Постановление № А05-2104/20 от 22.10.2020 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2020 года .

В полном объёме постановление изготовлено октября 2020 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зориной Ю.В. и                       Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания
ФИО1,

при участии от администрации муниципального образования «Северодвинск» ФИО2 по доверенности от 28.09.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседанииапелляционные жалобы администрации муниципального образования «Северодвинск» и общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 июля 2020 года по делу № А05-2104/2020,

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Северодвинск»                        (ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; далее – Администрация)  обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест»                              (ОГРН 1082902000807, ИНН 2902058549; адрес: 164523, Архангельская область, город Северодвинск, проспект Морской, дом 53, офис 15-Н; далее – Общество) о взыскании 3 888 325 руб. 91 коп., в том числе: 3 736 335 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 по договору от 28.04.2017 № 12 096 001 аренды земельного участка, 151 990 руб. 91 коп. пеней, начисленных за период с 16.07.2019 по 20.03.2020 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 30.04.2020 к производству принят встречный иск Общества к Администрации о признании прекращенными обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 в части 5185,65 кв.м. площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39, с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке, которому присвоен адрес: Архангельская область, г.Северодвинск, пркт Труда, дом 61, и обязании Администрации выполнить перерасчет арендной платы по договору аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 с учетом прекращения аренды в отношении части земельного участка площадью 5185,65 кв.м.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 15.07.2020 суд взыскал с Общества в пользу Администрации 2 858 862 руб., в том числе:                           2 738 575 руб. 51 коп. долга и 120 286 руб. 49 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказал. Признал прекращенными с 08.05.2019 обязательства Общества по оплате арендных платежей по договору аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 в части 5185,65 кв.м. площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39, в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказал.

Дополнительным решением от 17.07.2020 суд взыскал с Администрации в пользу Общества  6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 6 000 руб. государственной пошлины с Общества – в доход федерального бюджета.

Общество с решением не согласилось, обратилось с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым требования Администрации удовлетворить частично, взыскать с Общества 1 998 342 руб. долга и неустойку с учетом ставки 7, 75 % и применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Встречный иск Общества к Администрации удовлетворить полностью. Доводы жалобы сводятся к следующему:

- Общество не согласно с применением формулы расчета арендной платы за спорный период по пункту 5.2 договора;

- взыскание неустойки в полном объеме необоснованно, поскольку до разрешения спора не была ясна конечная сумма арендной платы за спорный период;

- вывод суда об отказе в предоставлении отсрочки по внесению арендной платы является ошибочным;

- взыскание с Общества 6 000 руб. государственной пошлины неправомерно.

Администрация с решением также не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить, требования Администрации удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований Общества отказать. В обоснование жалобы ссылается на необходимость применения пункта 139 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее – Приказ № 943). Полагает, что требования Администрации подлежали удовлетворению в полном объеме, а в удовлетворении требований Общества суд должен был отказать. 

Представитель Администрации в судебном заседании возражал относительно удовлетворения жалобы Общества, поддержал доводы своей жалобы.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей не направило, в отзыве на жалобу Учреждения ее доводы отклонило.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Общества в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя Учреждения, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалоб.

Как следует из материалов дела, 28.04.2017 Администрацией (арендодатель по договору) и Обществом (арендатор по договору) заключен договор № 12 096 001 аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 5-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 260 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Из условий договора следует, что земельный участок предоставлен однократно для целей завершения строительства (пункт 1.3.), разрешенное использование земельного участка – для строительства жилых домов Ж-1-3 (пункт 1.2.)

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок его действия установлен с 04.04.2017 по 03.04.2020.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендная плата за 2017 год за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с пунктом 13.2 постановления правительства Архангельской области от 15 декабря 2009 года               № 190-пп.

Согласно пункту 5.3 договора стороны пришли к соглашению, что арендная плата на последующие годы изменяется на основании издаваемого органом, полномочным в сфере установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, который подлежит опубликованию (обнародованию) в средствах массовой информации и является обязательным для сторон при исчислении арендной платы за каждый последующий год, при этом перезаключение договора или подписание дополнительных соглашений не требуется.

Пунктом 6.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за неуплату (несвоевременную уплату) арендной платы в установленные пунктом 5.4. договора сроки в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с выпиской от 14.01.2020 из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 31.05.2006, имеет вид разрешенного использования «Для строительства жилых домов Ж1-3».

В соответствии с отчетом от 04.08.2017 № 17-0074/3, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Региональное агентство экспертиз», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 на 04.08.2017 составляет 57 555 000 руб.

Уведомлением от 18.02.2019 Администрация направила Обществу расчет арендной платы за 2019 год по договору аренды № 12 096 001.

Из расчета следует, что арендная плата определена в сумме 7 755 500 руб. исходя из рыночной стоимости земельного участка с применением ставки рефинансирования 10 % годовых.

В связи с выявлением нарушения ответчиком условий договора и возникновением задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 истец направил в адрес Общества претензию от 15.11.2019 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, претензия получена ответчиком 27.11.2019.

В адрес ответчика 29.01.2020 повторно направлена претензия от 24.01.2020 (которая получена ответчиком 31.01.2020) о необходимости погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку требования, изложенные в претензиях, не были исполнены ответчиком, Администрация обратилась в суд с иском.

Ссылаясь на то, что на части земельного участка, предоставленного в аренду по договору от 28.04.2017 №12 096 001 возведены многоквартирные жилые дома, право первого собственника на помещение в одном из жилых домов зарегистрировано 08.05.2019, в связи с чем земельный участок, занятый этим многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, Общество обратилось к Администрации со встречным исковым заявлением о признании прекращенным обязательства по оплате арендной платы в соответствующей части и о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы

Суд первой инстанции признал первоначальные и встречные исковые требования законными, обоснованными и удовлетворил их частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 настоящего Кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

По смыслу разъяснений, данных в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого этим домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование не вправе распоряжаться этим участком и соответственно получать плату за пользование участком.

