Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - управление) совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к обществу по договору купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 № 116/121 на земельную долю, общей площадью 14 гектар, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское».

Определением от 04.05.2017 к участию в качестве заинтересованного лица привлечена прокуратура Амурской области (далее - прокуратура).

Определением от 29.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена администрация Райчихинского сельсовета (далее - администрация)

Обществом в суде первой инстанции заявлено ходатайство об уточнении требований, в котором просило признать недействительным уведомление управления об отказе в государственной регистрации от 13.01.2017 № 28/301/047/2016-581 и в качестве способа восстановления нарушенного права обязать совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к обществу по договору купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 № 116/121 на следующее имущество: земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО "Райчихинское", с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадь земельной доли 14 гектар. В соответствии со статьей 49 АПК РФ уточненные требования судом приняты.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 20.07.2017 по делу № А04-1870/2017 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное заседание апелляционной инстанции 12.10.2017 откладывалось до 09.11.2017.

Судебное заседание апелляционной инстанции 09.11.2017 в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось до 07.12.2017.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. Управление, общество заявили ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). С учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив установленные обстоятельства, заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве и возражениях, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции и отклоняет рассмотренные доводы жалобы исходя из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), а также нормами Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на дату подачи заявления о государственной регистрации.

Согласно статье 3 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 утверждено положение о Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которым предусмотрено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона 218-ФЗ государственная регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется по заявлениям сторон договора.

Основания и сроки приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ); не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07. 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 44 части 1 статьи 26Федерального закона № 218-ФЗ).

В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Федерального закона № 218-ФЗ.

Как следует из материалов дела,постановлением главы местного самоуправления Бурейского района от 04.07.1994 № 362 было принято решение о выдаче свидетельств на право собственности всем собственникам земельных долей в количестве 729 человек ТОО «Райчихинское» с коллективно-долевой формой собственности на землю, оставшуюся нераспределенную под земельные доли в количестве 6235 га передать в аренду ТОО «Райчихинское».

На основании свидетельства от 16.02.1995, выданного в соответствии с постановлением главы местного самоуправления Бурейского района от 04.07.1994, гражданин ФИО1 владел правом общей долевой собственности на землю ТОО «Райчихинское» сельскохозяйственного назначения, общей площадью 14 га, земельная доля расположена на землях ТОО «Райчихинское» Бурейского района. ФИО1 умер 03.12.2010.

Письмом нотариус Бурейского нотариального округа Амурской области сообщил о том, что наследственное дело к имуществу ФИО1 не заводилось.

Общество в лице представителя 25.11.2016 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности по договору купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 от ФИО1 к обществу на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадью 14 гектар.

К заявлению общество приложило: свидетельство о праве общей долевой собственности ФИО1 на землю от 16.02.1995, договор купли-продажи земельных долей от 30.09.2010, доверенность от 30.09.2010, справку администрации Райчихинского сельсовета от 23.11.2015, иные документы.

ФИО1 согласно договору купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 от имени которого действовала ФИО2, продал, а общество приобрело в собственность земельную долю общей площадью 14 гектар, входящую в земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121.

Общество представило соглашение от 30.09.2010, заключенное между ООО "Амурагрокомплекс" и ФИО1, в соответствии с которым последний обязался передать в собственность обществу "Амурагрокомплекс" земельный участок площадью 14 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО "Райчихинское", а общество выплатить ему денежную сумму в размере 5000 рублей, а также ежегодно предоставлять не денежную выплату в виде 5 процентов размола зерна либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнерам размола зерна; обязательство по выдаче ежегодной не денежной выплаты прекращается в случае смерти ФИО1

По расходному кассовому ордеру от 30.09.2010 ФИО1 получил 5000 рублей, в качестве основания указано за земельную долю по соглашению.

Доверенностью от 30.09.2010, удостоверенной специалистом администрации, ФИО1. уполномочил ФИО2, в частности, на представление его интересов в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросам государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с правом получения свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе на земельный участок и (или) долю на земельный участок, расположенный на территории с.Безозерное Бурейского района Амурской области, с правом подписания, представления и получения соответствующих документов, для чего предоставил право, в частности, подписания договоров купли-продажи земельного участка и доли на земельные участки, включая дополнительные соглашения к ним, любые акты, в том числе, акты приема-передачи.

Согласно справке выданной администрацией 23.11.2015, земельные доли, принадлежащие физическим лицам, в частности ФИО1, не были признаны невостребованными, документы на признание указанных долей невостребованными в суд передаваться не будут.

13.12.2016 государственная регистрация права была приостановлена на срок до 12.01.2017. Основания для приостановления государственной регистрации указано на возникшие у государственного регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав: в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права общей долевой собственности продавца (ранее возникшее, если оно возникло до вступления в силу Закона о регистрации) на объект недвижимости, что является обязательным в силу положений Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (действовал Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); в представленных на государственную регистрацию документах отсутствует заявление второй (передающей) стороны о регистрации своего права собственности, что противоречит действующему законодательству; доверенность от ФИО1 выдана 30.09.2010 сроком на три года, то есть ограничена сроком действия до 29.09.2013, совершение юридически значимых действий по доверенности с истекшим сроком действия не представляется возможным.

