Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 14.06.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.12.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 по делу № А05-4740/2021,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, о расторжении долгосрочного договора аренды от 10.11.2016, признании нежилых помещений общей площадью 86,1 кв.м возвращенными 04.11.2020 и взыскании с ФИО3 103 107 руб. 91 коп. обеспечительного взноса.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ФИО3 обратился в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ФИО1 о расторжении долгосрочного договора аренды нежилых помещений от 10.11.2016, о возложении обязанности на ФИО1 в день расторжения договора освободить помещения от имущества и передать ФИО3 по акту приема-передачи; о взыскании 815 570 руб. 29 коп. долга по уплате базовой и эксплуатационной частей постоянной арендной платы за период с 23.03.2021 по 31.10.2021, и 474 844 руб. 56 коп. неустойки, начисленной за период с 11.04.2021 по 07.10.2021, и с 08.10.2021 по день фактической уплаты долга.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4.

Решением суда от 14.12.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.02.2022, первоначальный иск удовлетворен частично. Судом признаны переданные ФИО1 по долгосрочному договору аренды от 01.11.2016 нежилые помещения № 3.28 площадью 38,2 кв. м, № 3.29 площадью 47,9 кв. м, общей площадью 86,1 кв. м, в том числе торговая площадь 57,4 кв. м, расположенные на третьем этаже здания торгово-развлекательного центра по адресу: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск», <...> (далее – ТРЦ), возвращенными ФИО3 04.11.2020; с ФИО3 в пользу ФИО1 взыскано 103 107 руб. 91 коп. долга. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе ФИО3, ссылаясь на нарушение судами норм права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 14.12.2021 и постановление от 18.02.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении требований ФИО1, а также об удовлетворении требований ФИО3 (за исключением требования о расторжении долгосрочного договора аренды от 10.11.2016).

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что с 23.03.2021 ФИО1 предоставлена возможность свободного владения и пользования помещениями, арендуемыми на основании договора. При этом, как полагает заявитель, помещения фактически использовались и используются ФИО1, в том числе в них размещено принадлежащее ему имущество (товары, торговое оборудование и т.д.), которое он сознательно и умышленно не вывозит.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО1 просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель ФИО1 возразил против удовлетворения жалобы.

Предприниматель ФИО3 извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах доводов жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ФИО3 принадлежит на праве собственности нежилое здание - ТРЦ, дата государственной регистрации права 13.10.2016 № 29-29/001/144/2016-119/1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020.

ФИО3 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили 10.11.2016 долгосрочный договор аренды нежилых помещений № 3.28 площадью 38,2 кв. м, № 3.29 площадью 47,9 кв. м, общей площадью 86,1 кв. м, в том числе торговая площадь 57,4 кв. м, расположенные на третьем этаже ТРЦ. Границы арендуемых помещений обозначены линиями в красном цвете на фрагменте поэтажного плана, являющегося приложением 1 к договору.

По акту приема-передачи помещений от 10.11.2016 помещения переданы арендатору.

В соответствии с пунктом 6.1 договора он вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует до 10.11.2018 включительно.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление) 23.06.2017.

Вместе с тем сторонами 12.07.2018 заключено дополнительное соглашение к договору, в котором они пришли к соглашению продлить срок действия договора до 31.10.2021 включительно. Соглашение зарегистрировано Управлением 27.08.2018.

Как предусмотрено пунктом 2.3.3 договора, арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи по договору.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.

Согласно пункту 3.3 договора постоянная составляющая арендной платы состоит из суммы базовой, эксплуатационной и дополнительной частей.

В силу пунктов 3.3.1.3 и 3.3.2.3 договора выплата базовой и эксплуатационной частей постоянной составляющей арендной платы должна производиться не позднее 10-го числа текущего месяца за месяц, следующий за текущим.

Согласно пункту 5.2.1 договора, в случае невыполнения (ненадлежащего выполнения) арендатором любого из обязательств по оплате арендной платы (любой из составляющих арендной платы/частей, составляющих арендную плату) в порядке и на условиях, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый полный/неполный день просрочки каждого обязательства. Неустойка исчисляется за каждый день просрочки (начиная с первого дня просрочки), до дня окончательного погашения задолженности (включительно)

В соответствии с пунктом 6.5.1 договора по требованию арендатора он может быть досрочно расторгнут судом при условии предварительного обращения к арендодателю с письменной претензией об устранении соответствующих недостатков и неустранении арендодателем указанных недостатков в течение 10 дней с момента получения претензии, в следующих случаях: арендодатель не предоставляет арендуемые помещения арендатору либо создает препятствия пользованию арендуемыми помещениями в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданные арендатору арендуемые помещения имеют препятствующие пользованию ими недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра арендуемых помещений или проверки их исправности при заключении договора; арендуемые помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажутся в состоянии. непригодном для использования; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт арендуемых помещений в разумные сроки.

