Постановление № А05-11925/2021 от 03.08.2022 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена августа 2022 года .

В полном объёме постановление изготовлено августа 2022 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и                  Зреляковой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вирячевой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 апреля 2022 года по делу              № А05-11925/2021,

у с т а н о в и л:

администрация городского округа «Город Архангельск» (адрес: 163069, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5; ОГРН <***>,                  ИНН <***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройтех» (адрес: 163060, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Общество) о взыскании 35 305 278 руб. 26 коп., в том числе                            4 666 819 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.05.2004 № 1/194мг за период с 29.11.2014 по 31.12.2020, 30 638 459 руб. 26 коп. неустойки за период с 29.11.2014 по 08.09.2021.

Решением от 20.04.2022 исковые требования удовлетворены частично.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований на сумму 40 547 руб. 81 коп. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что судом неверно рассчитана арендная плата в связи с неправильным определением площади земельного участка. Представленное в материалы дела соглашение от 22.04.2013 о внесении изменений и дополнений в договор аренды не подписано ответчиком. Полагает, что расчет арендной платы должен производиться из фактической площади застройки, занимаемой объектами ответчика.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения; ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы без ее участия.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                           (далее – АПК РФ) в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, в отзыве на нее, апелляционная инстанция считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  21.05.2004 мэрией города Архангельска (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Промышленно-строительная компания «Северо-Запад» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1/194(мг) (далее – договор аренды, договор № 1/194(мг)), в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель поселений площадью 3,1838 га, в территориальном округе ФИО1 по ул. Дачной, 61, корп. 1, для завершения строительства и эксплуатации производственной базы.

Срок действия договора установлен сторонами на 49 лет с момента подписания (пункт 1.2 договора).

На основании Закона Архангельской области от 18.04.2007 № 340-17-ОЗ с 05.09.2007 полномочия на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,  расположенными на территории города Архангельска, переданы исполнительному органу государственной власти Архангельской области – Министерству имущественных отношений Архангельской области (далее – Министерство).

По соглашению от 13.07.2012 закрытое акционерное общество «Промышленностроительная компания «Северо-Запад» уступило обществу с ограниченной ответственностью «Производственное механизированное предприятие» права и обязанности арендатора по договору № 1/194(мг).

В соответствии с соглашением от 05.12.2012, заключенным Министерством и обществом с ограниченной ответственностью «Мурена» (далее – ООО «Мурена»), последнее вступило в договор аренды на стороне арендатора в связи с приобретением в собственность объектов недвижимости, расположенных на данном земельной участке.

Министерством и Обществом 22.04.2013 заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка                    № 1/194 (мг), в соответствии с которым Общество на основании свидетельств о государственной регистрации права от 28.02.2013 серии 29-АК № 951688, 951689, 951690, 951691, вступило в договор аренды земельного участка                         от 21.05.2004 № 1/194 (мг) на стороне арендатора вместо ООО «Мурена» в соответствии с пунктом 1.6 договора.

В силу с Закона Архангельской области от 26.10.2018 № 19-2-ОЗ «О признании утратившими силу отдельных областных законов и положений областных законов» с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования «Город Архангельск», осуществляет администрация муниципального образования «Город Архангельск», в настоящее время – администрация городского округа «Город Архангельск» (далее – Администрация).

Ссылаясь на то, что Общество не внесло арендную плату за период с 29.11.2014 по 31.12.2020 за пользование земельным участком по договору аренды, в добровольном порядке не исполнило требование о внесении арендной платы и уплате пеней по состоянию на 05.04.2021 (от 07.04.2021 исх. № 18-212/5559), Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив обстоятельства дела и представленные доказательства, удовлетворил исковые требования частично, правомерно руководствуясь следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Сделав заключение, что оплата аренды земельного участка является обязанностью ответчика, суд первой инстанции отклонил довод о том, что представленное в материалы дела соглашение от 22.04.2013 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 21.05.2004 года № 1/194 (мг) не подписано со стороны Общества, правомерно руководствуясь следующим.

Согласно выписке от 27.07.2021 из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) и уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 01.03.2013 № 16-13/4458 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2013 проведена регистрация изменений арендатора земельного участка с кадастровым номером 29:22:060302:48 с ООО «Мурена» на ответчика.

В силу статьи 424 ГК РФ в рассматриваемом случае арендная плата является регулируемой ценой.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»                         (далее – Постановление № 73), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учетом подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок определен Администрацией на основании Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного постановлением правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп (далее – Положение).

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 18.01.2022 усматривается, что арендаторами земельного участка с кадастровым номером 29:22:060302:48 площадью 31 838 кв. м являются ФИО2, Общество, общество с ограниченной ответственностью «Производственно Механизированное Предприятие» и общество с ограниченной ответственностью «АрхангельскНефтеГазМонтаж».

