Постановление № А05-2559/17 от 26.09.2017 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2017 года .

В полном объёме постановление изготовлено октября 2017 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и
ФИО1

при ведении протокола секретарем судебного заседания
ФИО2,

при участии индивидуального предпринимателя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3 и администрации муниципального образования «Северодвинск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 июня 2017 года по делу № А05-2559/2017 (судья Шапран Е.Б.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (место жительства: 164524, Архангельская обл., г. Северодвинск;
ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Северодвинск» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска (место нахождения: 164501, Архангельская обл.,
<...> ОГРН <***>; далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого встроенного помещения площадью 36,8 кв.м, расположенного по ул. Комсомольская, 29 в г. Северодвинске, изложив условия договора в редакции истца:

«П. 1. дополнить текстом: «Помещение оснащено...», далее привести описание наличия и (или) отсутствия инженерно-технического оборудования помещения, в том числе противопожарного.

П. 2.1.1. после слова «помещение» дополнить: «в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для вида использования, указанного в п.1 настоящего договора. Арендатор вправе отказать арендодателю в приеме помещения, если оно находится в неудовлетворительном состоянии, до устранения арендодателем всех существующих недостатков», далее по тексту.

П. 2.1.2 изменить редакцию: «Уведомить арендатора о предстоящем проведении капитального ремонта здания с указанием периода ремонта, в течение которого действие настоящего договора приостанавливается. На период капитального ремонта арендодатель предоставляет арендатору в пользование другое помещение с характеристиками, сходными с объектом аренды, пригодное для использования в целях, определенных настоящим договором. Арендная плата за такое помещение не должна превышать арендную плату, установленную настоящим договором».

П. 2.1.3 исключить слова: «через средства массовой информации».

П. 2.2.2 исключить слова: «и инженерно-технического оборудования (инженерных систем), обеспечивающих жизнедеятельность здания в целом» «капитальный ремонт», «а также фасадной части здания. Работы по окраске фасадной части здания производить только по согласованию с Администрацией Северодвинска»;

П. 2.2.3 Исключить: «ремонту», «придомовой территории», «вывозу твердых бытовых отходов»;

П. 2.2.4 Исключить: «уплачивать налог на добавленную стоимость, начисленный на сумму арендной платы по договору, а также своевременно производить оплату по отдельным договорам, указанным в п.п. 2.2.3 настоящего договора»;

П. 2.2.6 исключить: «В сроки, установленные контролирующими органами, устранить отмеченные ими недостатки».

П. 2.2.7 исключить.

П. 2.2.8. Изменить редакцию: «Стороны уведомляют друг друга о перемене реквизитов не позднее 10 дней с даты их изменения. Корреспонденция, направленная по старому адресу вследствие неизвещения, считается доставленной».

П. 2.2.12 исключить.

П. 3.2.1. Исключить второй и третий абзацы.

П. 3.2.2. Исключить второй и третий абзацы.

П. 3.3. Дополнить: Арендодатель извещает арендатора об изменении размера арендной платы и о дате, с которой применяется новый размер арендной платы, не позднее одного месяца с даты принятия соответствующего решения уполномоченного органа местного самоуправления.

П. 3.5. исключить.

П. 3.6 Исключить второе предложение;

П. 4.1 изменить: слова «не допускается» заменить на «допускается при письменном согласии арендодателя».

П. 5.1 исключить.

П. 5.2 исключить, или дополнить «при отсутствии согласия арендодателя».

П. 5.3. исключить.

П. 6.2 исключить.

П. 6.5 исключить.

П. 6.6. Изменить редакцию: «Арендатор вправе отказаться от договора аренды в одностороннем порядке, предупредив арендодателя за один месяц в письменном виде. Арендодатель имеет право отказаться от договора в случае существенного ухудшения имущества арендодателем, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также в случае если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями».

