Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена апреля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме апреля 2012 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Е.М. Цыгановой

судей Н.В. Орловой

В.В. Сириной

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «УИКЭНД-ПАРК» на решение от 05.08.2011 Арбитражного суда Алтайского края (судья Павлова Ю.И.) и постановление от 14.11.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лобанова Л.Е., Терехина И.И., Кресс В.В.) по делу № А03-5011/2011 по иску заместителя прокурора Алтайского края (656000, город Барнаул, улица, Партизанская, 71, ИНН 2225028552, ОГРН 1032202262157) к Муниципальному учреждению «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» (659300, Алтайский край, город Бийск, улица Куйбышева, 88, ИНН 2234003353, ОГРН 1022200561514), обществу с ограниченной ответственностью «УИКЭНД-ПАРК» (659377, Алтайский край, Бийский район, село Лесное, улица Березовая роща, 2, ИНН 2234012608, ОГРН 1062234013368) о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 26.10.2007 № 03-11, дополнительного соглашения к нему от 01.01.2008 № 1 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, администрация Бийского района.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «УИКЭНД-ПАРК» - ФИО2 по доверенности от 30.03.2012.

Суд установил:

заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Муниципальному учреждению «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края», обществу с ограниченной ответственностью «УИКЭНД-ПАРК» (далее – ООО «УИКЭНД-ПАРК, Общество», о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества № 03-11 от 26.10.2007, дополнительного соглашения к нему
№ 1 от 01.01.2008 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и администрация Бийского района Алтайского края.

Решением от 05.08.2011 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 14.11.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО «УИКЭНД-ПАРК» просит отменить судебные акты и принять новое решение об отказе в иске, указывая, что утверждение судов о нарушении прав и интересов МО Бийский район как собственника имущества не основано на законе и обстоятельствах дела.

Заявитель также считает, что судами неправомерно был отклонен отчет предпринимателя ФИО3 об оценке оздоровительного лагеря «Колосок» от 26.10.2007, так как он является доказательством, имеющим непосредственное отношение к предмету спора, в связи с чем не были исследованы все доказательства по делу.

В отзыве заместитель прокурора Алтайского края просит судебные акты оставить без изменения, ссылаясь на то, что ООО «УИКЭНД-ПАРК» ошибочно полагает, что расчет арендной платы по договору должен производиться по правилам, установленных для имущественных комплексов. Также просит обратить внимание на то, что общество оспаривает только примененный судом принцип расчета и не оспаривает сумму арендной платы, расчет которой произведен судом.

Проверив доводы кассационной жалобы в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 26.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и банкротству предприятий Бийского района (переименован в Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края (арендодатель) и ООО «УИКЭНД-ПАРК» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 03-11
(в редакции дополнительного соглашения № 1 от 21.01.2008), по условиям которого арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: оздоровительный лагерь «Колосок», принятый на баланс постановлением администрации Бийского района № 191 от 30.05.1996, расположенный по адресу: с. Лесное, в 100 м восточнее для развития и организации коллективного отдыха молодежи, студентов, в также ведения любой хозяйственной деятельности, кроме запрещенной действующим законодательством РФ (пункты 1.1, 1.3 договора).

Перечень объектов недвижимости, подлежащих передаче в аренду, предусмотрен в пункте 1.1 договора.

Срок аренды установлен на 49 лет с 26.10.2007 по 25.10.2056 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.1 договора). Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 08.05.2008.

В соответствии с пунктом 3.1 договора от 26.10.2007 арендная плата устанавливается в размере 50 000 руб. в год и является фиксированной на весь период действия договора. Все затраты арендатора, понесенные им на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и благоустройство территории оздоровительного лагеря засчитываются арендодателем в счет арендной платы.

Полагая, что данный договор заключен с нарушением требований пунктов 2, 4 статьи 13 ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» от 24.07.1998 № 124-ФЗ, а также в нарушение требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об оценочной деятельности») оценка переданного в аренду имущества
не производилась, заместитель прокурора Алтайского края обратился в суд с иском о признании его недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу, что изменения целевого назначения оздоровительного лагеря «Колосок» допущено не было, однако имело место нарушение статьи 8 ФЗ «Об оценочной деятельности», что является основанием для признания сделки недействительной и применении последствий недействительной ничтожной сделки.

Основанием для признания договора аренды от 26.10.2007 недействительным (ничтожным) в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению судов, послужило то, что арендная плата по договору установлена в отсутствие оценки объектов недвижимости в размере значительно ниже, чем установлено решением органа местного самоуправления, что нарушает права и законные интересы муниципального образования «Бийский район» как собственника имущества.

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Как видно из материалов дела, представитель ответчика в судебном заседании представлял отчет об оценке спорного договора аренды, однако судом он не был принят во внимание, поскольку документ был представлен в копии.

Суд апелляционной инстанции, давая оценку указанным обстоятельствам, пришел к выводу, что дубликат отчета обоснованно не принят во внимание в качестве доказательства, поскольку отсутствует его относимость к договору.

Кассационная коллегия эти выводы судов считает неправомерными, поскольку в силу вышеназванного закона при заключении договора отчет об оценке имущества должен быть произведен обязательно, и сторонами это условие было выполнено, величина оценки, указанная в отчете имеет отношение к предмету спора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.

О том, что этот отчет должен быть обязательно в подлиннике, из смысла ФЗ «Об оценочной деятельности» не вытекает, следовательно, не принимать копию отчета в качестве доказательства у суда не было основания.

Следовательно, не приняв в качестве надлежащего доказательства по делу представленную ответчиком копию отчета, суды нарушили норму процессуального права и допустили неполное исследование доказательства.

Нельзя согласиться и с выводами суда о том, что доходы местного бюджета от сдачи в аренду указанного имущества, исходя из ставок, установленных органом местного самоуправления и общей площади арендуемых помещений должны составлять 1 050 150 руб. в год, так как какого-либо обоснования данного вывода и расчетов в судебных актах, на которых основывается эта сумма, не приводится.

Таким образом, кассационная коллегия считает, что решение и постановление приняты без надлежащей правовой оценки всех обстоятельств, имеющих существенное значения для правильного рассмотрения дела. Поэтому в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения и дать надлежащую правовую оценку представленным сторонами доказательствам.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, пунктом 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.08.2011 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 14.11.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-5011/2011 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.М. ФИО4

Судьи Н.В. Орлова

ФИО1