Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поникаровской Н.В. О.С., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Алтайский замок» (№ 07АП-9802/2018) на решение от 03 сентября 2018 года Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-7351/2018 (судья Винникова А.Н.)
по иску Администрации города Белокуриха Алтайского края, г. Белокуриха
(ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Санаторий «Алтайский замок», г. Белокуриха (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о взыскании 1 850 802 руб., из них 1 722 556 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.08.2014 по 17.01.2016 по договору аренды земельного участка
от 19.08.2014 № 48-ю, 128 245 руб. 88 коп. пени,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились (надлежаще извещены),

от ответчика – генеральный директор ФИО4, представитель ФИО5,
по доверенности от 01.06.2018,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Белокуриха Алтайского края (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу
с ограниченной ответственностью Санаторий «Алтайский замок» (далее –
ООО Санаторий «Алтайский замок», ответчик) о взыскании 1 850 802 руб., из них 1 722 556 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.08.2014 по 17.01.2016
по договору аренды земельного участка от 19.08.2014 № 48-ю, 128 245 руб. 88 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 03.09.2018 исковые требования удовлетворены частично: с ООО Санаторий «Алтайский замок» в пользу Администраций взыскано 855 778 руб. 72 коп. арендной платы, из них 759 631 руб. 80 коп. основного долга и 96 146 руб. 92 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО Санаторий «Алтайский замок» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания 855 778 руб. 72 коп. арендной платы и принять в указанной части новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции необоснованно признал заключенным договор аренды земельного участка
от 19.08.2014 № 48-ю с даты, составления проекта договора - 19.08.2014, а не с даты его подписания ответчиком - 18.01.2016.; истец не опроверг того обстоятельства, что проект спорного договора был направлен ответчику только в январе 2016 года, а представленная истцом в материалы дела ксерокопия листа, на котором указан договор, имеет подпись неустановленного лица без ее расшифровки, что, по мнению заявителя не подтверждает получение проекта договора 19.08.2014 работником ответчика; заявитель считает, что
до января 2016 года между сторонами не имелось никаких договорных обязательств,
у истца по передаче арендованного имущества ответчику, а у ответчика по оплате
не полученного им фактически имущества, при этом согласно пункта 1.2 спорного договора по взаимному соглашению сторон договор имеет силу акта приема – передачи арендованного имущества; полагает, неправомерным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не обосновал своих доводов на ведение предварительного согласования предоставления земельного участка, уточнение вида разрешенного использования.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв в материалы дело не представил.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы и настаивали на ее удовлетворении.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, истец своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не направил.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика,
по имеющимся материалам.

Заслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, проверив
в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации города Белокуриха Алтайского края от 19.08.2014 № 1324 между Администрацией города Белокуриха (арендодателем) и ООО Санаторий «Алтайский замок» (арендатором) заключен договор аренды № 48-ю земельного участка, датированный от 19.08.2014.

В силу пункта 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:64:012601:1042, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования – для организации оздоровительной деятельности на срок три года, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, общей площадью 13 709 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора аренды арендодатель передает арендатору вышеуказанный земельный участок с момента, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи.

Срок аренды участка устанавливается с 19.08.2014 по 18.08.2017
(пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды размер арендной платы
за земельный участок составляет 1 296 927,61 руб. в год на момент заключения настоящего договора.

На момент создания проекта договора кадастровая стоимость земельного участка
с кадастровым номером 22:64:0120601:1042 составляла 86 461 840,46 руб., согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.11.2017 № 22/ИСХ/17-1112288, данная арендная плата начислялась в период с 19.08.2014 по 29.11.2015 в соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 28.12.2009 № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края».

Постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 № 472, вступившим в законную силу 30.11.2015, утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:64:012601:1042 стала составлять 29 648 317,21 руб., что подтверждается кадастровой выпиской. Размер арендной платы за земельный участок составлял 444 724,76 руб. в год.

При этом размер арендной платы за земельный участок истцом рассчитан
в соответствии с пунктом 2.2 постановления Администрации Алтайского края
от 24.12.2007 № 603 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения» по следующей формуле:

Сумма арендной платы за год A=S* КС*К*К1,

где А - сумма арендной платы за полный год, руб.;

S - площадь земельного участка, кв. м;

КС - удельный показатель кадастровой стоимости;

К - коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного

использования земельного участка;

К1 - коэффициент, устанавливаемый в зависимости от категории, к которой

относятся арендаторы (1).

Таким образом, размер годовой арендной платы за период с 19.08.2014
по 29.11.2015, по расчету истца, составил 1 296 927,61 руб., с 30.11.2015 - 444 724,76 руб.

Согласно пункту 3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором
на расчетный счет ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

28.09.2017 Администрация города Белокуриха Алтайского края в адрес ООО Санаторий «Алтайский замок» направила претензию № 3931 о необходимости погашения за период с 19.08.2014 по 17.01.2016 задолженности в размере 1 722 556,12 руб.
и 12 8245,88 руб. пени по договору аренды земельного участка № 48-ю от 19.04.2018.

По мнению истца, ответчик свои договорные обязательства по уплате арендных платежей в установленные договором аренды сроки не исполнил, претензию не удовлетворил.

Вместе с тем, 30.10.2017 ответчик направил в адрес истца ответ на претензию, согласно которого между сторонами договора аренды велась преддоговорная переписка с целью установления конкретного вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды фактически подписан со стороны ответчика 18.01.2016, и соответственно, с этой даты, по мнению ответчика, является заключенным.

