Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020

по делу № А06-14117/2019

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации и понуждении произвести государственную регистрацию, при участии заинтересованных лиц : Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, акционерного общества «Центральный научно - исследовательский институт автоматики и гидравлики» (ОГРН 1127746028410),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области (далее - заявитель, ТУ Росимущества в Астраханской области) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (далее – Управление Росреестра по Астраханской области, регистрирующий орган) о признании незаконным уведомления от 18.11.2019 № КУВД-001/2019-14257791/1 о приостановлении государственной регистрации права, об обязании обеспечить регистрацию договора купли - продажи от 07.10.2019 № 1.

В качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, акционерное общество «Центральный научно - исследовательский институт автоматики и гидравлики» (далее – общество «ЦНИИАГ», общество).

Решением от 20.01.2020 Арбитражный суд Астраханской области признал незаконным уведомление Управления Росреестра по Астраханской области от 18.11.2019 № КУВД-001/2019-14257791/1 о приостановлении государственной регистрации прав, обязал регистрирующий орган произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 07.10.2019 № 1, заключенного между ТУ Росимущества в Астраханской области и обществом «ЦНИИАГ».

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с судебным актом суда апелляционной инстанции, ТУ Росимущества в Астраханской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, как принятый с нарушением норм действующего законодательства.

Информация опринятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена наофициальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьейАрбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - 121 АПКРФ).

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в ходе судебного заседания 27.08.2020 объявлен перерыв до 03.09.2020 13 часов 50 минут. По окончании перерыва заседание суда возобновлено.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.09.2020 судебное разбирательство отложено на 25.09.2019 на 09 часов 40 минут.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.09.2019 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Карповой В.А., находящейся в отпуске, на судью Фатхутдинову А.Ф., в связи с чем рассмотрение кассационной жалобы начато сначала.

В судебном заседании 25.09.2019 объявлен перерыв до 30.09.2020 10 часов 40 минут. По окончании перерыва заседание суда возобновлено.

После перерыва лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов впорядке, предусмотренном главой35 АПКРФ подоводам, изложенным вкассационной жалобе, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ТУ Росимущества в Астраханской области и обществом «ЦНИИАГ» заключен договор купли-продажи земельного участка от 07.10.2019 № 1 из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 30:13:010244:2, расположенного по адресу: <...>.

Названный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается записью регистрации от 16.10.2007 № 30-30-02/033X2007-110.

По условиям договора цена земельного участка составила 18 219 801,60 рублей.

Обществом «ЦНИИАГ» произведена оплата за земельный участок в полном объеме согласно условиям договора, что подтверждается платежным поручением от 14.10.2019 № 6593.

ТУ Росимущества в Астраханской области и общество «ЦНИИАГ» обратились совместно в регистрирующий орган с заявлением от 12.11.2019 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Уведомлением от 18.11.2019 № КУВД-001/2019-14257791/1 Управление Росреестра по Астраханской области сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности земельного участка с кадастровым номером 30:13:010244:2 на основании подпункта 6 пункта 5 статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), мотивировав приостановление тем, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ТУ Росимущества в Астраханской области, полагая, что действия регистрирующего органа в приостановлении государственной регистрации права собственности противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, пришел к выводу, что приостанавливая государственную регистрацию прав, регистрирующий орган действовал незаконно, поскольку выпиской из ЕГРЮЛ усматривается, что общество «ЦНИИАГ» имеет филиал на территории г. Знаменск и осуществляет свою деятельность в административном здании, принадлежащем на праве собственности с 01.03.2012. Следовательно, условия, предусмотренные Федеральным законом от 14.07.1992 № 3297-19 «О закрытом административно-территориальном образовании» (далее – Закон № 3297-19), при которых возможно приобретение вышеуказанного земельного участка в собственность, обществом соблюдены.

Суд апелляционной инстанции правомерно не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение и отказал в удовлетворении заявления исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо наличие следующих условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона о регистрации).

