов О.Г.) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – управление) о признании незаконным решения управления от 16.08.2021 № 48/8825 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:92 общей площадью 14 620 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Алтайский край, город Барнаул, проезд Балтийский 3-й, дом 10 без проведения торгов для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 01.03.2022, оставленным
без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда
от 03.06.2022, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением и постановлением, управление обратилось
с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что согласно утвержденным постановлением администрации Алтайского края от 09.04.2015 № 129
нормативам градостроительного проектирования Алтайского края необходимая и достаточная площадь земельного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимого имущества составляет 8 445 кв. м, в том числе для: административного двухэтажного здания площадью 894,4 кв. м - 880 кв. м; складского здания площадью 360,8 кв. м – 1270 кв. м; для двух складов открытого хранения площадью 1 121 кв. м и 1 124 кв. м – в размере площади, равной площади этих складов, то есть 1 121 кв. м и 1 124 кв. м, соответственно, поскольку нормы площади для таких складов не установлены, а также, учитывая необходимую площадь для стоянки постоянного и временного хранения легковых автомобиле, исходя из норматива площади одного машино-места – 25 кв. м и 45 парковочных мест, что составит 1125 кв. м, и площадь озеленения – 2924 кв. м (итого 880 + 1270,96 + 1125 + 1124 + 1121 + 2924).

Кроме того, заявитель ссылается на то, что в представленном истцом техническом заключении от 06.07.2021 № 4564/06072021 имеются следующие несоответствия: площадь застройки объектов недвижимости не соответствуют площадям, указанным в проектной и разрешительной документации; для складов открытого хранения применены нормативы,
не предусмотренные для объектов вспомогательного назначения; установление охранных зон для инженерных коммуникаций не исключает использование свободной от застройки территории земельного участка, в соответствии с видом разрешенного использования для озеленения и благоустройства; площади озеленения и обслуживания инженерных сетей дублируют друг друга; не учтены и не просчитаны подъезды и разворотные площадки, если они предусмотрены проектной документацией и технологическим процессом; итоговая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, рассчитана неверно.

На основании указанного управление полагает, что заявителем не обоснована необходимость всей площади участка, а, следовательно, ему предпринимателю правомерно отказано в предоставлении земельного участка, так как с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на его приобретение в испрашиваемом размере без проведения торгов.

ИП Смирнов О.Г. в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить
без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва, соответственно.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.02.2018 между министерством имущественных отношений Алтайского края (арендодатель)
и Смирновым О.Г. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 5192-з, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение
и пользование земельный участок общей площадью 14 620 кв. м из категории: земли населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:030320:92, расположенный по адресу: Алтайский край, город Барнаул, проезд Балтийский 3-й, дом 10, с разрешенным использованием для завершения строительства административно-производственного комплекса.

Срок действия договора составляет 3 года с момента государственной регистрации. Срок аренды не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок (пункты 2.1, 2.2).

Срок действия договора истек 02.02.2021.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030320:92 расположены следующие объекты недвижимости: административное здание общей площадью 894,4 кв. м; складское здание площадью 360,8 кв. м; склады открытого хранения площадью застройки 1 124 кв. м и 1 121 кв. м, принадлежащие ИП Смирнову О.Г. на праве собственности, которые введены в эксплуатацию на основании разрешений от 12.01.2021.

11.02.2021 предприниматель обратился в управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:92 площадью 14 620 кв. м для эксплуатации возведенных на нем объектов недвижимости.

Письмом от 17.03.2021 № 48/2537 управление отказало в предоставлении земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) со ссылкой на то, что согласно утвержденным постановлением администрации Алтайского края от 09.04.2015 № 129 нормативам градостроительного проектирования Алтайского края необходимая и достаточная площадь земельного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимого имущества составляет 5200 кв. м, указав на право обратиться вновь с заявлением о выкупе земельного участка при устранении замечаний и представлении необходимых документов.

С целью определения площади земельного участка, необходимой и достаточной для эксплуатации расположенных на нем зданий согласно их целевому назначению, предприниматель обратился в Сибирский филиал АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Согласно техническому заключению от 06.07.2021 № 4564/06072021 существующая площадь земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:92 в размере 14 620 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Алтайский край, город Барнаул, проезд Балтийский 3-й, дом 10, является необходимой и достаточной для нормальной эксплуатации земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

С указанным заключением предприниматель вновь обратился в управление с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:030320:92 общей площадью 14 620 кв. м для эксплуатации административного здания, складского здания, двух складов открытого хранения сроком на 49 лет.

Решением от 16.08.2020 № 48/8825 управление отказало заявителю
в предоставлении земельного участка без проведения торгов на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, указав на то, что в представленном техническом заключении имеются следующие недостатки: площади застройки объектов недвижимости не соответствуют площадям, указанным в проектной и разрешительной документации; для складов открытого хранения применены нормативы, не предусмотренные для объектов вспомогательного назначения; установление охранных зон для инженерных коммуникаций не исключает использования свободной от застройки территории земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования для озеленения и благоустройства; площади озеленения и обслуживания инженерных сетей дублируют друг друга; не учтены и не просчитаны подъезды и разворотные площадки, если они предусмотрены проектной документацией и технологическим процессом. В связи с указанным управление сочло, что итоговая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, рассчитана неверно.

