Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Городок» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 марта 2021 года по делу № А06-12590/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно- коммерческая фирма «Фалкон» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Парус» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Городок»,

о взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей, о расторжении договоров аренды, выселении,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Фалкон» (далее – истец, ООО ПКФ «Фалкон») обратилось в Арбитражный суд с исковыми заявлениями к обществу с ограниченной ответственностью «Парус» (далее - ответчик, ООО «Парус»), в которых просило:

- взыскать задолженность по арендным платежам в сумме 10 044 914 руб. 21 коп.,

- взыскать неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей в сумме 476 913 руб. 56 коп.,

- расторгнуть договор аренды от 21.06.2017 и выселить из нежилого помещения по адресу: <...>, литер строения А, пом.1;

- расторгнуть договор аренды от 04.07.2017 и выселить из нежилого помещения № 22 по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул.1 -й проезд Рождественского, 13 Б;

- расторгнуть договоры аренды от 17.07.2017 и выселить из нежилых помещений № 094, № 098, № 101 по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная, 34, литер А, из нежилого помещения № 2 по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Южная, 25 «а», литер стр. А;

- расторгнуть договор аренды от 04.08.2017 и выселить из нежилого помещения № 042 по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Яблочкова, 1, литер «А», из нежилого помещения № 40 по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Адмиралтейская, 8, литер А; из нежилого помещения № 03 по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Космонавтов, 2, корп.1; из нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Софьи Перовской, 6а, литер А;

- расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселить ООО «Парус» из нежилого помещения № 3 (цокольный этаж), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район , ул. Савушкина,6, литер 2;

- расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 17.11.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселить ООО «Парус» из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. М. Максаковой, 10 «а», литер строение Б;

- расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 13.02.2018, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселить ООО «Парус» из нежилого помещения № 074, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Набережная Приволжского затона, 36, литер А.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 10.06.2019 арбитражные дела № А06-12590/2018 и № А06-4371/2019 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А06-12590/2018 (т. 4, л.д. 136-138).

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 18 июля 2019 года по делу № А06-12590/2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2019 года, с ООО «Парус» в пользу ООО ПКФ «Фалкон» взыскана задолженность по арендной плате в сумме 15 913 501 руб.25 коп., неустойка в сумме 828 404 руб. 70 коп. Этим же решением суд:

- расторг договор аренды от 04.08.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус» и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения № 042, общей площадью 269,5 кв.м, расположенного по адресу г. Астрахань, Ленинский район, ул. Яблочкова, 1, литер "А";

- расторг договор аренды от 04.08.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения общей площадью 403,2 кв.м, расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Софьи Перовской, 6а , литер "А";

- расторг договор аренды от 04.08.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения № 03 общей площадью 128,9 кв.м, расположенного по адресу г. Астрахань, Советский район, ул. Космонавтов, 2, корпус 1;

- расторг договор аренды от 17.07.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения № 2 (этаж 1), общей площадью 422,0 кв.м, расположенного по адресу г. Астрахань, Советский район, ул. Южная, 25 «а», литер строения А;

- расторг договор аренды от 04.08.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения № 40 (номер на поэтажном плане), общей площадью 385,6 кв.м, расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Адмиралтейская, 8, литер А;

- расторг договор аренды от 04.07.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения № 22 (этажностью 1), общей площадью 1143,1 кв.м, расположенного по адресу г. Астрахань, Советский район, ул. 1-й проезд Рождественского, 13 литер Б;

- расторг договор аренды от 17.07.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения № 094, общей площадью 242,2 кв.м, нежилого помещения №098 общей площадью 364,4 кв.м, нежилого помещения № 101 общей площадью 143,7 кв.м, расположенных по адресу г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная, 34, литер "А";

- расторг договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения № 3 (цокольный этаж) общей площадью 750,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район , ул. Савушкина,6, литер 2;

- расторг договор аренды недвижимого имущества от 17.11.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения общей площадью 167,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. М. Максаковой, 10 «а», литер строение Б;

- расторг договор аренды недвижимого имущества от 13.02.2018, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения № 074 общей площадью 685,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Набережная Приволжского затона, 36, литер А.

