Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей ФИО3

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 30.11.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022

по делу № А06-11319/2020

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «город Астрахань» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа, обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, третье лицо: Уполномоченный при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области к Управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Город Астрахань» (далее – Управление) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения к договору от 10.10.2002 № 1288 о предоставлении земельных участков на условиях аренды в части подпункта 2.2 договора в следующей редакции: «Настоящий договор заключается на срок с 01.11.2003 года по 31.10.2052 года», предусматривающего увеличение срока действия такого договора, выраженный в письме заинтересованного лица от 01.09.2020 № 30-10-02-4438/20 (абзацы 4, 5, 6, 7, 8 второго листа письма), касающийся прекращения договора от 10.10.2002 № 1288 о предоставлении земельных участков на условиях аренды и невозможности его продления, а также об обязании Управления устранить нарушение права заявителя не позднее 5 дней с момента вступления в силу судебного акта направить дополнительное соглашение к договору от 10.10.2002 № 1288 о предоставлении земельных участков на условиях аренды, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 30:12:020014:30, который расположен по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Яблочкова/ФИО5, предусматривающего увеличение срока действия такого договора не менее чем на 3 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечен Уполномоченный при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей ФИО3.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 30.11.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022, в удовлетворении требования ИП ФИО1 отказано.

ИП ФИО1, Уполномоченный при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей не согласились с принятыми судебными актами и обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования предпринимателя удовлетворить.

Заявители жалоб полагают возможным применение к ним положений части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) и продление договора аренды путем заключения дополнительного соглашения, считая, что договор аренды является действующим, возобновленным на неопределенный срок.

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить судебные акты без изменения, жалобы – без удовлетворения.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явились ИП ФИО1 лично, а также ее представитель, и представитель Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании ИП ФИО1, а также ее представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, просили судебные акты отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей ФИО3 поддержал доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, просил решение и постановление отменить, жалобу удовлетворить.

Проверив законность обжалуемых судебных актов впорядке, предусмотренном главой35 АПКРФ подоводам, изложенным вкассационных жалобах, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационных жалоб и отмены судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.10.2002 между администрацией г. Астрахани (арендодатель) и муниципальным предприятием по обслуживанию мест свободной торговли Ленинского района «Тормес» г. Астрахани (арендатор) на основании постановления администрации города Астрахани от 14.05.2002 № 1382 заключен договор аренды от 10.10.2002 № 1288, по условиям которого муниципальному предприятию по обслуживанию мест свободной торговли Ленинского района «Тормес» в аренду сроком на пять лет с 26.10.1998 по 31.10.2003 предоставлен земельный участок площадью 2 157 кв. м, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. ФИО5, для эксплуатации торгового центра.

05.06.2003 между ИП ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Агрис-М», действующим от имени Российского фонда федерального имущества, заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым предприниматель приобрела имущество, поименованное в договоре и расположенное по адресу: г. Астрахань, рынок по ул. Яблочкова/ул. ФИО5, а также право краткосрочной аренды расположенного по этому же адресу земельного участка площадью 2 157 кв. м. по договору аренды от 10.10.2002 № 1288.

Согласно пункту 1 договора предприниматель приобрела в собственность имущество: бытовой вагон 3х5- 1 шт., воздушная линия связи – провода - 1 шт., энергетическая линия - 1 шт, контейнера мусорные – 4 шт., площадка под мусорные контейнера с оградой из рабицы – 1 шт., холодильник «Норд» двухкамерный в рабочем состоянии 1 шт., стол торговый (прилавок с навесом) 2 шт., торговый киоск металлический на фундаменте 2 шт., торговый навес А (крыша металлическая на стойках с прилавками на 8 мест), торговый навес В (крыша металлическая на стойках с прилавками на 8 мест), торговый павильон (навес на стойках металлических с прилавками на 12 мест), туалет металлический.

