Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «На страже мира» на решение Арбитражного суда Алтайского края от 11.08.2021 (судья Зверева В.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Стасюк Т.Е.) по делу № А03-3678/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Алтай-ЭкоЗлак» (659551, Алтайский край, Советский район, село Сетовка, улица Советская, дом 48, ОГРН 1202200013070, ИНН 2272004541) к Администрации Советского района Алтайского края (659540, Алтайский край, Советский район, село Советское, улица Ленина, дом 76,
ОГРН 1022202669851, ИНН 2272001300), акционерному обществу «На страже мира» (659540, Алтайский край, Советский район, село Советское, улица Октябрьская, дом 40, ОГРН 1022202668784, ИНН 2272000145) о признании недействительным договора.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алтай-ЭкоЗлак» (далее - ООО «Алтай-ЭкоЗлак») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации Советского района Алтайского края (далее - администрация), к акционерному обществу «На страже мира» (далее - АО «На страже мира») о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды земельного участка от 13.10.2020 № 223, передаче земельного участка во владение администрации.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 11.08.2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением и постановлением, АО «На страже мира» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с нарушением судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами применены не подлежащие применению нормы статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и не применены, подлежащие применению нормы подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем необоснованно не учтено, что оспариваемый истцом договор является перезаключенным на новый срок, для чего не требуется проведения торгов и опубликования извещения о предоставлении земельного участка.

АО «На страже мира» ссылается на то, что судами не учтена правовая позиция, выраженная в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 (далее – Обзор судебной практики от 23.12.2020).

Заявитель кассационной жалобы отмечает, что перезаключение на новый срок договора аренды земельного участка, используемого АО «На страже мира», подтверждают следующие обстоятельства: спорный земельный участок предоставлен по Государственному акту на вечное пользование землей колхозами от 20.09.1967 № 518343, правопредшественнику ответчика – колхозу «На страже мира»; на участке с 1989 года расположена ферма для содержания крупного рогатого скота; наряду с четырьмя другими земельными участками спорный участок был оформлен в аренду по договору от 01.01.2010 № 32, имел кадастровый номер 22:42:060201:40 и стоял на кадастровом учете как ранее учтенный, его границы не были установлены в соответствии с действующим законодательством; в связи с истечением срока земельный участок с кадастровым номером 22:42:060201:40 был снят с кадастрового учета регистрирующим органом 03.09.2019, при этом АО «На страже мира» продолжало его использование и в целях перезаключения договора аренды на новый срок провело межевание, осуществило действия по постановке на кадастровый учет, при котором земельному участку присвоен кадастровый номер 22:42:060201:1620; разница в площади снятого с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:40 (4 293 000 кв. м) и земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:1620 (4 292 381 кв. м +/- 18 128 кв. м) является незначительной) и объясняется тем, что границы последнего определены как точные в соответствии с требованиями законодательства, при этом местоположение и конфигурация земельного участка, ранее стоящего на кадастровом учете с неопределенными границами, и земельного участка, поставленного на кадастровый учет по результату уточнения границ, полностью совпадают; в материалы дела представлены доказательства того, что АО «На страже мира» использовало спорный земельный участок по истечении срока договора от 01.01.2010 № 32, возобновленного на неопределенный срок, производило оплату аренды, не допускало нарушений договора аренды.

Также заявитель ссылается на то, что, признавая договор аренды недействительным, помимо положений подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суды не применили положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ о наличии у АО «На страже мира» права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов в связи с нахождением на нем принадлежащего ответчику объекта недвижимости – дойника. При этом то обстоятельство, что право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано 29.06.2021 не является основанием для неприменения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку право собственности ответчика на здание 1989 года постройки является ранее возникшим. Кроме того, АО «На страже мира» считает несостоятельным мнение истца о том, что для эксплуатации фермы требуется меньшая площадь земельного участка, ссылаясь на то, что формирование спорного земельного участка его собственником производилось с учетом количества крупного рогатого скота (численность стада 1350 голов), для содержания которого предназначена ферма, положений пунктов 11, 12, 13 Ветеринарных правил содержания крупного рогатого скота в целях его воспроизводства, выращивания и реализации, утвержденных Приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 13.12.2016 № 551 (далее - Ветеринарные правила содержания КРС»), предъявляющих требования к площадкам для хранения и биотермического обеззараживания навоза, расположенных на территории Хозяйства вне здания, в котором находится КРС, к выгульным площадкам, нормы площади которых определяются в зависимости от возраста, категории (коровы и нетели, быки-производители, молодняк, коровы мясного направления продуктивности с телятами), а также с учетом требований пункта 4.3 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03, определяющих установление санитарно-защитной зоны к местам хранения навоза, относящегося к 3 классу опасности. Кассатор ссылается на то, что судом первой инстанции безосновательно не принято во внимание то, что для эксплуатации фермы предусмотрены иные нормы площади земельного участка, нежели чем для эксплуатации нежилого здания иного назначения.

