Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 15.09.2009 (судья Богатыренко С.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 (председательствующий судья Веряскина С.Г., судьи: Комнатная Ю.А., Цуцкова М.Г.)

по делу № А06-3532/2009

по исковому заявлению Комитета имущественных отношений города Астрахани, г. Астрахань, к обществу с ограниченной ответственностью «Аида», г. Астрахань, о взыскании основного долга в сумме 117 799 руб. 62 коп. и неустойки в сумме 51 446 руб. 71 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений города Астрахани (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аида» (далее – ООО «Аида», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.11.2006 по 10.09.2007 в размере 117 799 руб. 62 коп., 51 446 руб. 71 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств.

Исковые требования основаны на положениях статей 15, 307, 309, 330, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что между комитетом и предпринимателем ФИО1 (далее – предприниматель) заключен договор аренды, по которому впоследствии предприниматель передал свои права и обязанности арендатора ООО «Аида», однако общество обязательств по внесению арендных платежей за период использования помещений не исполнило.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 15.09.2009 иск удовлетворен частично, с ООО «Аида» взыскано 98 279 руб. 44 коп. долга, 5221 руб. 09 коп. неустойки. В остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 решение суда в обжалуемой части оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования частично, судебные инстанции исходили из того, что на основании заключенного между комитетом и предпринимателем договора аренды, последним использовались нежилые помещения, впоследствии между предпринимателем и обществом было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора, условия которого не предусматривали перевод задолженности предпринимателя, в связи, с чем взысканию подлежит сумма долга и неустойки, возникшая у ответчика с момента заключения договора перенайма, при этом размер неустойки был уменьшен в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе ООО «Аида», поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятый с нарушением норм материального права.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения администрации города Астрахани от 26.01.2004 № 78-р между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 02.02.2004 № 11337, по условиям которого арендатору во временное пользование и владение предоставляются нежилые помещения общей площадью 73,6 кв. метров, расположенные на 1-ом этаже по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Лычманова, д. 2, для использования под магазин.

Пунктом 2 договора стороны предусмотрели срок аренды с 01.02.2004 по 21.01.2005.

Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 02.02.2004, подписанным сторонами без возражений.

Согласно пункту 8 договора аренды от 02.02.2004 № 11337 арендатор оплачивает арендную плату, установленную в приложении к договору, в размере 2630 руб. 10 коп. в месяц самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа текущего месяца. На основании решений органа местного самоуправления арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы.

За просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 10 договора).

Дополнительным соглашением от 12.12.2006, заключенным между комитетом и предпринимателем, изменены условия договора аренды в части общей площади арендованного нежилого помещения, которая составила 86 кв. м, срока аренды – по 31.12.2006 и с 01.11.2006 размер арендной платы в месяц составил 12 284 руб. 93 коп.

Впоследствии на основании соглашения от 31.01.2007, заключенного между предпринимателем и ООО «Аида», права и обязанности арендатора по договору аренды от 02.02.2004 № 11337 перешли к обществу.

Дополнительным соглашением от 02.04.2007, заключенным между комитетом и обществом, определен срок аренды с 01.01.2007 по 21.12.2007.

На основании соглашения от 04.12.2007, подписанного сторонами, договор аренды от 02.02.2004 № 11337 расторгнут с 10.09.2007.

Неисполнение ООО «Аида» обязательств по внесению арендной платы за период с 10.11.2006 по 10.09.2007 и явилось основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебном акте выводы об обязанности арендатора вносить арендную плату за фактическое пользование имуществом, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору цессии права арендатора переданы быть не могут, поскольку правам каждой из сторон по договорам аренды всегда сопутствуют соответствующие обязанности. Следовательно, права и обязанности каждой из сторон по текущему арендному обязательству могут рассматриваться только как единый комплекс.

На основании заключенного с согласия арендодателя соглашения о перенайме, ООО «Аида» фактически использовало нежилые помещения с 31.01.2007 по 10.09.2007, задолженность в размере 98 278 руб. 44 коп. (из расчета 12 284 руб. 93 коп. в месяц) арендатором в установленные сроки не была погашена.

Факт пользования нежилыми помещениями подтвержден документально и не оспаривается обществом.

За нарушение срока внесения арендной платы, судебная инстанция правомерно удовлетворила иск в части взыскания договорной неустойки, уменьшив ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а, также приняв во внимание доказательства о передаче нежилых помещений в пользование арендатора с учетом соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора другому лицу, арбитражный суд правомерно удовлетворил иск.

Переоценка установленных нижестоящими судами фактических обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия суда кассационной инстанции не входят.

Доводы заявителя кассационной жалобы о ничтожности договора аренды от 02.02.2004 № 11337 вследствие отсутствия его государственной регистрации не основаны на правильном истолковании норм, регулирующих спорные правоотношения.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, названный нормой установлены последствия несоблюдения обязательной регистрации договора аренды, что также соответствует пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющему момент заключения договора.

Соответственно ссылки заявителя жалобы о ничтожности договора не основаны на нормах действующего гражданского законодательства.

Из анализа содержания условий договора следует, что изначально срок аренды составлял менее года (с 01.02.2004 по 21.01.2004), впоследствии, поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

Пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды заключался на срок менее года и возобновлялся на неопределенный срок, он не подлежал государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Учитывая, что договор аренды не подлежал государственной регистрации, не подлежали такой регистрации и изменения, вносимые в его условия, а также соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора (пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебные акты являются законными и соответствующими сложившейся судебной практике, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 15.09.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 по делу № А06-3532/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Н.Н. Королева

Судьи В.А. Петрушкин

И.Р.Нагимуллин