На основании статьи 27 Федерального закона 218-ФЗ государственным регистратором принято решение об отказе в проведении государственной регистрации права собственности по причине, что в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Не согласившись с данным отказом общество оспорило его в арбитражном суде.

Из материалов дела видно, что незарегистрированное правоФИО1 на земельную долю в общей долевой собственности на землю ТОО «Райчихинское», возникло до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, сделка купли-продажи земельной доли совершена после дня вступления в силу указанного Закона, таким образом, должна была быть произведена государственная регистрация ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

Однако, ФИО1 на государственную регистрацию перехода права собственности к обществу по договору купли-продажи земельных долей заявление и документы для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества не представлены.

Кроме того, доверенность от 30.09.2010 о наделении ФИО2 полномочиями по подаче заявлений на государственную регистрацию выдана сроком на три года, следовательно, действие доверенности прекратилось в 2013 году.

Таким образом, у управления имелись законные основания, как для приостановления государственной регистрации права, так и для отказа в такой регистрации, вышепоименованные документы и не могли быть представлены при подаче обществом заявления на регистрацию права 25.11.2016, поскольку ФИО1 умер 03.12.2010.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Из условий представленного спорного договора купли-продажи земельных долей от 30.09.2010, следует, что продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять у продавца продаваемую по настоящему договору земельную долю, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, не известным покупателю, в состоянии - как она есть на день подписания настоящего договора (пункт 4.1 договора); обязанность продавца, предусмотренная пунктом 4.1 настоящего договора, считается исполненной с момента подписания обеими сторонами настоящего договора, акт приема-передачи земельных долей не составляется (пункт 4.2 договора).

Настаивая на фактическом использовании всего земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121, обществом представлены: справка администрации Бурейского района Амурской области от 05.02.2014, подтверждает факт использования обществомземельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121 по состоянию на дату ее выдачи, сведения об уплате обществом налогов не подтверждают уплату обязательных платежей за земельный участок, имеющий кадастровый номер 28:11:000000:121.

Доказательств, подтверждающие наличие права на использование земельного участка в 2010 году на законных основаниях, обществом не представлены.

Кроме договора купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 в материалы дела обществом представлено соглашение от 30.09.2010. В силу положений главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение от 30.09.2010 имеет признаки договора ренты. Но соглашение на государственную регистрацию права не представлялось.

Расходный кассовый ордер от 30.09.2010, из содержания которого следует получение от общества ФИО1 5 000 руб. «за земельную долю по соглашению» с достоверностью не подтверждает оплату по представленному на государственную регистрацию права договору купли-продажи земельных долей от 30.09.2010.

При совокупности обстоятельств суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии основания считать, что продавцом по сделке была полностью исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем обязанность по его оплате.

Так же судом установлено, что препятствием к государственной регистрации права выступает не только отсутствие стороны по сделке и вышеперечисленные обстоятельства, но и установленное судом наличие спора о праве.

Согласно статье 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) определено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Выделение земельного участка в счет земельной доли ФИО1 не производилось, доказательств того, что на момент продажи земельной доли общество являлось сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок при наличии соответствующих правовых оснований, суду не представлено.

Следовательно, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о том, что на момент продажи земельной доли основной принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения был соблюден, а права третьих лиц - участников общей долевой собственности на земли ТОО "Райчихинское" (более 700 человек) не были нарушены.

В силу положений статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается и с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку государственная регистрация перехода права собственности не совершена в течение длительного времени, с сентября 2010 года по ноябрь 2016 года, то администрацией в порядке статьи 12.1 Закона № 101-ФЗ возможно оформление невостребованных земельных долей, что свидетельствует о наличии у администрации правопритязаний в отношении спорного имущества.

Учитывая разъяснения, изложенные в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22, дать оценку обстоятельствам наличия права собственности на спорное имущество возможно только в порядке искового производства, а не в рамках главы 24 АПК РФ.

Ссылка общества на судебную арбитражную практику (по делу № А04-6812/2016), не принимается арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, поскольку в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства с учетом представленных лицами, участвующими в деле, доказательств.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оспариваемое уведомление управления об отказе в государственной регистрации является законным, обоснованным и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Учитывая изложенное, доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Излишне уплаченная обществом государственная пошлина в сумме 1500 руб. подлежит возврату из федерального бюджета в соответствии со статьей 104 АПК РФ, статьями 333.21, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 20.07.2017 по делу № А04-1870/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 27.07.2017 № 5733 государственную пошлину в сумме 1500 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Е.Г. Харьковская
Судьи	Е.В. Вертопрахова
	Е.А. Швец