Полагая отказ управления незаконным, ИП Смирнов О.Г. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 1, 7, пунктами 1, 3 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.9, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьями 39.16, 39.17, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, Правилами землепользования и застройки городского округа – города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 № 834 (далее – ПЗЗ № 834), Правилами землепользования и застройки городского округа – города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 25.12.2019 № № 447 (далее – ПЗЗ № 447), нормативами градостроительного проектирования Алтайского края, утвержденными постановлением администрации Алтайского края от 09.04.2015 № 129 (далее – Нормативы № 129), нормативами градостроительного проектирования на территории городского округа – города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 22.03.2019 № 282 (далее – Нормативы № 282), разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 (далее – Постановление № 13535/10), и исходили из того, что предпринимателем представлено документальное обоснование испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, тогда как управлением обоснованность данной площади не опровергнута.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

Одним из принципов земельного законодательства согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми положениями и разъяснениями высшей судебной инстанции, исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о доказанности обществом того, что испрашиваемая площадь земельного участка необходима для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.

Указанный вывод судов основан на особенностях объекта строительства, для размещения которого заявителю предоставлялся земельный участок в аренду, - административно-производственный комплекс, и на соответствии испрашиваемой площади участка нормативам градостроительного проектирования.

Так, судами установлено, что согласно ПЗЗ № 834, действовавшим в период предоставления земельного участка в аренду для строительства, и выданного на их основании Градостроительного плана земельного участка, условия о минимальном проценте застройки территориальной зоны коммунальных объектов – 20% соблюдены, фактический процент застройки составляет 21%, максимальный процент застройки не превышено (50%); соблюдены требования градостроительного проектирования, как действовавшие на дату предоставления земельного участка для строительства, так и на дату обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. При этом определенная как необходимая для эксплуатации: административного здания площадью 884,4 кв. м площадь земельного участка 880 кв. м; для эксплуатации склада площадью 360,8 кв. м - 1230 кв. м; для размещения наземной открытой автостоянки – 1125 кв. м, для площади озеленения – 2922 кв. м не противоречит определенной управлением площади, соответственно 880 кв. м, 1270,96 кв. м, 1125 кв. м, 2924 кв. м. При этом определенная в представленном предпринимателем техническом заключении необходимая для эксплуатации складов открытого хранения площадью 1124 кв. м и 1121 кв. м площадь земельного участка, соответственно, 3833 кв. м и 3823 кв. м согласно таблице Д-1 приложения Д к нормативам градостроительного проектирования № 129, признана судами обоснованной с учетом рекомендательного значения предусмотренных в данной таблице нормативов, того, что таковые не отвергнуты управлением со ссылкой на какие-либо нормы и правила, как недопустимые исходя из фактического функционального значения и использования открытых складов, необходимости осуществления подъездов к ним большегрузной техники, и, кроме того, управлением не обосновано отсутствие учета им какой-либо площади, необходимой для эксплуатации таких открытых складов и принятие к расчету только площади непосредственно самих открытых складских площадок. Судами также правильно учтено, что отсутствие утвержденных градостроительных нормативов для открытых складов не может служить основанием для неприменения к таковым значения нормативов вспомогательных объектов. При этом сам факт объективной необходимости определенной площади для эксплуатации данных складов управление не опровергает.

Также судами не приняты во внимание доводы управления об отсутствии необходимости в какой-либо площади для эксплуатации и обслуживания размещенных на испрашиваемом земельном участке инженерных коммуникаций, принятых экспертом согласно техническому заключению в площади 796 кв. м с учетом рассчитанных охранных зон для подземных: водопровода 5 м, подземной двухтрубной тепловой сети в канале – 2 м, для электрокабеля – 0,6 м. Указанные расчеты эксперта не противоречат отраженной управлением в акте обследования земельного участка от 04.08.2021 фотофиксации расположения инженерных сооружений, имеющих выводы на поверхность земельного участка.

Доводы управления о том, что проектируемая площадь таких объектов как административное здание – 542,65 кв. м и складского здания 372,7 кв. м не соответствует фактической площади этих объектов, соответственно 894,4 кв. м и 360,8 кв. м, также обоснованно не приняты во внимание судами обеих инстанций, учитывая факт выдачи органом местного самоуправления разрешений на ввод в эксплуатацию объектов с такими фактическим характеристиками, подтверждающих допустимость их на предоставленном земельном участке.

На основании вышеприведенных установленных судами фактических обстоятельств настоящего дела сделанные судами по существу спора выводы об обоснованности заявителем площади испрашиваемого в собственность земельного участка для эксплуатации объектов административно-производственного комплекса следует признать правильными. Таким образом, предусмотренных статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении заявителю земельного участка в собственность без проведения торгов, материалами дела не установлено. При этом, как верно отметили суды обеих инстанции, обоснованной аргументации необходимости для эксплуатации объектов заявителя меньшей площади земельного участка, чем установлено исследованием специалиста, не приведено. Кроме того, управлением также не представлено обоснования возможности формирования из излишней, как оно полагает, площади испрашиваемого предпринимателем земельного участка самостоятельного участка как объекта прав, позволяющего его использовать в соответствии с установленным для данной территориальной зоны градостроительного проектирования видом разрешенного использования.

Фактически доводы жалобы истца сводятся к необходимости дачи окружным судом иной оценки тем доказательствам, которые оценены судами первой и апелляционной инстанции.

Между тем в полномочия окружного арбитражного суда не входит переоценка доказательств (статья 286 АПК РФ).

При рассмотрении дела судами полно и всесторонне исследованы все доказательства, на основании которых, с учетом доводов и возражений сторон правильно установлены фактические обстоятельства дела, к которым применены регулирующие спорные правоотношения нормы материального права, процессуальные положения судами не нарушены.

Доводы кассационной жалобы сделанных судами выводов по установленным фактическим обстоятельствам не опровергают.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 01.03.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022 по делу № А03-16918/2021 оставить
без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи Е.Ю. Демидова

Д.С. Дерхо