Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (ответчика) на постановление от 26.09.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А03-19485/2016 по исковому заявлению акционерного общества «Алтайский приборостроительный завод «Ротор» (656906, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайском краю (656038, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об установлении рыночной стоимости земельного участка.

В заседании принял участие представитель акционерного общества «Алтайский приборостроительный завод «Ротор» (истца) – ФИО1 по доверенности от 01.01.2018 № 66/12.

Суд установил:

акционерное общество «Алтайский приборостроительный завод «Ротор» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (далее – ТУ Росимущества) об установлении по состоянию на 15.07.2015 рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:61:030401:008, расположенного по адресу: <...>, в размере 1 189 610 руб.

Решением от 20.03.2017 Арбитражного суда Алтайского края (судья Бояркова Т.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 26.09.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:61:030401:008, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 31.07.2015 установлена в размере 1 180 130 руб., с ТУ Росимущества в пользу общества взыскано 9 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, 18 000 руб. за проведение экспертизы.

В кассационной жалобе межрегиональное территориальное управление Росимущества просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что представленные истцом отчет от 06.05.2016 № 022/2-2016 (далее – отчет № 022/2-2016) общества с ограниченной ответственностью «КИТ-основа» (далее – ООО «КИТ-основа») и экспертное заключение от 29.08.2016 № 160714-1593 (далее – экспертное заключение № 160714-1593) саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (далее – СРО «НКСО») не опровергли правильность выводов, содержащихся в отчете от 03.08.2015 № 61/07-2015 (далее – отчет № 61/07-2015) индивидуального предпринимателя ФИО2, при этом истцом не представлено доказательств, подтверждающих несоответствие отчета № 61/07-2015 законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, и невозможности его использования для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества, и не доказано нарушение ТУ Росимущества при проведении оценки требований действующего законодательства; судами не учтено, что согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно только тогда, когда обязательность такой оценки предусмотрена законом или иным нормативным актом; письмом от 25.01.2016 № СВ-307 ответчик уведомил истца об установлении арендной платы на 2016 год.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения оспариваемый судебный акт ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дел, земельный участок (земли промышленности, транспорта, связи, информации, космического обеспечения, энергетики, обороны и иные, для эксплуатации скважины водозабора) с кадастровым номером 22:61:030401:0008, расположенный по адресу: <...>, площадью 1 765 м?, является собственностью Российской Федерации (свидетельство от 09.02.2007 серии 22 АА № 608029, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.11.2016 № 22/001/059/2016-834).

В соответствии с заключенным между администрацией города Барнаула (арендодателем) и обществом (арендодателем) договором аренды земельного участка от 07.06.2004 № 49 (далее – договор аренды) арендодатель предоставил в пользование арендатора на 11 месяцев вышеупомянутый земельный участок.

Дополнительным соглашением от 04.02.2009 к договору аренды стороны заменили арендодателя на ТУ Росимущества.

Разрешенным видом использования земельного участка является эксплуатация скважинного водозабора.

По условиям пунктов 2.4, 2.7 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2009) арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца.

Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год или при изменении базовой ставки арендной платы, или при проведении рыночной оценки участка, на основании отчета об оценке, или при переводе земельного участка из одной категории земель в другую, или изменения разрешенного использования земельного участка, или в случае изменения кадастровой стоимости (при расчете арендной платы от кадастровой стоимости), но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не влечет изменения договора и не требует составления дополнительного соглашения. Письменное уведомление о размере арендной платы направляется арендодателем арендатору в месячный срок.

По поручению ТУ Росимущества предпринимателем ФИО2 по состоянию на 31.07.2015 определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 1 343 165 руб., о чем составлен отчет № 61/07-2015.

Письмом от 25.01.2016 № СВ-307, с приложением названного выше отчета, ответчик уведомил общество о проведении в 2015 году работы по оценке федерального имущества, включая арендуемого земельного участка, определении его рыночной стоимости и об арендной плате с 01.01.2016 на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.072009 № 582 (далее – Правила № 582), а именно годовой арендной платы в размере 110 811 руб. 11 коп., ежемесячной арендной плате в размере 9 234 руб. 26 коп.

Однако общество в письме от 13.09.2016 № 66/6416, адресованном ответчику, сообщило, что не согласно с проведенной оценкой, считает ее завышенной и сослалось на отчет ООО «КИТ-основа» № 022/2-2016, составленный на основании договора от 24.02.2016 № 022-2016, заключенного с ним, в котором рыночная стоимость занимаемого им земельного участка по состоянию на 31.07.2015 установлена в размере 1 189 610 руб., годовая арендная плата – в размере 98 143 руб., ежемесячная арендная плата – в размере 8 178 руб. 58 коп.

