Постановление № А05-1015/2021 от 31.05.2022 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена мая 2022 года .

В полном объеме постановление изготовлено июня 2022 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.,

при участии от некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» представителей Веселковой Е.Н. о доверенности от 16.09.2021, Морозова А.С. по доверенности от 18.02.2022 (в Арбитражном суде Архангельской области), от общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» представителя Быкова Н.И. по доверенности от 20.06.2020, директора Волкова И.А. (в Арбитражном суде Архангельской области),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы  видео-конференц-связи, организованной Арбитражным судом Архангельской области, апелляционные жалобы некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области», общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 февраля 2022 года по делу № А05-1015/2021,

установил:

некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» (адрес: 163000,                             город Архангельск, проспект Троицкий, дом 10, 2 этаж; ИНН 2901991858, ОГРН 1132900001574; далее – Фонд) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» (адрес: 163002, город Архангельск, улица Урицкого, дом 1,  офис 403; ИНН 2901201450, ОГРН 1102901002610; далее – Общество) о признании договоров аренды нежилого помещения от 09.12.2014 № 4, 4/1, от 01.06.2015 № 4/2 расторгнутыми 31.12.2020 в связи с односторонним расторжением, а контракт от 23.12.2019 № 58 прекращенным 31.12.2020 в связи с окончанием срока действия (с учетом принятого судом уточнение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением суда от 01.03.2021 принят к рассмотрению совместно с первоначальным встречный иск Общества о взыскании с Фонда 1 828 269 руб. 21 коп., в том числе: 213 825 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 18.01.2021, 7 351 руб. 66 коп. задолженности по потребленной в период с 22.12.2020 по 31.12.2020 электроэнергии, 193 885 руб. 41 коп. упущенной выгоды за период с 19.01.2021 по 03.02.2021, 1 413 206 руб. 66 коп. убытков, составляющих стоимость восстановительных ремонтных работ, а также 39 000 руб. в возмещение судебных издержек по оплате услуг эксперта, 31 283 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Общества заявило ходатайство об отказе от встречных исковых требований в части требования  взыскания  7 351 руб. 66 коп. задолженности по потребленной в период с 22.12.2020 по 31.12.2020 электроэнергии, просило взыскать с Фонда 1 728 571 руб. 12 коп., в том числе: 213 825 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 18.01.2021,                  193 885 руб. 41 коп. упущенной выгоды за период с 19.01.2021 по 03.02.2021,                     1 320 860 руб. 23 коп. убытков, связанных с осуществлением восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений, а также 39 000 руб. расходов на подготовку заключения, расходы по уплате государственной пошлины.

Уточнение встречных исковых требований принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением от 20.02.2022 суд удовлетворил первоначальный иск Фонда, признал заключенные Фондом и Обществом договоры аренды нежилого помещения от 09.12.2014 № 4, 4/1,  договор аренды нежилого помещения от 01.06.2015 № 4/2  расторгнутыми 31.12.2020 в связи с односторонним расторжением, а контракт на оказание услуг по аренде нежилого офисного помещения от 23.12.2019 № 58  прекращенным 31.12.2020 в связи с окончанием срока действия. Взыскал с Общества в пользу Фонда 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 50 000 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы. Суд прекратил производство по делу в части требования Общества  по встречному иску о взыскании 7 351 руб.        66 коп. долга в связи с принятием отказа истца от этой части требований. Взыскал с Фонда в пользу Общества 1 228 880 руб. 41 коп., в том числе:        193 885 руб. 41 коп. в возмещение упущенной выгоды, 1 034 995 руб. в возмещение убытков, а также 21 620 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 27 775 руб. 80 коп. в возмещение расходов на оплату экспертизы. В удовлетворении остальной части заявленных встречных исковых требований суд отказал. Суд возвратил Обществу из федерального бюджета 924 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Общество и Фонд с решением суда не согласились, обратились с апелляционными жалобами.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального  иска, встречный иск удовлетворить.

Доводы Общества сводятся к следующему. Вывод суда о том, что Общество отказалось принять помещения 30.12.2020 ввиду неудовлетворительного состояния возвращаемого имущества и отсутствия текущего ремонта, является ошибочным. В акте приема-передачи помещения Фонд указал, что в помещениях выполнен текущий ремонт, и Общество не имеет претензий. Фонд сорвал работы эксперта для подтверждения указанного в акте состояния помещений путем выключения света, не передал ключи от помещений. До момента получения ключей 18.01.2021 доступ Обществу в помещения ограничен, это также является злоупотреблением Фондом правом в части передачи помещений. В нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) суд необоснованно отнес экономические риски за пользование помещениями на Общество. Смена юридического адреса Фонда произошла 17.02.2021. Суд необоснованно отклонил представленную Обществом досудебную экспертизу, не принял выявленные Обществом ошибки и вопросы по судебной экспертизе. Эксперт нарушил сроки проведения судебной экспертизы. В нарушение пункта 5 статьи 56 АПК РФ при проведении осмотра нежилых помещений 09.09.2021 присутствовал свидетель Цуркан Л.М. Поскольку встречные исковые требования удовлетворены частично, в первоначальном исковом заявлены не заявлены материальные требования, судебные расходы по судебной экспертизе следует распределить пропорционально удовлетворенным встречным требованиям.