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26.06.2017 исковые требования удовлетворены частично, суд изложил условия договора в следующей редакции: Раздел 1 дополнен предложением: «Помещение оснащено приборами отопления в виде двух радиаторов». Пункт 2.1.1. изложен в редакции: «Предоставить арендатору при участии Предприятия вышеуказанное помещение в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для вида его использования, указанного в разделе 1 договора, с оформлением передаточного акта». Пункты 2.1.2., 2.1.3., 2.2.2, 2.2.3,2.2.4, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.12, 3.2.1, 3.2.2., 3.3., 3.5., 3.6., 4.1., 5.1., 5.2., 5.3., 6.2., 6.5., 6.6. оставлены в редакции проекта договора аренды от 14.12.2016 № 03-07/709-16, предложенного администрацией муниципального образования «Северодвинск».

Администрация с решением в части удовлетворения исковых требований не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение в указанной части отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование жалобы ссылается на то, что договор аренды в отношении муниципального имущества заключается на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, последующее изменение данных условий не допускается.

Предприниматель с решением в части отказа в удовлетворении требований не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в обжалуемой части, изложив условия договора в редакции истца. Податель жалобы считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требований в полном объеме.

Предприниматель в судебном заседании и в отзыве на жалобу Администрации против ее удовлетворения возражал, доводы своей жалобы поддержал в полном объеме.

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направил, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобы не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 28.10.2016 на сайте http://torgi.ru размещено извещение о проведение торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды сроком на 5 лет.

На торги выставлены 4 лота – помещения в здании по ул. Комсомольской 29 в г. Северодвинске, в частности, под лотом № 4 выставлено право аренды помещения площадью 36,8 кв.м на 1- этаже пятиэтажного кирпичного здания.

Организатором торгов выступил Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска (далее - Комитет).

Предприниматель 14.11.2016 подал заявку на участие в аукционе, указав в заявке о намерении использовать помещение, выставленное под лотом № 4, в случае заключения договора аренды для реставрации и ремонта ламповой усилительной техники.

Уведомлением от 22.11.2016 № 11-03-24/10428 Комитет сообщил Предпринимателю о допуске к участию в аукционе.

В связи с единственной заявкой Предпринимателя торги по лоту № 4 признаны несостоявшимися.

Согласно протоколу рассмотрения заявок организатор торгов от 22.11.2016 № 22, руководствуясь пунктом 151 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной Антимонопольной Службы Российской Федерации от 10.02.2010 № 67 (далее - Правила № 67) принял решение заключить договор аренды с единственным претендентом – Предпринимателем, о чем уведомил последнего письмом от 22.11.2016 № 11-03-24/10428.

Комитет направил в адрес Предпринимателя проект договора аренды от 14.12.2016 № 03-07/709-16.

Помещение передано Предпринимателю в пользование по акту приема-передачи от 14.12.2016.

Предприниматель 17.01.2017 представил в Комитет протокол разногласий к проекту договора аренды, предложив внести изменения в пункты 1, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.2.2., 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.12, 3.2.1, 3.2.2, 3.3, 3.5, 3.6, 4.1, 5.1, 5.2, 5.3, 6.2, 6.5, 6.6 (дополнить или исключить условия вышеперечисленных пунктов).

Письмом от 13.02.2017 № 11-03-07/1387 Комитет отказал в принятии разногласий, сославшись на подпункт 16 пункта 114 Правил № 67 о невозможности внесения изменений в условия договора, заключаемого по результатам аукциона.

Не согласившись с отказом в принятии заявленных Предпринимателем разногласий, истец обратился в суд с требованием об их урегулировании и принятии условий договора аренды в предлагаемой им редакции.

Суд первой инстанции признал требования законными и обоснованными частично.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением суда.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ), заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Согласно части 5 указанной выше статьи порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной Антимонопольной Службы от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее – Правила № 67).

В разделе XXI Правил № 67 указаны последствия признания аукциона несостоявшимся.

Так, согласно пункту 151 Правил, в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.

