Гражданский кодекс часть 1

ответчика (общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» – ФИО1, директор (протокол от 16.08.2006 № 1/3, паспорт <...>, выдан Ленинским РОВД г. Самары 13.09.2001), ФИО2 (доверенность от 04.05.2010),

в отсутствие:

истца – извещен, не явился,

ответчика (Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области) – извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 04.12.2009 (судья Негеров С.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Александрова Л.Б., Акимова М.А.)

по делу № А06-2333/2009

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Центральный грузовой порт», г. Астрахань, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, г. Астрахань, обществу с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут», г. Самара, об оспаривании стоимости объектов оценки, указанных в отчетах об оценке от 25.11.2008 № 3/230Ж-ГК, выполненных обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Центральный грузовой порт» (далее – ООО ПКФ «Центральный грузовой порт», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением с учетом изменений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании итоговой величины рыночного размера арендной платы в сумме 5 513 138 руб. 64 коп. в год, без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС), указанной в отчете об оценке от 25.11.2008 № 3/230Ж-ГК, составленном обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» (далее – ООО «НПО «Азимут»), недостоверной и нерекомендуемой для сдачи в аренду объекта оценки – гидротехнического сооружения (причальной стенки), находящегося по адресу: <...>, по указанной ставке арендной платы, и обязании Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области (далее – Территориальное управление, ответчик) заключить с ООО ПКФ «Центральный грузовой порт» дополнительное соглашение от 31.12.2008 № 10-05/5-902 к договору от 01.11.2006 № 208/1/1598 на сдачу в аренду имущества, являющегося федеральной собственностью, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Суд первой инстанции ходатайство об уточнении требований удовлетворил в части оспаривания величины рыночного размера арендной платы в сумме 5 513 138 руб. 64 коп. в год, без учета НДС, указанной в отчете об оценке от 25.11.2008 № 3/230Ж-ГК, составленном ООО «НПО «Азимут».

В части принятия требований об обязании Территориального управления заключить договор судом первой инстанции отказано на том основании, что данные требования являются новыми и по предмету и по основанию иска.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 04.12.2009, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010, требования ООО ПКФ «Центральный грузовой порт» удовлетворены.

Ответчик, обжалуя состоявшиеся судебные акты в кассационном порядке, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы Территориальное управление ссылается на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права, несоответствие выводов обстоятельствам дела, полагая, что у судов отсутствовали основания для проведения повторной экспертизы отчета об оценке от 25.11.2008 № 3/230Ж-КГ, выполненного ООО «НПО Азимут», так как данный отчет уже проходил экспертизу и был признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 01.11.2006 Территориальным управлением (арендодатель) и ООО ПКФ «Центральный грузовой порт» (арендатор) заключен договор № 208/1/1598 на сдачу в аренду имущества, являющегося федеральной собственностью (далее – договор), гидротехнического сооружения (причальная стенка), находящегося по адресу: <...> общей протяженностью 521 м для использования под погрузо-разгрузочные работы, сроком до 29.10.2007.

Дополнительным соглашением от 06.11.2008 срок аренды по договору установлен по 27.10.2009.

Арендная плата установлена пунктом 3.2. договора в размере 519 000 руб. в год, без НДС, сумма ежемесячной арендной платы составляет 43 250 руб., НДС – 7785 руб.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен Территориальным управлением в одностороннем порядке досрочно в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации (но не чаще одного раза в год), при введении в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы, а также в связи с изменением конъюнктуры рынка на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Территориальное управление 13.01.2009 направило оферту ООО ПКФ «Центральный грузовой порт» на заключение дополнительного соглашения к договору, в соответствии с которой размер арендной платы повышен до 5 513 138 руб. 64 коп. в год, без учета НДС. Соответственно сумма ежемесячной арендной платы составила 459 428 руб. 22 коп.

Расчет новой арендной платы произведен ответчиком на основании отчетов об оценке от 25.11.2008 № 3/230Ж-ГК, составленных ООО «НПО «Азимут».