Приложенная к кассационной жалобе копия решения филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Алтайскому краю от 03.09.2019 № 22/19-37439 «О снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости» не принимается судом кассационной инстанции во внимание, поскольку не представлялась при рассмотрении спора по существу в суд первой и апелляционной инстанции.

Поступивший 20.02.2022 в суд кассационной инстанции по электронной системе «Мой Арбитр» отзыв ООО «Алтай-ЭкоЗлак» на кассационную жалобу не принят судом во внимание, поскольку приложенные доказательства направления его копии ответчикам только 18.02.2022 (пятница) в 19.59 час. и в 20.10 час. свидетельствуют о несоблюдении истцом требований части 4 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о заблаговременном направлении отзыва, учитывая также, что кассационная жалоба принята к производству 22.12.2021, что позволяло истцу представить отзыв ранее.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени
и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам
и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и сельскохозяйственное закрытое акционерное общество работников (народное предприятие) «На страже мира» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.01.2010 № 32, согласно которому в аренду передан земельный участок из земель фонда перераспределения, состоящий из участков с кадастровыми номерами: 22:42:060201:0029; 22:42:060201:0038, 22:42:060201:0030, 22:42:060201:0037, 22:42:060201:40 общей площадью 732 га кормовых угодий.

Срок действия договора аренды от 01.01.2010 № 32 - с 01.01.2010 по 01.12.2010 (пункт 2.1).

Дополнительным соглашением от 14.02.2012 к договору аренды от 01.01.2010 № 32 внесены изменения в пункт 2.1, срок договора установлен с 01.01.2012 до 01.12.2012; договор дополнен пунктом 2.3, согласно которому, если за 1 месяц до окончания действия договора ни одна из сторон не уведомила другую сторону о расторжении, то договор считается пролонгирован на тех же условиях и тот же срок.

В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, и согласно решению общего собрания акционеров от 14.04.2017 сельскохозяйственное закрытое акционерное общество работников (народное предприятие) «На страже мира» с 18.04.2017 сменило организационно-правовую форму с ЗАО на АО, в Едином государственном реестре юридических лиц зарегистрировано наименование АО «На страже мира».

13.10.2020 между администрацией (арендодатель) и АО «На страже мира» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 223 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:42:060201:1620 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Алтайский край, Советский район, в 3 км на юго-восток от здания администрации сельсовета в с. Советское, общей площадью 4 292 381 кв. м, разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 1.2 договора № 223 арендатор имеет право на предоставление земельного участка без проведения торгов в соответствии с пунктами 2, 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор от 13.10.2020 № 223 заключен на срок с 13.10.2020 по 12.10.2060 (пункт 2.1).

02.02.2021 ООО «Алтай-ЭкоЗлак» обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 5 лет земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:42:060201:1620 общей площадью 4 292 381 кв. м по адресу: Алтайский край, Советский район, в 3 км на юго-восток от здания администрации сельсовета с. Советское для сельскохозяйственного использования.

В письме от 26.02.2021 № 241/п/450 администрация сообщила о том, что указанный земельный участок предоставлен в аренду по договору от 13.10.2020, в связи с чем заявление ООО «Алтай-ЭкоЗлак» не подлежит удовлетворению.

Полагая свои права нарушенными заключением ответчиками договора аренды от 13.10.2020 № 223 в отсутствие опубликования в средствах массовой информации (газета Алтайская Правда) и на официальном сайте по размещению торгов извещения о возможном предоставлении земельного участка в аренду, чем создана возможность предоставления земельного участка в аренду, минуя процедуру торгов, обязательных в случае обращения по указанному извещению иных заинтересованных лиц о предоставлении земельного участка, ООО «Алтай-ЭкоЗлак» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, рассмотренным в рамках настоящего дела.

