Постановление № А05-16662/18 от 27.11.2019 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена ноября 2019 года .

В полном объёме постановление изготовлено декабря 2019 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Ралько О.Б. и                       Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания              Бахориковой М.А.,

при участии от межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе представителя ФИО1 по доверенности от 07.06.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу                 ТК Impex Oy (акционерное общество ТК Импекс) на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 августа 2019 года по делу                                  № А05-16662/2018,

у с т а н о в и л:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (адрес: 163069, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к             ТК Impex Oy (акционерное общество ТК Импекс, зарегистрированное 08.04.2009 под кодом 2259153-4, адрес: c/o LPR Ekspertiisi, Oy Valtakatu, 2, 53600, Lappeenranta Finland, 53600 Лаппеенранта, Валтакату 2, Финляндия (ЛПР А/0 Экспертииси); филиал Акционерного общества ТК Импекс на территории Российской Федерации: номер записи об аккредитации (НЗА) 10180003218, ИНН <***>, адрес филиала: 163022, <...>; далее - Общество) о взыскании 11 182 778 руб.        98 коп., в том числе 9 607 039 руб. 98  коп. долга по арендной плате за период с 17.12.2015 по 31.12.2018 по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 25.10.2006 № 205/1 и 1 575 739 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 04.04.2016 по 16.06.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ТоргМастер» (далее –                            ООО «ТоргМастер»).

Решением суда от 21 августа 2019 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 11 163 052 руб., в том числе 9 587 313 руб. 27 коп. долга и 1 575 739 руб. процентов; в удовлетворении остальной части иска отказано; с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 78 775 руб. государственной пошлины.

Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, провести повторную судебную экспертизу и по ее результатам принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на недостатки, допущенные экспертом при составлении экспертного заключения. В частности, осмотр объекта оценки экспертом-оценщиком не производился, несмотря на требования Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее – Стандарт).  В нарушение пункта 5 Стандарта эксперт в заключении не указал ограничения, связанные с непроведением осмотра спорного объекта.Также, в качестве аналогов объекта оценки при расчете его стоимости сравнительным подходом оценщик использовал предложения по продаже земельных участков, размер которых значительно меньше площади оцениваемого объекта. Оценщик применил корректировку к ценам аналогов на их размер в сравнении с объектом оценки, однако расчет данной корректировки осуществлен методологически неверно. Оценщик использует только 5 аналогов для построения линии тренда, что недопустимо мало для реализации метода регрессионного анализа. Указывает, что в расчетах применялись цены публичных предложений по продаже участков, вместе с тем для целей оценки следовало использовать их наименьшие значения, наиболее приближенные к дате проведения оценки. Использование завышенных цен объектов-аналогов влечет необоснованное завышение стоимости объекта оценки. Считает, что суд необоснованно согласился с произведенным истцом расчетом арендной платы на 2016 год с применением ключевой ставки в размере 11 %, действовавшей на 01.01.2016.

Территориальное управление в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с доводами ответчика не согласились, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества – без удовлетворения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266        АПК РФ без участия представителей ответчика, третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, 25.10.2006 между Управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (правопредшественник истца; Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ХарвиСеверЛес» (далее –                   ООО «ХарвиСеверЛес», Арендатор) заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 29:22:012102:10, площадью 135 155 кв. м, для эксплуатации комплекса зданий и сооружений производственной базы.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на земельном участке расположены: здание вспомогательного цеха, общей площадью 2508,5 кв. м; железнодорожный соединительный путь № 1, общей длиной 925,4 м; железнодорожный путь № 5 к вспомогательному цеху, общей длиной 167,8 м; незавершенный строительный объект, площадь застройки 92,7 кв. м; забор промплощадки, общей длиной 818 м; резервный склад сырья, общей площадью 19 635 кв. м; здание склада жидких химикатов с резервуарным парком, общей площадью 478,8 кв. м; железнодорожный путь № 2 к складу сырья, общей длиной 218,9 м; железнодорожный путь № 8 к складу жидких химикатов и к весовой, общей длиной 499,6 м; автодорога до склада дрожжей, общей площадью 3463 кв. м; незавершенный строительством объект, протяженностью 446 м; незавершенный строительством объект, общей площадью застройки                        25, 4 кв. м.

Договор заключен сроком до 24.10.2031 (пункт 2.1 договора).

Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 29:22:012102:10 зарегистрировано 17.10.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.10.2006 серии 29АК № 119497.

