Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 17.05.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20.10.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу № А05-4379/2021,

у с т а н о в и л:

Северодвинское муниципальное унитарное предприятие «Управляющая организация «Созидание», адрес: 164500, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, о взыскании 304 780 руб. 15 коп. задолженности по договору аренды от 01.10.2011 № 147/-10а в многоквартирном доме (далее – МКД) 12 по ул. Гагарина <...> 827 руб. 80 коп. задолженности по договору аренды от 02.01.2009 № 97-А-09 в МКД 12 по ул. Гагарина <...> руб. 66 коп. задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а также ремонту и содержанию контейнерной площадки.

Решением суда от 20.10.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.01.2022, исковые требования удовлетворены частично, со ФИО1 в пользу Предприятия взыскано 42 601 руб. 46 коп. задолженности, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение от 20.10.2021 и постановление от 20.01.2022 отменить, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных требований, а также об оставлении искового заявления без рассмотрения в части взыскания задолженности по договору от 02.01.2009 № 91-ос-09 за услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества, по ремонту и содержанию контейнерной площадки.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что заключение договоров аренды общего имущества возможно Предприятием только от имени и в интересах собственников помещений в МКД, Предприятие не является стороной указанного договора аренды. Как указывает податель жалобы, из протокола общего собрания от 31.12.2008 следует, что собственники помещений в МКД поручили Предприятию заключить с предпринимателем договор аренды общего имущества на определенных условиях, а не передали правомочие сдать общее имущество в аренду.

Податель жалобы также ссылается на то, что действовавшие в момент заключения договора от 02.01.2009 № 97-А-09 положения Гражданского кодекса Российской Федерации допускали одностороннее изменение условий обязательства в случаях, предусмотренных договором, только если обе стороны обязательства осуществляют предпринимательскую деятельность. В связи с указанным, заявитель полагает, что в одностороннем порядке, по решению собственников помещений в МКД, размер арендной платы по договору не может быть изменен, поскольку указанный договор заключен между сторонами, которые не осуществляют предпринимательскую деятельность.

Заявитель считает, что исковое заявление в части взыскания задолженности по договору от 02.01.2009 № 91-ос-09 за период с 01.07.2019 по 30.11.2020 подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с предпринимателем.

Кроме того, податель жалобы ссылается на неприменение судом подлежащую применению к обстоятельствам спора статью 143 Налогового кодекса Российской Федерации, которой определены лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее – НДС). Как полагает заявитель из взысканной судом суммы задолженности по договору от 02.01.2009 № 97-А-09 подлежит исключению сумма незаконно предъявленного к уплате НДС, составившая за 21 месяц 10 500 руб., в связи с чем взыскание с предпринимателя задолженности в размере, превышающем 31 327 руб. 80 коп. противоречит закону.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Поскольку судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о взыскании со ФИО1 304 780 руб. 15 коп. задолженности по договору аренды от 01.10.2011 № 147/-10а в МКД 12 по ул. Гагарина г. Северодвинска стороной не обжалуются, их правомерность в указанной части в силу статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции не проверяет.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах доводов жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами,Предприятие (прежнее наименование - муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальная контора) осуществляет управление многоквартирным домом 12 по ул. Гагарина в г. Северодвинске Архангельской области, что подтверждается договором управления МКД от 31.07.2007.

На общем собрании собственники помещений МКД 12 по ул. Гагарина в г. Северодвинске приняли решение о передаче в пользование предпринимателю по договору аренды части общего имущества дома: помещения лестничной клетки подъезда № 3 внешней стороны дома, площадью 12 кв. м, а также о разрешении предпринимателю произвести реконструкцию лестничной клетки с присоединением части общего имущества площадью 75,6 кв. м на условиях аренды с последующей пролонгацией договора аренды с устройством входа с ул. Гагарина (парадного входа).

Принятые решения оформлены протоколом подсчета голосов по вопросам повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 31.12.2008 и протоколом от 30.04.2010 № 1/10 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД соответственно.

На основании указанных протоколов Предприятие и предприниматель заключили договоры аренды от 02.01.2009 № 97-А-09, от 01.10.2011 № 147/-10а.

