Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Гайшун И.А.,рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рубцовска Алтайского края на решение от 30.08.2023 Арбитражного суда Алтайского края (судья Винникова А.Н.) и постановление от 02.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Апциаури Л.Н., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А03-1915/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Барнаул, ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Администрации города Рубцовска Алтайского края (658200, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 2 840 567 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 39 600 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции в режиме онлайн принял участие представитель:

индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 по доверенности 03.02.2023 (срок действия 7 лет), представлен паспорт, диплом,

от Администрации города Рубцовска Алтайского края - ФИО4 по доверенности от 22.12.2023 (по 31.12.2024), представлен паспорт, диплом.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации города Рубцовска Алтайского края (далее - ответчик, Администрация) о взыскании 2 840 567 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 39 600 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

Решением от 30.08.2023 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 02.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, с Администрации в пользу предпринимателя взыскано 2 840 567 руб. стоимости неотделимых улучшений, 39 600 руб. расходов за экспертное заключение и 37 203 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений в полном объеме.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: истцу были обеспечены только льготные условия аренды на время проведения капитального ремонта, на осуществление истцом неотделимых улучшений в арендуемом помещении письменного согласия Администрация города не давала и виды работ не согласовывала; договор аренды расторгнут именно по инициативе истца соглашением от 20.07.2022 № 6-2022-АСИ о расторжении договора аренды, при этом какие-либо условия возмещения неотделимых улучшений или согласование неотделимых улучшений с арендатором не оговаривались, соглашением о расторжении также не были предусмотрены.

Письменный отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 25.06.2018 № 2682, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение площадью 117,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>, сроком на 5 лет с 25.06.2018 по 24.06.2023, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2 договора и возвратить имущество на условиях, предусмотренных договором (пункт 1.1 договора).

Согласно пунктам 1.2, 1.3, 1.4 договора нежилое помещение предназначено для использования под мини-пекарню. Передача имущества осуществляется по договору, имеющему одновременно силу акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2.1 договора сумма арендной платы, подлежащая зачислению в бюджет, составляет 14 143 руб. в месяц (без учета НДС) на основании отчета об оценке независимого эксперта-оценщика ФИО5 от 24.04.2018 № 121, в год 14 143 x 12 = 169 716 руб.

Согласно условиям пункта 3.2.10 договора аренды стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия и определения работ арендодателя, возмещению не подлежит.

Состояние переданного в аренду нежилого помещения отражено в Приложение к проекту договора аренды нежилого помещения: стены обои, покраска - состояние удовлетворительное; потолки - оштукатурены - состояние удовлетворительное; пол - бетонный; двери входные - металлические (с северной и южной сторон дома), внутренние - филенчатые - состояние удовлетворительное; окна, витражи - состояние удовлетворительное; сантехническое оборудование - состояние удовлетворительное; электрооборудование - состояние удовлетворительное, требуется изготовление технических условий; радиаторы отопления - состояние удовлетворительное.

При этом, с учетом использования под мини-пекарню арендуемое помещение при его передаче в аренду не соответствовало требованиям СаНПиН ВНТП02-92-2 «Санитарно-эпидемиологические требования к предприятиям, осуществляющим производство хлебобулочных изделий с реализацией на месте», поэтому для использования его по назначению необходимо было сделать реконструкцию и капитальный ремонт помещения.

Отчетом № 339-20118 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненной ИП ФИО6 от 24.08.2018, подтверждено техническое состояние арендуемого нежилого помещения.

Ходатайством от 29.06.2018 арендатор попросил Администрацию рассмотреть вопрос о применении понижающего коэффициента 0,1 % при расчете арендных платежей в связи с проведением капитального ремонта в помещении на основании Решения Рубцовского городского совета депутатов Алтайского края от 22.09.2018.

Согласно ходатайству от 25.07.2018 истец обратился в Администрацию с просьбой согласовать начало ремонта с перепланировкой арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>.