В соответствии с соглашением от 09.02.2015 об оставлении заложенного имущества за залоговым кредитором ООО «ХарвиСеверЛес» передало Обществу в том числе, следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, окр. Маймаксанский,                                 ул. Менделеева, д. 2: лесопильный цех, площадью 1741,4 кв. м; здание вспомогательного цеха, площадью 2 508,5 кв. м; здание склада жидких химикатов, площадью 478,8 кв. м; линию сортировки бревен с операторской, площадью 844 кв. м; сооружение ж/б береговое укрепленное, протяженностью 234,3 п/м, 102,1 п/м; железнодорожный соединительный путь № 1, длиной            925,4 м; право аренды земельного участка, площадью 135 155 кв. м.

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельном участке с кадастровым номером 29:22:012102:0010 расположены следующие объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за Обществом 16.12.2015: здание вспомогательного цеха площадью 2508,5 кв. м, с кадастровым номером 29:22:012102:79, лесопильный цех с линией сортировки пиломатериалов площадью 1741,4 кв. м, с кадастровым номером 29:22:012102:89; линия сортировки бревен с операторской площадью 844 кв. м, с кадастровым номером 29:22:012102:110; здание склада жидких химикатов с резервуарным парком площадью 478,8 кв.м, с кадастровым номером 29:22:012102:100.

На основании соглашения от 09.02.2015 за Обществом 17.12.2015 зарегистрировано право аренды на земельный участок с кадастровым номером 29:22:012102:10.

Также часть объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 29:22:012102:0010, приобретены ООО «ТоргМастер», а именно: объект незавершенного строительства, площадью 92,7 кв. м, кадастровый номер 29:22:012102:135; резервный склад сырья, площадью 19635 кв. м, кадастровый номер 29:22:012102:72; объект незавершенного строительства, площадью 25,4 кв. м, кадастровый номер 29:22:012102:136; трансформаторная подстанция, площадью 60,2 кв. м, кадастровый номер 29:22:012102:113. Права ООО «ТоргМастер» на указанные объекты зарегистрированы 15.12.2015 в ЕГРН.

В связи переходом к ответчику прав арендатора Территориальное управление направило в его адрес расчет арендной платы за пользование земельным участком в период с 17.12.2015 по 30.09.2018 в сумме                      12 207 804 руб. 79 коп.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 12.10.2010 в сумме                      41 354 500 руб., определенной по результатам оценки, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Респект».

Невнесение Обществом арендной платы послужило основанием для обращения Территориального управления в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства, учитывая результаты судебной экспертизы, удовлетворил уточненные исковые требования частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пунктов 2, 4 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено тем же Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Арендная плата по настоящему договору подлежит зачислению в федеральный бюджет и рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 6 Правил, в редакции, действовавшей до 12.08.2017, арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3-5 данных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пункт 6 Правил в редакции, действующей с 12.08.2017, предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В силу пункта 8 Правил при этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 10 Правил в редакции, действующей с 12.08.2017, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил, не применяется.

Редакция пункта 10 Правил, действовавшая до 12.08.2017 предусматривала возможность такого же изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, принятый Обществом в аренду по соглашению от 09.02.2015, подлежит определению с 17.12.2015 исходя из рыночной стоимости этого земельного участка, а с 12.08.2017 – исходя из рыночной стоимости права аренды этого земельного участка.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно определения размера арендной платы по ходатайству ответчика судом назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Альпрофи» (далее – ООО «Альфпрофи»), эксперту ФИО2. На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы: 1) какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:012102:10, площадью 135 155 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск,                             ул. Менделеева, д. 2, по состоянию на 16.12.2015; 2) какова рыночная стоимость права аренды данного земельного участка с кадастровым номером 29:22:012102:10 по договору от 25.10.2006 № 205/1 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, за период с 12.08.2017 по 24.10.2031.

Согласно экспертному заключению от 10.06.2019 рыночная стоимость  земельного участка с кадастровым номером 29:22:012102:10 по состоянию на 16.12.2015 составила 36 877 000 руб. (НДС не облагается); рыночная стоимость права аренды данного земельного участка за период с 12.08.2017 по                   24.10.2031 – 29 136 000 руб. с учетом НДС.

Ответчик заявил возражения относительно обоснованности выводов эксперта, в связи с этим ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

В связи с заявленными ответчиком возражениями эксперт                       ФИО2 в судебном заседании дала подробные пояснения, а также представила письменный отзыв (т. 3, л. 38-54).

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы, заслушав пояснения эксперта, данные в судебном заседании, оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суд правомерно признал его в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно подготовлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта является ясным и полным, содержит ответы на все поставленные судом вопросы. Выводы эксперта не имеют противоречий, обоснованны, сомнений в объективности и достоверности не вызывают и ответчиком не опровергнуты.

В свете изложенного, поскольку оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ для назначения по делу повторной экспертизы, не установлено, суд первой инстанции правомерно отказал ответчику в удовлетворении соответствующего ходатайства.