В пункте 152 Правил указано, что в случае если аукцион признан несостоявшимся по основаниям, не указанным в пункте 151 настоящих Правил, организатор аукциона вправе объявить о проведении нового аукциона либо конкурса в установленном порядке. При этом в случае объявления о проведении нового аукциона организатор конкурса вправе изменить условия аукциона.

Из толкования вышеприведенных специальных норм следует, что в случае признания торгов несостоявшимися по причине подачи единственной заявки единственный участник, подавший заявку, не признается победителем торгов. Заключение договора с таким участником является обязательным для организатора торгов, принявшего решение о заключении договора. При этом поскольку единственный участник торгов не признается их победителем, то заключение договора для единственного участника не является обязательным и он не может быть понужден к его заключению. Следовательно, заключение такого договора осуществляется не на торгах (так как они признаны несостоявшимися).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки от Предпринимателя и Комитет принял решение о заключении договора аренды с Предпринимателем, то заключение договора аренды для Комитета является обязательным.

На основании части 2 статьи 445 ГК РФ Предприниматель как сторона, для которой заключение договора не является обязательным, вправе заявить разногласия по направленному ему проекту договора аренды, а в случае их не урегулирования - передать разногласия на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Комитет, возражая против урегулирования разногласий и принятия разногласий, предложенных Предпринимателем, ссылается на пункт 98 Правил № 67, согласно которому договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Комитет ссылается на то, что внесение изменений в договор может привести к нарушению право потенциальных претендентов, участников аукциона, которые могли бы участвовать в аукционе в случае изложения условий договора аренды в ином виде. Изменение условий договора, заключаемого по результатам торгов, невозможно.

Статья 448 ГК РФ дополнена частью 8, в которой установлено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Учитывая, что заключение договора с единственным участником несостоявшихся торгов не является заключением договора по результатам торгов, и в силу части 2 статьи 445 ГК РФ единственный участник торгов вправе обратиться в суд с требованием об урегулировании разногласий, а также принимая во внимание норму гражданского законодательства, допускающую ограниченное изменение условий, заключенного на торгах, суд сделал правомерный вывод о том, что заявленные Предпринимателем разногласия могут быть приняты в той части, в какой предлагаемые Предпринимателем условия не изменяют содержание договора аренды настолько, что привело бы к иному составу претендентов на участие в торгах и признанию торгов состоявшимися.

Судом первой инстанции установлено, что разногласия заявлены Предпринимателем по двадцати трем пунктам договора и не касаются размера арендной платы, а, по сути, относятся к определению взаимных прав и обязанностей сторон договора.

Предприниматель просит дополнить пункт (раздел) 1 договора предложением о том, что помещение оснащено приборами отопления в виде двух радиаторов.

Раздел 1 в проекте договора аренды от 14.12.2016 № 03-07/709-16 изложен в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение согласно прилагаемому плану общей площадью 36,8 кв.м, расположенное в Северодвинске по адресу: улица Комсомольская, дом 29 условный номер объекта 29-29-06/015/2009-467 для использования: бытовые услуги производственного характера (реставрация и ремонт телерадиоаппаратуры). Здание обслуживает ООО «ЖКТ-1», именуемое в дальнейшем Предприятие».

По мнению суда, предложение: «Помещение оснащено приборами отопления в виде двух радиаторов», дополнить которым раздел 1 просит Предприниматель, содержит техническое описание помещения, включение которого в договор не могло бы повлиять на результаты подачи заявок. Поэтому предлагаемая Предприниматель редакция раздела 1 правомерно принята судом.

Пункт 2.1.1 договора в редакции проекта от 14.12.2016 № 03-07/709-16 предусматривает, что арендодатель обязан «предоставить арендатору при участии Предприятия вышеуказанное помещение с оформлением передаточного акта».

Предприниматель просит изложить пункт 2.1.1 в редакции: арендодатель обязан «предоставить арендатору при участии Предприятия вышеуказанное помещение в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для вида использования, указанного в пункте 1 настоящего договора. Арендатор вправе отказать арендодателю в приеме помещения, если оно находится в неудовлетворительном состоянии, до устранения арендодателем всех существующих недостатков».