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, рассматриваемые спорные отношения связаны с оценкой соответствия Закону № 3297-19, земельному законодательству договора от 07.10.2019 № 1 купли-продажи земельного участка, расположенного в границах закрытого административного территориального образования, заключенного между ТУ Росимущества в Астраханской области и обществом «ЦНИИАГ».

В силу пунктов 1, 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, и не указанные в пункте 4 настоящей статьи, ограничены в обороте.

При этом в пункте 4 статьи 27 Кодекса указан перечень земельных участков, находящихся в федеральной собственности, изъятых из оборота.

Таким образом, все земельные участки, на территории закрытого административно-территориального образования, являются или изъятыми из оборота или ограниченными в обороте, при этом и та и другая категория земель не может предоставляться в частную собственность (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции установил, что город Знаменск Астраханской области постановлением Правительства Российской Федерации от 05.07.2001 № 508 включен в перечень закрытых административно-территориальных образований Астраханской области.

Общество «ЦНИИАГ» не расположено и не зарегистрировано в качестве юридического лица на территории закрытого административно-территориального образования город Знаменск Астраханской области, однако является собственником здания находящегося на земельном участке с кадастровым номером 30:13:010244:2, расположенном в г. Знаменск Астраханской области по адресу: ул. Советской Армии, 17.

Земельный участок с кадастровым номером 30:13:010244:2 принадлежит на праве собственности Российской Федерации, предоставлен обществу «ЦНИИАГ» на праве аренды на основании договора от 03.05.2012 № 101-з, на срок с 19.06.2012 по 19.06.2061.

Указанное обстоятельство, по мнению ТУ Росимущества в Астраханской области, позволяет считать сделку от 07.10.2019 № 1 купли-продажи ранее арендуемого земельного участка с кадастровым номером 30:13:010244:2 соответствующей Закону № 3297-19.

Между тем, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил указанные доводы заявителя жалобы.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 05.07.2001 № 508 город Знаменск Астраханской области является является закрытым административно-территориальным образованием.

Правовой статус закрытого административно-территориального образования и особенности местного самоуправления такого образования, определены Законом № 3297-19.

В силу пунктов 1, 2.1 статьи 8 «Об особенностях совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно-территориального образования» Закона № 3297-19 сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно - территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования. Наличие для граждан ограничений во въезде на территорию закрытого административно - территориального образования и (или) в постоянном проживании на такой территории в соответствии с перечнем оснований для отказа во въезде или в постоянном проживании, указанным в пункте 1 статьи 3 настоящего Закона, а также несоответствие юридических лиц требованиям особого режима безопасного функционирования организаций и (или) объектов в закрытом административно -территориальном образовании, предусмотренным статьей 3 настоящего Закона, является основанием для отказа в совершении сделок с недвижимым имуществом на территории закрытого административно-территориального образования.

Однако отношения землепользования регулируются не статьей 8, а статьей 6 «Особенности землепользования в закрытом административно-территориальном образовании» Закона № 3297-19, которая является специальной нормой, устанавливает особенности землепользования в закрытом административно-территориальном образовании и не предусматривает возможность предоставления в частную собственность земельных участков, расположенных в границах закрытого административно -территориальном образования. Не содержат такого положения и иные федеральные законы.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, принятого позднее Закона № 3297-1, нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, не должны противоречить Земельному кодексу Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 № 309-ЭС19-21875 по делу № А60-75163/2018 в пункте 1 статьи 8 Закона № 3297-19 отсутствуют положения, предусматривающие возможность приватизации такого земельного участка.

При этом исходя из пункта 1 статьи 8 Закона № 3297-19 сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования могут совершаться только юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно -территориального образования.

