Гражданский кодекс часть 1

при участии от Министерства имущественных отношений Архангельской области министра ФИО1 (распоряжение губернатора Архангельской области от 02.04.2012 № 263-р), от общества с ограниченной ответственностью «Строй-Лидер-Инвест» ФИО2 (доверенность от 12.01.2015),

рассмотрев 03.06.2015 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Строй-Лидер-Инвест» и Министерства имущественных отношений Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.11.2014 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу № А05-10890/2014,

у с т а н о в и л:

Заместитель прокурора Архангельской области, место нахождения: 163000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163004, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Министерство), и обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Лидер-Инвест», место нахождения: 163000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), о признании недействительным пункта 1 соглашения от 15.03.2012 о внесении изменений в соглашение от 10.06.2011 к договору от 10.08.2010 № 4/261 (л) аренды земельного участка, заключенному ответчиками.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена мэрия города Архангельска, место нахождения: 163000, <...> ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Мэрия).

Решением от 26.11.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.03.2015, иск удовлетворен.

В кассационных жалобах Общество и Министерство, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят принятые решение и постановление отменить, в иске отказать.

Как указывает Общество, распоряжение мэра города Архангельска от 01.12.2011 № 3112р «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска в квартале, ограниченном пр. Советских космонавтов – ул. Поморской – пр. Новгородским – ул. Карла Либкнехта» (далее – Распоряжение № 3112р) являлось основанием для внесения изменений в действующий договор аренды земельного участка; Распоряжение № 3112р не оспорено и не признано недействительным; на момент заключения договора аренды земельного участка и соглашений от 10.06.2011, 15.03.2012, 30.11.2012 о внесении изменений в договор аренды Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Архангельск» не были приняты, градостроительный регламент отсутствовал; действующим градостроительным регламентом использование спорного участка для строительства гостиницы не предусмотрено.

По мнению Министерства, принятие Распоряжения № 3112р в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 5 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и пункта 1.3 договора аренды повлекло за собой изменение договора в части вида разрешенного использования земельного участка; с момента издания Распоряжения № 3112р арендатор получил право и приобрел обязанность использовать предоставленный в аренду участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования; суды не учли, что несоблюдение требований статей 30 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) может являться основанием для признания недействительным Распоряжения № 3112р, а не договора, заключенного в соответствии с ним; удовлетворение иска не приведет к восстановлению прав неопределенного круга лиц, в защиту которых обратилась прокуратура; обжалуемые судебные акты являются неисполнимыми.

В судебном заседании представители Общества и Министерства поддержали доводы кассационных жалоб.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением заместителя мэра города Архангельска от 03.09.2007 № 1012/45р Обществу предварительно согласовано место размещения гостиничного комплекса переменной этажности с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска на пересечении пр. Советских космонавтов и ул. Карла Либкнехта в границах земельного участка общей площадью 1,2517 га, и утвержден акт выбора земельного участка от 27.03.2007.

По заказу Общества проведены межевые работы и из земель населенных пунктов сформирован земельный участок площадью 12 517 кв.м с кадастровым номером 29:22:050501:27, находящийся примерно в 3 метрах по направлению на запад от жилого дома № 8 по пр. Советских Космонавтов в городе Архангельске.

Согласно кадастровому паспорту от 18.04.2008 № 22-1/08-1790 названный земельный участок 09.01.2008 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием «место размещения гостиничного комплекса переменной этажности с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа для хранения легковых автомобилей».

На основании распоряжения Агентства по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (далее - Агентство) от 09.08.2010 № 962-р «О предоставлении в аренду земельного участка площадью 12 517 кв.м с кадастровым номером 29:22:050501:27 в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска» Агентство (арендодатель) и Общество (арендатор) 10.08.2010 заключили договор № 4/261 (л) аренды земельного участка площадью 12 517 кв.м с кадастровым номером 29:22:050501:27 для строительства гостиничного комплекса переменной этажности с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа для хранения легковых автомобилей, сроком на 3 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 11.11.2010.