В части исковых требований о расторжении договора аренды от 21.06.2017 и выселении ООО «Парус» из нежилого помещения общей площадью 1095 кв.м, по адресу: <...>, литер строения "А", помещение 1, производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13 августа 2020 года решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.07.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2019 по делу № А06-12590/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что судами не дана оценка доводам ответчика о неправомерности начисления арендной платы за период «арендных каникул».

При новом рассмотрении дела решением суда Астраханской области от 05 марта 2021 года с ООО «Парус» в пользу ООО ПКФ «Фалкон» взыскана задолженность по арендной плате в сумме 15 913 501 руб. 25 коп., неустойку в сумме 828 404 руб. 70 коп.

Этим же решением суд:

- расторг договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2017, заключенный между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус», и выселил ООО «Парус» из нежилого помещения № 3 (цокольный этаж) общей площадью 750,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Астрахань, Ленинский район , ул. Савушкина,6, литер 2;

ООО «Городок» (третье лицо),не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает на нарушение судом норм процессуального права в связи с неправомерным принятием судом первой инстанции уточнений исковых требований. Кроме того, апеллянт указывает на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора в отношении части требований.

По мнению подателя жалобы, что при установлении периода просрочки оплаты арендных платежей по договорам аренды объектов недвижимости суд первой инстанции не принял во внимание условия договоров аренды, прошедших государственную регистрацию дополнительных соглашений к ним. Пунктом 4.6. договоров аренды арендатору были предоставлены арендные каникулы для проведения подготовки объекта для организации торговой деятельности, в течение которых арендная плата не подлежала уплате Арендодателю. Однако, как указывает апеллянт, суд первой инстанции проигнорировал данные условия договора. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, судом не приняты во внимание представленные ответчиком доказательства в подтверждение того, что в период арендных каникул в арендуемых помещениях велась работа по их переоборудованию и покупке соответствующего оборудования в соответствии с заключенным ответчиком международным соглашением с Компанией СПАР ИНТЕРНЭШНЛ Б.В. от 30.06.2017.

Подробнее доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

ООО ПКФ «Фалкон» представлены письменные пояснения на жалобу, в которых истец возражает против ее удовлетворения, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебный акт в сети «Интернет» размещен 13.04.2021, что следует из отчета о публикации судебного акта.

12 мая 2021 года от ООО ПКФ «Фалкон» посредством электронного документооборота через систему «Мой арбитр» поступило письменное ходатайство об отложении рассмотрения дела на другую дату, в обоснование которого указано на невозможность обеспечения явки представителя ООО ПКФ «Фалкон» ФИО2 по причине участия последнего в заседаниях Арбитражного суда Московской области по делу № А41-47095/2020 и Никулинском районном суде г. Москвы по делу № 02-12590/2018. Также истцом указано на невозможность привлечения иного представителя для представления интересов ООО ПКФ «Фалкон» в связи с отсутствием денежных средств на счетах общества.

Данное ходатайство суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Согласно частям 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле и извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными либо признает, что дело не может быть рассмотрено в данном судебном заседании в связи с необходимостью предоставления отсутствующим участником процесса дополнительных доказательств.

Указанной нормой установлено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство, и его реализация связана с установлением судом уважительности причин неявки и невозможности рассмотрения дела.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что указанные апеллянтом причины неявки представителя ООО ПКФ «Фалкон» в судебное заседание не являются уважительными и поставлены в зависимость исключительно от воли ответчика.

Согласно пункту 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая, что арбитражный процесс является документальным, явка сторон в судебное заседание по настоящему делу не является обязательной, необходимость личного участия представителя ООО ПКФ «Фалкон» заявителем не обоснована, невозможность рассмотрения дела без участия представителя истца судом не установлена, принимая во внимание, что правовая позиция истца изложена в письменных пояснениях на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что сами по себе указанные ООО ПКФ «Фалкон» причины не являются безусловным основанием для отложения судебного разбирательства.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменные пояснения на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.08.2017 между ООО ПКФ «Фалкон» и ООО «Парус» заключены договоры аренды следующих объектов:

- нежилого помещения № 042, общей площадью 269,5 кв.м, расположенного по адресу г. Астрахань, Ленинский район, ул. Яблочкова, 1, литер «А»;

- нежилого помещения общей площадью 403,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Софьи Перовской, 6а , литер А;

- нежилого помещения № 03 общей площадью 128,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Космонавтов, 2, корпус 1;

- нежилого помещения № 40 (номер на поэтажном плане), общей площадью 385,6 кв.м, расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Адмиралтейская, 8, литер А.

