Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Агремс» (рег. №07АП-8808/17) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 18 августа 2017 года по делу № А03-2848/2017 (судья Т.В. Бояркова)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Агремс», г. Барнаул, ул. Антона Петрова, 247 (ИНН 2225053118, ОГРН 1022201760272)

к Министерству имущественных отношений Алтайского края, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64 (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376),

о внесении изменений в пункт 1.3 договора аренды земельного участка № 1253-з от 20.02.2009 года, указав в редакции пункта «объекты розничной торговли: отдельно стоящие, встроенные, пристроенные, в том числе встроено-пристроенные»,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агремс» (далее – ООО «Агремс») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Алтайского края о внесении изменений в пункт 1.3 договора аренды земельного участка № 1253-з от 20 февраля 2009 года, указав в редакции пункта «объекты розничной торговли: отдельно стоящие, встроенные, пристроенные, в том числе встроено-пристроенные».

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 18 августа 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «Агремс» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, наличие которого установлено решением Арбитражного суда Алтайского края по делу №А03-4723/2014. Вывод суда о применении к возникшим правоотношениям сторон норм закона о проведении торгов является ошибочным. Требования считает обоснованными, поскольку существует обязанность по внесению изменений в договор аренды земельного участка в части приведения целевого назначения договора с установленным в ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка. Более подробно доводы изложены в тексте апелляционной жалобы.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Доводы жалобы считает необоснованными. Изменение вида разрешенного использования земельного участка по инициативе арендатора не влечет обязанность арендодателя вносить соответствующие изменения в ранее заключенный договор аренды. Предоставление земельного участка для целей, не предусмотренных договором аренды, предполагает его расторжение и последующее предоставление путем проведения торгов.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что 20 февраля 2009 года между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Алтайгриф» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 1253-з, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:030417:58, площадью 1702 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 29, для строительства автоматической телефонной станции, трансформаторного пункта на срок 10 месяцев (пункты 1.1-1.3, 2.1 договора).

Дополнительными соглашениями от 26 июня 2010 года, от 20 мая 2011 года, от 06 декабря 2011 года, от 30 января 2013 года, от 17 сентября 2014 года, продлен срок аренды земельного участка до 01 января 2017 года.

21 мая 2011 года закрытое акционерное общество «Алтайгриф» и общество с ограниченной ответственностью «Автохаус» заключили договор перенайма, по условиям которого, закрытое акционерное общество «Алтайгриф» (арендатор) передало, а перенаниматель (общество с ограниченной ответственностью «Автохаус») приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20 февраля 2009 года № 1253-з.

25 сентября 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью «Автохаус» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Агремс» (новый арендатор) был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 1253-з от 20 февраля 2009 года, в соответствии с которым арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 1253-з от 20 февраля 2009 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:58, площадью 1702 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 29.

Все вышеуказанные договоры и дополнительные соглашения были зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 1.3 договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 1253-з от 20 февраля 2009 года сторонами согласовано, что участок предоставлен для строительства автоматической телефонной станции, трансформаторного пункта. Указанное в настоящем пункте описание цели использования земельного участка является окончательным.

09 октября 2014 года истец обращался к ответчику с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на «объекты розничной торговли: отдельно стоящие, в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные».

В соответствии со статьей 32 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 09 октября 2012 года № 834 (далее - Правила), Министерство имущественных отношений Алтайского края 29 октября 2014 года направило в Администрацию письмо с просьбой рассмотреть вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка на запрашиваемый вид разрешенного использования («объекты розничной торговли отдельно стоящие, в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные»).

06 ноября 2015 года Комиссия по землепользованию и застройке решила рекомендовать главе администрации города отказать в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка «для строительства автоматической телефонной станции, трансформаторного пункта» на «объекты розничной торговли: отдельно стоящие, в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные». В связи с тем, что в соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельного участка от 20 февраля 2009 года № 1253-з целевое использование участка является окончательным, его изменение повлечет нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4.4.2 договора аренды, согласно которым использование земельного участка должно осуществляться в соответствии с его целевым назначением. Запрашиваемое целевое назначение земельного участка – «объекты розничной торговли: отдельно стоящие, в том числе встроенные, пристроенные и встроенно- пристроенные». В данном случае предоставление земельного участка в аренду в целях строительства объектов розничной торговли должно осуществляться в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на торгах (конкурсах, аукционах) (т. 1, л.д. 112-116).

30 ноября 2015 года Администрацией со ссылкой на пункт 5 части 6 статьи 32 Правил принято постановление № 2276 «Об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 29» ввиду несоблюдения пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27 мая 2016 года по делу № А03-2540/2016, вступившим в законную силу, постановление администрации города Барнаула от 30 ноября 2015 года № 2276 признано недействительным как несоответствующее Правилам землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденным Решением Барнаульской городской Думы от 09 октября 2012 года № 834. Суд обязал администрацию города Барнаула принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 29, кадастровый номер 22:63:030417:58, с «для строительства автоматической телефонной подстанции, трансформаторного пункта» на «объекты розничной торговли: отдельно стоящие, в том числе встроенно-пристроенные».

В этой связи истец предложил Министерству имущественных отношений Алтайского края внести изменения в договор аренды земельного участка от 20 февраля 2009 года № 1253-з в части разрешенного использования арендованного земельного участка.

Получив отказ от внесения изменений в договор аренды, ООО «Агремс» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предоставление земельного участка для целей, не предусмотренных договоров аренды, предполагает его расторжение и последующее предоставление путем проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, в связи, с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

По правилам пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из системного толкования статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 22:63:030417:58 площадью 1702 кв.м. кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 2, предоставлен арендатору для строительства автоматической телефонной станции, трансформаторного пункта, на основании заключенного с ответчиком договора аренды от 20 февраля 2009 года.

Таким образом, приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО «Агремс» как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным целевым назначением и одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В этой связи наличие договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При этом воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Следовательно, арендатор не вправе без согласия арендодателя изменять одно их условий договора аренды - условие о назначении (разрешенном использовании) земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у Минимущества как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:58 по требованию арендатора.

Кроме того, изменение условий договора в отсутствие соответствующего соглашения сторон возможно только в судебном исковом порядке, что напрямую установлено статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01 апреля 2015 года, были установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, и для целей строительства.

Между тем с момента вступления в законную силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», то есть с 01 марта 2015 года, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изменился.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как уже было указано выше, спорный земельный участок был предоставлен истцу в аренду на основании договора от 20 февраля 2009 года для строительства автоматической телефонной станции, трансформаторного пункта.

При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Соответственно обращение ООО «Агремс» с требованием о внесении изменений в договор аренды земельного участка об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, на условиях публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.

В свою очередь арендодатель не обязан изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка только на том основании, что у арендатора изменились намерения относительно цели использования такого земельного участка.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Все доводы апеллянта были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана основанная на материалах дела оценка, оснований для пересмотра которой у апелляционного суда не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 18 августа 2017 года по делу № А03-2848/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в установленном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Е.Г. Шатохина

Судьи Л.И. Жданова

Ю.И. Павлова