В ответе от 03.09.2018 на ходатайство истца по вопросу получения согласия на ремонт с перепланировкой арендуемого помещения расположенного по адресу пер. Гражданский, дом 49 помещение 95 в г. Рубцовске Алтайского края, а также о возможности применения понижающего коэффициента к расчету арендных платежей, Администрация указала следующее: проведение капитального ремонта с реконструкцией вышеуказанного арендуемого помещения, общей площадью 117,2 кв. м, возможно после предоставления арендатором и согласования собственником проектной документации, включающей план проекта, сроки, объем и отчет о результатах выполненных работ; вся проектная документация должна быть разработана специализированной организацией, имеющей право на проведение проектных работ; по итогам выполненных работ в арендуемом помещении возможно применение коэффициента 0,1 к установленной ставке арендной платы без учета коэффициента, в зависимости от расположения арендуемых площадей, на период нормативного срока проведения капитального ремонта, включая изготовление проектной документации на капитальный ремонт или реконструкцию арендуемых помещений.

АО «Проектный институт «Алтайкоммунпроект» Рубцовский комплексный отдел в октябре 2018 года подготовил проектную документацию по мини-пекарне по пер. Гражданский, 49 в г. Рубцовске Алтайского края, перепланировка и переустройство нежилого помещения № 95.

В период с 2018 по 2020 годы истцом произведена реконструкция и капитальный ремонт арендуемого помещения (произведены неотделимые улучшения нежилого помещения).

16.05.2022 арендатор повторно обратился к к Главе города Рубцовска ФИО7 с ходатайством о применении понижающего коэффициента в размере 0,1 %, на что был дан ответ в письме от 30.05.2022 исх. № 266/п/4148 указанный коэффициент применен на период нормативного срока ремонта – с 14.02.2022 по 31.05.2022 и повторное его применение невозможно.

07.06.2022 истец обратился к Главе города Рубцовска ФИО7 с ходатайством о разрешении сдать в субаренду арендуемое помещение по адресу: <...>, ссылаясь на то, что сроки ремонта арендуемого помещения затянулись на 3 года, на сложное финансовое состояние и на то, что сдача помещения в субаренду позволит решить вопрос по платежам.

Получив отказ сдать арендуемое помещение в субаренду, стороны заключили соглашение № 6-2022-АСИ от 20.07.2022 о расторжении договора аренды № 2682 от 25.06.2018 нежилого помещения, расположенного по адресу: пер. Гражданский, 49, пом. 95, по условиям которого договор аренды считается расторгнутым с 20.07.2022, передача имущества осуществляется по настоящему соглашению, имеющему одновременно силу акта приема-передачи.

Согласно акту сдачи-приема нежилого помещения, расположенного по адресу: пер. Гражданский, 49, пом. 95 от 20.07.2022, за период действия договора аренды № 2682 от 25 июня 2018 года состояние помещения значительно улучшилось; оборудована противопожарная система безопасности, оборудован дополнительный отдельный вход, произведен капитальный ремонт; сантехническое и электрооборудование находится в исправном состоянии; выведены системы для подключения видеонаблюдения, интернета; установлена система вентиляции с выводом на крышу многоквартирного жилого дома; помещение находится в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Истец обратился к Главе города Рубцовска ФИО7 с заявлением от 01.09.2022 о возмещении затрат на неотделимые улучшения в рамках договора.

Заместитель Главы Администрации города Рубцовска ФИО8 в письме от 21.09.2022 № 266/ПОГ/7550 сообщил об отсутствии законных оснований по возврату денежных средств, ссылаясь на указание в договоре, что стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды предпринимателем (арендатором) фактически произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, при этом проведение ремонтных работ было согласовано Администрацией, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением взыскании 2 840 567 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 39 600 руб. расходов на оплату услуг эксперта