17 июля 2017 года между истцом и ответчиком заключены договоры аренды в отношении:

- нежилого помещения № 2 (этаж 1), общей площадью 422,0 кв.м, расположенного по адресу г. Астрахань, Советский район, ул. Южная, 25 а, литер строения А;

- нежилого помещения № 094, общей площадью 242,2 кв.м, нежилого помещения № 098 общей площадью 364,4 кв.м, нежилого помещения №101 общей площадью 143,7 кв.м, расположенных по адресу г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная, 34, литер А.

Кроме того, между истцом и ответчиком заключены договоры аренды нежилых помещений:

- от 04.07.2017 в отношении нежилого помещения №22 (этажностью 1), общей площадью 1143,1 кв.м, расположенного по адресу г. Астрахань, Советский район, ул. 1-й проезд Рождественского, 13 литер Б.

- от 01.07.2017 в отношении нежилого помещения № 3 (цокольный этаж) общей площадью 750,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Савушкина,6, литер 2;

- от 17.11.2017 в отношении нежилого помещения общей площадью 167,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. М.Максаковой, 10 «а», литер строение Б;

- от 13.02.2018 в отношении нежилого помещения № 074 общей площадью 685,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Набережная Приволжского затона, 36, литер А.

При заключении вышеуказанных договоров аренды, стороны согласовали существенные условия, а именно: объект аренды, предмет договора, цену аренды.

Пунктом 7.2 договоров аренды предусмотрено право арендодателя взыскания неустойки с арендатора в размере 0,02% за несвоевременное внесение им арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Из материалов дела следует, что ответчик принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы выполнял ненадлежащим образом, производил оплату в меньшем размере, чем предусмотрено договорами, в результате чего образовалась задолженность в сумме 15 913 501 рубля 25 копеек.

Направленная 20.10.2018 в адрес ответчика претензия, оставлена последним без ответа, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеназванными исковыми требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факты исполнения арендодателем обязанности по передаче, а арендатором - по принятию во временное владение и пользование объекта аренды установлены судом первой инстанции и подтверждаются представленными в дело актами приема-передачи, подписанным между истцом и ответчиком без разногласий. Обратное апеллянтом не доказано.

Таким образом, стороны приступили к исполнению договоров, разногласий и неопределенности относительно предмета договоров между арендодателем арендатором не имелось.

Судом первой инстанции установлено и не опровергнуто ответчиком, что в заявленный истцом исковой период оплата арендных платежей в сумме 15 913 501 рубля 25 копеек (с учётом частичной оплаты арендной платы) не произведена.

На момент рассмотрения спора ответчиком не представлено доказательств погашения спорной задолженности за исковой период, а равно как не представлено доказательств наличия долга в ином (меньшем) размере. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке уклонился от исполнения встречных обязательств.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по спорным договорам аренды в размере 15 913 501 рубля 25 копеек., признав их доказанными по праву и размеру.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 828 404 руб. 70 коп.

Согласно положениям пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 7.2 договоров аренды предусмотрено, что за просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,02 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

По расчету истца, неустойка начислена в сумме 828 404 руб. 70 коп., в том числе:

- по договору аренды от 04.08.2017:

- в отношении нежилого помещения № 042, общей площадью 269,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Яблочкова, 1, литер "А", неустойка за период с 11.09.2017 по 01.04.2019 составила 53 104 руб. 08 коп.;

- нежилого помещения общей площадью 403,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Софьи Перовской, 6а, литер "А", неустойка за период с 11.09.2017 по 01.04.2019 составила 78 395 руб. 35 коп.;

- нежилого помещения № 03 общей площадью 128,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Космонавтов, 2, корпус 1 , неустойка за период с 11.09.2017 по 01.04.2019 составила 24 342 руб. 80 коп.;

- нежилого помещения № 40 (номер на поэтажном плане), общей площадью 385,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Адмиралтейская, 8, литер А, неустойка за период с 11.09.2017 по 01.04.2019 составила 62 985 руб. 54 коп.;

- по договору аренды от 04.07.2017 в отношении нежилого помещения № 22 (этажностью 1), общей площадью 1143,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. 1 -й проезд Рождественского, 13 литер Б, неустойка за период с 28.07.2017 по 01.04.2019составила 37 135 руб. 40 коп.;