Возражая по предъявленному иску, ответчики ссылались на заключение договора аренды от 13.10.2020 № 223 в порядке переоформления на новый срок арендных отношений в отношении земельного участка, ранее предоставленного АО «На страже мира» по договору аренды от 01.01.2010 № 32, и использующегося указанным обществом в соответствии с назначением, в связи с чем процедура извещения в целях выявления лиц, заинтересованных в получении спорного земельного участка, и последующего проведения торгов при выявлении указанных лиц, в данном случае не применима.

Признавая договор аренды земельного участка от 13.10.2020 № 223 недействительным, суд первой инстанции руководствовался пунктами 1, 2 статьи 167, статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6, пунктами 1, 2 статьи 39.18 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), разъяснениями о применении пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, приведенными в Обзоре от 23.12.2020, и исходил из того, что земельный участок предоставлен АО «На страже мира» с нарушением установленного порядка, поскольку не соблюден порядок официального публичного информирования о предоставлении земельного участка, что привело к ограничению возможности предоставления земельного участка иным лицам, в связи с чем оснований для заключения ответчиками договора без торгов не имелось.

Отклоняя доводы ответчиков о том, что заключение нового договора является переоформлением арендных отношений по ранее заключенному договору аренды от 01.01.2010 № 32, суд первой инстанции указал на различие в площади земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:40, предоставленного по указанному договору, и земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:1620, предоставленного по договору от 13.10.2020, на то, что сведений о координатах указанных участков не представлено, ходатайства о назначении экспертизы ответчики не заявили, а согласно заключению специалиста Овчинниковой И.А. от 20.07.2021 № 2/21, представленному истцом в отношении представленного ответчиками заключения о местоположении земельных участков, подготовленного кадастровым инженером Медведевым К.Ю. от 21.06.2021, последнее не дает возможности проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

В отношении довода ответчиков о наличии на спорном земельном участке принадлежащего АО «На страже мира» объекта недвижимости: сооружение – дойка, суд первой инстанции отметил, что поскольку право собственности на него за ответчиком зарегистрировано только 29.06.2021, то отсутствуют основания для приобретения права аренды на спорный земельный участок без проведения торгов, и, кроме того, суд учел, что площадь указанного объекта недвижимости составляет 760 кв. м, а площадь спорного земельного участка 4 292 381 кв. м.

Апелляционный суд полностью повторил выводы суда первой инстанции, в том числе в отношении отличия в площади земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:40 и земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:1620, отметив со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11, что нежелание ответчиков представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов по существу спора неправильными, сделанными при неприменении норм материального права, подлежащих применению, с применением норм материального права, не подлежащих применению, без учета процессуальных положений о доказывании в арбитражном процессе.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Одно из таких исключений, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, предусмотрено подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для случаев предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Аналогичное правило закреплено и в пункте 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, согласно которому гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести этот земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Исходя из буквального толкования норм подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, и как разъяснено в пункте 2 Обзора от 23.12.2020, предусмотренный данными положениями способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Обосновывая правомерность заключения оспариваемого истцом договора аренды без проведения торгов, ответчики ссылались на основания его заключения - пункты 2, 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на дату обращения к администрации с заявлением о заключении нового договора аренды АО «На страже мира» пользовалось спорным земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды, какие-либо нарушения условий договора аренды со стороны арендатора отсутствовали.

На указанное основание заключения договора аренды без проведения торгов имеется ссылка также в пункте 1.2 договора.

При этом наличия таких обстоятельств, как нарушение арендатором условий договора, обращения арендодателя с требованиями об их устранении, которые бы являлись препятствиями к заключению договора аренды на новый срок, судами при рассмотрении настоящего дела не установлено.

Как разъяснено в пункте 2 Обзора от 23.12.2020, арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В этом случае опубликования извещения, предусмотренного статьей 39.18 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка не требуется, поскольку такое опубликование требуется для случаев отсутствия основания предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду без проведения торгов.

Приведенные выше нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции о праве арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения на заключение договора аренды такого участка на новый срок без проведения торгов, судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела неправомерно не применены.

При этом судами применены, не подлежащие применению в рассматриваемом случае положения подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6, пунктами 1, 2 статьи 39.18 ЗК РФ, пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, разъяснения о применении пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, приведенные в Обзоре от 23.12.2020, которые регулируют отношения по представлению земельных участков сельскохозяйственного назначения для случаев отсутствия оснований их предоставления без торгов.