Фонд в своей апелляционной жалобе и дополнении к ней просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Удовлетворяя требование о возмещении упущенной выгоды, суд не учел, что Общество не предоставило доказательств того, что лишилось арендной платы, которую оно получало бы при обычных условиях гражданского оборота; предварительные договоры аренды с будущими арендаторами; доказательства того, что арендодатель вообще имел намерение сдавать в спорный период арендуемые ранее региональным оператором нежилые помещение, что он предлагал нежилые помещения, арендуемые ранее региональным оператором, неопределенному кругу лиц и имели место быть конкретные предложения о передаче его в аренду, либо отказы от аренды невозможности их использовать. В январе 2021 года АНО «Центр содействия развития киокусинкай каратэ» арендовало помещение № 87, в данном помещении арендодатель не проводил косметический (текущий) ремонт, это в свою очередь не воспрепятствовало его передаче в аренду. Во время осмотра нежилых помещений третьего этажа                         № 78, 42, 43, 44, 45, 54, 51 эксперт 03.09.2021 установил, что данные помещения сданы в аренду, арендодатель не проводил косметический (текущий) ремонт, это в свою очередь не воспрепятствовало его передачи в аренду. ДОСААФ России по Архангельской области необходимо 10 помещений, Фонд арендовал 26 нежилых помещений, это составляет 38% от занимаемой Фондом площади. Взыскание 193 885 руб. 41 коп. в возмещение упущенной выгоды, а не пропорционально требуемой профессиональным образовательным учреждением «Многофункциональный центр по подготовке граждан к военной службе и военно-патриотическому воспитанию Регионального отделения ДОСААФ России Архангельской области» (далее – Центр) площади (38% от занимаемой Фондом площади), приведет к неосновательному обогащению Общества. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что причиной повреждения оконного стеклопакета в помещении № 87 является халатное отношение Фонда к имуществу Общества; что причиной повреждения обоев, которые требуют проведения работ по смене обоев, является халатное отношение регионального оператора к имуществу Общества. Поскольку в контракте от 23.12.2019 № 58 на 30.12.2020 отсутствует пункт, в котором указывается, что в обязанности арендатора входит производство текущего ремонта в случае ухудшения их технического состояния, стоимость расчета на проведение ремонтно-восстановительных работ указанных помещений в выводах будет вынесена отдельной позицией. Согласно акту осмотра помещения площадью 116,4 кв.м, расположенного на третьем этаже в здании по улице Урицкого, дом 1, от 30.11.2021 Общество требует провести в офисе № 328 (помещение № 87) тот же текущий ремонт нового арендатора – автономной некоммерческой организации «Центр содействия развития киокусинкай каратэ», который требует с регионального оператора в рамках текущего спора. Дефекты в помещениях № 45, 51, 15, 18, 39 в виде «Неровности напольного покрытия, повторяющие поверхность основания пола» не относятся к эксплуатационным дефектам, а являются дефектами связанные с нарушениями технологии укладки линолеума и подготовки основания пола для дальнейшей укладки линолеума. Наличие у Общества права на вычет сумм налога исключает уменьшение имущественной сферы лица и исключает применение статьи 15 ГК РФ. Суд не учел письмо Общества от 11.01.2021 №2.

Определением от 30.03.2022 апелляционная жалоба Общества принята к производству, судебное заседание назначено на 12.05.2022.Определением от 26.04.2022 жалоба Фонда принята к производству, судебное заседание назначено на 31.05.2022. Определением от 12.05.2022 рассмотрение жалобы Общества отложено на 31.05.2022 для совместного рассмотрения с жалобой Фонда.

Фонд в отзыве на жалобу Общества и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции (в Арбитражном суде Архангельской области) возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили оставить жалобу без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просили ее удовлетворить.

Общество в отзыве на жалобу Фонда и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции (в Арбитражном суде Архангельской области) возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили оставить жалобу без удовлетворения, поддержали доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просили ее удовлетворить.

Выслушав представителей Фонда и Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобах, дополнении, отзывах на них, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Фонд (арендатор) и Общество (арендодатель) заключили договоры от 09.12.2014 № 4, 4/1,  от 01.06.2015        № 4/2  аренды нежилых помещений, расположенных в здании по улице Урицкого, дом 1, в редакции дополнительных соглашений от 27.08.2018 № 5, от 26.10.2016 № 1, от 12.02.2018 № 4.

По условиям пунктов 1.1, 3.1 договоров арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения площадью 318,8 кв.м с месячным размером арендной платы – 195 105 руб.      60 коп.; площадью 15,6 кв.м с месячным размером арендной платы 9 547 руб. 20 коп.; площадью 177,7 кв.м с месячным размером арендной платы                           108 752 руб. 40 коп., расположенные по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1.

Согласно пунктам 2.4.15 договоров арендатор обязан освободить занимаемое помещение и возвратить арендодателю по акту в день прекращения условий договора с учетом необходимого косметического (текущего) ремонта.

В соответствии с пунктами 5.4 договоров арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного уведомления арендодателя за месячный срок.

В силу пунктов 7.1, 7.2 договоры заключены на неопределенный срок.

Окончание срока действия контракта влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами обязательств по контракту, если таковые имели место при исполнении настоящего контракта.

Фонд (арендатор) и Общество (арендодатель) заключили контракт на оказание услуг по аренде нежилых офисных помещений от 23.12.2019 № 58.

Пунктами 1.1, 1.5 контракта предусмотрено, что арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение  площадью 109,7 кв.м, которое находится по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1. Срок действия контракта – по 31.12.2020.