По истечении установленного договором аренды от 10.10.2002 № 1288 срока ИП ФИО1 продолжила использование указанного земельного участка в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

ФИО1 в 2013 году оформила ранее приобретенное имущество на праве собственности как на имущественный комплекс, состоящий из следующих объектов:

1. Электрощитовая – литер В, назначение – нежилое, общей площадью 18,77 кв.м, инв.№ 12:401:002:000166780:0300:20000, Литер В, расположенная по адресу: <...>;

2. Сеть электроснабжения, длиной 500 м, инв.№ 12:401:002:000166910, Литер 1, по адресу: <...>/ФИО5, 22/44;

3. Вагон бытовой, Литер А, инв.№ 12:401:002:00166780:0100:20000, площадью 12,7 кв.м., по адресу: <...>;

4. Вагон бытовой, Литер Б, инв. №12:401:002:000166780:0200:20000, площадью 8,3 кв.м., по адресу: <...>;

5. Туалет, площадью 9,7 кв.м, инвентарный номер 12:401:002:000014950:9001:20000, Литер 1, по адресу: <...>/ФИО5, 22/44;

6. Бетонная площадка под мусорные контейнеры, площадью 25,1 кв.м., инв.№ 12:401:003:000006950:1, Литер 1.

Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.05.2013 серии АА № 001100 и пояснениями предпринимателя в суде кассационной инстанции.

24.06.2020 ИП ФИО1 обратилась в Управление с заявлением о предварительном согласовании схемы земельного участка площадью 26 300 кв.м., для объединения земельного участка под принадлежащим ей объектом недвижимости «Бетонная площадка под мусорные контейнеры, общая застройка 25,1 кв.м, инвентарный номер 12:401:003:000006950:1, Литер 1, адрес: Астраханская область, ул. ФИО5, д. 44, Литер 1, кадастровый (или условный) № 30-30-01/244/2011-138» с земельным участком с кадастровым номером 30:12:020014:30, используемым в соответствии с договором от 10.10.2002 № 1288 о предоставлении земельных участков на условиях аренды и внести изменения в подпункт 1.1 указанного договора в части увеличения площади до 26 300 кв.м. со сроком действия аренды на 49 лет.

13.07.2020 Управление распоряжением № р-10-02-1306 отказало в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и в предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка по ул. ФИО5 в Ленинском районе для осуществления деятельности предприятия «Имущественный комплекс», ввиду несоответствия схемы расположения земельного участка требованиям к ее подготовке, а именно, в схеме расположения земельного участка неверно указана площадь образуемого земельного участка, а также схема расположения земельного участка подготовлена без учета существующего проезда на ул. ФИО5; разработки схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) требований к образуемым земельным участкам, образование земельного участка, препятствующего рациональному использованию земель образования земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон; обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, так как отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка в испрашиваемых границах, значительного превышения площади запрашиваемого земельного участка площади принадлежащих заявителю зданий и сооружений.

04.08.2020 ИП ФИО1, полагая, что имеет право на продление срока действия договора аренды земельного участка с учетом нахождения на нем имущественного комплекса, принадлежащего ей на праве собственности, обратилась в Управление с заявлением на основании подпункта 9 части 2 статьи 36.6 ЗК РФ, приложив проект дополнительного соглашения к договору земельного участка от 10.10.2002 № 1288, в целях внесения изменений в пункт 2.2 договора аренды в части увеличения срока действия договора с 01.11.2003 по 31.10.2052.

Управление письмом от 01.09.2020 № 30-10-02-4438/20 отказало в продлении договора аренды ввиду того, что ранее администрация муниципального образования «Город Астрахань» уведомлением от 15.09.2016 № 30-10-02-4574 отказалась от исполнения обязательств по договору аренды от 10.10.2002 № 1288 о предоставлении земельных участков на условиях аренды, в связи с чем указанный договор прекратил свое действие 24.12.2016.