Как усматривается из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104155:39, переданным в аренду по договору от 28.04.2017 № 12 096 001, Обществом велось строительство жилого комплекса, состоящего из трех этапов строительства.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 26.03.2019              № 29-<***>-454-2019 на этом земельном участке возведен и введен в эксплуатацию объект – многоквартирный дом со встроенными помещениями,             I этап строительства, расположенный по адресу: <...>.

Из технического паспорта на указанный многоквартирный дом, составленного по состоянию на 23.01.2019, следует, что площадь застройки здания составляет 1137.6 кв.м.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 08.05.2019 и от 10.08.2019 жилой дом первой очереди строительства поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 29:28:104155:2556, право собственности первого собственника на квартиру в указанном многоквартирном доме зарегистрировано 08.05.2019.

Также в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2019 № 29-<***>-492-2019 на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104155:39 возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный дом со встроенными помещениями, I этап строительства, расположенный по адресу: <...>.

Согласно техническому отчету по кадастровым работам от 20.12.2019 площадь застройки этого дома 699,6 кв.м.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.03.2020 жилой дом второй очереди строительства поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 29:28:104155:2714.

Также на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104155:39 идет строительство многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями 3-й этап строительства, расположенного по адресу: <...>, проектируемая площадь застройки которого – 2503.85 кв.м. (2 537.66 – (6.9 х 4.9)).

Суд апелляционной инстанции согласен с позицией суда первой инстанции относительного того, что с момента государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме с кадастровым номером 29:28:104155:2556 земельный участок, на котором расположен этот дом, не может быть признан относящимся к государственной собственности, в связи с чем с 08.05.2019 оснований для внесения Обществом арендной платы за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 не имеется, поскольку с этого момента в силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ, статей 611 и 614 ГК РФ у арендатора в связи с отсутствием предоставления со стороны арендодателя (Администрации) имущества во временное владение и пользование прекращается обязательство по внесению арендной платы.

Довод Администрации о том, что возведенные ответчиком жилые дома фактически являются одним единым объектом, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка как несостоятельному.

Распоряжением Администрации от 25.04.2017 № 40-рг объекту капитального строительства «Здания жилые многоквартирные г. Северодвинск, в районе пр. Победы, <...>). Многоквартирный дом со встроенными помещениями» присвоен адрес <...>.

Распоряжением Администрации от 25.07.2019 № 297-рг объекту капитального строительства «Здания жилые многоквартирные г. Северодвинск, в районе пр. Победы, <...>). Многоквартирный дом со встроенными помещениями 3-й этап» присвоен адрес <...>.

Таким образом, многоквартирные дома первого и второго этапа строительства, возведенные ответчиком на земельном участке, действительно имеют один адрес, и, согласно пояснениям ответчика, единую нумерацию квартир.

Суд первой инстанции верно указал, что вместе с тем указанные многоквартирные дома первого и второго этапа строительства являются самостоятельными объектами недвижимости, из материалов дела не следует наличие оснований для признания этих домов единым недвижимым комплексом. Право собственности на первую квартиру было зарегистрировано именно в многоквартирном доме первого этапа строительства.

Отсутствие указания в договоре аренды о предоставлении земельного участка для поэтапного строительства не означает невозможность применения положений закона, согласно которым собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.

Обществом произведен расчет площади земельного участка пропорционально площади застройки многоквартирного жилого дома первой очереди строительства, которая составляет 5185,65 кв.м.

Указанный расчет сторонами не оспорен, проверен судом и признан обоснованным.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования Общества о признании прекращенными с 08.05.2019 обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 в части 5185,65 кв.м. площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39.

В связи с указанным требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.04.2019 по 07.05.2019 также верно удовлетворены судом первой инстанции исходя из всей площади земельного участка, а за период с 08.05.2019 по 31.12.2019 – исходя из площади земельного участка в размере              14 599,35 кв.м.

Суд апелляционной инстанции согласен с позицией суда первой инстанции относительно расчета размера арендной платы, исходя из Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы Администрация на основании пункта 6.2 договора предъявила требование о взыскании пеней за период с 16.07.2019 по 20.03.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд первой инстанции, с учетом частичной оплаты Общества и, исходя из сумм ежеквартальных платежей и сроков их внесения, посчитал общий размер пеней за указанный период подлежащий взысканию в сумме 120 286 руб.                  49 коп.

Суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае взыскание неустойки в определенном судом первой инстанции размере является правомерным.

Довод Общества о том, что вывод суда об отказе в предоставлении отсрочки по внесению арендной платы является ошибочным, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неправильном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам.

Постановлением Администрации от 27.04.2020 № 201-па «О предоставлении отсрочки по внесению арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» с учетом положений пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и постановления Правительства РФ от 03.04.2020               № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и не подлежит применению к задолженностям, образовавшимся до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Довод Администрации о необходимости применения пункта 139 Приказа                  № 943 апелляционным судом отклоняются ввиду следующего.

Согласно пункту 139 Приказа № 943 если собственником земельного участка предоставленного для строительства и соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, одновременно в отношении земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им, с учетом положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Таким образом, само по себе обстоятельство регистрации права собственности любого из участников долевого строительства на квартиру в многоквартирном доме исключает возможность предъявления бывшим собственником земельного участка требования о возврате земельного участка.

Изложенные в апелляционных жалобах доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 июля                   2020 года по делу № А05-2104/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации муниципального образования «Северодвинск» и общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.