В пункте 2.1 контракта установлен месячный размер арендной платы                    54 850 руб. Все коммунальные платежи включены в размер арендной платы.

Пунктом 3.2.4 контракта предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за две недели о предстоящем освобождении нежилого помещения как в связи с окончанием срока действия контракта, так и при досрочном освобождении и сдать его арендодателю по акту в исправном состоянии.

Оплата за потребленную электрическую энергию производилась Фондом по показаниям счетчиков, согласно договору на возмещение потребленной электрической энергии от 15.12.2015 № 55.

Фонд 30.11.2020 направил Обществу уведомления о досрочном расторжении договоров от 09.12.2014 № 4, 4/1, от 01.06.2015 № 4/2 с 31.12.2020 (получены 01.12.2020), 04.12.2020 – о предстоящем освобождении нежилого помещения по контракту от 25.12.2019 № 58 в связи с окончанием срока действия контракта 31.12.2020, 07.12.2020 направил соглашения о расторжении названных договоров аренды с просьбой их подписать и вернуть в их адрес по одному экземпляру в срок до 14.12.2020. В соглашениях предусмотрено, что имущество соответствует условиям договора, находится в технически исправном состоянии, а соглашения вступают в силу с момента их подписания обеими сторонами.

Общество 10.12.2020 сообщило Фонду о невозможности подписания таких соглашений, поскольку соглашение о расторжении договора может быть подписано в момент подписания акта приема-передачи, датой расторжения договора является дата приема передачи помещений, а мнение Фонда о технически исправном состоянии помещений является ошибочным, так как по условиям договоров арендатор обязан освободить занимаемые помещения и возвратить их по акту с учетом необходимого косметического ремонта. Также Общество указало Фонду, что последний игнорирует предложения арендодателя о снижении размера арендной платы до 400 руб. за кв.м.

Фонд 04.12.2020 направил Обществу уведомления об осмотре занимаемых нежилых помещений по всем договорам 10.12.2020 в 14 час 00 мин (получено 10.12.2020).

В ответ Общество 10.12.2020 сообщило Фонду, что условия договоров предусматривают сдачу помещений в момент освобождения с учетом выполненного косметического (текущего) ремонта.

Фонд направил 11.12.2020 Обществу односторонние акты осмотра помещений от 10.12.2020 с приложением перечня дефектов и выводами комиссии о необходимости частичного косметического ремонта, а в акте осмотра помещений, арендуемых по контракту от 23.12.2019 № 58, зафиксировано, что замечания отсутствуют.

Общество 15.12.2020 сообщило Фонду, что осмотр помещений на предмет объема выполненных работ можно провести только после полного освобождения помещений, указав при этом на отсутствие понятия частичного косметического ремонта в условиях договоров.

Фонд 11.12.2020 направил Обществу уведомление об осмотре нежилых помещений 18.12.2020 в 14 час 00 мин (получено 16.12.2020).

Без участия арендодателя Фонд 18.12.2020 произвел осмотр нежилых помещений, составил односторонние акты осмотра от 18.12.2020, 21.12.2020 направил данные акты Обществу, пригласил 31.12.2020 в 09 час 30 мин подписать акты приема-передачи помещений по договорам и контракту (получено 22.12.2020).

В ответ Общество 24.12.2020 сообщило Фонду, что подписание акта приема-передачи помещений будет произведено по мере выполнения в данных помещениях ремонта, в соответствии с условиями договора; поскольку 31.12.2020 – является выходным предпраздничным днем, подписание акта возможно 30.12.2020 или после праздничных дней (новогодних каникул), в случае выполнения в них косметического ремонта; в случае выполнения в арендуемых помещениях необходимого косметического ремонта предложило арендатору подписать акты 30.12.2020 года в 16 час 00 мин или после новогодних праздничных дней с дополнительным снятием показания приборов учета электрической энергии и выполнения в них косметического ремонта (получено 24.12.2020).

Фонд 25.12.2020 согласился подписать акты приема-передачи нежилых помещений 30.12.2020 в 16 час 00 мин (получено Обществом 25.12.2020).

В результате комиссионного осмотра помещений 25.12.2020 стороны выявили, что помещения фактически не освобождены, за исключением архива и комнаты для проведения совещаний; определить объем работ не представляется возможным. Во время осмотра велась аудио и видеозапись. Общество предложило Фонду выполнить косметический ремонт в соответствии с условиями договоров на аренду помещений с учетом профильного и специализированного предприятия.

Телефонограммой Общество 29.12.2020 уведомило Фонд о том, что обеспечит явку представителя 30.12.2020 в 16 час 00 мин для решения вопроса по возврату арендуемых помещений в соответствии с условиями договоров.

Между сторонами 30.12.2020 состоялась процедура сдачи и приемки нежилых помещений, велась аудио и видеозапись. В связи со сложившейся конфликтной ситуации единый акт приема-передачи нежилых помещений не подписан.

В акте от 30.12.2020, составленного сотрудниками Общества, зафиксировано, что в результате осмотра работниками Общества выявлена необходимость покраски стен во всех помещениях, замены протертого линолеума в офисе № 307, 324, 328, замены разбитого окна в офисе                     № 328, заделки отверстия из серверной на техническом этаже; Общество не может принять помещения ввиду невыполнения текущего ремонта, предусмотренного пунктами 2.4.15 договоров, пунктом 3.2.4 контракта; представители Фонда опломбировали входы во все помещения.