На основании распоряжения Министерства от 09.06.2011 № 663-рм земельный участок площадью 12 517 кв.м с кадастровым номером 29:22:050501:27 разделен на два земельных участка: площадью 834 кв.м с кадастровым номером 29:22:050501:33 и площадью 11 684 кв.м с кадастровым номером 29:22:050501:34.

Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) 10.06.2011 заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 10.08.2010 № 4/261 (л), в соответствии с которым Обществу в аренду предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 29:22:050501:33 и 29:22:050501:34.

На основании соглашения от 01.08.2011 об уступке прав и обязанностей, заключенного Обществом и обществом с ограниченной ответственностью «Стройлидеринвест плюс», последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.08.2010 № 4/261 (л) в отношении земельного участка площадью 834 кв.м с кадастровым номером 29:22:050501:33.

На основании обращения Общества мэром города Архангельска 01.12.2011 вынесено Распоряжение № 3112р; вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:22:050501:34 изменен на вид «для строительства жилого комплекса переменной этажности с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа для хранения легковых автомобилей».

На основании названного распоряжения в государственный кадастр недвижимости внесены изменения о виде разрешенного использования земельного участка площадью 11 684 кв.м с кадастровым номером 29:22:050501:34, что следует из кадастрового паспорта земельного участка от 13.02.2012.

Министерство и Общество 15.03.2012 заключили соглашение о внесении изменений в соглашение от 10.06.2011 о внесении изменений в договор аренды от 10.08.2010 № 4/261 (л), которым внесены изменения в пункт 1 соглашения от 10.06.2011 в части указания разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:22:050501:34.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Соглашением от 30.11.2012 срок договора аренды продлен до 09.08.2015.

Таким образом, в результате заключенного соглашения от 15.03.2012 земельный участок с кадастровым номером 29:22:050501:34 оказался предоставленным для жилищного строительства.

Ссылаясь на то, что в результате заключения оспариваемого соглашения земельный участок для жилищного строительства в нарушение статей 30 и 30.1 ЗК РФ предоставлен Обществу без проведения торгов, в связи с чем данное соглашение является недействительным (ничтожным), прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды пришли к выводу о том, что в результате заключения соглашения от 15.03.2012 Обществу предоставлен земельный участок для жилищного строительства в обход установленной законодательством процедуры торгов, и удовлетворили иск.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды правильно применили статьи 7, 30, 30.1, 85 ЗК РФ, статьи 166 – 168, 422, 615 ГК РФ и указали, что земельное законодательство предусматривает предоставление земельных участков для жилищного строительства исключительно в порядке проведения торгов.

Спорный земельный участок имел разрешенное использование «для строительства и размещения гостиничного комплекса переменной этажности с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа для хранения легковых автомобилей» и предоставлялся в аренду с этой целью; какие-либо конкурсные процедуры при его предоставлении (торги) не проводились. Предоставление участка было обусловлено обязанностью Общества обеспечить его использование исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Как верно указали суды, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель в любом случае связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования; изменение вида разрешенного использования названного земельного участка по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.

Доводы подателей жалоб о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено на основании Распоряжения № 3112р, не опровергает выводы судов о нарушении порядка предоставления земельного участка под жилищное строительство.

Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13.

Суды применили действовавшую на момент заключения спорного соглашения редакцию статей 166 - 168 ГК РФ и пришли к правильному выводу, что в результате заключения соглашения нарушены императивные нормы закона о порядке предоставления земельного участка, что повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц. Иск прокурора обоснованно удовлетворен судами.

Доводы жалоб основаны на неверном толковании земельного и гражданского законодательства.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.11.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу № А05-10890/2014оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Строй-Лидер-Инвест» и Министерства имущественных отношений Архангельской области – без удовлетворения.

Председательствующий Т.С. Гафиатуллина

Судьи М.А. Ракчеева

Т.И. Сапоткина