ООО ПКФ «Центральный грузовой порт» не согласилось с итоговой величиной рыночного размера арендной платы и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Судебные инстанции, удовлетворяя требования общества, сделали правомерный вывод о том, что итоговая величина рыночного размера арендной платы определена оценщиком ООО «НПО «Азимут» с нарушением требований Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 1 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с информационным письмом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» арбитражным судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки производится истцом до заключения дополнительного соглашения от 31.12.2008 № 10-05/5-902 к договору от 01.11.2006 № 208/1/1598, таким образом, порядок оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки ООО ПКФ «Центральный грузовой порт» соблюден.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете оценщика, признается достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом.

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, установлены три основных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать все три указанных подхода к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

На основании пункта 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца определением суда первой инстанции от 05.06.2009 назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости размера арендной платы за пользование гидротехническим сооружением (причальной стенкой), проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценка».

Экспертным заключением от 19.10.2009 № 379-10-9 установлено, что рекомендуемая рыночная стоимость арендной платы за пользование объектом оценки по состоянию на 01.01.2009 без учета НДС составляет 1 365 254 руб. в год. Расчеты произведены с использованием затратного и доходного подходов с обоснованием невозможности применения сравнительного подхода в связи со специфичным объектом оценки и отсутствием рынка аналогичных объектов оценки.

Как установлено судами обеих инстанций, разница в величине рыночной стоимости объекта оценки согласно экспертному заключению от 19.10.2009 № 379-10-9 по сравнению с величиной, указанной в оспариваемом отчете, обусловлена тем, что при определении величины рыночной стоимости объекта оценщиком ООО «НПО «Азимут» применен один – затратный подход, иные подходы – доходный и сравнительный не применялись. Итоговая стоимость объекта оценки определена без согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Это свидетельствует о нарушении оценщиком ООО «НПО «Азимут» требований пунктов 6, 20, 24 ФСО № 1.

Указание ответчика в кассационной жалобе на специфику объекта и отсутствие у оценщика ООО «НПО «Азимут» информации от арендатора, как на обстоятельства, не позволившие оценщику применить, в том числе доходный подход, являются несостоятельными. В силу требований Федерального стандарта оценки оценщик при проведении оценки обязан обосновать отказ от использования того или иного подхода. В нарушение требований закона отчет от 25.11.2008 № 3/230Ж-КГ, выполненный ООО «НПО Азимут», такого обоснования не содержит.

Доказательств того, что оценщик запрашивал у арендатора информацию, необходимую для достоверного определения величины рыночной стоимости объекта оценки, в материалах дела не имеется. На наличие таких доказательств Территориальное управление в кассационной жалобе не ссылается.

Вместе с тем подпунктом «в» пункта 16 ФСО № 1 оценщику вменено в обязанность проведение действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона № 135-ФЗ оценщику предоставлено право требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки, а также получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

Пунктами 21, 22 ФСО № 1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, из чего следует, что доходный подход применяется с учетом информации, представленной арендатором.

Из пункта 5.3 отчета от 25.11.2008 № 3/230Ж-КГ следует, что «поскольку оцениваемый объект является федеральной собственностью, и информация об извлечении дохода от его эксплуатации отсутствует, доходный подход не применим к оценке рассматриваемого объекта».

Судами обеих инстанций установлено, что наличие информации для применения доходного подхода, возможность её предоставления арендатором, а следовательно, и применение оценщиком доходного подхода подтверждается экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» от 16.10.2009 № 379-10-9.

Довод ответчика об отсутствии оснований для проведения повторной экспертизы отчета об оценке от 25.11.2008№ 3/230Ж-КГ, выполненного ООО «НПО Азимут», поскольку экспертиза данного отчета была проведена обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая Группа» и его результаты признаны соответствующими требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, правомерно отклонены судебными инстанциями.

Суды первой и апелляционной инстанций дали правильную оценку представленным в дело доказательствам в их совокупности и взаимосвязи, а также сделали правомерные выводы о том, что обжалуемая итоговая величина рыночного размера арендной платы в сумме 5 513 138 руб. 64 коп. в год, без учета НДС, указанная в отчетах об оценке от 25.11.2008 № 3/230Ж-ГК, составленных ООО «НПО «Азимут», является недостоверной, в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как в отчете об оценке от 25.11.2008 № 3/230Ж-КГ оценщиком использован только один подход к оценке, требования ФСО № 1при составлении отчета не соблюдены.

Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 04.12.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 по делу № А06-2333/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.В. Александров

Судьи И.Р. Нагимуллин

В.А. Петрушкин