Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание», Управления муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань»

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2017

по делу № А06-12777/2016

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» к Управлению муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости с учетом протокола разногласий

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Астраханское детское

питание» (далее – ООО «Астраханское детское питание», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» (далее - Управление) об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости с учетом протокола разногласий.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 29.05.2017 исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2017 решение от 29.05.2017 изменено, пункт 2.8 договора изложен в следующей редакции «Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на корреспондентский счет банка не позднее даты платежа». В остальной части решение суда оставлено без изменений.

Не согласившись с принятым судебным атом, истец и ответчик обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Поволжского округа. Истец просит постановление суда апелляционной инстанции изменить в части и принять положения пункта 2.1. договора в следующей редакции «Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 9 211 864 руб. 41 коп.».

Ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов арбитражного дела между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (Арендодатель по договору) и обществом с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» (Арендатор по договору) заключен договор на аренду муниципальных нежилых помещений от 05.01.2001 № 7799 , по условиям которого арендодатель передает в аренду нежилое помещение, общей площадью 860,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, сроком с 01.01.2001г. по 30.12.2001г. с дополнительными соглашениями по изменению срока действия договора аренды и площади.

Общество с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» 05.07.2016 обратилось в Управление муниципального имущества администрации Муниципального образования «Город Астрахань» с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения (л.д.25, т.1).

Постановлением Администрации муниципального образования «Город Астрахань» №5760 от 30.08.2016 «О приватизации муниципального имущества - нежилого помещения по адресу: <...> в порядке реализации преимущественного права арендатора - общества с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» определено осуществить приватизацию муниципального имущества, установить стоимость объекта недвижимости на основании отчета независимого оценщика, заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: <...>, общей площадью 861,7 кв.м. (л.д.29, т.1).

Управление муниципального имущества администрации Муниципального образования «Город Астрахань» направило 05.09.2016 в адрес истца предложение за №30-10-02-4367 о заключении договора купли-продажи муниципального имущества по адресу: <...>, общей площадью 861,7 кв.м., которое получено истцом 23.09.2016г. (л.д.28,35, т.1).

Получив проект договора, истец 21.10.2016 направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором не согласился с редакцией спорных пунктов и предложил свою редакцию, которая впоследствии не была принята ответчиком, что явилось основанием для обращения истца с иском в суд.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159), для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, и для проверки достоверности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В связи с возникшим между сторонами по делу спором, в том числе в отношении выкупной цены арендуемого нежилого помещения была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости названного помещения, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство оценки».

Согласно экспертному заключению данной организации рыночная стоимость названного нежилого помещения составляет 10 870 000 рублей.

В рассматриваемом случае при принятии судебного акта суд апелляционной инстанции не усмотрел каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство оценки» или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем обоснованно посчитал, что определенная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость спорного помещения в размере 10 870 000 рублей является достоверной.

В ввиду изложенного пункт 2.1. договора правомерно урегулирован судом с учетом результата экспертного исследования.

Довод ответчика о том, что из экспертного заключения не усматривается включает ли определённая экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости сумму НДС или нет, правомерно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку согласно исследовательской части экспертного заключения, эксперт указывает на то, что рыночная стоимость объекта не включает в себя величину НДС как отдельного элемента (страница 5 Заключения - т.2 л.д.49).

Рассматривая вопрос об урегулировании разногласий по пункту 2.8 договора, суды руководствовались разъяснениями, приведенными в пункте 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 54 от 22.11.2016, согласно которым по смыслу пункта 1 статьи 316 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств). При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

Если должника и кредитора по обязательству, исполняемому путем безналичных расчетов, обслуживает один и тот же банк, моментом исполнения такого обязательства является зачисление банком денежных средств на счет кредитора.

Таким образом, пункт 2.8 договора обоснованно изменен судом апелляционной инстанции, изложив в следующей редакции «Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на корреспондентский счет банка, указанного в настоящем Договоре, не позднее даты платежа».

При этом суд апелляционной инстанции правомерно согласился с выводами арбитражного суда относительно редакций остальных пунктом договора.

Довод ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретении арендуемого имущества - нежилого помещения, правомерно отклонены судами как противоречащий положениям Закона №159-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как верно указали суды, пункт 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, на который ссылается ответчик, не подлежит применению по следующим основаниям.

Субъекты малого или среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения о его заключении и (или) проекта договора купли - продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случае приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Получив от ответчика проект договора купли продажи арендуемого имущества 23.09.2016 истец 21.10.2016, то есть в установленный законом тридцатидневный срок направил ответчику согласие о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с протоколом разногласий, тем самым истец прервал течение срока для заключения договора.

Таким образом, истцом не пропущен установленный пунктом 2 частью 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ месячный срок для оформления протокола разногласий к полученному от ответчика проекту договора купли-продажи нежилого помещения, в связи с чем, преимущественного права на приобретение арендуемого имущества истец не утратил

Как следует из письма от 21.10.2016 истец подтвердил свое согласие на выкуп арендуемого имущества, и направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, однако ответчик письмом от 31.10.2016 указанный протокол разногласий отклонил.

При таких обстоятельствах, ответчик признавал, что истец согласовал и выразил свою волю на выкуп арендуемого им имущества, истец не отказался от заключения договора купли-продажи имущества, воспользовался предоставленным ему федеральным законом преимущественным правом на выкуп имущества, а несогласие истца выразилось лишь в установленной ответчиком рыночной цены имущества, а также других пунктов проекта договора купли-продажи.

Исходя из арбитражного процессуального законодательства днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Исковое заявление истца об урегулировании разногласий поступило в адрес суда 26.12.2016, об утрате преимущественного права на выкуп помещения ответчик уведомил истца письмом от 18.01.2017, которое получено истцом 16.02.2017. Следовательно, на момент уведомления истца об утрате преимущественного права на выкуп имущества, в Арбитражном суде Астраханской области уже имелось заявление истца об обязании заключить договор купли-продажи и об урегулировании спорных пунктов договора купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, совокупность имеющихся в деле доказательств, в том числе переписка сторон, позволяют суду сделать вывод о том, что истец выбрал надлежащий способ защиты своих прав и своевременно передал на разрешение суда вопрос урегулирования спора при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Вместе с тем, обязывая ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого имущества судом первой инстанции в резолютивной части приведены лишь пункты договора, относительно которых у сторон имелись разногласия до даты отказа Управления заключить договор с истцом.

Кроме того, исходя из диспозиции части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, в случае понуждении к его заключению стороны, на которую такая обязанность возложена по закону, считается заключенным с момента принятия соответствующего судебного акта.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно признал вывод суда первой инстанции в части обязания Управления заключить договор в течение месяца со дня вступления решения суда в силу ошибочным, в связи с чем правомерно изменил в части приведения резолютивной части решения в соответствии с выводами суда апелляционной инстанции.

Доводы заявителей кассационных жалоб были предметом рассмотрения в суде, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2017 по делу № А06-12777/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Р. Галиуллин

Судьи Н.Н. Королева

И.Н. Смоленский