Согласно пункту 1.1 договора № 97-А-09 Предприятие передало в аренду нежилое помещение (часть лестничной площадки) общей площадью 12 кв. м, расположенного на первом этаже 3-го подъезда дома 12 по ул. Гагарина г. Северодвинска Архангельской области с внешней стороны дома. Пунктом 3.1 договора № 97-А-09 установлен размер арендной платы – 1008 руб. 20 коп. в месяц. Оплата по договору производится ежемесячно по предъявленному управляющей организацией счету на расчетный счет или кассу Предприятия в течение 7 суток с момента получения счета (пункт 3.2 договора). Срок действия договора установлен с 02.01.2009 по 31.12.2009. В случае если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор продлевается на следующий календарный год (пункт 5.6 договора).

Кроме того, Предприятие и предприниматель 02.01.2009 заключили договор № 97-ос-09 на обслуживание общего имущества МКД, переданного в аренду, согласно которому Предприятие приняло на себя текущее обслуживание помещения общей площадью 12 кв. м по адресу: ул. Гагарина, д. 12, и содержание, находящихся в помещении инженерных сетей.

Согласно пункту 1.1 договора № 147/-10а, Предприятие передало в аренду нежилое помещение (подвал в осях 1-3/А-В в 3 подъезде) общей площадью 64,5 кв. м в доме 12 по ул. Гагарина г. Северодвинска Архангельской области для реконструкции с последующей арендой. Пунктом 2.2.10 договора № 147/-10а установлена обязанность арендатора выполнить работы по ремонту кирпичной перегородки теплоцентра дома за счет средств арендатора в размере 50 % от сметной стоимости работ. В соответствии с пунктом 3.1 договора № 147/-10а, арендная плата с 01.10.2011 по 29.09.2012 составляет 4383 руб. 94 коп. в месяц, из которых 30 % от размера арендной платы идет на возмещение затрат арендатора по ремонту перегородки теплоцентра дома, что составляет 1315 руб. 18 коп., а 3068 руб. 76 коп. относится в счет аренды помещения. Срок действия договора установлен с 01.10.2011 по 29.09.2012; в случае если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор продлевается на следующий календарный год на тех же условиях (пункт 5.6 договора).

Представленными в материалы дела актами подтверждается передача арендуемых помещений от арендодателя арендатору.

Собственниками помещений в МКД 08.11.2018 принято решение об установлении с 01.11.2018 размера арендной платы за пользование частью общего имущества (часть лестничной площадки в подъезде № 3), ранее предоставленного предпринимателю, по договору аренды от 02.01.2009 № 97-А-09 в сумме 2500 руб. в месяц (без НДС); по договору от 01.10.2011 № 147/-10А – в сумме 13 500 руб. в месяц (без НДС).

Принятое решение оформлено протоколом подведения итогов общего собрания собственников в МКД от 08.11.2018.

С учетом принятого решения Предприятие в адрес предпринимателя направило дополнительные соглашения № 1 к договорам № 97-А-09, № 147/-10А об изменении размера арендной платы, однако последней они не подписаны.

Ссылаясь на возникшую вследствие разницы между первоначально установленным размером арендной платы и размером арендной платы, определенным решением общего собрания собственников в МКД от 08.11.2018, а также по договору № 97-ос-09, Предприятие направило в адрес предпринимателя претензии с требованием уплатить задолженность.

Претензия оставлена предпринимателем без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения Предприятия в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их правомерными частично.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, оставив решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В соответствии с частью 2 названной статьи собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

По решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).

Как установлено частью 1, пунктами 3 и 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в этом доме, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в этом доме.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь приведенными нормами права, установив, что в рассматриваемом случае от имени собственников помещений договоры аренды с ответчиком заключены управляющей компанией, соответствующее право которой предусмотрено протоколом от 31.12.2008, а также с учетом протокола от 08.11.2018, пришли к обоснованному выводу о том, что у предпринимателя образовалась задолженность по арендной плате в размере 41 827 руб. 80 коп. по договору № 97-А-09 в виде разницы между размером арендной платы, установленной договором, и размером арендной платы, определенной решением общего собрания собственников помещений от 08.11.2018. Кроме того, суды обоснованно признали подлежащим удовлетворению требование о взыскании с предпринимателя 773 руб. 66 коп. задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а также ремонту и содержанию контейнерной площадки, поскольку факт оказания услуг последней не опровергнут и не представлено доказательств погашения задолженности.

Доводы предпринимателя сводятся к повторению доводов апелляционной жалобы, проверены и оценены апелляционным судом с учетом норм действующего законодательства применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела, отклонены мотивированно (часть 7 статьи 71, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ).

Положения статей 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О).

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, судами не допущено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20.10.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу № А05-4379/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М. В. Захарова

Е.В. Чуватина