Также суд кассационной инстанции отмечает, что, указывая со ссылкой на позицию, выраженную в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-17781/2020, на отклонение доводов АО «На страже мира» о том, что предоставление спорного земельного участка на основании пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ не требует проведения торгов, суд первой инстанции безосновательно не учел, что в рамках настоящего дела доводы относительно пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ ответчиками не приводились, ни в одном из отзывов ответчиков на предъявленный иск такие доводы не указаны (том 1, л.д. 87-88, том 2, л.д. 1-2, 137-138), а напротив, приведены доводы о регулировании спорных в настоящем деле арендных правоотношений иными нормами (подпункт 31 пункта 2, пункты 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ). Таких фактических обстоятельств, как в деле № А03-17781/2020 при рассмотрении настоящего дела судом не установлено.

Ссылка суда первой инстанции на спор по делу № А03-17781/2020 судом округа признается несостоятельной в связи с различными обстоятельствами предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения, рассмотренными в рамках названного дела и в рамках настоящего дела. При этом отсутствие оснований для предоставления без торгов земельного участка, являющегося предметом спора по делу № А03-17781/2020, администрация не оспаривала, и при рассмотрении названного дела судами установлено, что спорный земельный участок ранее в аренду АО «На страже мира» не предоставлялся, в отличие от земельных участков, являвшихся предметом договора аренды от 01.01.2010 № 32.

При этом судами не учтено, что при обстоятельствах, аналогичных обстоятельствам настоящего дела, в рамках дела № А03-832/2021 разрешен спор относительно оформленных администрацией и АО «На страже мира» на новый срок арендных отношений по еще одному из пяти являвшихся предметом договора аренды от 01.01.2010 № 32 земельному участку. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.01.2022, отказано в признании недействительным договора аренды от 23.09.2020 № 206, перезаключенного в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Также суд кассационной инстанции отмечает, что доводов о несогласии с доводами ответчиков о возобновлении на неопределенный срок договора аренды от 01.01.2010 № 32 после истечения предусмотренного в нем срока действия в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ, истцом не приведено, и также судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела обратного не установлено, как не установлено и наличия препятствий к возобновлению арендных отношений в указанном порядке.

Вместе с тем положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данная правовая позиция приведена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, пункте 3 Обзора судебной практики от 23.12.2020).

Мнение судов первой и апелляционной инстанции о недоказанности ответчиками того, что земельный участок с кадастровым номером 22:42:060201:1620 площадью (4 292 381 кв. м +/- 18 128 кв. м), предоставленный АО «На страже мира» по договору аренды от 13.10.2020 № 223, является одним и тем же земельным участком с кадастровым номером 22:42:060201:40 площадью 4 293 000 кв. м, который предоставлен в аренду по договору аренды от 01.01.2010 № 32, суд округа признает сделанным при неверном распределении бремени доказывания, имеющих значение для правильного рассмотрения дела обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащимиприменению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

В обоснование необходимости формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:1620 ответчики ссылались на невозможность заключения на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:40 в связи с тем, что на момент переоформления арендных отношений он был снят с кадастрового учета 05.09.2019, и изначально при постановке на кадастровый учет 20.11.2006 его границы не были установлены в соответствии с требованиями законодательства, что подтверждает выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от августа 2020 года (том 1, л.д. 89-90).

Обосновывая необходимость формирования земельного участка на месте снятого с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:40 ответчики также представили постановление Администрации Советского района Алтайского края от 24.08.2020 № 432, которым утверждена схема расположения земельного участка по адресу: Алтайский край, Советский район, в 3 км на юго-восток от здания администрации сельсовета с. Советское на плане территории кадастрового квартала 22:42:060201 площадью 4 292 381 кв. м. Утвержденная схема содержит координаты характерных точек границ указанного участка.

Кроме того, в обоснование доводов об идентичности снятого с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:40, имевшего площадь 4 293 000 кв. м, месторасположение в кадастровом квартале 22:42:060201, и земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:1620, имеющего площадь 4 292 381 кв. м +/- 18 128 кв. м и месторасположение в том же кадастровом квартале 22:42:060201, ответчики ссылались на план (чертеж, схема), содержащийся в выписках из ЕГРН по каждому приведенному земельному участку; заключение кадастрового инженера ООО «КЦ Недвижимость и землеустройство» Медведева К.Ю. о местонахождении земельных участков от 21.06.2021.