В актах приема-передачи помещений от 30.12.2020, составленных сотрудниками Фонда, зафиксировано, что косметический ремонт помещений арендатором выполнен, замечаний и претензий к помещениям стороны не имеют, ключи от нежилых помещений направлены заказной бандеролью Почтой России 31.12.2020.

Фонд 31.12.2020 сообщил Обществу, что считает договоры и контракт расторгнутыми с 31.12.2020, направил для подписания акты приема-передачи нежилых помещений, ключи от нежилых помещений.

После получения претензии Фонда и ключей Общество произвело вскрытие помещений 18.01.2021, составило акте от 18.01.2021.

В ответ на претензию Общество 18.01.2021 просило Фонд в пятидневный срок сдать ключи в полном комплекте в целях исключения возможного попадания в данные помещения после сдачи помещений в аренду, возвратило акты без подписания, предупредило, что арендодатель будет принимать меры по оценке ущерба и начислению арендной платы в связи с опломбированием помещений.

Общество заключило договор от 18.01.2021 № 1-007-21 с индивидуальным предпринимателем Мошаровым Андреем Викторовичем (далее – ИП Мошарева А.В.) на предмет выполнения экспертного заключения по строительно-технической экспертизе помещений. Работы выполнялись с 19.01.2021 по 03.02.2021. Стоимость услуг составила 39 000 руб.

Согласно заключению эксперта Мошарева А.В. от 01.02.2021 № 22/2021 величина стоимости восстановительного ремонта отделки помещений, ранее арендуемых Фондом, составила 1 413 206 руб. 66 коп.

Полагая, что отказ Общества от подписания соглашений о расторжении договоров аренды и контракта, от принятия помещений и подписи актов приема-передачи свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендодателем своих обязательств и нарушает права арендатора, Фонд обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, Общество обратилось в арбитражный суд с встречным иском к Фонду о взыскании 213 825 руб. 48 коп. арендной платы за период с 01.01.2021 по 18.01.2021, поскольку считает, что ответчик фактически передал ключи истцу 18.01.2021, следовательно, владел данными помещениями с 01.01.2021 по 18.01.2021 и обязан оплачивать арендные платежи. Обществом также заявлено требование о взыскании 193 885 руб. 41 коп. упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с 19.01.2021 по 03.02.2021, 1 320 860 руб. 23 коп. убытков в виде стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки арендованных помещений, а также расходов на подготовку экспертного заключения.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования, прекратил производство по делу в части требования Общества по встречному иску о взыскании 7 351 руб. 66 коп. долга в связи с отказом от этой части требований, взыскал с Фонда в пользу Общества 193 885 руб. 41 коп. в возмещение упущенной выгоды,                           1 034 995 руб. в возмещение убытков. В удовлетворении остальной части заявленных встречных исковых требований суд отказал.

С решением суда не согласился Фонд и Общество, обратились с апелляционными жалобами.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалоб.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что  пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

При соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Из материалов дела видно, что Фонд 30.11.2020 уведомил Общество о досрочном расторжении договоров от 09.12.2014 № 4 и № 4/1, от 01.06.2015                 № 4/2 с 31.12.2020 (получены 01.12.2020), направил 04.12.2020 уведомление о предстоящем освобождении нежилого помещения по контракту от 25.12.2019 № 58 в связи с окончанием срока действия контракта 31.12.2020.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договоры                    от 09.12.2014  № 4, 4/1 аренды нежилого помещения, договор от 01.06.2015     № 4/2 аренды нежилого помещения прекратили свое действие 31.12.2020 – по истечении месяца вследствие реализации Фондом установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ права на отказ от договоров, а контракт от 23.12.2019 № 58 на оказание услуг по аренде нежилого офисного помещения прекратил свое действие 31.12.2020 в связи с окончанием срока действия.

Довод Общества о том, что договоры и контракт следует признать расторгнутыми (прекратившими свое действие) не ранее чем 18.01.2021, так как фактически арендодатель получил ключи от помещений от арендатора в эту дату, был предметом исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, после чего, в силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, возникает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как правомерно указал суд первой инстанции, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Суд первой инстанции указал, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Аналогичный вывод содержится в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66).

Поскольку обязательство по возврату имущества лежит на арендаторе, то и бремя доказывания обстоятельств, связанных с возвратом имущества после прекращения договора аренды относится на арендатора.

Пунктом 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Если имеет место отказ арендодателя принять по просьбе арендатора имущество из аренды, это препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной абзацем 1 статьи 622 ГК РФ, и как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником, что исключает применение пункта 2 статьи 622 ГК РФ.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 37 Информационного письма № 66, согласно которым арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Проанализировав переписку сторон, представленную в материалы дела, суд первой инстанции установил, что арендатор неоднократно выражал намерение прекратить арендные отношения 31.12.2021 и возвратить арендодателю до указанной даты нежилые помещения. При этом арендодатель уведомлялся о намерении возвратить нежилые помещения заблаговременно и надлежащим образом. К 30.12.2020 арендуемые помещения Фонд освободил, а ключи направлены арендодателю заказной бандеролью Почтой России 31.12.2020. Отказ Общества принять от ответчика нежилые помещения обусловлен неудовлетворительным состоянием возвращаемого имущества, отсутствием в помещениях косметического ремонта.

