Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа Министерства имущественных отношений Алтайского края в расторжении договора от 19.09.2014 №155-а, оформленного письмом №24/3543 от 17.03.2017, обязании заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭТОДОМ» (далее – ООО «ЭТОДОМ») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края к Министерству имущественных отношений Алтайского края (далее – Минимущество Алтайского края) с заявлением о признании незаконным отказа Минимущества Алтайского края в расторжении договора №155-а от 19.09.2014, оформленного письмом №24/3543 от 17.03.2017, обязании заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра.

Заявление мотивировано тем, что право аренды земельного участка перешло к участникам долевого строительства в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в здании по адресу: <...>, в связи с чем арендатор вправе требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для целей строительства и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости, а отказ ответчика носит формальный характер, нарушает права заявителя.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 07 ноября 2017 года заявление ООО «ЭТОДОМ» удовлетворено частично. Признан незаконным отказ Минимущества Алтайского края в расторжении договора аренды от 19.09.2014 №155-а, оформленный письмом №24/3542 от 17.03.2017. В удовлетворении заявления ООО «ЭТОДОМ» об обязании Минимущество Алтайского края заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра отказано.

Не согласившись с данным решением в части признания незаконным отказа в расторжении договора аренды от 19.09.2014 №155-а земельного участка по адресу: <...>, Минимущество Алтайского края обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО «ЭТОДОМ».

В обоснование к отмене обжалуемого судебного акта заявитель указывает, что на момент рассмотрения заявления зарегистрированных прав на офисный центр не имелось, в связи с чем ответчик указал на преждевременность расторжения договора аренды и, как следствие, невозможность предоставления в аренду сроком на 49 лет спорного земельного участка для эксплуатации офисного центра; заявитель не предоставил доказательств того, что в указанный период в заявке все помещения в здании офисного центра были переданы им в собственность другим лицам. Представленные ФИО3 в регистрирующий орган документы (акт приема-передачи от 24.12.2016, договор участия в долевом строительстве от 14.10.2016, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) не были предоставлены Минимуществу Алтайского края, соответственно при принятии решения об отказе в расторжении договора аренды указанными сведениями ответчик не располагал.

ООО «ЭТОДОМ» представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывая, что на момент принятия обжалуемого решения Минимущество Алтайского края располагало выпиской из ЕГРП, полученной в порядке межведомственного обмена из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алтайского края, отражающей сведения о залоге прав в отношении земельного участка в пользу инвесторов долевого строительства, что свидетельствует об обязании застройщика передать помещения инвесторам долевого строительства для их дальнейшей регистрации прав. Акты о передаче помещений собственникам не были приняты от заявителя в составе документов ввиду отсутствия их юридического значения для рассмотрения представленных заявок, поскольку акты не удостоверяют право собственности. Отсутствие у Минимущества Алтайского края актов о передаче всех помещений собственникам не являлось основанием отказа. При наличии зарегистрированного права первого собственника на помещение в офисном центре Минимущество Алтайского края посчитало такое право отсутствующим.

В судебном заседании представитель ответчика настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. представитель истца просила суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, поддержала доводы письменного отзыва, уточнила, что возражений в отношении остальной части решения истец не имеет.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии об определении победителя торгов от 16.09.2014 №30/1 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодателем) и ООО «ЭТОДОМ» (арендатором) заключен договор аренды №155-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 19.09.2014.

В силу пунктов 1.1, 1.2 данного договора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030406:341, местонахождение: Алтайский край, г. Барнаул, Индустриальный район, ул. Шумакова, 15 б, площадью 1412 кв. м.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что участок предоставляется для строительства офисного центра. Разрешенное использование участка: офисные центры, бизнес-центры.

Срок аренды устанавливается на пять лет с даты его подписания сторонами (пункт 2.1 договора).

В силу пунктов 4.4.15, 4.4.16 договора арендатор земельного участка обязан получить разрешение на строительство и завершить строительство объекта до окончания срока действия договора аренды. После окончания строительства и государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект оформить новый правоустанавливающий документ на пользование земельным участком.

В отношении объекта капитального строительства Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула 02.07.2015 выдано разрешение на строительство офисного центра №22-RU22302000-2260-2015.

22.12.2016 офисный центр по адресу <...> введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 22-RU22302000-194-2016.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.05.2017 нежилое здание – офисный центр по адресу: <...>, зарегистрировано 03.02.2017 с присвоением кадастрового номера 22:63:030406:967 (л.д. 40, т.1).

Нежилые помещения, расположенные в офисном центре по адресу: <...> переданы гражданам (инвесторам) по актам приема-передачи от 22.12.2016, 23.12.2016, 16.01.2017 (л.д. 93-150, т.2, л.д. 1-6, т.1).

По договорам управления офисным центром от 10.03.2017, заключенным между собственниками помещений офисного центра, расположенного по адресу: <...>, и ООО «Индустрия» (управляющая компания), управляющая компания обязалась предоставлять собственникам услуги и выполнять работы по содержанию, текущему ремонту общего имущества офисного центра (л.д. 59-71, т. 2).