На вопрос о соответствии площади и местоположения земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:42:060201:1620 площади и местоположению земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:42:060201:0040, являющимся предметом договора аренды от 01.01.2010 № 32, кадастровый инженер указал, что согласно полученным из филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Алтайскому краю в электронном виде кадастровым планам территории (КПТ) от 30.05.2018 22/ИСХ/18-278380 и от 28.10.2020 КУВИ-002/2020-34493797, в которых отражены границы всех земельных участков, находящихся в кадастровом квартале 22:42:060201, границы земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:0040 (22:42:060201:40) имеются в сведениях КПТ от 30.05.2018 22/ИСХ/18-278380, а границы земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:1620 имеются в сведениях от 28.10.2020 КПТ КУВИ-002/2020-34493797. При наложении границ земельных участков с кадастровыми номерами 22:42:060201:1620 и 22:42:060201:40 «друг на друга» выявлено, что местоположение границ полностью совпадает и данные участки имеют одну и ту же площадь.

На вопрос относительно наличия на земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:42:060201:1620 объектов недвижимости кадастровый инженер указал, что при выезде на местность и определении границ земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:1620 в натуре выявлено, что в его границах находятся две летние действующие дойки. Имеются деревянные строения, доильные системы и аппараты, бетонные площадки, металлические и деревянные ограждения. Общая ориентировочная площадь застройки равна 8000 кв. м.

По вопросу о том, входит ли земельный участок с кадастровым номером 22:42:060201:1620 в состав земель, указанных в Государственном акте на вечное пользование землей колхозами № 517891 и в Государственном акте на вечное пользование землей колхозами № 518343 кадастровый инженер указал, что при сопоставлении графических данных государственных актов на вечное пользование землей колхозами № 517891 и № 518343 и прилагаемых к ним планов земель выявлено, что часть земной поверхности входящая в границы земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:1620 входит в состав земель указанных в Государственном акте на вечное пользование землей колхозами № 517891 и в Государственном акте на вечное пользование землей колхозами № 518343.

Таким образом, ответчиком представлен определенный объем доказательств в обоснование идентичности ранее земельного участка, ранее арендованного по договору аренды от 01.01.2010 № 32, и земельного участка, предоставленного по оспариваемому истцом договору аренды от 13.10.2020 № 223, в связи с чем по правилам статьи 65 АПК РФ бремя опровержения сведений, содержащихся в доказательствах, возложено на истца.

Между тем довод истца, поддержанный судами первой и апелляционной инстанции, об отсутствии оснований для вывода об идентичности земельных участков основан лишь на различии в площади ранее поставленного на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:40 и земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:1620.

Такой довод безосновательно принят судами во внимание, поскольку не соответствует установленному судами обстоятельству того, что участок с кадастровым номером 22:42:060201:40 имел ориентировочные границы в связи с чем был поставлен на временный кадастровый учет, что объективно исключает безусловную идентичность со спорным земельным участком, сформированным и поставленным на кадастровый учет с точными границами.

Указанный довод также не учитывает, что согласно установленной судами неуточненной площади снятого 05.09.2019 с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:40 - 4 293 000 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 22:42:060201:1620, имеющего определенную площадь 4 292 381 кв. м +/- 18 128 кв. м, разница в указанных площадях находится в рамках установленного пунктом 32 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ) предельно допустимого отклонения, составляющего 10%.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

На основании положений части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ описание местоположения земельного участка относится к одним из основных его характеристик.

В материалы дела ответчиками представлены сведения Единого государственного реестра недвижимости об описании местоположения земельных участков с кадастровыми номерами 22:42:060201:40, 22:42:060201:1620, планы (схемы) расположения этих земельных участков.

При этом истец не опроверг доводы ответчиков о совпадении указанной основной характеристики названных земельных участков. Доводов о том, какие конкретно данные в представленных сведениях указывают на наличие отклонений истец не привел.

Указанного не установлено и судами первой и апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что ООО «Алтай-ЭкоЗлак», созданное в качестве юридического лица 07.05.2020 с основным видом деятельности - выращивание зерновых культур, с местом нахождения в том же районе, что и АО «На страже мира» (Советский район Алтайского края), не могло быть не осведомлено о разрабатываемых на территории района землях сельскохозяйственного назначения, основаниях их использования и землепользователях, в тех целях, чтобы в рамках настоящего дела документально опровергнуть доводы и доказательства ответчиков об идентичности земельного участка, разрабатываемого АО «На страже мира» на протяжении длительного времени и спорного земельного участка, на который претендует истец.