В связи с неисполнением ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы в полном объеме в предусмотренный договором аренды срок истец обратился
в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 195, 199, 309, 329, 330, 391, 424, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации,
и исходил из доказанности наличия задолженности ответчика перед истцом в заявленном размере, наличии оснований для взыскания неустойки.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции несоответствующими материалам дела в связи с чем, обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Отменяя обжалуемое решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом
и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии
с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства
и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны
в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается,
за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются
по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой
в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания
или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По смыслу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан оплачивать арендную плату
за фактическое пользование арендованным имуществом.

Исходя из анализа статей 606, 611, 614 ГК РФ, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению
к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование,
а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи имущества.

Ответчик факт получения и подписания спорного проекта договора, а равно
как фактической передачи ему земельного участка 19.08.2014 отрицает.

В качестве возражений относительно предъявленных требований ООО Санаторий «Алтайский замок» сослалось на то, что в соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка со стороны ответчика был фактически подписан 18.01.2016, что прямо указано на последнем листе договора (л.д.16 том 1 обратная сторона).

Соответственно, земельный участок с учетом содержания п.1.2 договора считается переданным ответчику также с 18.01.2016, следовательно, у Администрации основание требовать погашение задолженности по арендной плате
до 18.01.2016 отсутствует.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители стороны ответчика пояснили, что действительно, ответчик планировал получить в аренду земельный участок с целью размещения на нем временного кафе и иных развлекательно-оздоровительных объектов. Процесс передачи в аренду земельного участка инициирован самим ответчиком в 2014 году. Параллельно с указанным процессом, ответчик предпринимая меры по согласованию размещения на арендуемом участке объектов, в том числе кафе.

По утверждению стороны ответчика, фактически, текст договора аренды был получен им лишь в 2016 году, когда и был подписан руководителем ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному
на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся
в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание пункт 1.2 договора от 19.08.2014 № 48-ю, согласно которого арендодатель передает арендатору
в земельный участок с момента, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, который
по взаимному соглашению сторон одновременно имеет силу акта приема – передачи, учитывая момент подписания ответчиком спорного договора аренды 18.01.2016 и установив, что фактически земельный участок до подписания со стороны ответчика спорного договора ему не передавался, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у ответчика до 18.01.2016 не возникло права пользования имуществом, указанным в договоре аренды, и соответственно, обязанностей по уплате истцу арендных платежей.

В материалах дела отсутствуют объективные и достоверные доказательства получения ответчиком спорного договора аренды для подписания в 2014 году.

Копия страницы журнала учета договоров (л.д.99 том 1) не содержит указаний на передачу проекта договора для подписания, подпись, содержащаяся в графе договора, принадлежит неустановленному лицу, не содержит расшифровки. Письмо, датированное от 01.09.2014 № 408 (л.д.100 том 1), является односторонним документом истца, не содержит указаний на приложения к нему проекта договора и не содержит отметок о получении его ответчиком.

В ситуации, когда ответчик отрицает факт получения проекта договора в 2014 году, указанные документы не подтверждают обратного.

Доказательства того, что ответчик фактически использовал спорный земельный участок в спорный период, в деле отсутствуют.

Напротив, по утверждению ответчика на земельном участке, по согласованию с Администрацией ежегодно размещается передвижная студия телевидения ТК «Катунь 24», в подтверждение чего представлены материалы переписки, распечатки с сайта телекомпании (л.д.42-47 том 2). То есть, земельный участок ежегодно использовался иными хозяйствующими субъектами по согласованию с Администрацией.

Поскольку в силу выраженной в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 правовой позиции арендодатель, который не исполнил обязательство
по передаче спорного земельного участка в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды, а доказательства исполнения истцом указанной обязанности в спорный период, а равно доказательства фактического использования ответчиком спорного земельного участка в спорный период, в деле отсутствуют, постольку вывод суда первой инстанции о существовании обязанности ответчика по оплате арендной платы за спорный период в сумме 759 631 руб. 80 коп. не соответствует обстоятельствам дела и не основан на нормах действующего законодательства.

Поскольку материалами дела подтверждается отсутствие обязанности арендатора по уплате арендной платы за спорный период, постольку она не может быть нарушена.
В силу изложенного основания для взыскания договорной неустойки за нарушение данной обязанности в период с 19.08.2014 по 17.01.2016 отсутствуют.

Таким образом в иске в части требования о взыскании с ответчика в пользу истца договорной неустойки в сумме 128 245 руб. 88 коп. за просрочку уплаты арендной платы надлежит отказать.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить факт отсутствия обязательной государственной регистрации договора аренды.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при наличии доказательств фактической передачи земельного участка указанный довод правового значения не имеет. Вместе с тем, фактическая передача земельного участка до даты 18.01.2016 и фактическое его использование ответчиком материалами дела не подтверждаются.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене как основанное на выводах не соответствующих материалам дела (п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в результате рассмотрения апелляционной жалобы в иске отказано,
а действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов от возмещения судебных расходов в случае, если судебный акт принят
не в их пользу, постольку на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные ответчиком судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей подлежат взысканию в пользу ООО Санаторий «Алтайский замок» с Администрации города Белокуриха Алтайского края.

Сумма излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 03.09.2018 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-7351/2018 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации города Белокуриха Алтайского края
(ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Алтайский замок» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Санаторий «Алтайский замок» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 7 058 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению № 1739
от 26.09.2018, выдать соответствующую справку.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий		ФИО1

Судьи		ФИО2

		ФИО3