Гражданский кодекс часть 1

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 февраля 2022 года по делу № А05-11177/2021,

у с т а н о в и л:

администрация городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 165150, <...>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Двина-строй проект» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 163015, <...>, каб. 60, эт. 4; далее – Общество) о возложении обязанности выполнить особые условия договора аренды от 23.06.2015 № 22, а именно: подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры: сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения; магистральных инженерных сетей и сооружений (распределительных подстанций, трансформаторных подстанций), автодорог; по окончании строительства объекты передать в собственность городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, магистральные инженерные сети и сооружения (распределительные подстанции, трансформаторные подстанции, автодороги.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Вельского муниципального района Архангельской области.

Решением суда от 25 февраля 2022 года в удовлетворении заявленных требований Администрации отказано.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. Ссылается на отсутствие доказательств, указывающих на то, что оспариваемый договор заключен в условиях злоупотребления правом со стороны Администрации. Апеллянт полагает, что отсутствие коммунальной и транспортной инфраструктуры к земельным участкам возлагает на Администрацию обязанность по ее строительству за счет бюджета городского поселения «Вельское», между тем, по мнению истца, данная обязанность возложена на Общество договором аренды от 23.06.2015 № 22.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось без их участия в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судом, постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 по делу № А05-8211/2013 на Комитет по управлению муниципальным имуществом и работе с муниципальными предприятиями администрации муниципального образования «Вельский муниципальный район» Архангельской области (далее – Комитет) возложена обязанность в двадцатидневный срок с момента вступления в силу решения суда заключить с Обществом договор аренды земельного участка кадастровым номером 29:01:190154:94, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 20 776 кв. м, с размером арендной платы 119 000 руб. в год, на условиях, изложенных в проекте договора аренды земельного участка, являющегося неотъемлемой частью аукционной документации.

Во исполнение указанного судебного акта Комитет и Общество заключили договор от 07.04.2014 № 3796 аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94, площадью 20 776 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Срок указанного договора установлен с 07.04.2014 по 06.04.2024.

Договор зарегистрирован 20.06.2014.

В период действия договора от 07.04.2014 № 3796 проведены кадастровые работы, в результате которых из земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв. м образовано 16 земельных участков общей площадью 15 815 кв. м.

Схема расположения 16 образованных земельных участков в территориальной зоне Ж-1 с видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, утверждена постановлением Администрации от 27.05.2015 № 252.

В результате кадастровых работ вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет 21.05.2015 с кадастровыми номерами с 29:01:190154:569 по 29:01:190154:584, земельный участок с кадастровым номером 29:01:190154:94 сохранен площадью 4 961 кв. м в измененных границах с исходным видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 дополнительным соглашением от 23.06.2015 договор аренды от 07.04.2014 № 3796 расторгнут.

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 4 961 кв. м сторонами заключен договор аренды от 24.09.2015 № 23 со сроком действия с 24.09.2015 по 23.09.2020.

Кроме того, между Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды от 23.06.2015 № 22 в отношении 16-ти вновь образованных земельные участков, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель – земли населенных пунктов, местоположение: Архангельская обл., Вельский р-н, МО «Вельское» <...> вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства: с кадастровым номером 29:01:190154:569, площадью 940 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:570, площадью 1 150 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:571, площадью 1 000 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:572, площадью 1 000 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:573, площадью 1000 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:574, площадью 915 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:575, площадью 920 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:576, площадью 930 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:577, площадью 930 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:578, площадью 900 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:579, площадью 900 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:580, площадью 1 000 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:581, площадью 990 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:582, площадью 1 060 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:583, площадью 1 150 кв. м; с кадастровым номером 29:01:190154:584, площадью 1 030 кв. м.

В разделе 8 договора от 23.06.2015 № 22 содержатся особые условия.

В частности пунктами 8.1, 8.2 договора предусмотрено, что максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства – 2 месяца с момента заключения договора; максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в собственность муниципального образования «Вельское», – 36 месяцев с момента заключения договора.