Поскольку обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества предусмотрена в пункте 1 статьи 611 ГК РФ, то суд первой инстанции правомерно принял предлагаемую Предпринимателем редакцию в части, изложив пункт 2.1.1 в следующей редакции: арендодатель обязан «предоставить арендатору при участии Предприятия вышеуказанное помещение в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для вида его использования, указанного в разделе 1 договора, с оформлением передаточного акта».

Включение в договор предложения о том, что арендатор вправе отказать арендодателю в приеме помещения, если оно находится в неудовлетворительном состоянии, до устранения арендодателем всех существующих недостатков, не может повлечь предусмотренных им правовых последствий, поскольку помещение уже принято Предпринимателем по акту от 14.12.2016.

В отношении предложений Предпринимателя по пункту 2.1.2 (о сообщении арендатору сроков проведения капитального ремонта, предоставлении на период капитального ремонта иного подходящего для использования помещения с аренной платой, не превышающей плату по настоящему договору), пункту 2.2.2 (об исключении обязанности арендатора нести расходы на содержание инженерно-технического оборудования (инженерных систем), обеспечивающих жизнедеятельность здания в целом, об исключении обязанности арендатора проводить за свой счет капитальный ремонт помещения, а также фасадной части здания), пункту 2.2.3 (об исключении обязанности арендатора в месячный срок заключить договор по ремонту общего имущества здания, а также договор на услуги, связанные с содержанием придомовой территории, вывозу твердых бытовых отходов), пункт 2.2.7 (исключить), суд пришел к обоснованному выводу, что они не подлежат принятию в редакции Предпринимателя по следующим причинам.

В статье 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно приведенной выше норме бремя содержания своего имущества может быть переложено собственником на иное лицо в силу заключенного с последним договора.

Правила статьи 616 ГК РФ, содержащей положения о распределении бремени содержания и ремонта имущества, передаваемого в аренду, являются диспозитивными. Это означает, что бремя содержания имущества, в том числе доли в общем с иными участниками долевой собственности, проведение текущего и капитального ремонта может быть в полном объеме возложено на арендатора или остаться на арендодателе.

Такое распределение бремени допускается статьей 616 указанного Кодекса в силу ее диспозитивности, не противоречит указанной статье и статье 210 ГК РФ. Право определения условий сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, собственник вправе воспользоваться диспозитивными нормами, изложив условие в пределах дозволенного законом.

Кроме того, как правомерно отмечено судом первой инстанции, отнесение на арендатора бремени дополнительных расходов в связи с арендной помещений влияет на размер арендной платы.

В отношении разногласий по пунктам 2.2.4, 2.2.6, 3.2.1, мотивированных тем, что предусмотренные в них правоотношения, касающиеся перечисления налоговых платежей, выполнения требования иных контролирующих органов, не относятся к предмету договора аренды и регулируются нормами специального законодательством, суд считает, что изложенные в вышеназванных пунктах условия носят преимущественно информационный характер для арендатора, каких-либо дополнительных обязательств перед арендодателем, не предусмотренных законом, на арендатора не возлагают и, как следствие, не нарушают права арендатора. Поэтому, по мнению суда, пункты 2.2.4, 2.2.6, 3.1 могут быть оставлены в редакции проекта договора, предложенной Комитетом.

Предприниматель просит исключить из договора также пункт 2.2.12, в котором на арендатора возлагается обязанность исключить организацию деятельности в арендуемых помещениях с 22.00 часов до 06.00 часов. По мнению истца, условие данного пункта противоречит статье 606 ГК РФ.

Судом установлено, что 5-этажное здание по ул. Комсомольской, 29 в г. Северодвинске предназначено для проживания граждан, является общежитием, в котором на первых этажах нежилые помещения, используемые под магазин, парикмахерскую и т.п.

В силу части 5 статьи 37 Конституции Российской Федерации право на отдых является неотъемлемым правом человека. Право на отдых в ночное время является неотъемлемым правом и естественной потребностью человека.