17.02.2017 ООО «ЭТОДОМ» обратилось к Минимуществу Алтайского края с заявлением о расторжении вышеуказанного договора аренды и предоставлении земельного участка в аренду без торгов для эксплуатации офисного центра, в связи с регистрацией права собственности на нежилое помещение №401 по адресу <...>«б» за ФИО4 (л.д. 24-26, т. 1).

Письмом от 17.03.2017 исх. № 24/3543 Минимущество Алтайского края отказало истцу в расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства офисного центра и заключении договора аренды для эксплуатации офисного центра.

Отказ со ссылкой на преждевременность мотивирован не достижением цели предоставления земельного участка, в связи с отсутствием сведений о зарегистрированных правах на офисный центр в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент рассмотрения заявления (л.д. 63, т.1).

Полагая отказ Минимущества Алтайского края в расторжении договора аренды и в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка для эксплуатации офисного центра незаконным, нарушающим права истца, ООО «ЭТОДОМ» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Признавая незаконным отказ Минимущество Алтайского края в расторжении договора аренды от 19.09.2014 №155-а, суд первой инстанции, установив, что фактическое владение офисным зданием с 22.12.2016 осуществляют инвесторы (участники долевого строительства), техническое обслуживание и управление зданием осуществляет управляющая компания, строительство офисного центра завершено, объект капитального строительства введен в эксплуатацию, право первого собственника зарегистрировано, цель, в соответствии с которой был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, пришел к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для отказа в расторжении договора аренды.

Выводы суда в данной части соответствуют обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на заявителе.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации удостоверяет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При этом согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 8 названного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. Передача объекта долевого строительства осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Следовательно, передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у участника долевого строительства права владения и пользования вновь созданным объектом.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772, а также в пункту 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016).

Согласно материалам дела, на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030406:967 возведено отдельно стоящее семиэтажное нежилое здание: офисный центр, общей площадью 2448,6 кв.м. ООО «ЭТОДОМ» получено разрешение на ввод объекта – офисного центра в эксплуатацию № 22-RU22302000-194-2016 от 22.12.2016. Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 03.02.2017, объекту присвоен кадастровый номер 22:63:030406:967. Нежилые помещения, расположенные в офисном центре по адресу: <...> переданы гражданам (инвесторам) по актам приема-передачи от 22.12.2016, 23.12.2016, 16.01.2017. 16.02.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о регистрации права собственности участника долевого строительства на помещение в данном нежилом здании.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что после ввода объекта в эксплуатацию и до обращения ООО «ЭТОДОМ» к Минимуществу Алтайского края с заявлением о расторжении договора аренды №155-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 19.09.2014, все помещения в названном здании были переданы истцом в собственность другим лицам.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии зарегистрированных прав на офисный центр на момент рассмотрения заявления судом апелляционной инстанции отклоняет, поскольку нормами действующего законодательства не предусмотрена обязанность застройщика осуществлять государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.03.2017 №22/001/014/2017-9295 за ФИО4 16.02.2017 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение по адресу: <...>.

Таким образом, у Минимущества не имелось оснований считать, что на момент рассмотрения заявлений отсутствовали зарегистрированные права на офисный центр по адресу: <...>.

Ссылка ответчика на непредставление истцом документов, подтверждающих передачу всех помещений в здании офисного центра в собственность другим лицам не может быть принята во внимание, поскольку противоречит утверждению истца о том, что данные документы не были приняты от заявителя в составе документов ввиду отсутствия их юридического значения для рассмотрения представленных заявок, поскольку акты не удостоверяют право собственности.

В тоже время в заявке на расторжение договора истец указал в качестве причины расторжения договора ввод офисного центра в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на нежилое помещение 401, подтвердив данные обстоятельства копией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.12.2016, выпиской из ЕГРН от 16.02.2017.

Данная выписка из ЕГРН содержит сведения не только о регистрации права собственности за ФИО4 на помещение 401 в спорном здании, но и сведения о документах-основаниях такой регистрации, в связи с чем не не может быть принято во внимание утверждение ответчика о том, что представленные ФИО3 в регистрирующий орган документы (акт приема-передачи от 24.12.2016, договор участия в долевом строительстве от 14.10.2016, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) не были предоставлены Минимуществу Алтайского края, соответственно при принятии решения об отказе в расторжении договора аренды указанными сведениями ответчик не располагал.

С учетом изложенного, как верно указал суд первой инстанции, отказ Минимущества Алтайского края в расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства офисного центра, оформленный письмом от 17.03.2017 исх. № 24/3543, не основан на нормах действующего законодательства и нарушает права заявителя – ООО «ЭТОДОМ», который как застройщик выполнил обязательства по договору аренды от 19.09.2014 №155-а.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 07 ноября 2017 года по делу № А03-9761/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий Е.В. Афанасьева

Судьи Т.Е. Стасюк

Д.Г. Ярцев