- по договору аренды от 17.07.2017 в отношении нежилого помещения № 2 (этаж 1), общей площадью 422,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Южная, 25 «а», литер строения А, неустойка составила 67 077 руб. 31 коп. за период с 11.09.2017г. по 01.04.2019г.;

- по договору аренды в отношении нежилого помещения №094, общей площадью 242,2 кв.м, нежилого помещения №098 общей площадью 364,4 кв.м, нежилого помещения № 101 общей площадью 143,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная, 34, литер "А", неустойка составила 125 808 руб. 36 коп. за период с 11.09.2017 по 01.04.2019;

- по договору аренды от 01.07.2017 в отношении нежилого помещения № 3 (цокольный этаж) общей площадью 750,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район , ул. Савушкина,6, литер 2, неустойка за период с 11.08.2017 по 05.05.2019 составила 103 323 руб. 83 коп.;

- по договору аренды от 17.11.2017 в отношении нежилого помещения нежилого помещения общей площадью 167,6 кв.м, находящееся по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. М. Максаковой, 10 «а», литер строение Б, неустойка за период с 11.12.2017 по 05.05.2019 составила 28 704 руб. 04 коп.;

- по договору аренды от 13.02.2018 в отношении нежилого помещения № 074 общей площадью 685,8 кв.м, находящееся по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Набережная Приволжского затона, 36, литер А, неустойка за период с 11.03.2018 по 05.05.2019 составила 72 205 руб. 78 коп.

Установив факт нарушения срока исполнения встречных договорных обязательств, проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что начисление договорной неустойки произведено истцом на основании требований закона и условий договора.

Апелляционная жалоба не содержит доводов о наличии в расчете арифметических ошибок и (или) иных неточностей.

Довод апелляционной жалобы о несогласии с суммой долга и периодом просрочки оплаты арендных платежей со ссылкой на условие договоров о предоставлении арендатору арендных каникул (пункт 4.6. договоров), что не было учтено судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции не принимает по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Платежи и расчеты по договору урегулированы сторонами в разделе 4 договоров аренды.

Согласно пункту 4.1. договоров аренды Арендатор обязуется уплачивать Арендодатель в течение установленного в договоре срока арендную плату.

Размер ежемесячной арендной платы предусмотрен в пункте 4.2 договоров аренды.

Оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем, за который осуществляется платеж (пункт 4.2.4. договоров аренды).

В соответствии с пунктом 4.6. названных выше договоров аренды, в целях проведения подготовки объекта для организации торговой деятельности Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы сроком на 2 месяца с момента заключения настоящего договора (листы дела 15-46 тома 1, листы дела 13-24 тома 5).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Пунктом 45 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Исходя из принципа свободы договора, гражданское законодательство не запрещает сторонам договора аренды установить арендные каникулы, то есть освобождение Арендатора от обязанности уплачивать арендную плату за определенный период, но с сохранением в течение его за Арендатором права пользования соответствующим имуществом.

В связи с вышеизложенным, условие пункта 4.6. названных выше договоров аренды не противоречит обычаям делового оборота и принципу свободы договора (п. 1 ст. 5, п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимость в арендных каникулах возникает, когда договор аренды заключен, помещение передано по акту приема-передачи, но арендатор по каким-то причинам не может на протяжении некоторого времени им пользоваться совсем или использовать его по назначению в полном объеме.

Исходя из цели договоров аренды, буквального толкования пункта 4.6. договоров аренды и действительной воли сторон, следует, что предоставление Арендодателем «арендных каникул» на 2 месяца с момента заключения настоящего договора поставлено в зависимость от проведения Арендатором в данный период работ по подготовке объекта для организации торговой деятельности.

Из указанного следует, что необходимость в «арендных каникулах» возникает, когда договор аренды заключен, помещение передано по акту приема-передачи, но арендатор не может использовать его по назначению в полном объеме в связи с необходимостью проведения работ по подготовке объекта для организации торговой деятельности.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (часть 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако такая обязанность не является безграничной. Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (пункт 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 марта 2012 года № 12505/11).

По правилам процессуального закона обязанность доказывания факта проведения Арендатором работ по подготовке объекта для организации торговой деятельности, с которым договор связывает обязанность Арендодателя предоставить «арендные каникулы» сроком на 2 месяца с момента заключения настоящего договора, лежит на Арендаторе, каковым является ООО «Парус».

