Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015

по делу № А04-4092/2014 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Чумаков П.А., в апелляционном суде судьи Дроздова В.Г., Волкова М.О., Иноземцев И.В.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Олекминский рудник»

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области

обобязании исполнить договор и изменить размер арендной платы

Общество с ограниченной ответственностью «Олекминский рудник» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес (место нахождения): 676253, Амурская область, п. Олекма; далее – общество)обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес (место нахождения): 675000, <...>; далее – Управление Росимущества) о понуждении к исполнению пункта 3.4 договора аренды от 01.06.2009 № 297 путем изменения с 01.05.2014 размера арендной платы по данному договору на 457 116 руб. 66 коп. (без учета НДС) в месяц в соответствии с рыночной оценкой.

Решением суда от 15.08.2014 в удовлетворении иска отказано по мотиву отсутствия на стороне арендодателя (ответчика) обязанности по изменению арендной платы на основании волеизъявления арендатора (истца).

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 названное решение от 15.08.2014 отменено. Размер арендной платы по договору аренды от 01.06.2009 № 297, заключенному между обществом и Управлением Росимущества, изменен с 01.05.2014 на 5 443 800 руб. в год, в том числе в месяц – 453 650 руб. с учетом результатов проведенной судебной экспертизы об определении величины рыночной стоимости арендной платы.

В кассационной жалобе Управление Росимущества указывает на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, в связи с чем просит отменить обжалуемое постановление от 25.05.2015 и оставить в силе ранее принятое решение от 15.08.2014.

Заявитель жалобы настаивает на том, что предусмотренная пунктом 3.4 договора аренды от 01.06.2009 № 297 возможность изменения размера арендной платы предоставляет лишь право арендодателю осуществлять такое изменение в одностороннем порядке и не влечет обязательств сторон данной сделки по заключению в будущем соглашения об изменении условий договора в этой части. При этом ответчик считает, что предусмотренные статьями 450, 451 ГК РФ основания для изменения договора в данном случае отсутствуют. Кроме того, Управление Росимущества полагает, что апелляционным судом безосновательно принята ставка арендной платы, определенная экспертом в качестве рыночной стоимости.

Общество в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней ответчиком доводы и предлагает оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в поданной жалобе и поступившем отзыве на нее, и дали суду необходимые пояснения по обстоятельствам спора.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого постановления апелляционного суда с учетом доводов рассматриваемой жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, между Управлением Росимущества (арендодатель) и обществом «Олекминский рудник» (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2009 № 297, по условиям которого последнему на срок с 01.04.2009 по 31.03.2026 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:26:010000:36 площадью 422 га, расположенный в районе пос. Олекма Тындинского района Амурской области, с видом разрешенного использования – для проектно-изыскательских работ, строительства и эксплуатации горно-обогатительного комбината.

Согласно пункту 3.1 данного договора сторонами согласован размер арендной платы за участок в общей сумме 10 296 800 руб. в год, в том числе в месяц 858 066 руб. 67 коп.

Указанный размер арендной платы определен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.08.1998 № 135-ФЗ на основании отчета от 01.04.2009 № 122/08-2/47 об определении рыночной ставки годовой арендной платы (пункт 3.3 договора).

В соответствии с условиями пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 5 лет при изменении рыночной ставки арендной платы. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы.

Кроме того, размер арендной платы также пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 3.5 договора).

Пунктом 4.2.4 договора на арендодателя возложена обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

В целях изменения размера арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью истец обратился в ООО «Альфард», которым подготовлен отчет от 28.03.2014 № АЛ 163/14-1 и определена арендная плата за земельный участок в меньшем размере, чем установлено пунктом 3.1 договора.

На основании указанного отчета общество направило в адрес Управления Росимущества письмо от 03.04.2014 с предложением об изменении размера арендной платы по договору от 01.06.2009 № 297, на что получило отказ.

Уклонение ответчика от изменения размера арендной платы послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался нормами статей 450, 451, 614 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что из условий пункта 3.4 договора не усматривается наличие на стороне арендодателя обязанности в будущем изменять арендную плату, в том числе по соглашению с арендатором.

Также судом отмечено, что непосредственно ответчику, а не истцу предоставлено право осуществлять оценку рыночной стоимости сдаваемых в аренду объектов федеральной собственности, что следует из положений статей 8, 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Не соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, апелляционный суд указал на то, что по смыслу пункта 3.4 изменение рыночной ставки арендной платы является достаточным основанием для пересмотра размера арендной платы и не требует внесения соответствующих изменений в договор. В данном случае новый размер арендной платы применяется по истечении месяца с момента уведомления арендатора.

Для выяснения действительного размера рыночной ставки арендной платы за используемый по договору от 01.06.2009 № 297 земельный участок апелляционный суд по ходатайству истца назначил проведение судебной экспертизы по данному вопросу.