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Архангельской области от 15.09.2014 по делу № А05-5529/2014, от 15.07.2018 по делу № А05-8148/2017 установлено, что ответчик является собственником следующих объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 29:22:060302:48: 1) закрытая стоянка для автомашин общая площадью 747 кв. м (кадастровый номер 29:22:060302:95); 2) здание гаража на 50 условных ремонтов площадью 1594, 7 кв. м (кадастровый номер 29:22:060302:97); 3) проходная площадью 14, 7 кв.м (кадастровый номер 29:22:060302:92); 4) здание РММ общей площадью 598,5 кв. м (кадастровый номер 29:22:060302:94). Право собственности Общества на перечисленные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28.02.2013. Общая площадь объектов, принадлежащих ответчику, составляет 2954,9 кв. м.

Как указывает истец, площадь всех объектов недвижимости на земельном участке составляет 5 785,98 кв. м. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктом 5 Положения (в редакции действующей до 01.06.2021) при использовании неделимого земельного участка на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора арендная плата каждому из арендаторов определяется пропорционально площади занимаемых помещений в объекте недвижимого имущества (доле в праве собственности на объект недвижимого имущества), находящегося на неделимом земельном участке. В этом случае размер арендной платы определяется из суммы долей арендной платы (Ад), рассчитываемых по приведенной формуле.

Исходя из указанного, суд определил, что площадь земельного участка, используемого ответчиком, равна 16 260, 08 кв. м ((2954,9:5785,98)*31838).

Таким образом, ссылка ответчика на необходимость исчисления платы исходя из площади застройки, а не площади всего земельного участка была предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонена, поскольку основана на ошибочном применении правовых норм.

Мнение ответчика о том, что истцом неправильно определена площадь земельного участка, без учета решения Арбитражного суда Архангельской области от 15.07.2018 по делу № А05-8148/2017, также не принято судом во внимание.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 15.07.2018 по делу № А05-8148/2017 определено: образовать из земельного участка с кадастровым номером 29:22:060302:48 площадью 31 838 кв. м путем раздела земельный участок 29:22:060302:48: ЗУ1 площадью 2 200 кв. м для эксплуатации объектов, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Производственно Механизированное Предприятие» и обществу с ограниченной ответственностью «АрхангельскНефтеГазМонтаж», с сохранением земельного участка с кадастровым номером 29:22:060302:48 площадью 29 638 кв. м для эксплуатации объектов, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Стройтех» и предпринимателю ФИО2, в измененных границах.

Согласно представленной истцом выписке из ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 29:22:060302:48 на 18.01.2022 составляет                  31 838 кв. м.

Как пояснил истец в суде первой инстанции, в связи с тем, что на земельный участок с кадастровым номером 29:22:060302:394 не осуществлена государственная регистрация прав, в ЕГРН не внесены изменения в отношении площади и местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 29:22:060302:48.

С учетом изложенного суд пришел к верному выводу о том, что  основания для иного расчета арендной платы отсутствуют.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности за период с 29.11.2014 по 01.10.2018.

Правомерно руководствуясь статьями 195, 196, 200, 202, пунктом 19  постановления правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области», разъяснениями пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суд пришел к верному выводу о том, что срок исковой давности по взысканию платы с ответчика за пользование земельным участком за 3, 4 кварталы 2018 года, за 2019 и 2020 год не истек.

Судом первой инстанции проверен расчет арендной платы, представленный истцом, признан верным.

В связи с изложенным суд счел обоснованным взыскание с ответчика               1 438 703 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за 3, 4 кварталы                  2018 года, за 2019 и 2020 годы.

В удовлетворении остальной части требования о взыскании долга судом обоснованно отказано.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы, истцом заявлено требование о взыскании 30 638 459 руб. 26 коп. неустойки.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.4 договора аренды установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок начисляются пени в размере 0,3 %                    от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении начисленной неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Рассмотрев данное ходатайство, суд первой инстанции, основываясь на разъяснениях Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, данных в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                              от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», ссылаясь на позиции определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000             № 263-О, пришел к обоснованному выводу о несоразмерности заявленной суммы неустойки (исходя из ставки 0,3 % в день) и снизил неустойку до                  717 662 руб. 68 коп. (0,1 % в день), рассчитав на сумму задолженности                     1 438 703 руб. 50 коп.

Апелляционной коллегией данная позиция суда первой инстанции принимается.

Таким образом, доводы подателя жалобы были рассмотрены и оценены судом первой инстанции. Требования обоснованно удовлетворены в части.

Фактически апелляционная жалоба направлена на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 апреля                   2022 года по делу № А05-11925/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.