Гражданский кодекс часть 1

- от Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» представитель ФИО1 по доверенности от 24.08.2017 г., №60, выданной сроком на 1 год,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 10 января 2018 года по делу № А06- 3847/2017, (судья Цепляева Л. Н.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью

«Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой» (ИНН <***>, ОГРН

1023000846230)

к Управлению муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении к заключению договора купли-продажи арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой» (далее - ООО «ПКФ «Инвестстрой», истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (далее – Управление муниципального имущества, ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи арендованного имущества, расположенного по адресу: <...> литер А, помещение №1 общей площадью 330,8 кв.м., расположенное на 1, 2 этаже, установлении стоимости объекта недвижимости в размере 6 895 134 руб., зачете в качестве частичной оплаты стоимости объекта недвижимости оплаты стоимости неотделимых улучшений (капитального ремонта) арендуемого имущества в размере 536 472 руб.

Решением Арбитражного суда Астраханской области по делу №А06-3847/2017 от 10.01.2018 исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципального имущества обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области по делу № А06-3847/2017 от 10.01.2018 отменить, принять новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований.

От ООО «ПКФ «Инвестстрой» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Представитель Управления муниципального имущества в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

ООО «ПКФ «Инвестстрой» в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом путем направления почтового извещения в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует и усматривается из материалов дела, ООО ПКФ «Инвестстрой», являясь субъектом малого предпринимательства, на основании договора аренды от 28.02.2000 № 7143 является арендатором нежилого помещения общей площадью 330,8 кв.м., находящегося по адресу: <...> литер А, помещение №1 расположенного на 1, 2 этаже.

Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» направило 12.09.2016 в адрес ООО ПКФ «Инвестстрой» предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 330,8 кв.м., находящегося по адресу: <...> литер А, помещение №1 расположенного на 1, 2 этаже.

Пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи объекта недвижимости установлено, что рыночная стоимость объекта составляет 8 666 949,15 руб. без НДС (л.д. 12).

В целях проверки цены объекта, предложенной ответчиком, и подтверждения ее соответствия рыночной стоимости арендуемого имущества, отчуждаемого по договору купли-продажи, истец произвел самостоятельную оценку нежилых помещений.

Согласно отчету № 095-16, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «Астрапрайс», рыночная стоимость объекта равна 6 895 134 руб. без НДС (л.д. 31 -73).

Письмом от 06.10.2016 ООО ПКФ «Инвестстрой» сообщило в Управление муниципального имущества о рассмотрении вопроса о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав, что, по мнению Общества, предложенная рыночная стоимость объекта аренды является завышенной.

В связи с указанным обстоятельством ООО ПКФ «Инвестстрой» оспорило величину рыночной стоимости арендуемого объекта и просило Управление приостановить исчисление срока для рассмотрения предложения о выкупе арендованного имущества до рассмотрения арбитражным судом искового заявления (л.д. 13).

Согласно пунктам 4 и 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Управление муниципального имущества письмом от 28.10.2016 №30-10-02-8733/16 сообщило истцу о принятии к сведению его обращения от 06.10.2016 (л.д. 16).

Письмом от 20.01.2017 № 18 истец направил свое согласие на выкуп помещения с приложениями и заявление о соответствии субъекта малого или среднего предпринимательства условиям, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ от 24.07.2007.

Кроме того, письмом от 20.01.2017 №18-1 истец просил Управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» принять в работу по подготовке договора купли-продажи отчет об оценке №095-16 по определению рыночной стоимости объекта в размере 6 895 134,00 руб. без НДС, подготовленного ООО «Экспертно-оценочная компания «Астрапрайс».

Истец просил предоставить рассрочку по оплате сроком на пять лет, а также в качестве частичной оплаты выкупной стоимости арендуемого имущества зачесть затраты на капитальный ремонт в размере 536 472 руб. (л.д. 18 -21).

Однако, письмом от 17.01.2017 №30-10-02-87 Управление муниципального имущества сообщило Обществу «Инвестстрой» об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения по адресу: <...>.

Основанием для отказа указано на истечение тридцатидневного срока, предоставленного для заключения договора с момента вручения предложения о выкупе арендованного имущества, а также указывалось на наличие задолженности по арендной плате за имущество в размере 34 996,99 руб.

