Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Техно-Парк» на решение арбитражного суда от 26.05.2006 года по делу № АОЗ-22653/05-13 (судья Жбанникова Л.П.) по иску ООО «Техно-Парк», г.Барнаул, к Комитету по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула, муниципальному учреждению «Барнаульское имущественное казначейство», г.Барнаул, ООО «Магазин Экспресс», г.Барнаул, с участием третьего лица ЗАО «Барнаульская управляющая компания», о признании недействительным договора аренды нежилого помещения и обязании передать нежилое помещение,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Магазин Экспресс» к обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Парк», закрытому акционерному обществу «Барнаульская управляющая компания», о признании договора аренды недействительным и обязании освободить нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л А:

Общество с ограниченной ответственностью «Техно-Парк» обратилось в арбитражный суд Алтайского края с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула, к муниципальному учреждению «Барнаульское имущественное казначейство» и ООО «Магазин Экспресс» о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 15 ноября 2005 г. № 91/к, заключенного между ответчиками, и обязании Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула передать ООО «Техно-Парк» нежилое помещение площадью 1196,1 кв.метра, расположенное в <...>.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что он является законным арендатором спорного нежилого помещения и занимает 170 кв.метров торговой площади на основании договора аренды № 11005-2 от 22 октября 2005 г., заключенного им с закрытым акционерным обществом «Барнаульская управляющая компания», действовавшего на основании договора доверительного управления муниципальным имуществом от 14 мая 2005 г., заключенного с администрацией г.Барнаула и Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула.

В процессе рассмотрения дела ООО «Магазин Экспресс» заявило встречный иск к ООО «Техно-Парк» и ЗАО «Барнаульская управляющая компания» о признании недействительным договора аренды нежилого помещения № 11005-02 от 22.10.2005 г., заключенного между ЗАО «Барнаульская управляющая компания» и ООО «Техно-Парк» и обязании ООО «Техно-Парк» освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по пр-ту Красноармейскому, 80 в г.Барнауле. Кроме того, ответчик просил признать действующим договор аренды нежилого помещения № 91/к от 15 ноября 2005 г., заключенный между ним и Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула.

В обоснование заявленных требований по встречному иску указано на то обстоятельство, что уведомление Комитета о несогласии продлевать договор аренды от 23.08.2005 г. магазином не получено. Договор аренды № 11005-2 от 22.10.2005 г. был заключен в период действия договора аренды № 414/ж от 10.10.2001 г., а с учетом того, что помещение им не передано балансодержателю по акту, договор аренды считается продленным. При рассмотрении арбитражным судом дела № А03-20764/05-22 Комитет по управлению муниципальной собственностью заявил отказ от иска об обязании ООО «Магазин Экспресс» освободить спорное нежилое помещение, в связи с чем 07.12.2005 г. производство по вышеуказанному делу было прекращено.

Решением суда от 26.05.2006 года в иске общества с ограниченной ответственностью «Техно-Парк», г.Барнаул, отказано в полном объеме за необоснованностью. Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Магазин Экспресс», г.Барнаул, удовлетворен. Договор аренды нежилого помещения № 11005-2 от 22.10.2005 г., заключенный между ЗАО «Барнаульская управляющая компания» и ООО «Техно-Парк», признан недействительным. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Техно-Парк», г.Барнаул, освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные в <...>

С решением не согласился истец, подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Исковые требования по встречному исковому заявлению оставить без удовлетворения.