Как правомерно указал суд первой инстанции, из толкования статьи 622 ГК РФ следует, что наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, что и было сделано Обществом посредством подачи встречного иска.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что факт опломбирования помещений правового значения в рассматриваемой ситуации не имеет, поскольку Общество, действуя разумно и добросовестно, должно принять помещения в срок не позднее 31.12.2021.

При этом суд установил, что на момент осмотра и передачи помещений между сторонами возник конфликт относительно работы лифта, вывоза имущества арендатора из арендованного помещения, доступа сотрудников арендатора в арендуемые помещения в выходные дни, видеозаписи сторон процесса осмотра помещений 30.12.2020.

Свидетели Цуркан Л.М., Мазуров А.Э., Мещерякова Л.В. в суде первой инстанции подтвердили наличие конфликтной ситуации.

Представители Фонда в суде первой инстанции  пояснили, что в условиях конфликта сторон помещения опломбированы для их сохранности в том виде, в котором их покинул арендатор.

При этом суд пришел к обоснованному выводу, что первоначальные исковые требования Фонда подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы  подателя жалобы Общества в этой части  направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции не имеется. 

Довод подателя жалобы Общества о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях, в том числе в части  распределения судебных расходов, не принимаются во внимание, поскольку судебные расходы, в том числе по оплате услуг эксперта.  Фонд является выигравшей стороной по первоначальному неимущественному  спору, заявил к возмещению понесенные расходы на оплату  услуг эксперта. Данные расходы  отнесены на  Общество как на ответчика по первоначальному иску, распределены судом по правилам статьи 110 АПК РФ.

Общество во встречных требованиях просило  взыскать  213 825 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 18.01.2021,                  193 885 руб. 41 коп. упущенной выгоды за период с 19.01.2021 по 03.02.2021,                     1 320 860 руб. 23 коп. убытков, связанных с осуществлением восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений.

Удовлетворяя исковые требования Общества  по встречному иску в части взыскания 193 885 руб. 41 коп. в возмещение упущенной выгоды, 1 034 995 руб. в возмещение убытков, и отказывая в удовлетворении остальной части требований,суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии с пунктом 2.4.15 договоров аренды нежилых помещений Фонд обязан выполнить текущий ремонт в арендуемых помещениях, а пунктом 3.2.4 контракта предусмотрена обязанность арендатора сдать помещения в исправном состоянии.

После прекращения между сторонами арендных правоотношений Фонд возвратил арендодателю имущество не в том состоянии, в котором он его получил (акты приема-передачи помещений в пользование арендатору подписаны Фондом без замечаний).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пунктом 2 статьи 15 ГК РФ предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

На основании статьи 1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. В соответствии с положениями статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

По смыслу указанных правовых норм для взыскания причиненного ущерба  истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ должен доказать  факт причинения убытков, наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и противоправным поведением лица, причинившего вред, а также размер убытков. При этом ответчик для освобождения от ответственности за причиненный вред доказывает отсутствие своей вины.

Удовлетворение иска возможно при наличии совокупности всех вышеназванных условий. При отсутствии одного из элементов ответственности в иске должно быть отказано.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Из материалов дела видно, что наличие дефектов переданных Фондом помещений, а также стоимость восстановительного ремонта отделки помещений Общество обосновывает заключением эксперта ИП Мошарева А.В. от 01.02.2021 №22, а также заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Беломорская Сюрвейерская Компания» Завьялова С.Б от 04.06.2021 № 32/2021, которое представлено Фондом с учетом возражений.

Как следует из материалов дела, поскольку между сторонами возникли разногласия по экспертному заключению от 04.06.2021 № 32/2021, по ходатайству Фонда определением суда от 05.07.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Архангельский Областной Центр Экспертизы» Сметаниной Анне Александровне.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: установить наличие, характер и объем повреждений внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1, (3 и 4 этажи), возникших в период аренды Фондом у Общества по договорам аренды нежилых помещений от 09.12.2014 № 4 и 4/1, от 01.06.2015 № 4/2 и контракту от 23.12.2019 № 58 на 30.12.2020; какие виды работ и в каком объеме необходимы для производства восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1 (3 и 4 этажи), переданных Фонду по договорам аренды нежилых помещений от 09.12.2014 № 4 и 4/1, от 01.06.2015 № 4/2 и контракту от 23.12.2019 № 58; относятся ли данные ремонтные работы внутренней отделки нежилых помещений к капитальным или текущим ремонтным работам; какова стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1 (3 и 4 этажи), переданных Фонду по договорам аренды нежилых помещений от 09.12.2014 № 4 и 4/1, от 01.06.2015 № 4/2 и контракту от 23.12.2019 № 58 на 30.12.2020 без учета естественного износа; какова стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1 (3 и 4 этажи), переданных Фонду по договорам аренды нежилых помещений от 09.12.2014 № 4 и 4/1, от 01.06.2015 № 4/2 и контракту от 23.12.2019 № 58 на 30.12.2020 без учета стоимости капитального ремонта и естественного износа?

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 15.11.2021 № 115/21-СД, а также уточнение к экспертному заключению от 13.12.2021 № 931/21.