На обращение общества от 13.09.2016 о пересмотре размера арендной платы ТУ Росимущества дало отрицательный ответ (письмо от 23.09.2016 № ВК-5433), что, в свою очередь, послужило основанием для предъявления истцом в суд настоящего иска.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, посчитал, что отсутствуют основания ставить под сомнение обоснованность выводов, содержащихся в отчете № 61/07-2015, поскольку отчет составлен по заданию уполномоченного органа и не оспорен истцом в установленном законом порядке; в настоящем иске истец не ставит вопрос об изменении арендной платы, кроме того, общество не обосновало, по каким критериям суд должен установить рыночную стоимость земельного участка.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что в силу пункта 3.1 приказа Росимущества от 23.09.2009 № 272 мотивированное мнение специалиста – работника ответчика – на отчет № 61/07-2015 об оценке рыночной стоимости не является заключением эксперта, в связи с чем само по себе не опровергает достоверность (недостоверность) выводов о рыночной стоимости участка, приведенных в отчете об оценке объекта № 61/07-2015, которые должны подтверждаться заключением в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Выводы апелляционного суда соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим разрешаемый спор.

Согласно пункту 7 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно Правилам № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, определяется:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков;

- по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

- в соответствии со ставками арендной платы либо методологическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России;

- на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

С учетом особенностей спорного земельного участка, порядка заключения и условий договора аренды применению подлежит, как верно отмечено апелляционным судом, пункт 6 Правил № 582, которым предусмотрено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Истец не оспаривает факт одностороннего изменения ТУ Росимущества размера арендной платы, вместе с тем посредством предъявления требований об установлении рыночной стоимости арендуемого им земельного участка по состоянию на 31.07.2015 в размере, определенном в представленном им отчете ООО «КИТ-сервис» № 022/2-2016, по сути, оспаривает применение ответчиком при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете предпринимателя ФИО2 № 61/07-2015.

Апелляционный суд правильно указал, что данный способ защиты не противоречит статье 12 ГК РФ, так как он направлен на пресечение негативных последствий для истца, вызванных изменением ответчиком арендной платы с использованием рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 информационного письма № 92).

В силу статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В случае если экспертиза отчета является обязательной, и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

Проанализировав материалы дела, апелляционный суд установил, что экспертным заключением СРО «НКСО» № 160714-1593 отчет ООО «КИТ-основа» № 022/2-2016 признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Что касается отчета ФИО2 № 61/07-2015, то, установив, что заключение относительно этого отчета составлено начальником отдела корпоративного управления, приватизации, оценки и реализации изъятого имущества ТУ Росимущества, апелляционный суд со ссылкой на приказ Росимущества от 23.09.2009 № 272 обоснованно не признал его экспертным заключением, а отчет № 61/07-2015 прошедшим предусмотренную Законом № 135-ФЗ экспертизу.

Учитывая указанные обстоятельства и ходатайство общества, апелляционный суд определением от 22.06.2017 назначил проведение судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:61:030401:0008 по состоянию на 31.07.2015, проведение которой поручил закрытому акционерному обществу «Бизнес-эксперт» (далее – ЗАО «Бизнес-эксперт»).

Согласно заключению экспертов ЗАО «Бизнес-эксперт» от 25.07.2017 № 32-2017 рыночная стоимость земельного участка с учетом округления на упомянутую дату составила 1 180 130 руб.

Принимая во внимание, что разница между стоимостью, установленной судебной экспертизой (1 180 130 руб.), и рыночной стоимостью (1 189 610 руб.), определенной в отчете № 022-2-2016, является несущественной, обществом фактически оспорена рыночная стоимость земельного участка, являющаяся одним из показателей формулы, применяемой при расчете размера арендной платы, апелляционный суд правомерно удовлетворил заявленные требования.

Утверждение ТУ Росимущества о том, что в соответствии с информационным письмом № 92 достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, может быть оспорена только в случае, если такая оценка предусмотрена законом или иным нормативным актом, отклоняется, поскольку общество оспаривало не рыночную стоимость земельного участка как таковую, а применение ответчиком неверно установленной рыночной стоимости земельного участка при расчете арендной платы в порядке, предусмотренном Правилами № 582, то есть было не согласно с размером арендной платы.

Таким образом, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выводов апелляционного суда не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой суда относительно установленных им обстоятельств и исследованных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 26.09.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-19485/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Шуйская

Судьи Е.Ю. Демидова

В.В. Тихомиров