Совершение на улицах, площадях, в скверах, жилых домах, подъездах и на дворовых территориях действий (бездействия), нарушающих тишину и покой граждан в ночное время с 22 часов 00 минут до 06 часов 00 минут следующих суток, если это не связано с проведением аварийных и спасательных работ, а также других неотложных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо функционирования объектов жизнеобеспечения населения, является нарушением общественного порядка, в связи с чем за совершение таких действий статьей 2.4 Закона Архангельской области от 03.06.2003 № 172-22-ОЗ «Об административных правонарушениях» предусмотрена административная ответственность.

Условие договора, предусматривающее обязанность арендатора исключить организацию деятельности - оказание бытовых услуг производственного характера, направлено на недопущение нарушения общественного порядка, предполагающего соблюдение тишины в вечернее и ночное время. Указанное условие не нарушает положения статьи 606 ГК РФ, как ошибочно полагает истец, поскольку не запрещает истцу находится в арендованном помещении в указанное время и совершать иные действия, не нарушающие тишину и покой.

Таким образом, условие пункта 2.2.12 подлежит оставлению в договоре аренды в редакции, предложенной Администрацией.

Истец просил исключить из договора условия пункта 3.2.2 (второй и третий абзацы), второе предложение пункта 3.6, пункт 5.1 и пункт 5.3, в которых предусмотрено начисление пени 0,1 % за каждый день просрочки внесения арендной платы в случае неверного оформления платежных документов, штраф за невыполнение иных обязательств арендатором, а также изменение срока платежа.

В силу статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, которая устанавливается соглашением сторон на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником.

Установление неустойки в договоре аренды в пункте 3.2.2 (второй абзац), пункте 3.6. и в пунктах 5.1. и 5.3. как по праву, так и по закону соответствует закону, оснований для исключения казанных условий из договора у суда не имелось.

В отношении условия третьего абзаца пункта 3.2.2 о переносе срока платежа, если пятое число оплачиваемого месяца приходится на нерабочий день, на предшествующий пятому числу ближайший рабочий день, суд сделал правомерный вывод, что в соответствии со статьями 190, 314 ГК РФ соглашением сторон срок платежа также может быть изменен.

Изменение срока платежа не противоречит гражданскому законодательству, поэтому условия договора по пунктам 3.2.2 и 5.1. правомерно приняты судом в редакции Администрации.

Суд также правомерно отказал в принятии предложения истца об исключении пункта 3.5, условия которого касаются очередности распределения платежей, поскольку изложенная Администрацией редакция данного пункта не противоречит положениям статьи 319 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В отношении требования Предпринимателя об исключении из договора пункта 6.2, условия содержат положения о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в случае наличия у арендатора трехмесячной задолженности по оплате эксплуатационных услуг, мотивированное тем, что данное условие не является предметом регулирования договора аренды, суд считает, что в данном пункте содержится дополнительное основание для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Установление в договоре аренды дополнительных (помимо предусмотренных законом) оснований для его расторжения по требованию одной из сторон допускается статьями 619 и 620 ГК РФ.

Поэтому условия пункта 6.2. правомерно оставлены в редакции проекта договора аренды.

Оснований для принятия предложений истца об исключении из договора пункта 6.5, содержащего основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, и изложения пункта 6.6. в иной редакции у суда первой инстанции также не имелось, поскольку как указывалось выше в силу статей 619 и 620 ГК РФ в договоре аренды могут быть установлены дополнительные основания для расторжения договора как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

Положения пункта 6.6. в редакции проекта, предложенного Администрацией о праве каждой из сторон немотивированно отказаться от договора аренды, предупредив другую сторону за 1 месяц, не допускают дисбаланс интересов сторон и не вступают в противоречие со статьей 450.1
ГК РФ.