Отвечая на вопросы № 1, 2 и 3, эксперт указал, что в процессе исследования, на основании анализа фотоматериалов, выполненных во время натурного осмотра от 03.09.2021 и дополнительно предоставленных, установлено, что в нежилых помещениях, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1 (3 и 4 этажи), в период аренды Фондом возникли недостатки эксплуатационного характера. Выявленные недостатки эксплуатационного характера приведены экспертом на страницах 47 и 48 заключения. Объем повреждений, требуемый устранения выявленных недостатков внутренней отделки исследуемых нежилых помещений, представлен в столбцах 3-4 таблицы № 7 в подпунктах 2.4.2.1 заключения. Ремонтно-восстановительные работы и соответствующие им объемы, необходимые для ликвидации дефектов, возникших в процессе эксплуатации нежилых помещений Фондом по договорам и контракту, приведены в таблице 5 в подпункте 2.4.2.2 заключения. В результате проведенного исследования нежилых помещений, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1, и анализа выявленных повреждений внутренней отделки, определено, что все работы по устранению недостатков, возникших в процессе эксплуатации нежилых помещений Фондом по договору и контрактам в рамках объекта исследования № 1 и представленные в таблице 5 в подпунктах 2.4.2.2 заключения, относятся к текущему. Отвечая на вопросы № 4 и 5 эксперт указал, что поскольку определенные в ходе исследования работы по устранению повреждений внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1 (3 и 4 этажи), переданных Фондом по договорам и контракту относятся только к текущему виду работ, то стоимость восстановительного ремонта по состоянию на 30.12.2020 без учета стоимости капитального ремонта и естественного износа будет составлять аналогичную стоимость, рассчитанную в локальном сметном расчете (приложения 4 и 5). Поскольку в материалах дела отсутствует информация о том, какой организацией: организацией, использующей упрощенную систему налогообложения или организацией, использующей общую систему налогообложения, был выполнен ремонт помещения, экспертами принято решение определить стоимость работ и материалов, необходимых для устранения повреждений, исходя из того, что: работы выполнялись организацией, использующей общую систему налогообложения, сумма средств по уплате налога на добавленную стоимость (далее – НДС) принимается в размере 20%; работы выполнялись организацией, использующей упрощенную систему налогообложения, данная формула учитывает именно НДС на материальные ресурсы и эксплуатацию машин. Стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки нежилых помещений (3 и 4 этажи) при расчете по общей системе налогообложения составила 1 034 995 руб., в том числе: 5 378 руб. стоимости затрат на замену стеклопакета в помещении № 87, площадью 99,6 кв.м, 136 626 руб. стоимости затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки помещения № 87 (3 этаж). Стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки нежилых помещений (3 и 4 этажи) при расчете по упрощенной системе налогообложения составила 893 465 руб., в том числе: 5 288 руб. стоимости затрат на замену стеклопакета в помещении № 87, площадью 99,6 кв.м, 117 615 руб. стоимости затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки помещения № 87                  (3 этаж).

Согласно  выводам эксперта, рынок ремонтно-строительных услуг данного вида наиболее представлен предприятиями и организациями малого и среднего бизнеса (то есть: общества с ограниченной ответственностью, индивидуальные предприниматели, самозанятые физические лица), которые находятся на упрощенной системе налогообложения. На основании проведенного анализа статистических данных по стоимости работ при расчете по упрощенной системе налогообложения наиболее соответствует рыночным условиям данного спектра услуг (в части стоимости трудозатрат). Доказательства того, что образование трещин в стеклопакете створки глухой части окна в помещении № 87, площадью 99,6 кв.м, является дефектом эксплуатации, и возникло в период аренды Фондом отсутствуют, ввиду этого стоимость затрат на замену данного стеклопакета вынесена отдельной строкой. В стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки помещения № 87 (3 этаж), вынесенная отдельной позицией, не учтена стоимость затрат на замену стеклопакета в данном помещении. В экспертном заключении от 01.02.2021 № 22/2021, выполненном ИП Мошаревым А.В., для установления наличия и характера повреждений, а также для расчета стоимости восстановительно-ремонтных работ помещения № 87 и 20 объединены. В настоящем заключении эксперта данные помещения приняты согласно техническому паспорту как отдельные помещения с различными функциональными назначениями. В контракте от 23.12.2019 № 58 на 30.12.2020 отсутствует пункт, в котором указывается, что в обязанности арендатора входит производство текущего ремонта в случае ухудшения их технического состояния, следовательно, стоимость расчета на проведение ремонтно-восстановительных работ указанных помещений в выводах будет вынесена отдельной позицией.

Стороны с заключением эксперта от 15.11.2021 № 115/21-СД и уточнением к нему от 13.12.2021 № 931/21 не согласились.

Общество в суде первой инстанции заявило, что эксперт резко и необоснованно занизила стоимость восстановительного ремонта, как в части стоимости материалов, так и в части стоимости работы. Склоняясь к расчету без начисления НДС, эксперт ограничивает право пострадавшей стороны на выбор подрядной организации. Уточнения от 13.12.2021 направлены судебным экспертом после того, как Фонд письмом от 07.12.2021 направил просьбу эксперту произвести перерасчет с учетом их мнения.