Однако данная процессуальная обязанность ответчиком не исполнена.

В соответствии с пунктами 1.2 договоров аренды объект предоставляется Арендатору для организации розничной торговли продовольственными, непродовольственными и иными товарами, а также для организации общественного питания.

Для использования объекта в указанных целях Арендатор имеет право разместить в нем административные, складские, подсобные помещения, помещения для изготовления и/или предпродажной подготовке продовольственной продукции, реализуемой Арендатором, а также сдавать Объект или его часть в субаренду.

Арендатор обязан использовать объект по целевому назначению, указанному в пункте 1.2. договора (пункт 3.1.3. договоров аренды).

Из пункта 3.2.8. договоров аренды следует, что с момента подписания сторонами акта приема-передачи, Арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в Арендуемых помещениях, необходимые для использования их по целевому назначению, указанному в пункте 1.2. настоящего договора, в том числе по перепланировке Арендуемых помещений. Настоящим Арендодатель дает свое согласие на производство (согласовывает Арендатору) указанные выше работы, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри Арендуемых помещений (в соответствии с согласованным проектом перепланировки), установка дверей внутри Помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые Арендатору.

Следовательно, исходя из условий договора, под подготовкой объекта для организации торговой деятельности стороны считают проведение ремонта, необходимого Арендатору для ведения коммерческой деятельности в помещении, в этот период Арендатор не использует помещение для осуществления непосредственно торговой деятельности, а только подготавливает и приспосабливает его к соответствующему целевому использованию.

Между тем, ответчиком не представлено в материалы дела доказательств, согласованного проекта перепланировки, договоров подряда на проведение ремонтных/отделочных работ арендуемых помещений, первичных документов, позволяющих установить факт приобретения материалов для выполнения ремонтных/отделочных работ, иных доказательств, объективно свидетельствующих о ведении Арендатором работ по подготовке арендуемых объектов для организации торговой деятельности, в том числе работ по приобретению и завозу товара и т.д.

Приведенные ответчиком в письменных пояснениях доводы о проведении ООО «Парус» в арендуемых помещениях ремонтных работ самостоятельно своими силами без привлечения подрядных организаций (т. 7, л.д.), суд апелляционной инстанции оценивает критически, поскольку в материалы дела не представлено сведений об объеме согласованных Арендодателем Арендатору работ, а также доказательств приобретения строительных материалов для проведения соответствующего вида работ и их фактического выполнения.

Представленная ответчиком в материалы дела копия международного соглашения SPAR от 30.06.2017 года (т. 7, л.д. 67-90) сама по себе не является относимым и допустимым доказательством в подтверждение факта проведения Арендатором работ по подготовке объекта для организации торговой деятельности.

Первичной документации, свидетельствующей о ведении работ по переоборудованию арендуемых помещений и закупке специального оборудования, отвечающего требованиям маркетинговой программы SPAR, в материалы дела не представлено.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в период так называемых «арендных каникул» Арендатором не осуществлялись работы по подготовке объектов для организации торговой деятельности.

Следовательно, ответчик не доказал возникновение у него в соответствии с пунктом 4.6. договоров аренды права на «арендные каникулы» от оплаты арендных платежей, равно как не доказал наступление у Арендодателя обязанности по предоставлению Арендатору «арендных каникул» в соответствии с условиями договоров.

Доказательств того, что в период «арендных каникул» ООО «Парус» не могло использовать или не использовало арендованные помещения по их целевому назначению, ответчиком не представлено.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что изучением актов приема-передачи, являющихся приложением к договорам аренды и подписанных сторонами без замечаний, установлено, что техническое состояние объектов на момент их передачи допустимо для возможности их использования в соответствии с целевым назначением.

Иное ответчиком и апеллянтом не доказано.

Правовых оснований для безвозмездного пользования Арендатором недвижимым имуществом в течение предусмотренного пунктом 4.6. договоров срока (2 месяца с момента заключения настоящего договора) судами первой и апелляционной инстанции не установлено, ответчиком и апеллянтом (третьим лицом) не приведено.