В соответствии с пунктом 8.2.1 договора объекты инженерной инфраструктуры, подлежащие передаче по окончании строительства в собственность МО «Вельский муниципальный район»: сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, магистральные инженерные сети и сооружения (распределительные подстанции, трансформаторные подстанции), автодороги.

Согласно пункту 8.3 договора максимальный срок осуществления малоэтажного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков – 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка от 07.04.2014 № 3796.

Постановлениями Администрации от 26.10.2016 № 444, от 10.01.2017 № 4, от 07.06.2017 № 203 вид разрешенного использования земельных участков, указанных в договоре от 23.06.2015 № 22, изменен с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «индивидуальное жилищное строительство».

Сведения о новом виде разрешенного использования земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), что следует из выписок из ЕГРН от 12.08.2021.

В связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков сторонами заключено дополнительное соглашение от 17.07.2017 к договору от 23.06.2015 № 22, которым сведения о новом виде разрешенного использования земельных участков отражены в договоре.

Дополнительными соглашениями от 08.02.2017, от 03.05.2018 прекращено право аренды Общества в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 29:01:190154:579 и 29:01:190154:580, указанные земельные участки исключены из договора аренды от 23.06.2015 № 22.

Кроме того, в соответствии с уведомлениями Общества от 01.03.2019 № 06, 13, 07, 10, 09, 08, 12, 11, 05, от 01.08.2016 № 34, от 28.10.2015, от 26.09.2016 земельные участки, арендованные по договору аренды от 23.06.2015 № 22, переданы Обществом в субаренду ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Из выписок из ЕГРН от 12.08.2021 в отношении земельных участков следует, что в ЕГРН на указанную дату имеются сведения о зарегистрированных обременениях в виде прав аренды указанных выше и иных физических лиц на основании договоров субаренды земельных участков и договоров о замене стороны в договорах субаренды.

Претензией от 20.07.2021 № 2640 Администрация потребовала от ответчика предоставить документы, подтверждающие выполнение особых условий договора аренды № 22.

Ссылаясь на то, что указанная претензия оставлена без ответа, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанцииотказал Администрации в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В рассматриваемом случае, судом установлено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв. м, расположенного по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, проведен 20.03.2013 на основании постановления главы администрации муниципального образования «Вельский муниципальный район» от 18.05.2012 № 851.

На момент проведения аукциона в 2013 году действовали положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», которые предусматривали особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 30.2 ЗК РФ), порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (статья 38.1 ЗК РФ), особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (статья 38.2 ЗК РФ).

Так, в силу части 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны содержаться, в частности, следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 6); максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (пункт 7); максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 8).

Для участия в аукционе заявители в установленный в извещении о проведении аукциона срок должны были представить следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; 2) копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц); 3) документы, подтверждающие внесение задатка (пункт 2 статьи 38.1 ЗК РФ). При этом согласно пункту 13 статьи 38.1 ЗК РФ организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 настоящей статьи документов. Организатор аукциона в отношении заявителей – юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения, подтверждающие факт внесения сведений о заявителе в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц) или единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей).

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент проведения аукциона и заключения 07.04.2014 договора аренды № 3796 земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв. м включение особых условий в договор аренды соответствовало требованиями действовавшего земельного законодательства и условиям аукционной документации.

Договор от 07.04.2014 № 3796 заключался сторонами во исполнение судебного акта по делу № А05-8211/2013 и на основании аукционной документации.

В период действия указанного договора была проведена планировка территории, произведен раздел земельного участка, в результате которого образовались 16 новых земельных участков с сохранением в измененных границах исходного земельного участка.

Соглашением от 23.06.2015 стороны расторгли договор аренды от 07.04.2014 № 3796.

Между тем, как верно указал суд, с 01.03.2015 статьи 28 – 34, статьи 38 – 39, в том числе статьи 30.2, 38.1, 38.2, утратили силу на основании Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На момент заключения договора аренды 23.06.2015 № 22 положения законодательства, регулирующие условия предоставления земельных участков, изменились, в том числе вместо предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства введено понятие «предоставление земельного участка для комплексного освоения территории».