В жалобе указано, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно истолкованы нормы права. Как следует из материалов дела, ООО «Магазин Экспресс» предупреждалось о прекращении договора аренды № 414/ж от 10.10.2001 года в связи с истечением срока действия договора, о передаче спорного нежилого помещения собственником помещения в доверительное управление ЗАО «Барнаульская управляющая компания». ООО «Магазин Экспресс» отказалось как от заключения договора аренды спорного помещения с ЗАО «Барнаульская управляющая компания», так и от понуждения Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула заключить договор аренды на новый срок. Договор аренды нежилого помещения № 11005-2 от 22.10.2005 года, заключенный между ЗАО «Барнаульская управляющая компания» с истцом, является законным. Кроме того, в соответствии со сложившейся судебной практикой, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Магазин Экспресс» с доводами апелляционной жалобы не согласно, считает, что решение законным и обоснованным. Ни в одном из уведомлений ЗАО «Барнаульская управляющая компания» не содержалось требования о прекращении договора аренды № 313/ж от 10.10.2001 года в связи с истечением срока его действия, а предложение о перезаключении существующего договора аренды на срок до 22.10.2005 года, то есть на срок действия договора аренды № 414/ж. Применительно к статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления…) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем правовых оснований для заключения нового договора аренды на тот же срок (до 22.10.2005 года) не имеется. В соответствие с п.7.4. договора аренды № 414/ж его действие прекращается по истечении срока, на который помещение было сдано в аренду, в случае несогласия любой стороны по договору продлевать договор на новый срок. Ни Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула, ни ЗАО «Барнаульская управляющая компания» уведомления о несогласии продлевать договор на новый срок ООО «Магазин ЭКСПРЕСС» не направляло. Доказательств направления Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула уведомления от 29.08.2005 года № 3526 о прекращении действия договора аренды № 414/ж от 10.10.2001 года не представлено. Исковые требования сторон по делу № АОЗ-20764/05-22, на которое ссылается истец, судом не рассматривались, письменные доказательства не исследовались и не оценивались. В ходе рассмотрения настоящего дела каких-либо доказательств о направлении в адрес ООО «Магазин ЭКСПРЕСС» уведомления о прекращении действия договора аренды № 414/ж от 10.10.2001 года не представлялось. Кроме того, во встречном исковом заявлении ООО «Магазин ЭКСПРЕСС» просил суд обязать ООО «Техно-Парк» освободить нежилые помещения, требований об истребовании имущества у истца не заявлялось. Ссылки апеллятора на нарушение судом единообразия судебной практики несостоятельны.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Просил его отменить и принять новый судебный акт. Дополнительно пояснил, что помещение по акту приема-передачи ему не передавалось. Представитель ООО «Магазин ЭКСПРЕСС» с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила оставить решение суда без изменения, а жалобу без удовлетворения. Представитель Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула возражала против апелляционной жалобы, просила оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.

Исследовав доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, 10 октября 2001 года между Комитетом по управлению имуществом г.Барнаула, УМП ЖЭУ-43 и ООО «Магазин Экспресс» был заключен договор № 414/ж нежилых помещений общей площадью 1245,4 кв.метра, расположенных по адресу: <...>, в подвале жилого дома и первом этаже.

21 апреля 2002 г. стороны подписали изменение к договору № 414/ж от 10.10.2001 г., согласно которому ООО «Магазин Экспресс» принимает в аренду помещение общей площадью 1196,1 кв.метров, расположенное по адресу: пр.Красноармейский, 80/ ФИО4, 108.

В соответствие с пунктом 1.3. договора срок аренды установлен с 23 октября 2001 г. по 22 октября 2005 г.

Указанные помещения переданы балансодержателем УМП ЖЭУ-43 магазину по акту 23.10.2001 г.

14 мая 2005 г. между Администрацией г.Барнаула, Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула с одной стороны и с ЗАО «Барнаульская управляющая компания» был заключен договор № 31 доверительного управления муниципальным имуществом. В качестве одного из объектов доверительного управления ЗАО «Барнаульская управляющая компания» по акту приема-передачи недвижимого имущества от 20 июля 2005 г. передано Комитетом и нежилое помещение, площадью 1196,1 кв.метров, расположенное в доме № 80, пр-т Красноармейский.

Как усматривается из материалов дела, 23 августа 2005 г. и 19.09.2005 г. ЗАО «Барнаульская управляющая компания» направляло уведомления ООО «Магазин Экспресс» о передаче спорного нежилого помещения в доверительное управление и предлагало: в уведомлении № 104 - заключить договор аренды этого помещения на срок с 01.09.2005 г. по 22.10.2005 г., а в уведомлении № 131 - перезаключить договор аренды на новый срок с 22.10.2005 г., указав на окончание срока аренды помещения 22.10.2005 г.

Ответчик (магазин) оставил уведомления без ответа.

На аренду спорного нежилого помещения, занимаемого ООО «Магазин Экспресс», 22 октября 2005 г. ЗАО «Барнаульская управляющая компания» заключило договор № 11005-2 аренды с ООО «Техно-Парк», срок аренды по которому установлен с 01 ноября 2005 г. по 30 сентября 2006 г.

