Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 01.02.2024 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе и индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25.05.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2023 по делу № А05-14020/2022,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Левобережье» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущества), индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительными публичных торгов по продаже арестованного имущества – нежилого помещения, площадью 75,5 кв. м, расположенного по адресу: <...> этаж, кадастровый номер: 29:22:081101:1502; о признании недействительным договора купли-продажи арестованного заложенного имущества от 22.11.2022 № 31/22-МТУ в отношении указанного нежилого помещения, применении последствий недействительности данного договора купли-продажи путем возврата сторон в первоначальное положение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Каравай» (далее – ООО ТД «Каравай»), Управление Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в лице судебного пристава-исполнителя межрайонного отделения по особо важным исполнительным производствам, общество с ограниченной ответственностью «РТС-Тендер», закрытое акционерное общество работников «Народное предприятие «Архангельскхлеб», общество с ограниченной ответственностью «Архбиоэнерго», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Соломбальский округ», акционерное общество «Северодвинский хлебокомбинат», акционерное общество «Птицефабрика Зеленецкая», администрация городского округа «Город Архангельск» (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «ТГК-2 Энергосбыт», общество с ограниченной ответственностью «Регион-А», общество с ограниченной ответственностью «ТД Айсберри», муниципальное унитарное предприятие «Горсвет» городского округа «Город Архангельск», общество с ограниченной ответственностью «РВК-Архангельск», публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания № 2», муниципальное унитарное предприятие «Водоочистка» городского округа «Город Архангельск», Управление Федеральной налоговой службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управление Федеральной налоговой службы по городу Москве.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 25.05.2023, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2023, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе МТУ Росимущества ссылается на то, что спорное помещение реализовывалось как заложенное арестованное имущество, торги проведены в соответствии с требованиями статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ), следовательно, сроки размещения извещения о торгах не нарушены.

По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что участие истца в оспариваемых торгах могло повлиять на цену продажи недвижимого имущества (имущество могло быть продано по более высокой цене) и, соответственно, на выбор победителя, носит предположительный характер, поскольку в торгах участвовало 4 участника, что, напротив, позволяет сделать вывод об установлении рыночной цены имущества по итогам торгов.

Предприниматель ФИО1 в кассационной жалобе также указала, что при реализации заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда в ходе исполнительного производства, применяется специальная правовая норма, которая организатором торгов соблюдена.

В отзыве на кассационные жалобы Компания просила оставить решение и постановление без изменения, считая их законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направили, поэтому кассационные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

От предпринимателя поступило ходатайство об отложении судебного заседания на другую дату, которое рассмотрено судом округа и оставлено без удовлетворения.

По смыслу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда, которое реализуется при наличии объективных и уважительных причин, препятствующих проведению судебного заседания.

Такие причины в данном случае судом кассационной инстанции не установлены.

Законность и обоснованность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на исполнении у судебного пристава-исполнителя Межрайонного отделения по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу находится сводное исполнительное производство № 13343/19/29047-СД в отношении
ООО ТД «Каравай».

В ходе совершения исполнительных действий судебный пристав-исполнитель установил, что должнику на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 75,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 29:22:081101:1502.

Нежилое помещение обременено ипотекой в пользу Администрации на основании договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 24.04.2013 № 3.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.04.2022 по делу № А05-1087/2022 удовлетворено заявление судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на указанное выше заложенное имущество ООО ТД «Каравай».

В связи с изложенным судебный пристав-исполнитель на основании постановления от 01.08.2022 передал в МТУ Росимущества на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, принадлежащее ООО ТД «Каравай» нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:081101:1502.

Первые торги по продаже имущества признаны несостоявшимися в связи с тем, что заявки на участие в торгах подали менее двух лиц, что подтверждено протоколом заседания комиссии по проведению торгов МТУ Росимущества от 28.09.2022 № 1.

МТУ Росимущества 27.10.2022 опубликовало информационное сообщение № 2 о повторных торгах, назначенных на 17.11.2022. Данное информационное сообщение опубликовано в печатном издании «Газета Архангельск» от 27.10.2022
№ 42 и на сайте torgi.gov.ru.

Согласно извещению дата начала приема заявок на участие в аукционе - 28.10.2022; дата определения участников аукциона - 16.11.2022; дата проведения аукциона - 17.11.2022.

В соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов по продаже арестованного имущества от 17.11.2022 № 3 победителем торгов признана предприниматель ФИО1

Между МТУ Росимущества (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи арестованного имущества от 22.11.2022 № 31/22-МТУ, по которому продавец передал в собственность покупателю нежилое помещение площадью 75,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 29:22:081101:1502.

Стоимость имущества составила 1 540 633,50 руб.

В договоре купли-продажи также указано, что обращение взыскания на имущество осуществлено с учетом правил продажи имущества, обремененного правами третьих лиц.

По акту приема-передачи от 22.11.2022 указанное нежилое помещение передано покупателю.

Платежными поручениями от 21.11.2022 № 59602 и от 21.11.2022 № 4 предприниматель в полном объеме произвела оплату по договору купли-продажи.