В отношении предложения Предпринимателя о предоставлении арендатору права сдавать арендованное имущество в субаренду «при письменном согласии арендодателя» (пункт 4.1. договора) и перерасчете арендной платы, в случае если помещение будут переданы арендатором в субаренду в отсутствие согласия арендодателя (пункт 5.2. договора), суд исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

По общему правилу арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду, получив на это согласие арендодателя. Иное, в том числе запрет на сдачу в субаренду может быть установлен Гражданским кодексом, иным законом или нормативно-правовым актом.

В обоснование установления в договоре запрета на сдачу имущества в субаренду Администрация сослалась на пункт 4.1 Положения о порядке распоряжения муниципальным имуществом при передаче его в пользование, утв. решением Совета депутатов Северодвинска от 26.02.2009 № 34, предусматривающего, что арендатору муниципального имущества может быть выдано согласие Комитета на передачу части площадей в субаренду при условии, что общая площадь арендуемого помещения (здания) составляет более 50 кв.м. В помещениях площадью до 150 кв.м допускается передавать в субаренду не более 50 % от площади арендуемого помещения (здания).

Так как предметом настоящего договора аренды является помещение меньшей площади (36,8 кв.м), то в договоре аренды установлен запрет на сдачу имущества в субаренду.

Поскольку при установлении запрета на сдачу имущества в субаренду Комитет руководствовался нормативно-правовыми актом, принятым на территории муниципального образования «Северодвинск» и регулирующим правоотношения по сдаче муниципального имущества в аренду, а ГК РФ допускает введение законом и правовыми актами иных правил по вопросу о передаче в субаренду, то спорные условия пункта 4.1. и 5.2. подлежат принятию в редакции проекта Администрации.

В отношении предложения истца дополнить пункт 3.3 условиями об извещении арендатора об изменении размера арендной платы не позднее одного месяца с даты принятия решения соответствующего уполномоченного органа суд установил.

В пункте 3.3 (первый абзац) закреплено, что изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления и государственной власти порядке и сроки являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения).\

Как указала Администрация, размер арендной платы определяется в соответствии с Положением о расчете платы за пользование муниципальным имуществом, утв. решением Совета депутатов Северодвинска от 30.11.2006 № 40 исходя из размера базовой ставки за один кв.м., которая согласно пункту 1.5 Положения утверждается решением Совета депутатов Северодвинска. Решение публикуется на официальном сайте Совета депутатов и Администрации, то есть имеется в открытом доступе. Принятые органом представительной власти муниципального образования решения являются нормативно-правовыми актами, подлежащими применению с даты вступления их в силу или с указанного в них момента.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011
№ 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то надлежит учитывать следующее: если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В пункт 3.1.1. проекта договора указано, что размер арендной платы по договору определяется в соответствии с Положением о расчете платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденным решением Совета депутатов Северодвинска от 30.11.2006 № 40, решением Совета депутатов от 26.11.2015 № 82 «Об установлении базовой ставки арендной платы на 2016 год».

Как следует из решения Совета депутатов от 26.11.2015 № 82 «Об установлении базовой ставки арендной платы на 2016 год», оно было принято и опубликовано 25.11.2015 и в силу пункта 2 вступило в силу с 01.01.2016, то есть применяется к отношения с указанной даты.

Учитывая, что нормативно-правовой акт принимается уполномоченным органом до наступления срока, с которого подлежит применению, публикуются в открытом доступе, суд не находит оснований для возложения на Администрацию обязанности направлять уведомление истцу в индивидуальном порядке.

В отношении требований о внесении изменений в пункт 2.1.3 и в пункт 2.2.8 о порядке извещения сторон суд первой инстанции, учитывая, что Администрация осуществляет полномочия публичного собственника имущества, не находит, что извещение об изменении реквизитов через средства массовой информации, а не в индивидуальном порядке, создает препятствия в реализации прав Предпринимателя либо ущемляют их. Поэтому условия названных пунктов подлежат принятию в редакции проекта, предложенного Администрацией.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы истца по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 июня
2017 года по делу № А05-2559/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3 и администрации муниципального образования «Северодвинск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.