Суд округа также отмечает, что материалами дела не опровергнуты и сведения, содержащиеся в представленном ответчиками заключении кадастрового инженера Медведева К.Ю.

Судами безосновательно указано на представленное истцом заключение специалиста – ИП Овчинниковой И.А. от 20.07.2021, данное по вопросу о том, является ли заключение кадастрового инженера Медведева К.Ю. от 21.06.2021 обоснованным, объективным и достоверным. Каких-либо сведений, которыми бы опровергались отраженные в заключении от 21.06.2021 фактические обстоятельства, установленные кадастровым инженером на основании приведенных в заключении сведений и документов, полученных им у ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», и при выезде на место исследования, в заключении специалиста от 20.07.2021 не приведено. Представленное истцом заключение представляет собой лишь оценочное мнение другого специалиста в отношении заключения, выполненного иным специалистом, но при этом не содержит самостоятельного исследования спорного вопроса.

Мер к получению доказательств, опровергающих представленные ответчиками доказательствами, в том числе посредством получения таковых от органа кадастрового учета, регистрации прав на недвижимое имущество, истцом не предпринято.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что положенный в основу удовлетворения иска вывод о недоказанности истцом идентичности земельных участок не соответствует установленным судами фактическим обстоятельствам дела, положениям пункта 3 статьи 6 ЗК РФ, части 2 статьи 8 пункта 32, части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Помимо вышеизложенного, арбитражный суд округа считает, что судами первой и апелляционной инстанции безосновательно не учтено наличие у АО «На страже мира» права на испрашиваемый ответчиком земельный участок, в связи с нахождением на нем принадлежащего ответчику объекта недвижимости – дойки.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка связывается с реализацией закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Отклоняя доводы АО «На страже мира» о наличии у него оснований для приобретения спорного земельного участка без торгов, со ссылкой на то, что право собственности на объект недвижимости – дойка зарегистрировано за АО «На страже мира» только 29.06.2021, суды первой и апелляционной инстанции не учли, что указанное обстоятельство не может являться основанием для признания договора аренды недействительным и возврата земельного участка.

При этом ссылка судов на судебные акты по делу № А60-70348/2019 является несостоятельной, поскольку не учитывает, что в рамках названного дела у лица, приобретшего земельный участок без торгов, физически отсутствовал объект недвижимого имущества на этом земельном участке.

Отмеченное судом первой инстанции то обстоятельство, что площадь застройки зданием дойки составляет 760 кв. м, а площадь предоставленного ответчику земельного участка 4 292 381 кв. м +/- 18 128 кв. м, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку представленные ответчиками доказательства в обоснование наличия права на приобретение указанного земельного участка без торгов согласно положениям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, истцом не опровергнуты.

Кроме того, само по себе отмеченное судом такое обстоятельство не повлекло за собой каких-либо выводов суда, вопрос о несоразмерности площади участка с учетом функционального назначения объекта недвижимости в предмет исследования суд не включал, и истец соответствующих доводов не приводил.

В обстоятельствах недоказанности истцом обстоятельств, обязанность доказывания которых возложена на него, направление дела на новое рассмотрение, фактически предоставляет такому лицу не предусмотренную законом и противоречащую принципу правовой определенности возможность неоднократного рассмотрения дела по правилам судебного разбирательства в суде первой инстанции с представлением в материалы дела дополнительных документов, в результате чего поставит истца в более привилегированное положение по сравнению с другими сторонами спора, предоставив процессуальные права, которыми любой другой участник судебного разбирательства в схожей ситуации не обладал бы. Тем самым будут нарушены принципы равноправия сторон и состязательности арбитражного процесса (статьи 8, 9 АПК РФ), что является недопустимым.

На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что в отсутствие доказанности правовых и фактических оснований для признания оспариваемого истцом договора аренды недействительным, у арбитражного суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, арбитражным судом первой и апелляционной инстанций установлены, но судами неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, отменяя принятые по делу решение и постановление, принимает по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 11.08.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 по делу № А03-3678/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Алтай-ЭкоЗлак» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алтай-ЭкоЗлак» в пользу акционерного общества «На страже мира» 6 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи В.В. Сирина

А.В. Щанкина