Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула и Главного управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю на решение арбитражного суда Алтайского края (судья Старцева М.В.) от 04.08.2006 года по делу № А03-5862/06-4 по иску предпринимателя ФИО1, г.Барнаул, к Комитету по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула, муниципальному унитарному предприятию «Специализированная похоронная служба», г.Барнаул, и Барнаульскому имущественному казначейству, с участием третьего лица - Главного управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, об обязании совершить действия, и по встречному иску Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула к индивидуальному предпринимателю ФИО1, об обязании вернуть нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л А, что предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула, муниципальному унитарному предприятию «Специализированная похоронная служба» и Барнаульскому имущественному казначейству об обязании не чинить препятствий в пользовании арендованным помещением, расположенным по адресу: <...>, а также об обязании ответчиков совершить действия, направленные на проведение государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 28.06.2005г. №43/к.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец от иска в части обязания ответчиков не чинить препятствия в пользовании имуществом и обязания их передать необходимые документы для регистрации договора отказался. Просил суд вынести решение о регистрации договора аренды от 28.06.2005г. №43/к.

Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула заявил встречный иск об обязании предпринимателя ФИО1 вернуть нежилое помещение муниципальной собственности, ранее переданное ему по акту от 08.06.2005г., освободив и передав его по акту Комитету.

С принятым решением не согласились Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении искового заявления предпринимателя и удовлетворить встречное исковое заявление. Полагает, что у суда первой инстанции не было оснований считать, что Комитет уклоняется от регистрации договора, так как при подписании договора истец взял на себя обязательство зарегистрировать договор аренды в трехмесячный срок, однако в установленный договором срок ни разу не обратился к Комитету с просьбой о совместной регистрации договора. Кроме того, обязательным приложением к судебному акту о регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество является план объекта недвижимого имущества (технический паспорт), вопрос о наличии которого судом не исследовался.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и отказать истцу в удовлетворении заявленных требований. Полагает, что вынесенное решение не соответствует нормам материального права. Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации сделки должна предшествовать регистрация прав. В Единый государственный реестр прав не могут быть внесены записи о регистрации договора аренды на основании принятого решения суда, так как первоначально отсутствует зарегистрированное право собственности муниципального образования.

Истец письменный отзыв на жалобу не представил, в судебном заседании просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.

Рассмотрев доводы жалоб, материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебного акта, апелляционная инстанция полагает, что решение подлежит частичной отмене на основании пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.06.2005 года Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (арендодатель), Главное управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (балансодержатель) и предприниматель ФИО1 (арендатор) подписали договор аренды №43/к на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на срок с 08.06.2005 по 30.06.2009.

Указанное нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи от 08.06.2005г.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор в трехмесячный срок с момента подписания договора обязан за свой счет и по своей инициативе совместно с Комитетом и балансодержателем зарегистрировать договор и право аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Алтайского края.

Истец 27.02.2006г., 23.03.2006г. и 07.04.2006г. в адрес арендодателя и балансодержателя направлял уведомления, в которых просил произвести действия, направленные на регистрацию договора аренды.

На первое уведомление Комитет сообщил об исключении базы по ул.Власихинская, 142, из состава имущества МУ «Барнаульское имущественное казначейство» и включении её в состав имущества, переданного МУП «Специализированная похоронная служба» на праве хозяйственного ведения, в связи с чем предложил истцу внести изменения и дополнения в подписанный договор. А в дальнейшем Комитет письмами от 04.04.2006г. и от 17.04.2006г. уведомил арендатора об одностороннем отказе от договора, так как база по ул.Власихинская, 142, необходима для осуществления государственных нужд. Предпринимателю предложено освободить нежилое помещение и передать его МУП «Специализированная похоронная служба».

Полагая, что действия ответчиков являются незаконными и необоснованными, уклонение ответчиков от проведения государственной регистрации договора противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы истца, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца о регистрации договора аренды, суд первой инстанции руководствовался нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд признал действия Комитета в части уклонения от представления необходимых документов истцу и регистрации договора необоснованными.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Вместе с тем, суд первой инстанции при принятии решения не учел, что договор аренды нежилого помещения согласно пункту 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 13 указанного Федерального закона регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Из материалов дела следует, что право муниципального образования на переданное в аренду недвижимое имущество возникло до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в соответствии с пунктом 1 статьи 6 указанного Закона является юридически действительным. Данная норма предусматривает, что государственная регистрация всех ранее возникших прав необязательна и производится по желанию правообладателя. Государственная регистрация прав правообладателя на имущество, переданное в аренду, отсутствует, что подтвердил как правообладатель, так и регистрирующий орган.

Государственная регистрация прав является не обязанностью, а правом правообладателя и в то же время необходимым условием для государственной регистрации договора аренды.

Следовательно, у суда первой инстанции не было правовых оснований для принятия решения о регистрации договора аренды.

Заключение арендодателем договора аренды до регистрации права собственности на это недвижимое имущество, противоречит нормам статей 6, 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и данный договор является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, встречный иск Комитета об обязании предпринимателя возвратить полученное по акту приема-передачи от 08.06.2005г. недвижимое имущество подлежит удовлетворению.

Отменяя решение суда первой инстанции в части регистрации договора аренды и отказа в удовлетворении встречного иска, апелляционная инстанция принимает в этой части новое решение об отказе истцу в иске и удовлетворении встречного иска.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей относятся в соответствии с пунктами 1,5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция арбитражного суда Алтайского края

П О С Т А Н О В И Л А :

Решение арбитражного суда от 04 августа 2006 года по делу №А03-5862/06-4 в части удовлетворения требования заявителя о регистрации договора аренды №43/к от 28.06.2005г. и об отказе в удовлетворении встречного иска отменить и принять в этой части новое решение.

Истцу в удовлетворении требования зарегистрировать договора аренды №43/к от 28.06.2005г. отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, <...>, освободить в месячный срок до 08.12.2006г. нежилое помещение, расположенное по адресу: ул.Власихинская, 142, передав его по акту Комитету по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула.

В части прекращения производства по делу по требованиям, от которых истец заявил отказ, решение суда оставить без изменения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Барнаул, из федерального бюджета 2 000 руб. излишне оплаченной госпошлины.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий Н.А.Михайлюк

Судьи Е.Н.Мошкина

А.П.Борискин