Гражданский кодекс часть 1

от управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного: ФИО1, представитель по доверенности от 07.02.2022

рассмотрев в судебном заседании посредством веб-конференции кассационную жалобу управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного

на решение от 26.10.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022

по делу № А04-5340/2021 Арбитражного суда Амурской области

по иску общества с ограниченной ответственностью «Союз»

к управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного

о расторжении муниципальных контрактов

третьи лица: администрация города Свободного, управление федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Союз» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 676450, <...>; далее – ООО «Союз», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 676450, <...> Октября, 14-434; далее – УИМИЗ администрации г. Свободного, управление, ответчик) о расторжении муниципальных контрактов от 16.12.2020, от 18.12.2020, от 22.12.2020, поименованных в исковом заявлении.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: администрация города Свободного, управление федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 26.10.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, управление просит указанные судебные акты отменить, считая их незаконными и необоснованными, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что ООО «Союз» приняло на себя обязательства по передаче в муниципальную собственность квартир в срок, установленный в муниципальных контрактах. Данные договоры предусматривали покупку готового жилья, а не его строительство, как ошибочно признали суды. Указывает также на то, что отказ в выдаче разрешения на строительство истцом не обжалован, получив который последний не предпринял действий по устранению обстоятельств, препятствующих строительству. В этой связи полагает, что обществом не были предприняты все необходимые меры для исполнения контрактов. Кроме того, обращает внимание на то, что направив в адрес уполномоченного органа повторное заявление о выдаче разрешения на строительство, ООО «Союз» подтвердило свое намерение выполнить условия спорных контрактов. Вместе с тем, истец обратился с рассматриваемым заявлением, когда до окончания строительства оставалось семь месяцев. Считает вывод суда первой инстанции, что муниципальные контракты следует расценивать как договоры подряда, несостоятельным.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании, проводимом посредством веб-конференции, представитель управления поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и объяснений присутствующего в судебном заседании представителя УИМИЗ администрации г. Свободного, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 25.03.2020 № 1 между УИМИЗ администрации г. Свободного (арендодатель) и ООО «Союз» (арендатор) заключен договор аренды от 06.04.2020 № 60 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:05:010944:207, площадью 2414 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> вид разрешенного использования: многоквартирные малоэтажные жилые дома до 4-х этажей, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком с 06.04.2020 по 05.04.2023.

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.04.2020.

Государственная регистрация данного договора произведена в установленном законом порядке 21.04.2020.

Впоследствии управление направило обществу письмо от 10.11.2020 с предложением принять участие в аукционе по приобретению квартир в будущем с учетом следующего: наличие земельного участка под строительство; стоимость приобретения 1 кв.м будущих жилых помещений – 59 000 руб.; наличие согласно проекту площадей приобретаемых жилых помещений; квартиры, создаваемые в будущем, должны быть переданы заказчику не позднее 10.12.2021.

На основании протоколов рассмотрения единственной заявки электронного аукциона между управлением (заказчик) и ООО «Союз» (поставщик) заключены муниципальные контракты, предметом которых является приобретение благоустроенного жилого помещения в рамках II этапа региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Амурской области на период 2019 – 2025 годов», созданного в будущем.

Пунктами 1.2, 4.1 данных контрактов предусмотрено, что поставщик обязуется передать в муниципальную собственность заказчика созданное в будущем жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка 28:05:010944:207, в срок до 10.12.2021, в свою очередь, заказчик обязуется принять и уплатить за него определенную в контракте цену.

Расторжение контрактов допускается по соглашению сторон, по решению суда, а также в случае одностороннего отказа стороны контракта от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством (пункт 10.5 контрактов).

17.05.2021 ООО «Союз» обратилось к главе администрации г. Свободного с заявлением о выдаче разрешения на строительство четырехэтажного жилого дома по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010944:207, приложив градостроительный план земельного участка № RU28301000-164, положительное заключение экспертизы № 28-2-1-3-020186-2021, технические проекты, в ответ на которое письмом от 19.05.2021 № 169 отказано, поскольку указанный земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, относящейся к центральной районной котельной и в соответствии со статьей 39 Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Свободный», утвержденных решением 10.05.2010 № 40, к видам запрещенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах санитарно-защитных зон, относятся объекты для проживаний людей.

В письме от 27.05.2021 № 105 поставщик предложил заказчику расторгнуть контракты; а платежными поручениями возвратил управлению авансовые платежи на основании его письма от 28.05.2021 № 245.

Указанные обстоятельства явились поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Устанавливая правовую природу муниципальных контрактов на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая положения пункта 4 названного постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, оценив содержание предусмотренных в них условий, направленных на создание нового объекта – строительства жилых помещений (квартир) для последующей передачи их в собственность заказчика, суды первой и апелляционной инстанций правильно квалифицировали указанные сделки как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Таким образом, к правоотношениям сторон подлежат применению положения главы 30 ГК РФ, общие нормы Кодекса об исполнении обязательств, а также положения Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ обусловлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно части 8 статьи 95 Закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ расторжение контракта допускается по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннего отказа стороны контракта от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В ходе разрешения спора судами установлено, что условиями муниципальных контрактов предусмотрено, что поставщик обязуется передать в муниципальную собственность заказчика созданное в будущем жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010944:207. Вместе с тем администрация письмом от 19.05.2021 № 169 отказала ООО «Союз» в выдаче разрешения на строительство четырехэтажного жилого дома по названному адресу на данном земельном участке по изложенным выше в нем мотивам.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что приведенное обстоятельство является существенным и объективно препятствующим истцу в исполнении контрактных обязательств и, соответственно, достаточным для удовлетворения заявленного требования о расторжении муниципальных контрактов.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не усматривает повода для признания приведенных заявителем кассационной жалобы доводов состоятельными и влияющими на итоговый вывод судов, сделанный по результатам рассмотрения настоящего спора.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.10.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022 по делу № А04-5340/2021 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

И.Ф. Кушнарева