Руководствуясь Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 2585-О, статьями 606, 614, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), принимая во внимание переписку сторон, а также отсутствие возражений по предоставленной арендатором проектной документации на производство работ, применение к спорному помещению понижающего 0,1 % к установленной ставке арендной платы на период капительного ремонта, суд первой инстанции посчитал, что ответ Администрации от 03.09.2018 на ходатайство истца по вопросу получения согласия на ремонт с перепланировкой арендуемого помещения можно расценивать как согласие на проведение капитального ремонта и перепланировку (переустройство, реконструкцию), в связи с чем признал исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Седьмой арбитражный апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ). Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства с учетом требований статей 65, 71 АПК РФ, установив, что по условиям пункта 3.2.10 договора аренды стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия и определения работ арендодателя, возмещению не подлежит, вместе с тем проанализировав представленные доказательства - отчет № 339-20118 от 24.08.2018 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым подтверждено техническое состояние арендуемого нежилого помещения (его не пригодность для ведения деятельности мини-пекарни), ходатайства истца, которыми он просил согласовать применение понижающего коэффициента 0,1 % при расчете арендных платежей в связи с проведением капитального ремонта в помещении на основании Решения Рубцовского городского совета депутатов Алтайского края от 22.09.2018, а также начало ремонта с перепланировкой арендуемого нежилого помещения, учитывая применение к спорному помещению для расчета арендных платежей понижающего коэффициента в размере 0,1 % на период нормативного срока ремонта – с 14.02.2022 по 31.05.2022, отсутствие каких-либо возражений относительно предоставленной проектной документации (по объемам и стоимости), суды первой и апелляционной инстанций пришли к законным и обоснованным выводам о том, что ответ Администрации от 03.09.2018 на ходатайство истца по вопросу получения согласия на ремонт с перепланировкой арендуемого помещения, а также о применении понижающего коэффициента в размере 0,1 % следует расценивать как согласие на проведение капитального ремонта и перепланировку (переустройство, реконструкцию), а также применение понижающего коэффициента 0,1 % при расчете арендных платежей в связи с проведением капитального ремонта.

Выводы судов в данной части соответствуют предоставленным в материалы дела документам и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Учитывая, что: проект на производство ремонтных работ был подготовлен предпринимателем в октябре 2018 года (проектная документация АО «Проектный институт «Алтайкоммунпроект» Рубцовский комплексный отдел, по мини-пекарне по пер. Гражданский, 49 в г. Рубцовске Алтайского края, перепланировка и переустройство нежилого помещения № 95); документы сданы в Администрацию; в период с 2018 по 2020 годы истцом произведена реконструкция и капитальный ремонт арендуемого помещения (произведены неотделимые улучшения нежилого помещения); письмом ИП ФИО2 от 19.01.2022 в адрес Председателя Комитета по управлению имуществом была предоставлена оставшаяся часть проектно-сметной документации (по итогам приёмки выполненных работ), суды пришли к мотивированным выводам о том, что условия для получения согласия на проведение капительных работ и применение понижающего коэффициента арендатором были выполнены.

Суды обоснованно исходили из: осведомленности арендодателя о необходимости проведения капительного ремонта непосредственно с момента заключения договора, отсутствия с его стороны каких-либо возражений в срок с 2018 года по объемам, срокам, стоимости работ, представления в материалы дела доказательств проведения реконструкции и капитального ремонта арендуемого помещения за счет собственных средств арендатора (истца).

Иного из материалов настоящего дела не следует и кассатором не доказано.

Доводы Администрации о том, что истцу только были обеспечены льготные условия аренды на время проведения капитального ремонта, об отсутствии письменного согласия на осуществление истцом неотделимых улучшений в арендуемом помещении, обоснованно отклонены, поскольку многочисленная переписка между сторонами подтверждает согласие арендодателя на произведенные арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества и выполненные работы; судами также учтены пояснения свидетеля от 23.06.2023 (ФИО9, которая занималась организацией и контролем работ по реконструкции и капитальному ремонту арендованного помещения), подтвердившего, что работы велись с согласия представителей Администрации.

Судами верно учтено, что применение в данном случае понижающего коэффициента к размеру арендной платы, предусмотренного пунктом 6 решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 22.09.2016 № 758, дополнительно подтверждает согласование проведения спорных работ арендодателем, но никак не исключает его; при этом факт расторжения договора по инициативе истца и отсутствие в соглашении о расторжении договора аренды условий возмещения неотделимых улучшений правового значения не имеют.

Таким образом, поскольку факт согласования сторонами произведенных истцом неотделимых улучшений и их размер ответчиком не опровергнут, доказательства компенсации понесенных истцом расходов в установленный договором срок в материалы дела не представлены, суды мотивированно удовлетворили заявленные истцом требования.

Суд кассационной инстанции не вправе отвергать обстоятельства, которые суды сочли доказанными, и принимать решение на основе другой оценки представленных доказательств, поскольку иное свидетельствует о выходе за пределы полномочий, предусмотренных статьей 287 АПК РФ, о существенном нарушении норм процессуального права и о нарушении прав и законных интересов лиц, участвующих в деле (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 305-ЭС16-7224).

Доводы подателя кассационной жалобы фактически сводятся к неправильной оценке судами представленных в дело доказательств и условий договора, направлены на их переоценку, которая не находится в компетенции суда округа.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 30.08.2023 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 02.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-1915/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1