Определением от 27.04.2017 исковое заявление ООО «ПКФ «Инвестстрой» к Управлению муниципального имущества Администрации Муниципального образования «Город Астрахань» и обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» о признании отчета об оценке от 12.08.2016 недействительным оставлено без рассмотрения по тем основаниям, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В связи с тем, что соглашение о цене объекта сторонами не было достигнуто, а также сообщение Управления муниципального имущества об утрате ООО «ПКФ «Инвестстрой» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, послужили основанием обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассматривая исковые требования, правомерно руководствовался следующими нормами права.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

Указанное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении следующих условий:

- арендуемое имущество находится в их временное владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приватизацию муниципального имущества установлен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании положений частей 2, 4, пунктов 1, 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ при направлении уполномоченными органами субъектам малого или среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли- продажи арендуемого ими имущества и в случае согласия названных субъектов на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента его отказа от заключения договора купли-продажи такого имущества, а также по истечении тридцати дней со дня получения им предложения и (или) проекта такого договора, если этот договор не был им подписан в указанный срок.

Судом первой инстанции установлено, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, является арендатором более двух лет до момента вступления в силу Закона № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате арендуемого нежилого помещения, площадь спорного помещения соответствует положениям статьи 3 Закона № 159-ФЗ. Отсутствие задолженности по арендной плате подтверждается подписанными сторонами актами сверки расчетов по состоянию на 31.12.2016, на 26.01.2017 (л.д. 22. 23)

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий в проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определятся в соответствии с решением суда.

В данном деле между сторонами возникли разногласия по поводу определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 330,8 кв.м., находящегося по адресу: <...> литер А, помещение №1 расположенного на 1, 2 этаже. При этом каждая из сторон представила свои отчеты оценщиков, в которых стоимость объектов отличается. Истец представил оценку ООО «Экспертно-оценочная компания «Астрапрайс» на дату составления 06.10.2016 №095-16, ответчик представил оценку ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» на дату 12.08.2016 № 25.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

С целью определения рыночной стоимости спорного имущества суд первой инстанции, с учетом правил статей 82 и 87 АПК РФ по ходатайству истца, назначил экспертизу по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений, проведению которой поручил обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Альфа».

В экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Альфа» №014 от 17.11.2017 установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений составляет 5 853 025 руб. без НДС.

Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не опровергнуты, данный отчет не признан недействительным, незаконным.

Экспертное заключение содержит сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечает требованиям статьи 86 АПК РФ судом признано допустимым и достоверным доказательством по делу.

Представленное экспертное заключение, принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу, позволяющего достоверно установить, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью общей площадью 330,8 кв.м., находящегося по адресу: <...> литер А, помещение №1 расположенного на 1, 2 этаже, по состоянию на 01.10.2016 года составляет 5 853 025 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъ- екту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Руководствуясь вышеприведенными нормами Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости изложить пункты 2.1 и 2.2 договора в следующей редакции:

«п. 2.1. стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 5 853 025 руб. (без НДС).»

«п.2.2 Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 5 лет с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу № А06-3847/2017»

По всем остальным пунктам договора разногласия у сторон отсутствуют.

Рассматривая требование о зачете в качестве частичной оплаты стоимости объекта недвижимости оплаты стоимости неотделимых улучшений (капитального ремонта) арендуемого имущества в размере 536 472 руб. суд первой инстанции пришел к правомерно выводу, что вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений (капитального ремонта) арендуемого имущества не может быть рассмотрен в рамках дела об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, и может быть рассмотрен в ином порядке, с учетом требований Порядка зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого им муниципального имущества муниципального образования «Город Астрахань», утвержденного постановлением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 16 июня 2015 года № 3722.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований в указанной части.

Довод жалобы о том, что истцом пропущен 30 дневный срок для дачи ответа на предложение о приобретении арендуемого имущества - нежилого помещения, следовательно, ООО ПКФ «Инвестстрой» утратило преимущественное право на приобретение имущества, отклоняется судебной коллегией как противоречащий материалам дела.

Согласно материалам дела, 06.10.2016 ООО ПКФ «Инвестстрой» направило в адрес Управления муниципального имущества письмо, в котором выражалось несогласие истца с условием о выкупной цене предложенной ответчиком. По мнению истца, выкупная цена спорного помещения завышена.

В обоснование иной цены выкупаемого имущества обществом был представлен отчет об оценке от 06.10.2016.

Именно по этой причине обществом не был подписан предложенный управлением муниципального имущества проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и 07.10.2016 истец обратился в арбитражный суд с иском о признании отчета об оценке от 12.08.2016 недействительным.

Ответ ООО ПКФ «Инвестстрой» (письмо от 06.10.2016) о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Таким образом, отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Довод жалобы, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора в связи с не направлением в адрес ответчика протокола разногласий, к предложенному проекту договора купли-продажи арендуемого имущества не может служить основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в силу следующего.

По смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения на стадии апелляционного производства приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Другие доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией как противоречащие материалам дела и установленным судом первой инстанции обстоятельствам спора.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 10 января 2018 года по делу №А06-3847/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья С. А. Жаткина

Судьи О. И. Антонова

Т. В. Волкова