Фонд просил исключить из стоимости затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки (3 и 4 этажи), рассчитанной с применением общей и упрощенной систем налогообложения: стоимость работ по замене стеклопакета в нежилом помещении № 87 в размере 5 378 руб. и 5 288 руб. соответственно, стоимость работ на проведение ремонтно-восстановительных работ в нежилом помещении № 87 в размере 136 626 руб. и 117 615 руб. соответственно, стоимость работ по замене линолеума в нежилых помещениях № 15, 18, в помещениях № 39, 44 в размере 41 601 руб. 31 коп. и                          38 774 руб. 16 коп. соответственно, стоимость работ по замене обоев в нежилых помещениях в размере 50 200 руб. 21 коп. и 46 696 руб. 07 коп. соответственно. Поскольку расчет стоимости затрат с использованием упрощенной системы налогообложения будет наиболее соответствовать рыночным условиям, просит исключить из стоимости НДС, рассчитанный на стоимость работ на проведение ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях в размере                          172 499 руб. 12 коп.

Из материалов дела видно, что в суде первой инстанции эксперт Сметанина А.А. дала пояснения по выводам экспертного заключения, ответила на вопросы участвующих в деле лиц и суда, представила письменные пояснения от 20.01.2022 № 767/22. Перерасчет стоимости затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки нежилых помещений (3 и 4 этажи) произведен в связи с тем, что в позиции № 122 локальных ресурсных сметных расчетов (№ 1 по общей системе налогообложения и № 2 по упрощенной системе налогообложения), представленных в приложениях № 4 и 5 соответственно в заключении эксперта от 15.11.2021 № 115/21-СД допущена техническая опечатка при введении знака «=» в формулу в строке сметного расчета. При производстве корректировки в позиции 122 «Разборка покрытий полов: линолеума» выполнено изменение объема работ по разборке линолеума в помещении № 15 на 4-ом этаже с 1 810 кв.м. до 18,1 кв.м.

Апелляционный суд полагает, что доводы подателей жалоб о том, что эксперт  не дал ответы на поставленные вопросы, не принимается во внимание.

Имеющиеся в деле заключение эксперта с учетом  письменных и устных пояснений, данных в судебном заседании суда первой инстанции, что не противоречит нормам АПК РФ,   содержит подробное описание поставленных  перед ним вопросов, описания процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные  источники получения  исходной информации.

В данном случае  имеющееся в деле заключение оценено судом первой инстанции  как полное, всестороннее с учетом поставленных перед экспертом вопросов, а также  исходя из его пояснений в судебном заседании суда первой инстанции. Привлеченный судом  эксперт и экспертная организация имеют соответствующую квалификацию, стаж работы,  сомнений в профессионализме эксперта суд и лица, участвующие в деле, не имеют, отводов не заявили. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и  заключения. Данные обстоятельства также проверялись судом апелляционной инстанции.

То обстоятельство, что  эксперт  дал пояснения по запросу Фонда, не ставит под сомнение  экспертное заключение с учетом письменных и устных пояснений, данных в судебном заседании суда первой инстанции в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ. Стороны  реализовали свои процессуальные права  при опросе эксперта в судебном заседании. Отводы эксперту  не заявлены.

Таким образом, представленное в суд заключение эксперта  отвечает требованиям  законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ. Правовой необходимости для назначения повторной или дополнительной экспертизы апелляционный суд также не усматривает.

С учетом изложенных пояснений эксперта, суд первой инстанции установил, что выводы по поставленным вопросам № 4 и 5, изложенные в уточнении эксперта от 13.12.2021 № 931/21, соответствуют расчетным показателям в исследовательской части и локальным ресурсным сметным расчетам.

При этом суд указал, что вопреки доводам Общества, перерасчет экспертом стоимости затрат в связи с допущенной технической опечаткой не является процессуальным нарушением. Сроки проведений судебной экспертизы продлевались с учетом объективной невозможности окончания производства экспертизы ранее указанного экспертом срока, при этом доказательства, свидетельствующие об отсутствии необходимости в проведении судебной экспертизы, сторонами не представлялись. Позиции сторон о неверном определении результатов стоимости затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки нежилых помещений (3 и 4 этажи) основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Фонд должен возместить Обществу стоимость причиненного ущерба в отношении помещений, переданных по контракту от 23.12.2019 № 58, поскольку в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Фонд должен возместить Обществу стоимость затрат на замену стеклопакета в помещении № 87 площадью 99,6 кв.м, стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки помещения № 87 (3 этаж). Наличие таких недостатков в помещении № 87, как неравномерная окраска поверхностей, потертости, отверстия, следы загрязнения с потемнением материала, отслоение обоев от поверхности основания, вспучивание в местах стыка полотен, повреждение отделочного слоя в виде отверстий, сдиров, разрыв материала напольного покрытия, трещины в стеклопакете створки глухой части окна, зафиксированы в таблице на странице 47 заключения эксперта от 15.11.2021 № 115/21-СД. В заключении эксперта от 01.02.2021      № 22/2021 в помещении  № 87 зафиксированы следующие недостатки: следы шпатлевки в местах поврежденных мест на поверхности обоев; неровности, наплывы шпатлевки в местах ремонта; наблюдаются просветы от прошлых окрасочных работ (стены были подвергнуты частичному ремонту), эффект разнотона; на полу наблюдаются разрывы, пятна темного цвета на поверхности; наблюдается разрушение стеклопакета, внутренняя трещина. Доказательства того, что данные недостатки возникли за пределами периода аренды Фондом помещения № 87, в материалах дела отсутствуют. Фонд длительное время пользовался объектом аренды без каких-либо замечаний, на момент передачи помещений и составления акта приема-передачи арендатором не было выявлено каких-либо недостатков, претензии к состоянию арендуемого имущества отсутствовали.