Суд апелляционной инстанции, ознакомившись с заключением судебной экспертизы, проверив доводы апелляционной жалобы, находит экспертное заключение соответствующим положениям статьи 86 АПК РФ, считает его допустимым доказательством по настоящему делу.

Аргументы ответчика, приведенные в жалобе, фактически направлены на оспаривание результатов судебной экспертизы. Данные доводы рассматривались судом первой инстанции и правомерно отклонены по мотивам, подробно изложенным в решении. Оснований для переоценки выводов суда апелляционная коллегия не усматривает.

С учетом результатов экспертизы истец уточнил исковые требования, по расчету истца размер арендной платы за спорный период составил                       9 607 039 руб. 98 коп., в том числе: за период с 17.12.2015 по 31.12.2015 –                      125 028 руб. 18 коп.; за 2016 год – 4 056 470 руб.; за 2017 год – 3 375 154 руб.               75 коп.; за 2018 год – 2 050 387 руб. 05 коп.

Суд первой инстанции, проверив расчеты сторон, учитывая положения пунктов 6, 8, 10 Правил, разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (ответ на вопрос № 6), пришел к правильному выводу о том, что, поскольку изменение рыночной стоимости земельного участка в рассматриваемом случае произошло в 2015 году (16.12.2015 – дата, на которую определена рыночная стоимость земельного участка), то расчет арендной платы на 2016 год следует производить с применением ключевой ставки в размере 11 %, действовавшей на 01.01.2016.

Размер арендной платы за период с 17.12.2015 по 31.12.2015 исходя из действовавшего порядка расчета составляет 163 163 руб. 48 коп. Истец за указанный период просит взыскать 125 028 руб. 18 коп, что не нарушает права ответчика.

При этом суд нашел обоснованным довод ответчика о том, что истцом неверно определен коэффициент инфляции на 2017 год.

Статьей 1 Федерального закона от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» уровень инфляции на 2017 год установлен в размере 3,2 %, в связи с этим размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 составит 2 557 643 руб.           23 коп. (4 056 470 руб. х 1,032 / 365 дней х 223 дня).

Исходя из количества дней в периоде с 12.08.2017 по 24.10.2031                      (5 186 дней) и размера рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенного по результатам экспертизы, размер арендной платы за один день аренды составит 5 618 руб. 20 коп. Соответственно, размер арендной платы за период 12.08.2017 по 31.12.2017 равен 797 784 руб. 81 коп., а общий размер арендной платы за 2017 год – 3 355 428 руб. 04 коп. (2 557 643 руб. 23 коп. +            3 355 428 руб. 04 коп.).

За 2018 год истец заявил к взысканию 2 050 387 руб. 05 коп, что не превышает размера арендной платы за этот период исходя из стоимости одного дня аренды (2 050 644 руб. 04 коп.), в связи с чем расчет истца за 2018 год обоснованно принят судом.

Таким образом, общий размер арендной платы, подлежащий взысканию с ответчика за спорный период, как установил суд, составляет 9 587 313 руб.          27 коп.

Поскольку указанный размер долга документально подтвержден, а доказательств его погашения ответчиком не представлено, судом правомерно принято решение о его взыскании.

Вывод суда первой инстанции о том, что несмотря на наличие на спорном земельном участке части объектов недвижимости, принадлежащих третьему лицу, арендная плата за весь земельный участок подлежит взысканию с Общества согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Более того, на основании соглашения об оставлении заложенного имущества за залоговым кредитором, именно Обществу передано право аренды земельного участка по договору от 25.10.2006, сведений о вступлении ООО «ТоргМастер» в договор аренды в деле не имеется. Ответчик не лишен права требовать взыскания с третьего лица, уплаченных им в возмещение долга по арендной плате платежей, в размере, определенном пропорционально доле в праве пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Истцом на основании приведенной правовой нормы начислены ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере                              1 575 739 руб. за период с 04.04.2016 по 16.06.2019.

Исходя из действовавших в спорный период ставок банковского процента, с учетом положений статьи 193 ГК РФ размер процентов, начисленных за период с 04.04.2016 по 16.06.2019, по расчету суда составил                 1 602 626 руб. 35 коп.

Поскольку заявленная истцом к взысканию сумма процентов не превышает размер процентов, установленный судом, требования о взыскании процентов правомерно удовлетворены в предъявленном истцом размере -                         1 575 739 руб.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств. Данные доводы были предметом рассмотрения суда и получили надлежащую правовую оценку, с которой суд апелляционной инстанции согласен. Иная оценка ответчиком обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда и неправильном применении судом норм материального права.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Ввиду изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 августа                2019 года по делу № А05-16662/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу ТК Impex Oy (акционерное общество ТК Импекс) – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.