Гражданский кодекс часть 1

по иску коммерческой организации, полностью принадлежащей иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син»

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег»

об устранении препятствий в пользовании земельным участком

УСТАНОВИЛ:

Коммерческая организация, полностью принадлежащая иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син» (далее – истец, ООО «КСМ «Чжэнь Син») обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» (далее – ответчик, ООО «СЗ Лазурный берег») об обязании устранить препятствия в пользовании ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» земельным участком с кадастровым номером 28:01:210345:1634 (Л-7) объектом незавершенного строительства Литер 7, с целью завершения его строительства, обеспечить свободный и беспрепятственный доступ к объектам недвижимости, освободить от техники, материалов и третьих лиц.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 07.06.2022 привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2, Инспекция Государственного строительного надзора Амурской области, Прокуратура города Благовещенска

Решением суда от 04.07.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы ответчик указывает на то, что применение судом первой инстанции статьи 304, 305 ГК РФ в отношении ответчика ООО «Лазурный берег», у которого не имеется во владении и пользовании земельного участка для целей строительства МКД литер-7, однако строительство которого ведет новый подрядчик ИП ФИО2, в соответствии с градостроительными нормами, под надзором органов Госстроя - делают невозможным исполнение обжалуемого судебного акта.

В связи с этим, по его мнению, истцом выбран неверный способ защиты права, требования истца должны быть направлены к третьему лицу - ИП ФИО2, как к лицу нарушающему права истца, о чем истцом было заявлено изменение исковых требований в судебном заседании от 27.06.2022 г., не принятое судом к рассмотрению, в связи с нарушением ст. 49 АПК РФ (позднее подан самостоятельный иск - дело №А04-4825/2022).

При этом, вывод суда о том, что ответчик не оспаривает того факта, что истцу чинятся препятствия в нарушение статьи 71 АПК РФ не основан на доказательствах. ООО «Лазурный берег» утверждал и прилагал доказательства о добровольном освобождении подрядчиком строительной площадки Объекта литер-7, ввиду фактического отсутствия у последнего средств для продолжения строительства, утверждения представителя ООО «КСМ Чжэнь Син» в судебных заседаниях об ином не соответствуют фактическому положению дел на Объекте.

Более подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе от 04.08.2022.

В судебном заседании представитель ответчика поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение отменить, принять новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Амурской области проверена Шестым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

20.12.2019 между ООО КСМ «Чжэнь Син» (Генеральный подрядчик) и ООО «Лазурный берег» (Заказчик) был заключен договор генерального подряда на строительство объекта недвижимости, в соответствии с которым Заказчик поручил, а Генеральный подрядчик обязался выполнить работы по строительству объекта недвижимости многоквартирного жилого дома, литер 7, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210345:1634 по адресу: <...> в соответствии с условиями договора.

25.12.2019 между ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» (сторона 1) и ООО КСМ «Чжэнь Син» (сторона 2) заключен договор сотрудничества, по условиям которого стороны обязались совместно действовать с целью строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами: 28:01:210345:1629, площадью 7 333 кв.м. (Литер 6); 28:01:210345:1634, площадью 6 900 кв.м. (Литер 7); 28:01:210345:1630, площадью 7 795 кв.м. (Литер 8), расположенных по адресу: Амурская область, квартал 345.

Согласно разделу 2, сторона 1 обязуется за счет собственных средств: - предоставить проектную документацию в 3 экземплярах на каждый строящийся объект; - оформить разрешение на строительство многоквартирных жилых домов (провести экспертизы проектов, получить технические условия на присоединение к инженерным сетям) на земельных участках с кадастровыми номерами: 28:01:210345:1629, площадью 7 333 м.кв (литер 6); 28:01:210345:1634, площадью 6 900 м.кв. (литер 7); 28:01:210345:1630, площадью 7 795 м.кв. (литер 8) по адресу <...>; оборудовать трансформаторную подстанцию мощностью 1 мВт, обеспечить подведение наружных электрических сетей от точки подключения до трансформаторной подстанции (электроэнергия) и сдать в эксплуатацию в срок до 01.07.2020. Также предусмотрены условия по присоединению к системе водоснабжения (п.2.1.4), системе водоотведения (п.2.1.5), заключение договора теплоснабжения (п.2.1.6), выполнение благоустройства проезда (п.2.1.7).