То обстоятельство, что к окончанию срока действия договоров аренды и контракта Фонд произвел косметический ремонт помещений, не принято судом первой инстанции, так как экспертом выявлены недостатки эксплуатационного характера.

Суд, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая что договоры аренды и контракт прекращены, имущество арендодателю возвращено с повреждениями, пришел к обоснованному выводу, что Фонд должен возместить Обществу стоимость причиненного ущерба.

Наличие убытков предполагает определенное уменьшение имущественной сферы потерпевшего, на восстановление которой направлены правила статьи 15 ГК РФ.

Как правомерно указал суд первой инстанции, по общему правилу, исключается как неполное возмещение понесенных убытков, так и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда. В частности, не могут быть включены в состав убытков расходы, хотя и понесенные потерпевшим в результате правонарушения, но компенсируемые ему в полном объеме за счет иных источников. В противном случае создавались бы основания для неоднократного получения потерпевшим одних и тех же сумм возмещения и, соответственно, извлечения им имущественной выгоды, что противоречит целям института возмещения вреда. Наличие у потерпевшей стороны права на вычет сумм НДС, относящихся к товарам (работам, услугам), приобретаемым в целях устранения последствий ненадлежащего исполнения обязательств другой стороны сделки, исключает уменьшение имущественной сферы лица в части данных сумм и, соответственно, исключает применение статьи 15 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2013 № 2852/13.

Как правильно указал суд первой инстанции, согласно уведомлению от 15.04.2010 № 16-23/309/446 Общество с 31.03.2010 применяет упрощенную систему налогообложения «Доходы», оно не имеет права на вычет НДС (это следует из пункта 2 статьи 173, подпункта 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации). В рассматриваемой ситуации НДС, рассчитанный на стоимость работ на проведение ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях, подлежит включению в состав стоимости затрат на восстановительный ремонт.

В связи с этим суд первой инстанции  признал обоснованным требование Общества  в части взыскания убытков в виде стоимости затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки нежилых помещений в размере 1 034 995 руб. В удовлетворении остальной части данного встречного требования суд отказал.

Также Обществом заявлено встречное требование о взыскании с Фонда 193 885 руб. 41 коп. упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с 19.01.2021 по 03.02.2021.

Согласно статье 15 ГК РФ и в соответствии с действующей судебной практикой по ее истолкованию возмещение убытков является мерой ответственности компенсационного характера, которая направлена на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица. Отказом в правомерном возмещении убытков потерпевшего (кредитора) поддерживается (стимулируется) правонарушающее поведение должника.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013                              № 16674/12.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Как правомерно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получил бы арендодатель при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие. Противоправное поведение ответчика (сдача помещения в ненадлежащем состоянии) привело к невозможности использования Обществом своих материальных активов (нежилых помещений). В результате действий Фонда Общество утратило возможность получить доход от использования принадлежащего ему имущества, который оно бы получило при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные экономические интересы не были нарушены.

Из материалов дела видно, что Центр 15.12.2020 просил Общество рассмотреть вопрос об выделении ему 6 кабинетов не менее 15 кв.м каждый, а также помещений под лекционные аудитории в количестве 4 штук, площадью от 30 до 60 кв.м, желательно не верхние этаж.

В ответ Общество 16.12.2020 подтвердило освобождение необходимых помещений 31.12.2020 в связи с расторжением долгосрочного договора с Фондом.

Центр 29.12.2020 сообщил Обществу, что предложенные им помещения на 3 и 4 этажах вполне подходят для обеспечения учебного процесса, при этом указало, что помещения должны быть отремонтированы, иметь освещение и вентиляцию, достаточные для прохождения проверки РосПотребНадзора, просило уточнить возможность окраски стен в светлые тона и обеспечение рабочих мест розетками электроснабжения 220 вольт.

Общество 11.01.2021 сообщило, что все необходимые требования с целью лицензирования вида деятельности будут выполнены, однако указало, что Фонд 30.12.2020 освободил помещения без выполнения текущего ремонта, предусмотренного условиями договоров. В связи с этим потребуется необходимая экспертная оценка и время на выполнение работ. Общество просило Центр перенести сроки переезда до марта 2021 года.

Центр 05.03.2021 сообщило Обществу, что озвученные сроки подготовки помещения и ремонтных работ не приемлемы, дальнейшее ожидание предложенных площадей считает не целесообразным и просило не рассматривать в качестве арендатора, а также считать предварительные договоренности расторгнутыми.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования помещений в коммерческих целях в период с 19.01.2021 по 03.02.2021 до устранения недостатков в возвращенных помещениях.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае Общество подтвердило, что что возможность сдачи им помещений в аренду после прекращения договора с Фондом существовала реально, принимало соответствующие меры на получение упущенной выгоды и совершались с этой целью приготовления, действия Фонда не позволили ему получить доход от сдачи помещения в аренду в указанный период. Доказательств в опровержение возможности получения Обществом упущенной выгоды Фонд не представил. В связи с этим суд признал обоснованным требование Общества о взыскании с Фонда 193 885 руб. 41 коп. упущенной выгоды.

Доводы подателя жалобы Фонда о наличии в действиях Общества злоупотребления правом  не принимаются во внимание, поскольку  документально не подтверждены.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении встречного иска в полном объеме у суда первой инстанции не имелось. Иск частично удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателей жалоб направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалоб.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 февраля                   2022 года по делу № А05-1015/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области», общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.