ФИО1, полагая незаконным отказ в заключение дополнительного соглашения о продлении договора аренды от 10.10.2002 № 1288 сроком на три года, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением, в котором в качестве меры по восстановлению своего нарушенного права просила обязать Управление заключить с ней дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на три года. При этом предприниматель ссылается на положения пункта 6, 7, 8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, согласно которым она как арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе до 01 марта 2021 года потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статей 198, 201 АПК РФ, положениями статьи 19 Закона № 98-ФЗ, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого решения незаконным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен и по решению суда в случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором по требованию одной стороны.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В целях поддержки арендаторов недвижимого имущества, работающих в отраслях экономики, наиболее пострадавших в условиях коронавируса, и заключивших договоры аренды до принятия решения о введении в субъекте Российской Федерации режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации), законодатель принял Закон № 98‑ФЗ, пунктом 6 статьи 19 которого предусмотрено, что до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при совокупности следующих условий: договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Отказывая в иске, суды исходили из того, что предусмотренное частью 6 и 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ условие предпринимателем не соблюдено, поскольку договор аренды от 10.10.2002 № 1288, который просит продлить предприниматель путем заключения дополнительного соглашения к нему, на момент обращения предпринимателя с таким заявлением не являлся срочным, действовал в режиме неопределенного срока, в связи с чем у предпринимателя отсутствует право на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора в порядке, предусмотренном Законом № 98-ФЗ.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами судов.

Как установлено судами, земельный участок площадью 2 157 кв. м. с кадастровым номером 25:28:000000:360, в отношении которого у предпринимателя имеется право аренды на основании договора от 10.10.2002 № 1288, предоставлен предпринимателю в целях размещения имущества, т.е. на условиях аренды в целях, не связанных со строительством, на срок до 31.10.2003.

Земельный участок предоставлен в соответствии со статьей 34 ЗК РФ, действующей до 01.05.2015.

С 01.03.2015 изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

При этом существенным условием для договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, является срок его действия. Такой договор в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ является срочным.

Как верно отмечено судами, правила части 6 статьи 19 Закона № 98‑ФЗ подлежат применению только к договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту обращения арендатора, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

В данном случае земельный участок предоставлен предпринимателю в 2002 г., т.е. до 01.03.2015 без торгов на срок с до 30.10.2003, действие договора аренды от 10.10.2002 № 1288 возобновлено на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, что не опровергается сторонами, подтверждено вступившим в законную силу судебным актом по делу № А06-7146/2020. При этом если действие договора возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, арендные отношения могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на отказ от договора; указанные нормы не могут быть истолкованы как позволяющие трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Поскольку к моменту обращения ИП ФИО1 с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора аренды от 10.10.2002 № 1288 названный договор не являлся срочным и действовал в режиме неопределенного срока, суды сделали правильный вывод об отсутствии у предпринимателя права на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора в порядке, предусмотренном Законом № 98-ФЗ, поэтому отказали в удовлетворении заявленного требований.

Суды обоснованно указали на то, что по существу требование ИП ФИО1 направлено на трансформацию договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в срочный договор, что противоречит положениям нормы пункта 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, целью которой является возможность предоставления арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, права его продления на три года ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции.

Доводы предпринимателя о том, что администрация намерена прекратить с ней договорные отношения, а ее действия в рамках настоящего спора направлены на сохранение существующих договорных отношений в тяжелой экономической ситуации, не могут служить основанием для отмены судебных актов, поскольку арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды, продленного на неопределенный срок, с соблюдением требований действующего законодательства, и при этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды; сам факт регистрации предпринимателем права собственности на объекты движимого и недвижимого имущества, в том числе и зарегистрированные им как на имущественный комплекс, в рамках настоящего дела правового значения не имеет, и может быть оценен, в том числе с учетом характеристик существующих объектов в соответствующей ситуации с применением норм гражданского и земельного законодательства.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 АПК РФ, и сделаны правильные выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 30.11.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по делу № А06-11319/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

В.А. Карпова