ФИО1 02.10.2020 получил от арендодателя уведомление о расторжении договора аренды, в котором тот со ссылкой на пункт 6.4.1 договора сообщил о своем отказе от исполнения договора с даты (последний день действия договора), в которую истекают 30 дней с момента получения уведомления; просил до даты расторжения договора освободить арендуемые помещения и передать их по акту приема-передачи в последний день действия договора.

Не согласившись с указанным уведомлением, ФИО1 направил в адрес ФИО3 письменные возражения от 14.10.2020, в которых сослался на отсутствие фактов нарушения договора.

Поскольку арендатор помещение не освободил, оно освобождено арендодателем помимо воли арендатора, и арендодателем 31.10.2020 заключен краткосрочный договор аренды с ФИО4 (новый арендатор).

Помещение по акту приема–передачи передано новому арендатору 05.11.2020.

Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора от 10.11.2016, оформленный уведомлением от 02.10.2020, недействителен, ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к ФИО3

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 25.12.2020 по делу № А05-12254/2020, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2021, признан недействительным односторонний отказ ФИО3, оформленный уведомлением от 02.10.2020, от исполнения договора от 10.11.2016.

ФИО1 направил ФИО3 требование о предоставлении ему доступа (открыть входную дверь и впустить внутрь) в арендуемые на основании договора от 10.11.2016 нежилые помещения.

Поскольку доступ ему не предоставлен, о чем ФИО1 составлены акты от 05.03.2021, 10.03.2021, он направил ФИО3 требование от 31.03.2021 о расторжении договора аренды.

В соответствии с соглашением между ФИО3 и третьим лицом краткосрочный договор аренды от 31.10.2020 расторгнут 22.03.2021, спорные помещения возвращены третьим лицом арендодателю (ФИО3).

Как указывает ФИО3, в помещения возвращены вещи ФИО1 Последним в адрес ФИО3 направлялись уведомления о передаче спорных помещений ФИО1 в пользование.

С учетом позиции арендодателя, 15.04.2021 в помещении находилось имущество именно только арендатора, ФИО1 потребовал передать ему имущество по акту приема–передачи, что представитель арендодателя сделать отказался. Спорные помещения по акту приема–передачи ФИО1 приняты от арендодателя не были.

Впоследствии, ссылаясь на то обстоятельство, что ФИО3 препятствовал в пользовании помещениями, ФИО1 обратился с рассматриваемым первоначальным иском, ссылаясь на положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 6.5.1 договора, заключенного с ФИО3

ФИО3, полагая, что после возврата помещения третьим лицом с 23.03.2021 ФИО1 продолжает пользоваться помещением, поскольку в нем расположены принадлежащие последнему вещи, обратился со встречным иском к ФИО1 о взыскании арендной платы и неустойки, а также о расторжении договора на основании статьи 619 ГК РФ и возложении на ФИО1 обязанности освободить спорные помещения от принадлежащего арендатору имущества.

Суд первой инстанции частично удовлетворил первоначальные исковые требования и отказал в удовлетворении встречного иска.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, оставив решение без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, суд округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные сторонами в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, условия договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ, руководствуясь статьями 309, 329, 450, 452, 620 ГК РФ, исходили из того, что фактически помещения выбыли из владения ФИО1, он утратил возможность ими пользоваться в результате действий арендодателя 04.11.2020 по освобождению помещений (самовольный вынос имущества арендатора без участия последнего) и передаче 05.11.2020 по акту приема-передачи помещений ФИО4, в результате действий которого помещения оказались в состоянии, непригодном для их использования по назначению: требуется ремонт помещений и восстановление торгового оборудования и технических средств; а также неисполнение требований истца о предоставлении фактического доступа в помещения (требования от 10.11.2020, 04.03.2021, акты от 02.11.2020, 05.03.2021, 10.03.2021).

Отметив положения пункта 3 статьи 453 ГК РФ, суды указали, что при расторжении договора в судебном порядке он расторгается на будущее время (с момента вступления в законную силу решения суда) и поскольку срок действия спорного договора истек 31.10.2021, суд сослался на отсутствие правовых оснований для его расторжения в судебном порядке. Подателем жалобы не оспариваются требования о расторжении долгосрочного договора аренды от 10.11.2016.

Кроме того, согласно пункту 4.1.6 договора обеспечительный взнос возвращается арендатору в случае истечения срока действия договора (досрочного расторжения договора). Учитывая, что срок действия договора истек, обеспечительный платеж правомерно возвращен судами ФИО1

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций, сделали вывод о том, что встречные требования ФИО3 с учетом установленных судами обстоятельств не подлежат удовлетворению.

Суды, отклоняя доводы правомерно указали на то, что самовольное освобождение ФИО3 спорных помещений от имущества арендатора, а в последствии возвращение их в спорные помещения не свидетельствуют о продолжении арендных отношений между сторонами.

Приведенные в кассационной жалобе доводы отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

Суд кассационной инстанции считает, что спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами, судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.12.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 по делу № А05-4740/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М. В. Захарова

А.В. Кадулин