Согласно представленному ООО «Лидер инвест» в материалы дела заключению эксперта ФИО3 от 25.02.2015 № 400/1-14 (с учетом дополнений от 30.04.2015) рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 28:26:010000:36, площадью 4 220 000 кв.м по состоянию на 28.03.2014 составляет 1 руб. 29 коп. за один кв.м (без НДС) и действительна по состоянию на 01.04.2014.

Оценив данное заключение как одно из доказательств по делу, апелляционный суд признал отказ ответчика от изменения арендной платы противоречащим статьям 1, 10 ГК РФ и с учетом этого удовлетворил иск общества, указав на применение нового размера арендной платы в общей сумме 5 443 800 руб. (4 220 000 кв.м х 1,29 руб.) в год или 453 650 руб. в месяц.

Суд кассационной инстанции считает такие выводы апелляционного суда соответствующими фактическим обстоятельствам спора и не противоречащими подлежащим применению нормам материального права.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Так, в силу статей 22, 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спора) за земли переданные в аренду взымается арендная плата, размер которой определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно действующей в настоящее время статье 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Одним из Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, также утвержденных названным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, предусмотрено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Согласно пункту 10 указанных Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 этого же Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В данном случае договор аренды от 01.06.2009 № 297 заключен сторонами после вступления в силу норм земельного законодательства (статьи 65 Земельного кодекса РФ), предусматривающих обязательное регулирование порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящийся в федеральной собственности, к числу которых относится арендуемый обществом участок с кадастровым номером 28:26:010000:36.

При определении размера арендной платы на стадии заключения данной сделки, стороны руководствовались рыночной стоимостью земельного участка, что прямо следует из содержания пункта 3.3 договора.

Следовательно, при изменении рыночной стоимости арендуемого участка также подлежит пересмотру и размер арендной платы за этот участок, что прямо предусмотрено сторонами в пункте 3.4 договора аренды от 01.06.2009 № 297. При этом условия данного пункта по сути предусматривают согласованную сторонами методику изменения арендной платы, не устанавливают необходимости заключения сторонами отдельного соглашения по данному вопросу, поэтому такое изменение не требует корректировки самого договора, в том числе в порядке норм статей 450, 451 ГК РФ.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Управления Росимущества подтвердил, что ежегодно арендная плата по договору изменялась в одностороннем порядке с учетом индекса инфляции на текущий финансовый год без заключения сторонами дополнительных соглашений по этому поводу.

Таким образом, изменение апелляционным судом арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка на основании пункта 3.4 договора аренды от 01.06.2009 № 297, в том числе по инициативе арендатора, не противоречит Основным принципам и Правилам определения арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, а также согласуется с разъяснениями пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии предусмотренных законом или договором оснований для изменения арендной платы по требованию арендатора (истца) судом кассационной инстанции отклоняются как противоречащие фактическим обстоятельствам данного конкретного спора и основанные на ошибочном понимании заявителем норм материального права, регулирующих вопросы взыскания арендной платы за земельные участки, относящиеся к федеральной собственности.

Возражения ответчика относительно применения рыночного размера арендной платы, определенного апелляционным судом по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, также не принимаются. Доказательств того, что представленное экспертом заключение является недостоверным, необоснованным либо несоответствующим положениям пункта 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, Управление Росимущества вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ в ходе рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции не представило. Кроме того, ответчик не заявлял о необходимости проведения дополнительной или повторной экспертиз в порядке статьи 87 АПК РФ.

Полномочий по иной оценке представленного в материалы дела экспертного заключения от 25.02.2015 № 400/1-14 у суда кассационной инстанции не имеется в силу норм главы 35 АПК РФ.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Управления Росимущества удовлетворению не полежит.

Вместе с тем, указывая на применение нового размера арендной платы с 01.05.2014, апелляционный суд не учел, что в силу пункта 10 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, в случае изменения рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка.

Поскольку в данном случае оценка рыночной стоимости земельного участка и определенный на ее основании размер арендной платы по состоянию на 01.04.2014, установлены апелляционным судом по результатам проведенной по делу экспертизы, то в таком случае арендная плата по договору от 01.06.2009 № 297 подлежала перерасчету начиная с 01.01.2015.

В связи с этим принятое апелляционным судом постановление от 25.05.2015 подлежит изменению на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и части 22 статьи 288 АПК РФ, путем определения периода применения нового размера арендной платы с указанной даты.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу № А04-4092/2014 Арбитражного суда Амурской области изменить в части срока применения нового размера арендной платы, установив его с 01.01.2015.

Изложить абзац второй резолютивной части постановления от 25.05.2015 в следующей редакции: «Изменить с 01.01.2015 размер арендной платы по договору аренды от 01.06.2009 № 297, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Олекминский рудник» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области, на 5 443 800 руб. в год, в том числе в месяц – 453 650 руб.».

В остальной части постановление от 25.05.2015 по настоящему делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

С.Ю. Лесненко