Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «АвиаторСервис» на решение
от 27.02.2017 Арбитражного суда Алтайского края (судья Фролов О.В.)
и постановление от 02.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Жданова Л.И., Шатохина Е.Г.) по делу
№ А03-16977/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «АвиаторСервис» (656058, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, г. Барнаул,
ул. Чкалова, 64, ОГРН <***>, ИНН <***>)о заключении договора аренды земельного участка.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «АвиаторСервис» (далее –
ООО «АвиаторСервис», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – Главалтайимущество, ответчик)
о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030215:187 площадью 9 541 кв. м, расположенного по адресу:
<...>, сроком на три года однократно для завершения строительства здания гаража без проведения торгов.

Исковые требования со ссылками на пункт 1 статьи 39.6, подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6, пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы отказом в предоставлении спорного земельного участка в аренду.

В ходе судебного разбирательства в связи с реорганизацией произведена замена ответчика – Главалтайимущество – на Министерство имущественных отношений Алтайского края (далее – Минимущество Алтайского края).

Решением от 27.02.2017 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 02.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск общества оставлен без удовлетворения.

ООО «АвиаторСервис» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, считая
их незаконными, необоснованными, принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства предоставляется вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;
ООО «АвиаторСервис является собственником двух объектов незавершенного строительства, регистрация права на объекты недвижимости осуществляется только при наличии договора аренды земельного участка
и ввода в эксплуатацию зданий.

В отзыве на кассационную жалобу Минимущество Алтайского края просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая
их законными, обоснованными.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой
и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение
и постановление подлежат оставлению без изменения в связи
со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением главы города Барнаула от 30.01.2007 был утвержден акт о выборе земельного участка для строительства гаража, по адресу: <...>,
в соответствии с заявлением истца.

По договору от 25.08.2008 в аренду истцу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:63:030215:58 площадью 9 541 кв. м, расположенный по адресу: <...>, сроком
на 6 месяцев для строительства гаража спецтехники.

Аналогичное разрешенное использование земельного участка
с кадастровым номером 22:63:030215:58 указано в кадастровом паспорте.

По истечении установленного срока договор аренды от 25.08.2008 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Решением от 21.09.2011 Арбитражного суда Алтайского края по делу
№ А03-10163/2011 по иску Главалтайимущество к ООО «АвиаторСервис» договор аренды земельного участка от 25.08.2008 был расторгнут.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 22:63:030215:58 аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Истец 27.04.2016 подал в Главалтайимущество заявку, в которой
в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон
№ 137-ФЗ) просил предоставить в аренду без торгов сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 22:63:030215:187 площадью 9 541 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства нежилого здания гаража спецтехники.

Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 22:63:030215:187 – строительство гаража спецтехники.

Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 22.12.2015.

В письме от 25.05.2016 Главалтайимущество отказало истцу
в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Полагая отказ в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов незаконным, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 21 статьи 3 Закона
№ 137-ФЗ, пунктами 1, 5, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, статьей 222 ГК РФ, учитывая, что право на получение земли в аренду для завершения строительства без проведения торгов имеет лишь собственник объекта незавершенного строительства, принимая во внимание, что истец на ранее арендованном им земельном участке возвел объекты недвижимости самовольно, поэтому собственником данных объектов являться не может,
в связи с чем требовать предоставление земли в аренду без проведения торгов не вправе, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований общества.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, дополнительно указав, что установление в ранее заключенном договоре срока аренды 6 месяцев не свидетельствует о злоупотреблением правом со стороны ответчика, поскольку стороны в силу статьи 421 ГК РФ свободны в заключении договора, условия договора определяются
по усмотрению сторон, доказательства свидетельствующие
о противоправности поведения ответчика при заключении договора аренда,
в том числе, о понуждении истца к заключению договора на указанных условиях, в материалы дела не представлено, кроме того, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок и расторгнут 21.09.2011.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона,
за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится
в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов
по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи
с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства,
за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка,
на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано
в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан
с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии
с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта
ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок
в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17
ЗК РФ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся
в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В определении от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608 Верховным Судом Российской Федерации указано следующее.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды
и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок
в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2005 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы права правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона
№ 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Судами установлено, что по истечении срока договора аренды
от 25.08.2008 его действие возобновилось на неопределенный срок, однако впоследствии решением от 21.09.2011 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-10163/2011 договор аренды земельного участка от 25.08.2008 был расторгнут. Сведения о земельном участке с кадастровым номером были 22:63:030215:58 аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Кроме того, установлено и не опровергнуто истцом, что разрешение
на строительство объектов истцу не выдавалось, в связи с чем отсутствует необходимое условие о правомерности возведения арендатором в период действия договора аренды и на основании разрешительных документов объекта незавершенного строительства.

При указанных обстоятельствах, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ и Законом № 137-ФЗ основания для предоставления истцу спорного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года однократно для завершения строительства отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу
об отказе в удовлетворении исковых требований общества.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку
и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии
со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.02.2017 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 02.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А03-16977/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Е.Ю. Демидова

Т.А. Зиновьева