Судом установлено, что общество «ЦНИИАГ» не расположено и не зарегистрировано в качестве юридического лица на территории закрытого административно-территориального образования, имеет на его территории только обособленное подразделение (филиал) «Площадка 8300», что не свидетельствует о соблюдении требований пункта 1 статьи 8 Закона № 3297-19.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.04.2016 № 9-АПГ16-4 отражен правой подход, согласно которому к землям, изъятым из оборота, относятся не все земельные участки закрытых административно-территориальных образований, а исключительно те земельные участки, которые заняты находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как в подпункте 6 пункта 5 статьи 27 приведенного Кодекса в обороте ограничиваются находящиеся в публичной собственности земельные участки не указанные в пункте 4 этой статьи и расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований.

Из анализа материалов дела следует, что на спорном земельном участке находится административный объект (здание), используемый институтом (правопредшественником) общества «ЦНИИАГ». Поскольку доказательств, что спорное здание не относится к объектам, перечисленным в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок признается ограниченным в обороте, поскольку находится в границах закрытого административно-территориального образования.

Применительно к спорной ситуации, когда акционерное общество выкупило здание в порядке приватизации, которое расположено на земельном участке в границах закрытого административно-территориального образования, при реализации права, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, такому лицу необходимо учитывать специальные положения пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, системные положения законодательства о приватизации и статьи 3, 6 Закона № 3297-19, не исключают установленных законом ограничений в обороте земельного участка, расположенного в границах закрытого административно-территориального образования, при приватизации земельного участка в частную собственность.

Данные правовые подходы отражены в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.12.2014 по делу № А42-1191/2014.

В пункте 36 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) разъяснено, что в границах закрытого административно-территориального образования устанавливается особый режим использования земель (пункт 4 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации), при этом в силу подпункта 5 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограниченные в обороте земельные участки предоставляются для оборонной промышленности (пункт 33 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017).

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что поскольку в силу подпункта 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, относятся к земельным участкам, ограниченным в обороте, а в силу пункта 2 статьи 27 названного Кодекса земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом, при этом действующее законодательство, в частности, Закон № 3297-19 не устанавливает возможность предоставления в собственность земельных участков, находящихся в границах закрытого административно-территориального образования, земельный участок с кадастровым номером 30:13:010244:2, расположенный в границах закрытого административно-территориального образования город Знаменск, не может быть предоставлен в частную собственность общества «ЦНИИАГ».

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.01.2013 № 119-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО1 на нарушение его конституционных прав положениями статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что в силу Закона о закрытом административно -территориальном образовании закрытые административно-территориальные образования создаются в целях обеспечения безопасного функционирования находящихся на их территории организаций и объектов, предназначенных для обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 1 статьи 1). При этом определение территории и границ закрытого административно-территориального образования осуществляется исходя из особого режима безопасного функционирования таких организаций и (или) объектов (пункт 2 статьи 1), включающего ограничения на въезд и (или) постоянное проживание граждан, а также ограничения на право ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности, владения, пользования и распоряжения природными ресурсами, недвижимым имуществом (пункт 1 статьи 3).

Таким образом, использование земли в границах закрытого административно-территориального образования в соответствии с его предназначением и учитывающие необходимый баланс конституционно значимых интересов государства и граждан, не могут сами по себе рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя.

Особый режим безопасного функционирования предприятий и (или) объектов в закрытом административно-территориальном образовании включает согласно статье 3 Закона № 3297-1, помимо прочего, ограничения на право ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности, владения, пользования и распоряжения природными ресурсами, недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и (или) постоянное проживание.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемые действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации прав являются законными и не нарушают права и законные интересы заявителя, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции и по существу направлены на переоценку доказательств, которые суд оценил с соблюдением норм главы 7 АПК РФ. Между тем пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 Кодекса, в соответствии с частью 3 которой при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке (переоценке) и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции судебная коллегия не усматривает. Все существенные обстоятельства дела судом установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 по делу № А06-14117/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи С.Ю. Муравьев

А.Ф. Фатхутдинова