При этом предоставление земельного участка для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства предусмотрено некоммерческой организации, созданной гражданами, а предоставление земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса – юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Соответственно в силу пункта 24 статьи 39.12 ЗК РФ обязательным условием для предоставления земельного участка в аренду для комплексного освоения территории стало заключение одновременно с договором аренды земельного участка договора о комплексном освоении территории, подготовленного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 4 статьи 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что в договоре о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса должны содержаться, в частности, сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (пункт 1); обязательство лица, заключившего данный договор, подготовить документацию по планировке территории (при отсутствии такой документации), максимальный срок ее подготовки (пункт 2); обязательство сторон данного договора обеспечить строительство на земельном участке, в отношении которого заключен данный договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, и ввод указанных объектов в эксплуатацию, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 8); обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 9); обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 8 и 9 настоящей части объектов в соответствии с проектом планировки территории, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 10).

Таким образом, обязательства застройщика, касающиеся комплексного освоения территории в целях строительства жилья, включая создание инфраструктуры на осваиваемой территории, предусматриваются в договоре о комплексном освоении территории, заключение которого является обязательным при предоставлении в этих целях земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что условия договора аренды от 23.06.2015 № 22 как в части предмета, так и в части включения в раздел 8 особых условий (пункты 8.1, 8.2, 8.2.1) не соответствуют нормам земельного законодательства, действовавшим на момент заключения договора. Заключение договора и предоставление земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства возможно только с лицами, с которыми заключен договор о комплексном освоении территории в соответствии с нормами ГрК РФ.

Однако, как следует из материалов дела, ответчик не являлся и не является строительной организацией, договор о комплексном освоении территории с ним не заключался.

Одновременно судом учтено, что вид разрешенного использования земельных участков, арендованных по договору от 23.06.2015 № 22, изменен на индивидуальное жилищное строительство, соответствующие изменения внесены в договор аренды дополнительным соглашением от 17.07.2017.

Суд первой инстанции, учитывая, что условия договора от 23.06.2015 № 22 противоречат существу законодательного регулирования аренды земельного участка, предоставляемого в целях комплексного освоения территории (в том числе, заключение такого договора в отсутствие договора о комплексном освоении территории), пришел к правомерному выводу, что договор, на котором Администрация основывает свои требования, в силу пункта 2 статьи 168 АПК РФ является ничтожным и исковые требования заявлены необоснованно.

Судом также правомерно принято во внимание то обстоятельство, что предметом договора аренды от 23.06.2015 № 22 являются земельные участки для индивидуального жилищного строительства, которые уже сформированы в результате планировки территории земельного участка с кадастровым номером 29:01:190154:94 площадью 20 776 кв. м.

Таким образом, условие о подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, арендованных по договору аренды от 23.06.2015 № 22, противоречит назначению и виду разрешенного использования этих земельных участков.

Согласно сообщению публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190154:94 хозяйственным способом силами Вельского РЭС в период с 2015 по 2021 годы построена воздушная линия напряжением 0,4 кВ, участки линии, имеющей общую протяженность 132 м, строились в разное время во исполнение договоров технологического присоединения, заключенных с физическими лицами, для подключения к электрической сети. В настоящее время к ВА-0,4 кВ подключено 5 потребителей.

Из сообщения общества с ограниченной ответственностью «Водоканал» (далее – ООО «Водоканал») следует, что на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190154:94 расположены сети канализации (канализационный коллектор), эксплуатируемые ООО «Водоканал» на основании договора аренды. К сетям подключены 5 домов по ул. М. Осташковой и 7 домов по ул. Некрасова.

Согласно сообщению общества с ограниченной ответственностью «ВельскГазСервис» последнее обслуживает сети газоснабжения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190154:94, к сетям подключено 12 абонентов.

С учетом фактических обстоятельств дела и приведенных правовых норм суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Доводы, приведенные Администрацией в жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. Иная оценка апеллянтом обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда и неправильном применении судом норм материального права.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормам материального права, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 февраля 2022 года по делу № А05-11177/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева

А.Н. Шадрина