Вместе с тем, согласно п.7.4 договора № 414/ж от 10.10.2001 г. аренды нежилого помещения договор считается расторгнутым (прекращенным) по истечении срока, на который помещение было сдано в аренду, при условии, что любая из сторон направит другой стороне письменное уведомление о несогласии продлевать договор на новый срок. При этом указанное уведомление направляется не менее, чем за один месяц до истечения срока аренды.

Доказательств направления Комитетом по управлению муниципальной собственностью в адрес ООО «Магазин Экспресс» уведомления за № 3526 от 29.08.2005 г. о прекращении действия договора аренды № 414-ж от 10.10.2001 г. сторонами не представлено.

Уведомления № 104 от 23.08.2005 г. и № 131 от 19.09.2005 г., направленные в адрес ООО «Магазин Экспресс» ЗАО «Барнаульская управляющая компания»не содержат требования о прекращении действия договора аренды, а направлены на заключение нового договора аренды и, следовательно, не являются доказательством прекращения (расторжения) договора.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, при передаче нежилого помещения, арендуемого ООО «Магазин Экспресс», в доверительное управление ЗАО «Барнаульская управляющая компания», условия договора № 414/ж от 10.10.2001 г. (в том числе и содержащиеся в п.7.4. договора) изменены не были.

С учетом изложенного, договор аренды № 414/ж от 10.10.2001 г., по состоянию на 22.10.2005 года не может считаться прекратившим свое действие, в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Спорное нежилое помещение арендодателю по акту не возвращалось.

Следовательно, договор аренды нежилого помещения № 11005-2 от 22.10.2005 г. подписан ЗАО «Барнаульская управляющая компания» и ООО «Техно-Парк» в период действия договора аренды № 414/ж от 10.10.2001 г., и ООО «Магазин Экспресс» занимал помещение в соответствии с этим договором, то есть на законных основаниях.

Кроме того, применительно к статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Как усматривается из материалов дела и пояснений представителя истца, во исполнение договора от 22.10.2005 года, заключенного между ООО «Техно-Парк» и Барнаульская управляющая компания» акт приема-передачи спорного нежилого помещения не составлялся. Какой-либо иной документ в подтверждение передачи помещения ООО «Техно-Парк» не составлялся. Таким образом, ООО «Техно-Парк» не стал законным владельцем спорного имущества.

15.11.2005 г. Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула и ООО «Магазин ЭКСПРЕСС» заключили договор аренды № 91/к нежилого помещения на новый срок с 23.10.2005 г. по 22.09.2005 года.

Судом первой инстанции правильно принято во внимание, что 10 ноября 2005 г. Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула договор доверительного управления с ЗАО «Барнаульская управляющая компания» был расторгнут. Следовательно, Комитет по управлению муниципальной собственностью, являясь собственником спорного нежилого помещения, вправе был заключить новый договор аренды с прежним арендатором, имеющим в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

С учетом изложенного, договор аренды нежилого помещения № 11005-02 от 22.10.2005 г., заключенный между ЗАО «Барнаульская управляющая компания» и ООО «Техно-Парк», является недействительным.

В то же время, оснований для признания договора № 91/к аренды нежилого помещения, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула, МУ «Барнаульское имущественное казначейство» и ООО «Магазин Экспресс», недействительным не имеется.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Ссылки апеллятора на нарушение судом единообразия судебной практики являются несостоятельными. Во встречном исковом заявлении (л.д.66-68) ООО «Магазин ЭКСПРЕСС» просил суд обязать ООО «Техно-Парк» освободить нежилые помещения (то есть применить последствия недействительности сделки), требований об истребовании имущества у истца, не заявлялось.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что нарушений норм права при принятии решения судом первой инстанции не допущено. Выводы суда, изложенные в решении, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Исходя из этого, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что доводы жалобы являются несостоятельными и поэтому не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция Арбитражного суда Алтайского края

П О С Т А Н О В И Л А:

Решение Арбитражного суда 26 мая 2006 года по делу № АОЗ-22653/05-13 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить ООО «Техно-Парк», г.Барнаул, из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 1 000 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок с момента его принятия.

Председательствующий А. В. Сайчук

Судьи В. И. Матвиенко

А. П. Борискин