Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 29.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу № А05-14308/2016,

у с т а н о в и л:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район», место нахождения: 164840, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Комитет), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, о взыскании 132 634 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.05.2010 № 61 за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 и 6637 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 23.12.2016, а также об обязании ответчика возвратить истцу объект аренды – здание картофелехранилища площадью 1085,4 кв.м с земельным участком площадью 1626 кв.м по адресу: <...>.

Решением суда первой инстанции от 14.04.2017 (судья Бабичев О.П.) иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 данное решение изменено в части взыскания задолженности и процентов, а именно: в удовлетворении требований о взыскании задолженности отказано и с предпринимателя ФИО1 в пользу Комитета взыскано 214 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 17.05.2016, а в доход федерального бюджета - 8 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит постановление отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

Податель жалобы считает, что договор аренды от 18.05.2010 прекратил свое действие 18.05.2015, и вывод апелляционного суда о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок является необоснованным; у ответчик не вправе вносить арендные платежи в размере, установленном прекращенным договором аренды, а арендная плата на 2016 год была определена арендодателем на основании отчета от 22.12.2015 № 58/2015 об оценке годовой арендной платы; об изменении арендной платы на 2016 год ответчик был своевременно уведомлен.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатором) заключен договор от 18.05.2010 № 61 аренды находящегося в муниципальной собственности здания картофелехранилища общей площадью 1085,4 кв.м с земельным участком площадью 1626 кв.м без выдела границ в натуре, расположенных по адресу: <...>.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 18.05.2010. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.04.2012.

Согласно пункту 1.8 договора срок его действия установлен до 18.05.2015.

Порядок расчетов установлен сторонами в разделе IV договора. Согласно пункту 4.1 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально до 10 числа следующего за кварталом месяца. Размер квартальной арендной платы за нежилое помещение при его заключении составил 20 844 руб. 41 коп.

В соответствии с пунктом 4.3 договора размер арендной платы устанавливается арендодателем ежегодно с учетом изменения в процентном соотношении к предыдущему году базовой ставки арендной платы, утвержденной постановлением главы муниципального образования «Онежский муниципальный район» на текущий год путем уведомления арендатора в письменном виде не позднее, чем за месяц до наступления срока оплаты за первый квартал. Подписания дополнительного соглашения к договору в данном случае не требуется.

Суды установили, что по истечении срока действия договора на основании заявления ФИО1 администрация муниципального образования «Онежский муниципальный район» издала постановление от 25.01.2016 № 85 о заключении с заявителем договора аренды здания картофелехранилища сроком на 3 года.

Комитет подготовил и направил предпринимателю проект договора аренды от 25.01.2016, в котором размер арендной платы составил 375 560 руб. в год (93 890 руб. в квартал) и был определен на основании отчета от 22.15.2015 № 58/2015 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы.

ФИО1 отказалась от подписания данного проекта договора и продолжила использование арендованного здания.

При этом в 2016 году она оплачивала арендные платежи в размере, установленном договором аренды.

Комитет направил в адрес предпринимателя претензию от 14.09.2016, в которой потребовал в срок до 30.09.2016 погасить образовавшуюся за период с 01.01.2016 по 13.09.2016 задолженность по арендной плате и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Впоследствии Комитет направил арендатору требование от 03.10.2016 № 6077 о необходимости в срок до 12.11.2016 освободить и возвратить арендодателю переданное в аренду здание картофелехранилища, оформив акт приема-передачи.

Поскольку данные требования предпринимателем не были исполнены в добровольном порядке, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 309, 310, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установил факт нарушения ответчиком обязательства по своевременной уплате арендной платы, проверил расчет задолженности, произведенный истцом на основании отчета от 22.15.2015 № 58/2015 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, и процентов за пользование чужими денежными средствами и удовлетворил заявленные требования в полном объеме, а именно, взыскал с предпринимателя в пользу Комитета 132 634 руб. 18 коп. задолженности и 6637 руб. 30 коп. процентов.