При таких обстоятельствах, установив, что Арендодателем исполнена обязанность о передаче объектов аренды во временное владение и пользование Арендатора, при этом обязанность Арендодателя по предоставлению Арендатору «арендных каникул» последним не доказана, учитывая, что владение и пользование объектами по договорам аренды является платным, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив расчет истца и установив отсутствие у ответчика доказательств оплаты, суд первой инстанции правомерно признал доказанными по праву и размеру требования истца о взыскании с ответчика основного долга по арендной плате в сумме 15 913 501 руб.25 коп. и неустойки в сумме 828 404 руб. 70 коп.

Истцом также заявлено требование о расторжении выше названных договоров аренды и выселении ООО «Парус» из указанных нежилых помещений.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), предложения расторгнуть договор (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с неоплатой арендной платы более двух месяцев подряд истец направил ответчику претензии от 10.10.2018 № 43 (в рамках дела № А06-12590/2018) и от 17.01.2019 за № 57 (в рамках дела № А06-4371/2019) с требованием погасить задолженность по арендной плате, расторжении договоров аренды и освобождении арендованных помещений.

Установив данные обстоятельства, квалифицируя факт не исполнения Арендатором обязанности по оплате арендной платы по названным выше договорам аренды более двух месяцев подряд в качестве существенного нарушения условий договоров, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды по требованию Арендодателя и наличии правовых оснований для досрочного расторжения договоров аренды.

С учетом изложенного, исковые требования о расторжении договоров аренды правомерно признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договоры аренды расторгнуты, суд пришел к правильному выводу, что ответчик обязан освободить нежилые помещения.

В обоснование доводов жалобы третье лицо (ООО «Городок») указывает, что истцом в материалы дела представлена почтовая квитанция о направлении в адрес ответчика копии уточненных исковых требований от 21.01.2019 по восьми договорам аренды. Впоследствии истец обратился с новым иском о взыскании задолженности еще по трем договорам аренды, при этом к исковому заявлению в качестве доказательства соблюдения претензионного порядка приложены те же почтовые квитанции, что и к уточнению исковых требований от 21.01.2019.

В этой связи апеллянт полагает, что истцом не соблюден претензионный порядок в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате по трем объектах недвижимости (ул. Савушкина, 6; ул. Максакова. 10 «а»; ул. Набережная Приволжской: затона, 36, литер А), о взыскании договорной неустойки и о расторжении договоров аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено, что действительно к уточнению исковых требований от 21.01..2019 (т. 1, л.д. 109-120) приложены почтовые квитанции от 20.01.2019, эти же копии почтовых квитанций приложены истцом в качестве доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора и при обращении с иском о взыскании задолженности трем объектах недвижимости (ул. Савушкина, 6; ул. Максакова. 10 «а»; ул. Набережная Приволжской: затона, 36, литер А), о взыскании договорной неустойки и о расторжении договоров аренды, (т. 5, л.д. 25-29).

Между тем указанные обстоятельства не являются безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта и оставлении исковых требований по трем объектам недвижимости (ул. Савушкина, 6; ул. Максакова. 10 «а»; ул. Набережная Приволжской: затона, 36, литер А) без рассмотрения.

Как указано в пункте 4 раздела II «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что целью установления претензионного порядка разрешения спора является экономия средств и времени сторон, сохранение между сторонами партнерских отношений. При этом, претензионный порядок не должен являться препятствием к защите лицом своих прав в судебном порядке. При решении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора.

Учитывая нахождение дела в суде с декабря 2018 года, досудебный порядок урегулирования спора (его соблюдение или несоблюдение) уже не может эффективно обеспечить те цели и задачи, для которых данный институт применяется, тем более, что стороны всегда имеют возможность урегулировать спор путем заключения мирового соглашения.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Из поведения ответчика не усматриваются намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из сторон.

Доводы заявителя жалобы об изменении истцом предмета и основания искового заявления при уточнении исковых требований являются необоснованными в силу следующего.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил (переквалифицировал) исковые требования о взыскании с ответчика процентов, исчисленных в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на требование о взыскании договорной неустойки, предусмотренной пунктами 7.1. спорных договоров аренды. Однако одновременного изменения предмета и основания иска в рассматриваемом случае не произошло, поскольку истец изменил предмет требований в рамках спорного материального правоотношения - взыскание договорной неустойки, размер которой исчислен в соответствии с условиями договора, при этом основание иска не изменилось - ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 05 марта 2021 года по делу № А06-12590/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Городок» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Т.С. Борисова

Судьи О.А. Дубровина

А.Ф. Котлярова