Право собственности ФИО1 на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРН 29.04.2023.

Компания, ссылаясь на то, что извещение о торгах опубликовано с нарушением установленного статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) тридцатидневного срока, обратилась в суд с настоящим иском о признании торгов и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки.

Суды двух инстанций признали исковые требования обоснованными и удовлетворили их.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 2 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Статьей 448 ГК РФ установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случаях, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 1 и 5 информационного письма от 22.12.2005
№ 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае, если допущенное нарушение являлось незначительным и не оказало влияния на результат торгов, следует вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

Таким образом, лицо, настаивающее на признании незаконными результатов торгов, обязано доказать не только то, что в ходе проведения торгов были допущены нарушения, которые являются существенными и повлияли на результат торгов, а также доказать наличие защищаемого права и возможность его восстановления в случае удовлетворения иска (статья 12 ГК РФ, статья 4 АПК РФ).

В силу пунктов 2, 3 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В соответствии со статьей 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ) принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации

Согласно пункту 2 статьи 90 Закона № 229-ФЗ порядок проведения торгов устанавливается ГК РФ, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Суды установили, что МТУ Росимущества при проведении торгов по продаже принадлежащего должнику нежилого помещения нарушен срок публикации о проводимых торгах, установленный пунктом 2 статьи 448 ГК РФ.

Так, сообщение о торгах опубликовано 27.10.2022, вместе с тем сами торги назначены на 17.11.2022. То есть, извещение о торгах опубликовано за 21 день до даты проведения торгов, тогда как в силу пункта 2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за 30 дней до их проведения.

В настоящем случае допущенное нарушение повлекло невозможность участия Компании в торгах ввиду ее неосведомленности о дате их проведения.

При этом о наличии у истца заинтересованности в участии в торгах свидетельствует факт его участия в первых торгах, которые согласно протоколу заседания комиссии от 28.09.2021 № 1 признаны несостоявшимися по причине того, что заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. На повторных торгах участвовало уже 4 участника, что свидетельствует о привлекательности реализуемого на торгах недвижимого имущества.

Принимая во внимание изложенное, суды правомерно заключили, что из-за несоблюдения срока публикации извещения о торгах истец был необоснованно ограничен в праве на участие в них. В свою очередь, участие истца в оспариваемых торгах могло повлиять на цену продажи недвижимого имущества (имущество могло быть продано по более высокой цене) и, соответственно, на выбор победителя.

Цена продажи имущества, как верно отметили суды, имеет существенное значение для погашения требований взыскателей по исполнительному производству. Чем она выше, тем в большей сумме будут погашены требования взыскателей.

Доказательства того, что на дату рассмотрения спора в суде все требования взыскателей были погашены (исполнены), в материалах дела отсутствуют. Напротив, из постановления судебного пристава-исполнителя от 22.11.2022 следует, что на указанную дату размер требований взыскателей по сводному исполнительному производству составлял 8 253 248,24 руб., а сумма исполнительского сбора – 858 428,14 руб.

Оснований считать, что цена продажи с участием истца не изменилась бы в сторону увеличения, у судов не имелось; иное из материалов дела не следует.

Доказательства неплатежеспособности истца суду не представлены.

Доводы подателей жалоб о том, что при реализации заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда в ходе исполнительного производства, применяются специальные нормы Закона № 102-ФЗ и организатором торгов данные нормы соблюдены, мотивировано отклонены судебными инстанциями.

Законом № 102-ФЗ регламентированы правила обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям залогодержателей для удовлетворения за счет этого имущества требований, обеспеченных залогом.

Между тем, в рассматриваемом случае, как следует из решения суда по делу
№ А05-1087/2022, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке произведено не по требованию залогодержателя (Администрации) в порядке главы 9 Закона № 102-ФЗ, а по требованию судебного пристава-исполнителя, и реализация недвижимого имущества происходила не для удовлетворения требования залогодержателя, а для удовлетворения требований взыскателей по сводному исполнительному производству, не являющихся залогодержателями.

Соответственно, порядок проведения торгов, установленный нормами статьи 57 Закона № 102-ФЗ, в рассматриваемом случае не применяется, что следует из пункта 1 статьи 56 Закона № 102-ФЗ.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций обоснованно признали, что при проведении торгов допущены существенные нарушения, обусловленные несоблюдения срока публикации извещения о торгах, в связи с чем удовлетворили требования истца о признании торгов недействительными.

Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» должник, имущество которого арестовано и продается на публичных торгах, не является стороной договора купли-продажи, а последствия недействительности договора должны применяться между организатором торгов и покупателем.

Следовательно, обязанность возвратить денежные средства покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора правомерно возложена судами на организатора торгов в лице МТУ Росимущества, заключившего с предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи от собственного имени.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания не согласиться с ней у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Поскольку при рассмотрении судами правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25.05.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2023 по делу № А05-14020/2022 оставить без изменения, а кассационные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе и индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Александрова

Судьи

Ю.А. Родин

Е.И. Трощенко