Сторона 2 за счет собственных средств обязуется: осуществить подготовку строительных площадок для строительства указанных в п. 1.1. настоящего договора объектов; построить помещение трансформаторной подстанции мощностью 1 мВт и передать стороне 1 для производства монтажных работ; осуществить качественное строительство объектов на земельных участках указанных в п. 1.1. договора, в соответствии с проектной документацией утвержденной ранее сторонами.

Сторона 2 обязана осуществить сдачу объектов литер 6, литер 7, литер 8, в эксплуатацию в срок не позднее завершения IV квартала 2020.

Дополнительным соглашением № 1 от 30.03.2020 к договору сотрудничества от 25.12.2019, стороны изменили п. 2.2.11 договора, изложив его в следующей редакции: срок ввода в эксплуатацию строящихся объектов литер-6, литер-7, литер-8 в квартале 346 г. Благовещенска предварительно 4 квартал 2021 (согласовывается дополнительно), исходя из реальной обстановки, связанной с прекращением эпидемии коронавируса и открытием государственной границы для заезда иностранных сезонных рабочих строительных профессий.

Согласование срока сдачи строящихся объектов оформить в письменном виде дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора о сотрудничестве от 25.12.2019.

Письмом № 355 от 24.05.2021 ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» потребовало от ООО КСМ «Чжэнь Син» освободить земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:1634 от строительной техники - башенного крана и строительных материалов - железобетонных плит перекрытия и кирпича в срок до 27.05.2021.

Письмом № 370 от 28.06.2021 ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» потребовало от ООО КСМ «Чжэнь Син» вывезти имущество, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210345:1634.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.05.2022 земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:1816 поставлен на кадастровый учет 03.09.2021 и образован из земельных участков с кадастровыми номерами 28:01:210345:1634, 28:01:210345:799. Собственником земельного участка является ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег».

ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» обратилось в Арбитражный суд Амурской области к ООО КСМ «Чжэнь Син» о расторжении договора сотрудничества (дело № А04-2939/2021). Решением Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2021 года по делу № А04-2939/2021 договор сотрудничества от 25.12.2019 был расторгнут.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.02.2022 года по делу № ФОЗ-7402/2021 решение Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2021 года и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 года по делу № А04-2939/2021 были отменены и по делу было принято новое решение об отказе ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» в удовлетворении исковых требований о расторжении договора сотрудничества от 25.12.2019, заключенного с ООО КСМ «Чжэнь Син».

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме, что послужило основанием для подачи апелляционных жалоб от ответчика.

Рассмотрев апелляционную жалобу ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301-304 указанного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Согласно пункту 47 постановления, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Из анализа приведенных правовых положений усматривается, что условием удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов: наличия права собственности (иного вещного права) у истца; наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения; обстоятельства, подтверждающие то, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что с мая 2021 года по настоящее время ответчиком истцу чинятся препятствия как в пользовании земельным участком, так и в осуществлении строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем истец не может своевременно и надлежащим образом исполнить свои обязательства по договору сотрудничества от 25.12.2019, заключенному с ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег».

Невозможность исполнить данные обязательства вызвана исключительно неправомерными действиями со стороны ответчика.

Оспаривая указанный вывод суда, ответчик указывал на то, что он прилагал доказательства о добровольном освобождении подрядчиком строительной площадки Объекта литер-7, ввиду фактического отсутствия у последнего средств для продолжения строительства, утверждения представителя ООО «КСМ Чжэнь Син» в судебных заседаниях об ином не соответствуют фактическому положению дел на Объекте. По его мнению, представленная в дело переписка сторон отражает совершаемые ими действия по передаче результата незавершенного строительства Объекта Литер-7, а также волю сторон на прекращение подрядных правоотношений строительства Объекта Литер-7 (письмо ООО «Чжэнь Син» № 55 от 15.06.2021) и проведение взаиморасчётов (уведомление о зачёте № 531 от 21.12.2021).