При этом суд, установив факт направления Комитетом требования от 03.10.2016 об освобождении и передаче арендованного здания, пришел к выводам, что волеизъявление арендодателя было направлено на реализацию права, закрепленного в статье 610 ГК РФ, и на момент рассмотрения дела в суде договорные отношения между сторонами прекратились, в связи с чем обязал ответчика возвратить истцу объект аренды.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения требования об обязании возвратить арендуемое имущество после прекращения договора аренды. Вместе с тем суд апелляционной инстанции посчитал, что договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и отсутствуют правовые основания для начисления арендной платы в размере, отличном от установленного в договоре аренды. При этом суд, установив, что в соответствии с условиями договора размер арендной платы за спорный период составляет 55 145 руб. 82 коп. (27 572 руб. 91 коп. в квартал) и указанная сумма была перечислена арендатором на расчетный счет Комитета платежным поручением от 17.05.2016, отказал в иске о взыскании задолженности, однако взыскал с ответчика в пользу истца 214 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 17.05.2016 в связи с допущенной арендатором просрочкой внесения платежей и неправомерным использованием денежных средств.

Из содержания кассационной жалобы следует, что судебные акты в части удовлетворения требования об обязании возвратить арендуемое имущество подателем жалобы не оспариваются.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу апелляционного постановления в связи со следующим.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 18.05.2010, заключенный с предпринимателем сроком на 5 лет, с 18.05.2015 был возобновлен на неопределенный срок, поскольку ни одна из сторон не заявила заблаговременно о намерении прекратить отношения, и предприниматель ФИО1 продолжала пользоваться зданием по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Комитета.

Апелляционный суд, оценив собранные по делу доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, сделал правильные выводы, что спорный договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и он был прекращен вследствие отказа арендодателя от договора на основании уведомления Комитета от 03.10.2016 № 6077.

В нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства возврата спорного имущества после прекращения договора.

Установив, что арендодатель вправе требовать внесения арендных платежей до момента возврата объекта аренды и что доказательства возврата ответчиком арендуемого имущества истцу не представлены, однако за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 арендатор оплатил арендную плату в установленном договором аренды размере в общей сумме 55 145 руб. 82 коп. (по 27 572 руб. 91 коп. в квартал), что подтверждается платежным поручением от 17.05.2016 № 280650, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении иска о взыскании задолженности.

При этом суд обоснованно отклонил доводы Комитета о необходимости определения арендных платежей исходя из размера, определенного по результатам оценки размера годовой арендной платы и установленного в отчете от 22.12.2015 № 58/2015, который составил 375 560 руб. в год (93 890 руб. в квартал), поскольку такой порядок определения не соответствует положениям статьи 622 ГК РФ о внесении арендной платы за все время просрочки возврата объекта аренды. При рассмотрении дела сторонами не оспаривалось, что за период, предшествующий спорному, размер квартальной арендной платы за пользование зданием составлял 27 572 руб. 91 коп.

Вместе с тем апелляционный суд правомерно произвел расчет причитающихся истцу процентов за пользование чужими денежными средствами и взыскал с предпринимателя 214 руб. 17 коп., отказав Комитету в удовлетворении остальной части иска.

Выводы суда апелляционной инстанции в оспариваемой части соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права.

Из толкования условий пункта 4.3 договора аренды с учетом положений статей 421, 431 ГК РФ следует, что при заключении договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы устанавливается арендодателем ежегодно с учетом изменения в процентном соотношении к предыдущему году базовой ставки арендной платы, утвержденной постановлением главы муниципального образования «Онежский муниципальный район» на текущий год путем уведомления арендатора в письменном виде не позднее, чем за месяц до наступления срока оплаты за первый квартал.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства уведомления арендатора об изменении размера арендной платы на 2016 год в соответствии с правилами, предусмотренными договором.

При таких обстоятельствах у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы в заявленном истцом размере в соответствии с отчетом от 22.12.2015 № 58/2015.

Ссылка подателя жалобы на то, что ответчик был своевременно уведомлен об изменении арендной платы на 2016 год, является несостоятельной, поскольку она не подтверждена относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами.

Довод жалобы о прекращении договора аренды 18.05.2015 (по истечении срока его действия) основан на неверном толковании норм гражданского законодательства, в том числе статей 610, 621 ГК РФ, поскольку в данном случае арендатор продолжал пользоваться переданным в аренду имуществом при отсутствии соответствующих возражений со стороны арендодателя.

Указанный довод направлен на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и вынесении судебного акта апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 по делу № А05-14308/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Е.В. Чуватина