Вместе с тем, согласно письму ООО КСМ «Чжэнь Син» от 20.05.2021г. № 40 общество принимает предложение ООО «Лазурный берег» о расторжении договора сотрудничества от 25.12.2019г. и сообщает, что:

1. По Соглашению № 1 от 19.05.2021г. о передаче имущества, приобретенного компанией за счёт собственных средств, находящегося на земельном участке площадью 6900 кв.м. с кадастровым номером 28:01:210345:1634 в квартале 346 г. Благовещенска, предназначенного под строительство многоквартирного жилого дома Литер-7, будет подписано после изготовления сметы – ориентировочно 1-4 июня 2021г.

2. Соглашение о расторжении Договора сотрудничества от 25.12.2019г. будет подписано после оформления Договора сотрудничества в отношении многоквартирного жилого дома Литер-8, находящегося на земельном участке площадью 7795 кв.м. с кадастровым номером 28:01:210345:1630 в квартале 346 г. Благовещенска.

При этом, доказательств исполнения указанного письма № 40 сторонами не представлено.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, само по себе наличие судебных споров в отношении признании расторгнутым договора генерального подряда от 20.12.2019 и о расторжении договора сотрудничества от 25.12.2019 не может являться основанием для ограничения ответчиком доступа истца к земельному участку и объекту строительства, поскольку согласно части 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ обязательства считаются прекращенными с вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

То обстоятельство, что истец освободил от своего имущества земельный участок в ходе переговоров между сторонами, не свидетельствует об отсутствии правовых оснований для его использования и воли истца на прекращение взаимоотношений между сторонами, принимая во внимание сложившуюся историю взаимоотношений сторон и фактические обстоятельства настоящего спора.

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в порядке, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 ГК РФ).

Из положений пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как указывалось ранее, между истцом и ответчиком заключен договор сотрудничества от 25.12.2019, в котором стороны фактически объединили и упорядочили условия ранее заключенных договоров подряда (предполагающих возведение многоквартирных жилых домов, в том числе на спорном земельном участке), конкретизировав обязательства обеих сторон и определив в пункте 3 соглашения порядок расчетов между сторонами, включив в него обязательства из предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Учитывая факт квалификации кассационным судом в рамках дела №А04-2939/2021 сложившихся между сторонами правоотношений, факт признания спорного договора действующим (в расторжении договора судом кассационной инстанции отказано), суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика об отсутствии у истца вещного права на земельный участок. В этой связи так же не может быть признана обоснованной ссылка ответчика на переписку сторон, предшествующей судебному акту суда кассационной инстанции. То обстоятельство, что с декабря 2021 в отношении Объекта литер-7 осуществляет строительство ИП ФИО2, которому передана строительная площадка, не исключает права истца на пользование земельным участком, принимая во внимание сохраняющий свое действие между сторонами договор сотрудничества от 25.12.2019.

Доводы о неисполнимости судебного акта, учитывая, что ООО СЗ «Лазурный берег» осуществляет права собственника в отношении земельного участка и права застройщика в отношении объекта незавершенного строительства, подлежат отклонению за необоснованностью. Факт передачи земельного участка и Объект литер-7 иному лицу сам по себе не является основанием для выводов о ненадлежащем ответчике и способе защиты права, так как указанные обстоятельства не являются препятствием для устранения препятствий именно ответчиком, учитывая вышеизложенное.

Все доказательства и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении относятся на подателя жалобы.

С учетом изложенного апелляционная жалоба ООО «СЗ Лазурный берег» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 04.07.2022 по делу № А04-1386/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

Судьи

Ж.В. Жолондзь

И.В. Иноземцев